プラウドシティ小竹向原

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4.29

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物件概要

プラウドシティ小竹向原　外観完成予想図

• 所在地：東京都板橋区小茂根一丁目1595番1他、東京都板橋区向原3丁目1341番1他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ副都心線 「小竹向原」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ有楽町線 「小竹向原」駅 徒歩5分

• 総戸数：500戸（非分譲171戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上12階建（グランドコート（A敷地））・地上7階建（フロントコート(B敷地)）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2024年2月
• 売主：野村不動産株式会社・旭化成不動産レジデンス
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

掲示板・口コミ

• プラウドシティ小竹向原（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 小竹向原最寄りで50戸以上の規模だと、2016年築のクレヴィア小竹向原以来8年ぶりです。名称はプラウドシティ小竹向原でしょうか。地権者住戸が多いことは気になるものの、下記のとおりの好立地に建つ大規模マンションということで、分譲マンションを待ちわびていた地元民はもちろん、広域集客も大いに期待できる注目物件ではないでしょうか。設備仕様も既にディスポーザが確定しています。
  • 有楽町線・副都心線・西武有楽町線の3線利用、池袋4分、新宿三丁目10分の交通利便
  • 駅から徒歩5分（駅も浅め）、信号無しほぼフラットアプローチ、動線にスーパー、ドラッグストア有り
  • 徒歩圏内にオーケー小茂根店有り
  • 都営住宅、戸建てなどが建ち並ぶ閑静な住宅街
  • 標高約30mで水害・土砂ハザードは白、武蔵野台地上の安定の地盤
  • 通学校の向原小まで徒歩5分、うち約半分は遊歩道、残りも交通量は少ない
  • 通学校の上板橋第二中まで徒歩5分、2022年校舎建替
    • 50戸以上だと2022年築のオープンレジデンシア小竹向原（51戸）もありましたね。
• 団地の建て替えなんですね。今後もこういう古くなった大規模団地の建て替えが増えてきそうですね。最近雨量が多くなってるので水害や土砂災害の危険性がなく、地盤も固いということでしたら生活環境としては言うことなしです。気になる点はお値段ですかね。こういうマンションっていくらくらいになるのか予想が付きません…。
• こちらには元団地住民の方も住まれるのでしょうか？元住民の方が優先的に部屋を選択するといい場所は埋まってしまいそうで・・・。
  • 180戸分ぐらい地権者住戸（元団地住民の部屋）はあるようですが、ここはどうなんでしょうか。地権者がいい部屋ばかり取っている場合もあれば、条件悪い部屋ばかりで大体は賃貸に出される場合もあるようですが。
• 団地住民向けの図面集を見ました。北棟、南棟の二棟構成。北棟北側は中庭と北棟南側の共用廊下ビュー、一部は中庭も見えず駐輪場ビューの列や、北東向きも有り。地権者がどこに住むか分からないので何ともですが、単価は北棟南側高層＞南棟高層≧北棟南側中低層≧北棟北側中庭向き≧南棟中低層（前建てキツめ）＞北棟北側駐輪場向き≧北棟北側北東向きといった感じでしょうか。最安で坪300ぐらいからだと嬉しいですが、どうでしょうか。
  • 報道記事の写真しか見たことがないのですが、北向きのお部屋もあるのですね。
    • 特に条件の悪そうな北東向きと駐輪場向きの列はごく一部だったので、賃貸に出す地権者がすべて持っていってしまう可能性もありますね。
• 中村橋のプラウドが坪340で200戸あっさり完売。ここはアドレスは板橋区とはいえ交通利便は完全に勝るわけで、一体いくらになることやら。。
• 建て替えの場合でも値段は多少安くなったりしないものなんでしょうか？そのあたり全く知見がありません。交通利便は中村橋も小竹向原もあまり変わらないように思います。隣駅から大江戸線使える分、使える路線が1本多いですよね。
  • 有楽町線、副都心線からは種別を問わず必ず一本で行ける小竹向原と、最悪2回乗り換えが必要で運賃も高い（メトロと西武線の両方に乗るため）中村橋が交通利便性変わらないは一般的にはさすがに無い気がしますが、、建て替えだと普通の分譲より安くなるケースもあるようなので、期待したいですね。
• こちらの物件の価格のだいたいの坪単価がおわかりの方がいたら教えていただけると幸いです。坪単価330万程度の可能性はありますでしょうか。
  • ざっと計算だけど南東向きの中層階で坪単価350万ぐらいだった。ご参考まで
    • それって確定価格なんですか？それとも予定？マンションの値段は売れ行きを見ながら、販売期によっても変動させていますけど。
      • 単純に、地権者向けの単価に野村が言う利ざやを乗せて計算しただけだから、当然実際の販売価格とは異なると思います。
        • まだまだ販売は先なので、市場の動向によって野村は盛ってくるかもしれないですね。
• マンマニの予想では坪単価400万前後です。
  • 権利者用の価格と一般向けの価格は違うけど、坪単価400はないですね。
• CG見る限りですが、新宿方面一望できる部屋もあれば自己日影やばそうな部屋もありそうですもんね。。住戸位置によって坪単価相当変わりそうです。
• 駅近・静かな環境の両方を求めている者としては設備次第で坪400も許容範囲なんですが、事業協力者住戸が多いのが気になります。管理組合で揉めやすいとか聞いたことありますが心配し過ぎですかね
• 良さげな部屋は億ションもあるってことですかね？どんなに頑張ってローン組んでも7,000万くらいしか出せません…価格抑えて欲しいな。
  • 良さげじゃなくても普通に億超えの部屋もあると思いますよ。
• 年明け販売になったんですね。仮に竣工時期が変わらないとすると販売期間が短くなるわけですか
  • サイトオープンしましたね。販売時期は2023年1月末。坪単価高くなりそうですね。
    • Twitterでは平均400前後の予想ですね。
      • 建替事業だから、やすくなるんじゃないのかな？坪380くらいと予想！
• エントリーしようとしましたが、希望価格が6000万円以上から選択となっていましたので降ります。
  • エントリー後の限定サイトにログインできない。限定サイトが少しアップデートされてるようなので、アプデに伴うバグだろうな。。。
• 地権者にいい部屋は全部選ばれちゃっているってことありますかね？
  • 全部じゃないでしょうが、かなり…。あと、駐車場もいいとこ先取が普通かと。
• 交通の便は良くも何もない駅、団地建て替えで500戸もあるからあんまりに高くしたら売り切れないよ。野村も馬鹿じゃない。
• 小竹向原で坪単価400は正直高いと思う。高いと思うが今の市況だと仕方ないなって思える価格。もし坪単価300台で来たら大抽選会だろうね。
• 一番小さい50平米で条件の悪い部屋は五千万切るかなあ？
• 金利上がり始める前の価格で販売されるとしたらかなりキツイっすね

