プラウド京都東洞院

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5.00

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物件概要

• 所在地：京都府京都市中京区東洞院通六角下る御射山町273番（地番）
• 交通：

1. 京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
2. 京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩5分
3. 阪急京都本線 「烏丸」駅 徒歩6分
4. 京都市営地下鉄烏丸線 「四条」駅 徒歩7分

• 総戸数：67戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年02月下旬予定
• 入居時期：2017年04月上旬予定
• 売主：野村不動産株式会社　大阪支店
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社
• 公式URL：http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/trans/00117265/?lc=06

掲示板・口コミ

• プラウド京都東洞院（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 今の相場からすれば、関西ではトップクラスの価格ではないでしょうか。
• 11階の140平米の部屋2億7000万円でした。
• 最高価格7億4900万円の分譲マンションの第１期販売が即日完売しました。
• 2月27日から、やっと第2期販売開始です。今回16戸販売と書いてあります。
• 第3次募集もあるようなので全戸完売まで時間がかかりそう。でも完成までまだ1年以上ある。
• 69.38m2は販売16戸の中の最大なんですね。勘違いしてました。もっと広い部屋もあるってことなのかな？高そう…
  • 既に72m2以上144m2以下の35戸は第1期募集で完売していますね。 特に83m2以上の20戸は、高かったですね。（募集対象外住戸5部屋含む） 南向の部屋の58m2以上70m2以下の8戸も第1期で売れたと思います。 第2期募集分は5,200万円台からあるので買える方も多いのでは？ あと数時間で締め切りですけど・・ 第2期も完売すると残りは8戸前後になりますね。
    • 今日HPが更新されて、第3期（最終期）販売8戸になってました。 ということは第2期販売も完売したのですねえ。 野村プラウドブランド恐るべし。 確かに京都で最近販売されたマンションの中で外観が一番好みのブランドです。 さすがグッドデザイン賞。 今月末でとうとう全戸完売かなあ…
      • マンションデベのブランドではなく「京都市の中心部」というブランドの勝利だろうな
• 日経新聞以外に広告を出さず、完成まで1年くらいあるのにもう最終期67戸中8戸のみ・・・
• ３戸残ったみたい。
  • 募集対象外住戸5戸を除く62戸で、だいたい半年位売ってるんですね。なかなか完売しないものですね。
    • 最終期、即日完売とはなりませんでしたね。3戸先着順になりました。
      • 残りは2階のA.L.Mタイプ。全部西棟。賃貸なら2階でもいいかな。
        • 道路と反対側の西側2階で坪323万。良い値していますね。
• 完売広告出ました。

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交通

• 烏丸御池にも近いから、東西線、烏丸線の両方が使えるのはいいですね。

構造・建物

• 階高は2.7ｍ～2.81ｍ、店舗のみ3.3ｍ。天井高は2.1ｍ～2.4ｍ（梁があるところは約1.9ｍ）
• 西の11階建、中央の5階建、東の5階建の3棟構造で、西と中央の棟の5階以下の多くが2期募集になりますね。外観図では2期募集部分は片側からしか光が入らないのかと思いましたが、吹き抜けが内廊下にあるため、玄関側の部屋も晴れた日は明るいと思います。
• SUUMOに外観図や内部仕様が出ています。高級感がありますね。
  • HPにはもっと詳しい外観や設備仕様、A・L・Mタイプの間取りが掲載されています。A/L/Mタイプは全部一番西の棟11階建ての下の階層です。 ｂ

