プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー

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物件概要

• 所在地：東京都品川区東品川4丁目61-1他（地番）
• 交通：

1. 東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩3分 （B出口より）
2. 京急本線 「青物横丁」駅 徒歩9分 （駅舎より）

• 総戸数：817戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）、地上29階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年02月下旬予定
• 入居時期：2019年03月下旬予定
• 売主：京浜急行電鉄株式会社、大和ハウス工業株式会社東京本店、三菱地所レジデンス株式会社、総合地所株式会社、京急不動産株式会社
• 販売会社（取引態様）：三菱地所レジデンス株式会社（売主・販売提携（代理））、京急不動産株式会社（売主・販売提携（代理））、大和ハウス工業株式会社東京本店（売主・販売提携（代理））、株式会社長谷工アーベスト（販売提携（代理））
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社　京急リブコ
• 公式URL：http://www.gb-shinagawa.jp/

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609655/

• 単価はいくらぐらいになるか、気になりますね。300万超えそうですね。
  • 坪350なら買い、400なら撤退します。350-400の間なら悩みますが、モデルルーム行った感じで決めるつもりです。
  • 10階位までは坪300以下でしょ。
  • 下は付近相場から坪250前後スタートでしょ。りんかい線と京急。駅力は弱い
  • 低層階で坪250なら買いますが、最近の価格傾向見てると低層階でも坪280くらいしそうな気もします。
  • 3LDK5000～（下階北側）くらいで売れば客は集まるかもですね。高いとこは億近くは行きそうですね。
  • 同じ大和ハウスの江古田の非タワーマンションで290からですから、品川区、駅近、タワーのココがそれ以下になることはないでしょう。2LDKで5000万から、60平米台の3LDKで5980くらいから、という感じが妥当だと思います。
  • 新築マンション価格は上昇がとまっただけで下落はせず。新馬場駅徒歩３～４分のプレミスト北品川ですら坪３００超えていたので、ここも西向きで坪３２０程度では。眺望悪い側かつ低層なら坪２７０ぐらいもありそう。南側は３２０（中住戸）～３７０（角部屋）程度と予想。
  • 西側の中層階６５平米の部屋で坪３２５万円位と言われましたよ。
• 何だかんだ、ここは売れそう。品川区アドレス、シーサイドの再開発エリア内で、駅まで3分、京急も徒歩10分圏内。そしてイオン隣接、大き目の公園も近くに複数ある。ファミリー層からは垂涎の的でしょう。
• ゴクレのマンションが近くにあるけど、割高ゴクレやスミフより上なら供給相当絞らないと契約率が。。。かといって近隣にもう一つタワマンできるのにもたもたしてられないし。株価が暴落したからサラリーマンの実需層に頼るしかないが、名目賃金もあまり上がってない。タワマン節税考えらなら都心部を選ぶから外れるし。坪単価300に突入すると都心3区の築浅中古に流れる層もいるだろう。坪単価260-280がまぁ中層階の妥当な値段じゃないかな。
• 今日プロジェクト発表会に参加してきました。おおまかな価格帯が分かりました。
  • 72平米の3LDKは6000万円代～7000万円代
  • 85平米の4LDKは7000万円代～9000万円代 でした。
  • 27階より上は億超えです。
• 1000万円単位の予定価格しか発表されてないから詳しい価格も何も。 11月まで待つしかないでしょう。モデルルームは11月下旬予定と書いてありましたよ。
• 72㎡6000万円だいからだそうです。
• 予定価格が出ました。 なんと4900万台、３LDK、びっくりしたぐらい安い
  • 目の前の約20m先にはURシーサイドビュータワー、眺望無しの東向き、63.6平米（‼︎ 3LDK⁉︎）… 果たして安いと言えるのだろうか…（謎）
  • いま現地をみてきました、、値段は安いですが、東と北は真正面の前建物と向き合う覚悟がいります。でも、安いなぁ。
• 浜離宮と悩んでて。どっちがキャピタルゲイン出る可能性ありますかね？悩ましい。
  • このご時世、新築マンションでキャピタルゲイン狙いはきついって。2～3年前と比べて3割程高いよ？明らかに今は割高な時期でしょ。 ほんの僅かな可能性に懸けるなら、再開発がある浜離宮じゃない？ただ元値がここよりうんと高いから、当然リスクも大きいけど。
  • このマンションの方が手堅い気はしますね。近隣の中古マーケットを見ても悪くない価格設定とは思います。パークコート浜離宮は伸び代あるかもしれませんがハイリスクハイリターンかと。
• 価格が同じなら断然グランドメゾン。 グランドメゾンの優位点と、価格差との兼ね合いですね。それ考えるとタワーの中～高層階はかなり苦戦するでしょう。今の価格だも竣工までに完売は到底無理と考えています。
  • ファミリー向けなら品川シーサイドだと思います。
• 修繕積み立て金の上がり幅は、5年毎に上がって16年度から一定。16年度以降は平米あたり330円でした。
• 低層階に関してはどこも結構な倍率みたいだから、価格が下がるということは無さそう。4階と6階にあるものすごい価格差が緩和されてくれればもう少し上も検討対象に入るんだけどな。どのくらい見直されるんだろう。