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構造・建物

• 敷地面積：18,312.66 m2（売買対象面積)、17,902.85m2(建築確認対象面積) (グランドコート(A敷地)：13,013.25m2、フロントコート(B敷地)：3,089.65m2(他）
• 取り壊しの工事始まってるんですかね？
  • 元住民です。6月末までに退去し7月から実施予定です。
    • 解体がほぼほぼ終わりましたね?！ググったら外観がでてました！かっこいいし雰囲気いいですね！楽しみです。これだとかなり高いのかな…

共用施設

• アクセス抜群ですよね。駐輪台数とかって、どの資料に載っているのしでしょうか。
• 駐車場は敷地の端に機械駐をギチギチに詰め込んだものとなっており、車持ちの方にとっては厳しいかもしれないですね。設置率自体は立地の割にそこそこある気はしますが。

設備・仕様

• すみません、ここってペット可なのかご存じの方いらっしゃいますか？この規模なら猫・犬飼育OKでしょうか。
  • 不可ってことはなかなか無いとは思いますよ。ただ、細かい規程は作られると思います。大型犬の可否とか、共用部は歩かせてはダメ（抱えたりケージ、カートで移動）とか。

間取り

• 間取り：1LDK ～ 4LDK
• 専有面積：50.36 m2 ～ 90.95 m2
• 廊下側の部屋の柱の食い込みが気になりますね。完全アウトフレームじゃないのは部屋の使い勝手悪くなるし、個人的にマイナスです。設備仕様は価格相応になりそうなので、購入するかは価格次第ですね。

買い物・食事

• ショッピング

1. まいばすけっと　板橋向原3丁目店　　徒歩1分〜2分／約80m〜110m
2. ファミリーマート 小竹向原店　　徒歩3分／約210m〜220m
3. いさみ屋 小竹向原店　　徒歩3分〜4分／約230m〜250m
4. Can Do 小竹向原店　　徒歩3分〜4分／約230m〜250m
5. ツルハドラッグ 小竹向原店　　徒歩4分／約270m〜290m
6. セブン-イレブン 板橋小竹向原駅前店　　徒歩5分／約360m〜380m
7. アコレ 千川店　　徒歩6分／約420m〜440m
8. トモズ 大谷口店　　徒歩6分〜7分／約460m〜510m
9. オーケー 小茂根店　　徒歩8分〜9分／約600m〜680m
10. ライフ千川駅前店　　徒歩12分／約890m〜910m