共用施設

• 駐車場スペースは６台程しかないようです。
• 駐輪場：87台（うち67台は駐輪ブース(月額使用料:1000円)、20台はスライドラック式(月額使用料:300円)）
  • 駐輪場、駐輪ブースのほうが恐らく人気が出ますよね？ これは抽選で決めていくのでしょうか。 ラック式も悪くはないのですが、 子供のサイズの自転車などは停めにくいという点があります。 子供さんがいらっしゃったりするとブースという選択になってきますよねぇ。
• ミニバイク置き場：5台（月額使用料3,000円）
• 5階建ての屋上に造られた庭園はとても立派でしたが、後日色々と調べてみたところ、同じようなマンションにお住いの方いわく、実際入居して庭園を使用することはほとんどないそうです。また、庭園の維持管理費は非常に高額で、管理組合でもお困りになられているとか。憧れと実際に住んでみるのとではギャップがあるようです。
  • 屋上から大文字が見えるとか、東山が望めるというのであればいいかもしれませんが、単なる和風庭園だったら、京都には本物が一杯あるので、あえてマンションになくてもいいかなと思いました。
• 庭園のメンテナンス費も気になりますが、エレベーターのメンテナンス費も気になります。この規模のマンションに5台のエレベーターは過剰な気がします。
• 店舗１区画入るらしいですが、どういうお店が入るのですか？
• HPの「内廊下もある」って表現は、内廊下と外廊下の混在なんでしょうか？同じ管理費でそれはあまりにも、、、って気もしてしまいます。
  • 西の11階と真ん中の5階の棟は、玄関が建物の中央に向いているので内廊下。東の5階の棟は北から南に5部屋並んで設計されているので玄関が西向きで外廊下ですね。ただすぐ西隣が真ん中の棟なので外廊下といっても外から全く見えないですけどね。内廊下が好きなら西か真ん中、外廊下が好きなら東を買えばいいのではないですかね。ただ、1期目で東は完売したようですが・・
    • 内廊下って普通空調効いて、日々清掃されますよね？ 外廊下と同じ金額、維持費なのはちょっと違和感覚えるのですが… 同じフロアで廊下の形式が混在って聞いたことがなかったもので。
• 西の棟は11階建のため建ぺい率と容積率の関係で他の2棟に比べて平面床面積が狭いです。少しでも広くするため斜めの部屋になっているのでしょう。 西棟の1階から5階専用のエレベーターは、よく見ると西から入って東から出る、駅によくある通り抜けタイプですね。西の棟は、マンション入口からエレベーターまですごく遠いのが気になります。
  • 確かにエレベーターまで歩きますね。 負担になる程度かどうかっていうのはその人次第、だと思いますが。 荷物が多い時にはうーんというふうになる可能性もあります

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設備・仕様

• モデルルームは３ＬＤＫのお部屋で、さすがという雰囲気でした。床材、建具、窓サッシなど他のマンションと比べ、どれも良いものが使用されていました。また、キッチンやバスルームについては高級感たっぷりでした。
• 床材やキッチン仕様はそれなりに高級ですし、間取り内装等、希望の設計に応じてくれたりと割と気に入っています。
• ディスポーザもないし外廊下だし、値段の割に仕様がちょっと…と思ってしまいます。
  • 私も図面から最初は内廊下なのかと思いましたが、営業に確認したところ厳密には外廊下だそうです。所謂一般的な外廊下ほど安っぽくはないでしょうが、外気に触れ、空調はなしだそうです。

間取り

• 間取り：1LDK +S～4LDK+2WIC+SIC
• 専有面積：56.86m2～69.38m2
• バルコニー面積：4.78m2～12.49m2
• 7階以上の庭園側の部屋は、高いけど、ここにしかない眺望ですので、お金持ちにとったら買う価値ありの部屋と思います。6階以下の眺望なしの部屋は、上階に比べると割安かと錯覚しますが、実は付加価値なしで割高です。庶民が頑張って頑張って買うような価値は何もないように感じました。ここは、7階以上を買うからこそ価値のあるのマンションで、6回以下はハズレ部屋だと思いました。
• 殆どの住戸が採光悪く、また部屋の間取りも長細く使いにくい。価格は京都にしては高く、管理費も東京並み。
• 7億円超の住まいは、夏には京都の風物詩「五山の送り火」の一つ、「大文字」を正面から望むことができる東向きの住戸ですね。
• HPに新たにＪタイプとＫタイプが紹介されてます。ＪとＫは3棟のうち真ん中の棟の北側の部屋ですね。Ｊタイプは1室をつぶしてＬＤＫを広げたプランかもしれません。Ｋは3人世帯でも住める感じです。
• HPの間取り図が更新されていました。最終募集の部屋は全て2階と4階でした。真ん中5階建と西11階建のそれぞれ北側の部屋です。 北隣が民間駐車場なので西棟は2階や4階でも六角通を眺められると思います。
• 面積からするとあまり広い間取りではないなと思いましたけど、Ｋなどは夫婦一部屋にすれば子供二人でも住めそうな気がします。 ただ北向きですから、角部屋でない限りは日中でも暗いのではないでしょうか。 リビングの横の窓がどれほどの採光かわかりませんけど。 キッチンの広さは魅力です。
• 1LDK+S～4LDK+2WIC+SICまであるとのこと、間取りのバリエーションが豊富ですね。 1LDK+S+WICの間取り図を見ていて疑問というか何というか。 土地の関係なのだろうと思うのですが、微妙な斜めが気になってしまって。 玄関を出てアルコーブからすぐがエレベーターなのでしょうか。 それも微妙に気になるところです。 でも、玄関が共用廊下から見えない作りなのは良く考えられていると思います。 エレベーターの隣の部屋は何ですか？ 平面図がよく見えなくて。
  • 西の棟のエレベーターは2つあります。そのエレベーターの隣りの部屋は、たぶん6階から11階専用エレベーターですね。
    • 微妙な斜めな感じは住めばなれるのかな。 家具の置き方とか対処していかないとならなそうな感じです。 微妙にだから対処ってほどでもないのかな・・・