【モデルルーム見学記から】

• 品川シーサイド駅周辺は近代化された街並で、青物横丁周辺は昔ながらの街並と、両方を併せ持つ立地は「素晴らしい」の一言に尽きるでしょう。 運河もあり、海もあり、品川駅までも約2.5kmですので自転車があれば大井町も近いので、大井町駅と品川駅も使用できると思います。 ただ、近隣は埋め立て地ですので、大地震の際には液状化現象は起きます。しかし、建物に影響がでる建築工法ではないので安心して良いとの話でした。昔は海だった場所ですが、その海だった部分の海の底まで裕に届く基礎の杭が無数に打ち込んであり、免震工法なので揺れにも強く、液状化現象が直接マンションに影響することは無いとのことでした。
• 品川シーサイド駅から徒歩約1分、京急本線青物横丁駅へ徒歩約6分の立地に加え、近代と昔ながらの街並を併せ持ち、交通アクセスは抜群。 基本的な3LDKの部屋に多少の部屋の狭さはありますが、値段と比べるとそれを補って余りある素晴らしい物件の気がします。 東京都内23区で、都心へのアクセスが20分かからない場所でこの価格はかなり安いと思いました。

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交通

• 京浜東北線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
• 東急大井町線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
• 東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩16分 （駅舎より）
• 駅まで信号無し.ペデストリアンデッキ直結
• 品川シーサイド駅までたったの3分で、20分以内で新宿や渋谷お台場なんかにも行ける。京急利用で羽田や品川すぐ。東京駅などにはちょっと不便かもしれないけど、リニア開業で日本のキーステーションとなる品川駅が近いのはメリット。
• ここからなら羽田空港へのアクセス最高にいいですよね。 私は出張が多いのでありがたいです。ディズニーランドにもアクセスしやすいですねぇ
  • 品川シーサイドから羽田空港の話がありましたたが。実は鉄道だとあまり近くないのですよね。戻らないといけないので。 なので羽田には車かタクシーが最適だと思います。鉄道はお勧めできないです。
    • 品川シーサイド駅の最大の欠点はりんかい線という都内ではだいぶマイナーな路線１本しか走ってないことかとおもいます。 名前に品川と冠してますが、JR品川駅にいくにも１本でいけず大井町か大崎で乗り換える必要があり400円近くお金がかかり16分もかかる。 これはりんかい線のお金が高いため。車で行けば3km程度の近さなのに痛いです。 羽田空港もおなじ。東京駅、新宿駅といった主要駅もすべておなじ。どこに行くにも１本でいけず、しかも遠回りをしないといけない。 そこは一つの検討ポイントでしょうね。
• 羽田空港に行くのはシーサイドからならリムジンバスですよ。バスターミナルから出てるので。鉄道なら青物から京急とか、または天王洲からモノレールもありますが、私はリムジンバス使ってます。すごく便利ですよ。
  • 本数少なすぎて実質使えませんよ。
• 横浜方面も視野に入れると青物横丁使えるのはでかい。品川新橋も一本だし

大井町にも普通に歩ける

• • 大井町まであの坂を毎日はさすがに勘弁だな。 電アシ通勤ならまだしも
• 品川シーサイド駅の駅近なんて価値ないしょw 前にも誰かが述べてるけど、救いは青物横丁と大井町が自転車、バスで利用できる点。 お台場に勤務や埼京線沿線勤務の人ならまだ分かるけど。
• 品川シーサイド便利ですよ。 もう長く住んでますが、バスは便利ですね。本数も多いですし。5分以内に港南口か、高輪口行きは来ますよ。タクシーなら、品川まで1050円くらいです。大井町までは仙台坂があるので自転車でもしんどいです。しかし、シーサイドから大井町に電車でいくのと、歩きとだと実質歩いた方が早いです。鮫洲公園から大井町行きのバスありますが、本数少ないので使えません。品川までは徒歩で35分くらいでした。
  • そうなんだよね。バスが便利。品川駅が職場の人はバス便物件ってことだとおもいます。問題は帰りですよね。バスは早々に終わりますから 電車になります。するとバスの定期は使えません。会社から支給されるのはどちらか一つでしょうからほとんどの人は鉄道で申請するかとおもいます。すると実質便利なバスは自腹で払うことになる。帰りは会社からのお金でかった定期券でそのままかえってこれますが遠回り。
• りんかい線があんなに深くて運賃が高くなけれび、電車も便利なんですがね。大井町くらいだと乗るかどうか迷います。
  • りんかい線はかりにもっと安くても今のままでは便利ではないですよね。正直もったいないんですよね。 品川シーサイドは品川駅の衛星都市として発展させるなら、素直に羽田-品川シーサイドー品川ー東京と結んで行けばよかったはずなんですけどね。
• アクセスに関してはお台場、新宿、羽田、品川 などは簡単に行けます。 デメリットはりんかい線の電車代が高い、ホームが地上から深すぎるといったところはあります。これが毎日続くとなかなか疲れた日は体にこたえます。 電車代についていえば、 JRに吸収されないかなぁと夢見てます。