• 小竹向原に住んでる方は、日常の買い物や外食はどうされていますでしょうか？駅周辺に何もないので、住んだら不便・退屈だったりするのかなあと…
  • スーパーとドラッグストアはあるので最低限の生活必需品は買えますが、それ以上の買い物がしたければ基本は池袋か新宿に出ますね。外食する場所は本当に無いですね、、同じく池袋新宿か、徒歩圏の江古田にたまに行くぐらいでしょうか。
    • 日常の買い物は駅前のスーパー、アコレ、ドラッグストアで事足りるし弁当屋は2軒ある。外食や子供の習い事なんかは江古田に自転車で5分か電車で池袋5分だから特に不便は感じない。店がないと言ってもまちのパーラー、やなか、クリオロなど知る人ぞ知る的な店はあるし
      • 「江古田に行く」という方が多いんですかね
        • ここなら普通に千川ライフじゃないの
• 小竹に住んでいて、スーパーは充実しているので不便を感じたことはないですが、飲食店は少ないので仕事終わりなどに最寄駅で外食したい方には不向きな町ですね。

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育児・教育

• 教育施設

1. 生活クラブ保育園ぽむ・向原　　徒歩2分〜3分／約160m〜180m
2. キッズタウンむかいはら保育園　　徒歩3分〜4分／約210m〜260m
3. ひまわりキッズガーデン小茂根　　徒歩6分〜7分／約450m〜500m
4. 向原保育園　　徒歩6分〜7分／約470m〜490m
5. ひまわりベビールーム小竹向原　　徒歩7分〜8分／約490m〜570m
6. 板橋向原幼稚園　　徒歩7分／約500m〜520m
7. にじいろ保育園小茂根　　徒歩7分〜8分／約530m〜600m
8. ほっぺるランド大谷口　　徒歩7分〜8分／約550m〜600m
9. 上板橋第二小学校 [通学区]　　徒歩5分〜6分／約340m〜410m
10. 上板橋第二中学校 [通学区]　　徒歩5分／約390m〜400m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域
• 水害ハザード、白ですか？あの辺は少し低いイメージがありました。板橋区HPでみれますか？
  • 板橋区、ハザード、で検索すればすぐ出ますよ。外水（河川）ハザードは当然ないけど、内水ハザードは残念ながらかかってるようですね。
    • やはり内水氾濫系がちょっと心配な場所ですよね。でも、詳しい情報が出てるの楽しみです。
• 交通の便はいいのですが、何もなさすぎるんですよね小竹向原は…そこがネックです
  • 牛丼屋もバーガーチェーンも喫茶店も一つも無いのは驚きますよね。飲食店がほぼ無いからこそ夜も静かでいいというのはありますが。
    • 交通利便性はいいが駅力がないですね。さて、どのような評価になるのか？坪単価350位を予想します。
• 小竹向原住んでましたが、板橋区の端過ぎて区役所へのアクセスがものすごく悪いのが地味に嫌でしたね。電車で行くと3路線使うので500円近くかかりますし、便利なバス便も無し、近くに出張所も無いという。練馬区役所なら一瞬で行けるんですけどね。。
• 城北中央公園も近い。なんといっても交通の利便性がすごく良い。
• 周辺は桜がとても綺麗で裏の療育センターの自然があるせいか空気も森っぽい感じがして散歩に良いですよ。
• 小竹向原何もない。と言われる前に駅前に2件の小規模スーパー。ツルハドラッグ、ガスト、ほっともっと、オリジン弁当はあるんです。コンビニは異様にあるので選びたい放題！病院も皮膚科、内科、心療内科、耳鼻科、眼科が医療モールみたいなとこに揃ってるからそれは便利
  • 夜間、休日診療しているところも駅近にあるし大きい病院だと日大病院もあるしとにかく医療は充実している小竹向原
• 小竹のこの辺は低地だし周りは団地ばっかりだし。賃貸はいいけど、分譲としてはどうかね。小学校に行くのに高低差あるし、あまりいい街並みとはいえないけど。
• 小茂根で生まれ育って40年ほどになります。向原団地は知り合いも何人も住んでおり、とても味のある建物群でしたので取り壊しには寂しさもありましたが、新しく街が生まれ変わるのは楽しみでもあります。さて、この辺りの土地の住み心地について、私なりの私見をお話させていただきます。新しく住む方に多少なりとも参考になればと思います。まず、交通の便ですが、私は一度も不便さを感じた事はありません。上野など東京の東側にはやや行きにくさもありますが、買い物などは池袋新宿で十分に済ませられます。また、私は高校は文京区、大学は新宿区でしたがどちらも自転車で30分程度で通っておりました。食べるところが少ないというのは、若干不満には感じておりますが、小竹向原周辺にも隠れた名店はいくつかあります。回転寿司や焼き肉などが食べたいときは、江古田か大山まで足を伸ばすこともありますが、どちらも歩くことが嫌な方でなければ徒歩圏内だと思う思います。最後に、治安の面ですが、私が暮らして40年ほどの間、記憶にある限りで凶悪犯罪の類はこの地域では聞いたことがありません。治安の面は安心な街だと思います。昔の団地には地域猫が多くいましたが、今はすっかり数が減ってしまいました。猫好きとしては、彼らの行方が気になるところです。
• 今年から練馬区小竹町に住んでいる者です。住んでみると、有楽町線、副都心線が使えることは本当に便利です。駅近で立地は良いと思うのですが、価格が気になりますね。過去に別物件を検討していた際に、プラウドの営業さんの押しが強すぎて、トラウマになってしまい、こちらも価格次第ですが、検討するか迷っています。主婦目線で、周辺環境について書き込ませてください。駅前スーパー、いさみやさん、お魚が結構新鮮で重宝しています。ただもう少し全体的に品揃えが増えるとさらにいいなと思ってます。あと先日リニューアルした、洋菓子のクリオロさんも、ちょっとした手土産や、お返しを買うのに便利です。ケーキは少しお高めなので、たまに家族で買う程度ですが。小竹向原駅の出入り口は、改札に降りるエスカレーターが無く、階段のみなので、ベビーカー利用だとエレベーターはたいてい誰かと乗り合いになります。乗り慣れないと、ホームについた際、副都心線、有楽町線、どっちに乗ればいいか迷います…路線の色も似てますし。プラウドシティができて、駅前がもう少し賑わえばいいですね。