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買い物・食事

• 大丸、高島屋、飲食街、喫茶店など徒歩圏内です。

育児・教育

• 学区も良い。

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• 大通りに面した立地に建設されるので車の音がするかもしれませんね。窓を閉めていれば大丈夫かもしれませんけど。駅からマンションまで、わりと近いのはいいですね。商業地域に建設されるので周囲に高い建物が建つ可能性もありますね。
  • 大通りには面していませんが、人から自動車まで、とにかく交通量の多い道です。近くにある公園は中国人観光客で溢れています。日中は騒がしいですが、飲屋街ではありませんので、夜は他の中心地と比べ静かです。京都にセカンドを検討される方にはオススメの場所です。
  • 近所に住んでいます。とても便利な場所です。人通り、車通り(主に夕方)は多いですが、マンションにいれば車の音は聞こえません。
• 東向きで3面が高いビルに囲まれていませんか？日当たりと風通しが悪そうに思うのですが、詳しい方、教えて下さい。
  • 眺望に関しては全く期待できないでしょう。昼間でも電気付けないとダメだと思いますよ。
  • 東側の黒っぽい建物はプレミストの11階建てだから、東側は日照、風通しが悪そうですね。間に細長い駐車場はありますが。南側、北側、東側の高層階がよさそうに思います。
  • 東洞院通りは一方通行で狭いし、向かいのWINGSも結構背が高いし、向かいの駐車場は3階建てだから、東側の住戸も4階以上でないと、暗いと思います。
  • 日当たりですが、模型を見る限り北側と南側は厳しそうです。高層階であれば話は別なのでしょうが、私には到底無理な金額です。５階までであれば、東側が良いと思います。西側は駐車場なので、直射日光は難しいですが、自然光でほんのり明るいのではないでしょうか。ただ、駐車場なので将来的に高層マンションやビルが建つ可能性も十分ありえます。
    • 南北に細長い駐車場で、その西向こうは11階建てのプレミストだったと思います。だから、あまり日は当たらないのかなと思います。東向きの部屋に住んだことがありますが、午前中しか日が当たりませんでした。
• 場所的には人通りが多い便利な商業地域で、高級感が漂う場所ではないので、又、京都らしい風情があるわけではないので、利便性優先の人にはいいかなと思いました。

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周辺施設

• 銀行、大型書店なども徒歩圏内。

• 

  周辺施設

その他

• 近くに住んでるので、暇つぶしに自分なりの評価を。

1. 場所は、そりゃ～もう最高（個人的ベストな烏丸御池最寄り・四条徒歩圏内。八百一・大丸歩いてすぐ）。　烏丸から一筋入ってるので騒音も心配ない（前の東洞院は一通）。夜出歩いても人通りそこそこあり、安全。　ジム近い（OAK21）。京阪三条も歩けないことない。ペットいるなら、公園も近い。
2. 駐輪場87台（全67戸）はキツい。かなり。せめて1戸2台はほしいところ。リタイア層が使用せずに空きが出る場合もあるけど、当たらなかったらちょっと辛いね。
3. 駐車場5台。当たれば最高。周辺に月極駐車場ほとんど無し。当たるか当たらないかで、まさに天国と地獄。遠く（烏丸以西・御池以北）に借りるか（相場3-4万）、車は諦めるか。便が極めていいので、不要かもね。
4. 間取りがちょっと微妙。特にL type 68.21m2、1LDK+Sって…う～ん。バルコニーも全体的に狭めかな～。
5. 坪単価306-351万。かなり高い……でも、このあたりなら仕方ないのかな。よって投資には向かない。京都では20万以上の家賃で貸すのはなかなか難しい。元取れないよ、たぶん。
6. 最広で69.38m2はちと狭いんでない？子供が大きいファミリーにはキビシめか。
7. 学区は高倉小・御池中。よい。

• • 総評：駐車場と駐輪場2台が当たれば、自分が思う京都ナンバーワン物件でしょう（プレミスト・グランメゾンより）ただ、その確率は……。場所がいいと言っても、烏丸以西にいっても利便性はほとんど変わりないし（堀川まで行くとダメだけど）。烏丸以東ということで割高感と利便性低下（駐輪場少ない・間取り狭め）を招いている印象。車いらないし、歩けばいいっていう2-3人世帯にはかなり良い物件じゃないでしょうか（高いけど）。車・自転車は欲しい or 4人以上世帯の人は、烏丸以西（あるいは御池以北）の物件を選ぶ方がおすすめかな～

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掲示板

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