プラウド夙川松園町

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プラウド夙川松園町外観

物件概要

• 所在地：兵庫県西宮市松園町170番（地番）
• 交通：

1. 阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩9分
2. 東海道本線（JR西日本） 「さくら夙川」駅 徒歩12分
3. 阪神本線 「香櫨園」駅 徒歩11分

• 総戸数：21戸
• 構造、建物階数：地上4階 地下1階建
• 敷地の権利形態：定期地上権（・2011年2月28日～2073年2月28日・賃料あり（未定））
• 完成時期：2012年11月下旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：株式会社奥村組西日本支社

掲示板・口コミ

• プラウド夙川松園町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• せっかくの松園町の物件なのですが、ローン、管理費等の他に、地代？の支払いも必要ってことでしょうか？ 本当に余裕があって、立地や利便性を重視する方にはアリかな？
• 詳細は存じませんが、 借地権は債権、地上権は物件（所有権などと同様）です。 ローン利用時に一般の定借より有利な可能性があります。 一般の定借事業は、定借期間満了後、更地で返還ですが 定期地上権付きの定借物件の場合、取り壊し義務はなし。 そのまま引き渡す、乃至は地主側が時価買取になります。 定期地上権付きといっても地主との契約次第なのですが、 借地権を将来的に買い取れる物件もあります。 もし買い取れば通常の所有権とまったく同じです。 想像するに、ここの地主さんは定期借地による地主側の メリットを享受しながらも、借地人（物権購入者）側の デメリットも勘案したのでしょう。 端的に言うと欲どおしくもあり欲どおしくもなし、かな。 購入者側は当初取得価格が安くなるメリットはありますが、 後は契約次第ですね。
  • 定期地上権な為に将来売却しにくいとかはありますか？
    • 定期地上権は地上権（物件）ですので譲渡自体は可能です。 いわゆる譲渡承諾料（名義変更料）は借地権者に対して必要ありません。 ４の方の質問の趣旨は中古市場で売れるかということでしょうが、 おそらく買主もローンを使うケースが多いでしょうから金融機関の考え方次第となります。 結局定借と見られれば、フラットや一部を除けば特に築古になるとローンは出にくく難易度は上がります。 まあ、小難しい話になりますが、要は次にそのへんのおっちゃんおばちゃんおにいちゃんが買う時には 「何なんそれ」という話になるのはほぼ確実でしょう。 そうなると一から説明が必要ですし、そもそも定借という時点で毛嫌いする人も少なからずいるでしょう。
• 借地権、定期地上権の物件というと通常の分譲マンションよりだいぶ安いイメージがあったんですが、今回のは松園町ということもあり結構高いですよね。 まあ野村ブランドだからすぐ売れちゃうんでしょうけど… 実際10年後、20年後ってなったら中古で買いたい人っているんですかね…
• プラウドは、１００平米４ＬＤＫで5帖が２部屋＋和室という設計が多いですね。お金持ちの人はオーダーメイドで改装するから、どうでもいいんでしょうけどね。
• 野村は武庫之荘や六甲でも以前やってますよね。取らぬ狸の、プラス、ちょっとひねってきたってとこでは。基本一緒ですけど。定借は定借。好みが分かれますね。
• マンションの建替えは、容積率に余裕がないと難しい。だから、今はマンションを長持ちさせて永住することが前提となっており。その気持ちがあるから、修繕するのだと思います。物件の返却が迫ってきたら、そんな修繕なんてしなと思います。だって。お金の無駄じゃない？
• 売れてるんですかね？？高い高いと言いながら売れちゃうのがプラウドですもんね(・へ・)

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周辺環境・治安

• 南にJR、、、これはうるさいでしょうね
  • JRまでそんなに近いんですか？ 少し離れた場所かと思ったんですが。
    • はっきり言って物凄くうるさいです。 それと定借でこの値段は高すぎる。 仕事がらその中古物件の扱いはいつも 苦労します。値段とローンがきついです。
• 野村さんもご存知のはずですよ。プラウドタワー住吉に行き、隣に建つ（区役所跡地）タワーが借地権のマンションだったので、安ければ、区役所跡地が良いと言ったら、借地のマンションは中古で売却が大変です。土地を貸している方の信用が需要で、今回の場合は○○学園で信用は高いですが。といわれていました。よって、今回も同じことが言えるんじゃない？
• 地図のうえでは、ＪＲの線路は近いです。 でも、切り通しの下を電車は通るので、騒音が直撃することはありません。 南側隣地の戸建も３階ぐらいあるので、いい具合に防音壁になってくれています。 気になる方は、現地確認されたらいかがでしょうか？ 松園の丘に建つ感じで、上層階は海の眺望も期待できるかも。 ◎◎義製薬のオーナー宅も近所にあったりして、雰囲気ありますよね。

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