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周辺施設

• 病院

1. 敬愛病院　　徒歩2分〜3分／約160m〜180m
2. 岡村整形外科クリニック　　徒歩3分／約190m〜200m
3. たにもとクリニック　　徒歩3分／約200m〜220m
4. しらやま眼科クリニック　　徒歩3分／約210m〜220m
5. 敬愛病院附属クリニック　　徒歩5分／約340m〜360m
6. あおいデンタルクリニック　　徒歩6分〜7分／約420m〜500m
7. そう内科クリニック　　徒歩6分〜7分／約440m〜510m
8. 後藤こどもクリニック　　徒歩6分〜7分／約430m〜510m
9. 宮下医院　　徒歩7分〜8分／約520m〜570m
10. 日本大学医学部附属板橋病院　　徒歩14分〜15分／約1,120m〜1,170m

• 金融機関

1. 巣鴨信用金庫 小竹向原支店　　徒歩3分／約180m〜200m
2. みずほ銀行 ATM 有楽町線小竹向原駅出張所　　徒歩5分／約360m〜380m
3. きらぼし銀行 小竹向原駅前出張所　　徒歩6分／約440m〜450m
4. 東京東信用金庫 板橋支店　　徒歩7分／約490m〜540m
5. 板橋小茂根郵便局　　徒歩8分〜9分／約630m〜700m
6. ゆうちょ銀行 本店 千川駅内出張所　　徒歩12分〜13分／約950m〜970m
7. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー 千川駅前　　徒歩14分／約1,060m〜1,080m

• 公共・レジャー施設

1. 板橋消防署 小茂根出張所　　徒歩6分〜7分／約420m〜490m
2. 茂呂交番　　徒歩9分／約650m〜720m
3. 板橋区役所　　徒歩34分／約2,670m〜2,720m
4. 向原コーシャハイム公園　　徒歩2分〜3分／約160m〜210m
5. 根の上遺跡緑地　　徒歩3分〜4分／約190m〜270m
6. 小茂根一丁目児童遊園　　徒歩4分〜5分／約260m〜340m
7. 小茂根公園　　徒歩4分〜5分／約280m〜360m
8. 大谷口二丁目児童遊園　　徒歩5分〜6分／約360m〜410m
9. 向原児童遊園　　徒歩6分／約410m〜430m
10. 小茂根2丁目公園　　徒歩6分〜7分／約470m〜540m
11. 向原公園　　徒歩9分／約660m〜680m
12. 城北中央公園　　徒歩14分〜15分／約1,070m〜1,140m
13. 練馬区立こどもの森　　徒歩15分〜16分／約1,200m〜1,270m
14. 板橋区立小茂根図書館　　徒歩3分〜4分／約170m〜250m
15. FASTGYM24 小竹向原店　　徒歩3分〜4分／約230m〜250m
16. rinto加圧トレーニングスタジオ　　徒歩4分〜5分／約270m〜350m
17. 向原ホール (大谷口地域センター分室)　　徒歩6分／約430m〜440m
18. 向原ゴルフセンター　　徒歩7分〜8分／約560m〜570m
19. 大谷口地域センター　　徒歩8分〜9分／約610m〜660m
20. カーブス 小竹向原　　徒歩11分／約850m〜860m
21. エニタイムフィットネス千川店　　徒歩12分／約940m〜960m
22. ふるさと千川館　　徒歩13分／約970m〜990m
23. 豊島区立 豊島体育館　　徒歩13分／約1,000m〜1,020m

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