プラウド恵比寿ディアージュ

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プラウド恵比寿ディアージュ外観

物件概要

• 所在地：東京都渋谷区東3丁目44番2、広尾1丁目41番36他（地番）
• 交通：

1. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ日比谷線 「恵比寿」駅 徒歩5分
3. 東急東横線 「代官山」駅 徒歩12分

• 総戸数：46戸（非分譲住戸3戸含む）
• 構造、建物階数：地上12階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有（及び借地権（賃借権）の準共有、敷地の一部普通借地権（旧法）2012年11月30日から33年、更新可能（更新後の借地期間 : 30年））
• 完成時期：2015年08月中旬予定
• 売主：野村不動産株式会社
• 施工：大豊建設株式会社

掲示板・口コミ

• プラウド恵比寿ディアージュ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格は3LDKで8000ぐらいから。一番広いもので１億後半だそう。何といっても恵比寿至近のファミリー向けは希少ですものね。
• 坪420くらいですよ。
• 立地も決して良くないのにプラウドというブランドでなんとか売り切ろうとしている。豪華さもなく墓場が真裏にあるのに坪400以上だす人はいるのでしょうか？駅まで陸橋上り降りですよ？
• 借地物件でこの価格帯は高すぎ。検討の余地なし。
  • 本当だ、高いな～。安くても７０００万円からのスタートじゃん。恵比寿っていうから縁起の良さそうなところだけど、その分、取られちゃうね。なんて冗談ですが、ここって高級マンションの典型なんですか。場所は良いところなんだと思いますが。
• 安い価格帯の２LDKは７３００ぐらいから上です、あと北向きで墓地ビューなので。。。３LDKは広くて良いですが、値段がほぼ億ションです　涙
• セールスかなり強気でしたね、部屋の話より投資、投資に重点置いてて、住むどうこうより恵比寿だから値下がりしない、エリアの料金表とか出され、しまいにはお墓あっても地価には関係ない、むしろビル立たないから有利とか言い出してるし、住居としてなら嫌ですよね、、投資目的なら旧法でも借地のこんな割高物件は私は手を出しませんね。
• ７０平米で９千万前半。お買い得感はありますね。

交通

• 駅との間に歩道橋あり。歩行者はここを上り下りする必要あり、老人にはつらい
  • 渋谷橋の交差点はとても渡りづらいです。

構造・建物

• 敷地面積： 852.27m2 (所有権部分688.51m2、借地権部分163.76m2)
• 物件概要を見てみましたが所有権の場所と借地権の場所があるってことでしょうか。駐車場・駐輪場として使う部分なら良いんですが建物自体がどちらに入るのか気になります。立地はとても良いと思います。土地柄として落ち着いて暮らすというわけにはいきませんが、利便性優先で検討するなら十分ですね。
  • 定借じゃなく普通借地だね。旧法だから更新可否でトラブルになりやすいので、以下は必ず確認する必要がある。終の住処だと思っていたのに30年後、出て行かないといけないかもしれない。
    • 貸主は誰なのか？（健全な大手法人だと一番安心。個人や中小だと転売の恐れあり）
    • 更新料の取り決めは明確か？（更新年1月1日の公示地価の4.5%、等を貸主との契約書に明記してあるか）
    • 更新料に備えた積立は十分か？（公示地価が上がらないこと前提の積立になってないか）
    • 当たり前だが、賃料は相場から乖離していないか？
      • 借地権については、一部分であり、かつ定期ではないので実質、所有権と同じようです。
• 実質的に普通借地物件と変わりませんね。こういう物件は難しい。リセール考えて見送ることにしました。ちょうど上り坂に入るところで車のエンジン音もうるさいです。
• ここ、何度かご指摘あるようですが、定借ではないです。地主が将来において土地返還を考えていなかったので、定借ではなく普通の借地として土地提供に応じたのだと思います。戸建だとリスクあるかなと思いますが、マンションは地主よりその他の入居者の人数が多いので、地主が万が一土地返還を求めても、正当な理由がないと却下されるはずです。もし、気に入る物件なら購入もありだと思います。

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共用施設

• 駐車場：14台（機械式駐車場11台、平置駐車場3台）
• 駐輪場：59台
• バイク置場：2台

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：60.37m2～99.85m2
• バルコニー：3.90m2 ～ 11.23m2
• 内廊下で窓が多いのは開放感があると思いますが、どの間取りも部屋の形が変でいざ住んだら使いにくそうです。
• キッチンが広々と使いやすそうです。作業スペースが広くシンクも広い。3口コンロは料理の幅も広がりそう
• 同じ間取り・向きで、二階が三階より高いのは、なぜ？

周辺環境・治安

• 大通り沿いですが、騒音はいかがでしょうか？
• 駒沢通りが上り坂になっており、クルマのエンジン音が煩さかった
• 墓地と隣り合わせ。
• 駒沢通りの山種美術館への上りと青山７丁目方面常陸宮邸への下りは、秋の紅葉と春の新緑の候にはすばらしい雰囲気です。 私的には都心でも有数の雰囲気の良い通りだと思っています。 ただ、頂点の広尾高校・山種美術館の高台には高低２０メートル近くも登りますから、ココは坂の一番下です。 反対方向青山７丁目には緩やかで、さほど下りません。
• 六本木・青山へ向かう、またはそちらから代官山・中目へ向かうスーパースポーツのような車が爆音を轟かせ坂を上り下りする事はしばしばです。
• この物件は借地問題より、駅徒歩5分としている割には、歩道橋の登り降り必須というのが残念でした。荷物多い時など、坂道より階段のほうがきついです。がっかりしました。
• 駅も近いし墓の隣という事に目をつぶることができれば立地はホント良いですよね。ただあの歩道橋を毎日使わなければならない事はかなりマイナスポイントです。
• 駅から近いのに、オシャレで閑静な街並なども傍にあるなんて素敵ですね。立地がいいので高いのは頷けます。大使館や美術館やイチョウ並木があるなんて素敵ですね。恵比寿だとオシャレな飲食店も沢山あるので、住んだら自分もオシャレになりそう。
• 陸橋、正直かなり気になりました。うるさい車が速度を出して走り回っていますから、明治通りを横断歩道で渡るよりは陸橋を渡るほうが安心感があります。ＪＲの駅に行くのであれば、天現寺よりに横断歩道もありますしそれほど遠回りにはなりません。

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