【バス】

• 品川駅にはバスで行くしかないし、港区湾岸のタワーとは違う。所詮最寄駅は、本数の少ないりんかい線と、京急ですからね。
  • 品川行きのバスは朝なら3～4分に1本ありますし、自転車で品川に行ける距離ですし、京急 りんかい線 少し歩けばモノレールも使えますし便利はいいですよ。
• バスはそこまで混んでいるって言う感じじゃないかなーと以前乗った時には思いました。もっと始発に近い方の停留所から乗ったのですけれど。本数が多いから、積み残す感じがないのかな。ただ天気が良い日だったから、雨の日とかはどうなのかまでは確認しきれていません。
• このマンションだと鮫洲公園より高専前のバス停のほうが多分近いとは思いますが、品川駅方面の5分に1本と大井町方面の10分に1本だと確かに使いやすさが違いますよね。大井町までは20分くらいで歩けるだけに。

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  路線図

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  各駅までの所要時間

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構造・建物

【構造】

• 免震タワーマンション
• 二重床二重天井
• 通常は天井は255cmでしたよ。（廊下は低くなっていました。） 27階以上のプレミアム住戸は265だったかな(うろ覚え)。 正確ではありませんので、あくまで参考程度に。
• 真ん中が吹き抜けなのってどう考えれば良いのですかね。 高層階の場合は採光にメリットはありそうですが、、、 吹き抜け部分だからあまり風の影響は受けなそうです。
• レジデンスのクロノコート棟とはどの様に建つのでしょうか？東と南にL字に建てるのかなと予想していたのですが。
  • 東と南にL字に建ちます。それぞれ独立。更に、Lの直角部分に小さなクロノコート棟というのが建ちます。あわせて3棟建つということです。
  • 西側道路から、ガーデンのある敷地に入り、 最初に通るエントランスホールや共用施設のある建物が「クロノコート」です。 １５階建てで、３階から部屋があり、ベランダは、西向きとなります。 なにげに東向きの棟の手前にも、デーンと建つイメージです。
    • 東向きの棟の前にもう一棟建つんですね。ということは東向きは、午後からクロノコート棟の陰になる可能性も有りそうですね。東は午前中の陽当たりは抜群なだけに、そうなったら少し残念です。
      • 東向棟の南側３分の1ほどは、クロノコートと重なってしまうので、東向棟の北側のほうが両サイドが、抜けていることになります。 パット見では東南角住戸がいいとおもったのですが、意外と中住戸が良いかもです。
        • とはいえレジデンスは、クロノコートとて西側の眺望は開けています（低い階はゴミ置き場屋根や機械式駐車場が少し被る可能性有るが、せめてガーデンの木々も見えるか）。東側も低い階から前が開けており、レジデンス内で極端にハンデのある部屋はないという見込みが価格の目安には垣間見られました。
• 大森のタワーの営業さんが、コストは別として対地震性能で制震は免震に勝てないって言ってました。
  • 免震は固有周波数をずらしているだけなので、長周期地震動で共振して被害が大きくなる危険性が指摘されています。 建築基準では今年に建築確認申請があったものから要件を強化することになっています。 そういう短所を克服するため、グランドメゾン白金の杜、パークコート赤坂桧町、BAYZ、パークタワー晴海では免震と制震を組み合わせた構造にしています。 BAYZはここよりも分譲坪単価が低かったですね、ちなみに。

【眺望】

• 周囲の殆どの方向が塞がれてるから、眺望が悪くあまり高い値付だと厳しい。
  • タワーなのに南側と西側の一部しか眺望が望めなさそうですね。
• 南側に100m行ったところで、京急、三菱地所、大和ハウス、長谷工がマンションを建設するようです。敷地もここより少し小さいくらいの規模なので、タワーまたは大規模になる可能性があります。そうすると、ここ（プライムパークス品川シーサイトザ・タワー）の南側眺望もどうなるかわかりませんね。
  • 15階建てマンションのようです。ここで南側の眺望を求めるなら16階以上となります。⇒http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=37094
  • マンションの高さにもよりますが15階建てのマンションなら16階からはマンション屋上が視界にかなり入ります17から18階以上がよろしいかと。
• タワーなのに半端の無い閉塞感にはビックリ。。カーテンを閉め切ってる人にはいいかもですが、、、一生、30階建のビュータワーの駐車場とベランダを見続けるのは辛い。。
• 南と西は開けてるんでしょ？北と東はガチンコだね。
  • 確かに北は完全にビルに塞がれてましたが、東のごく一部（南側の2部屋）は、高層階だと東京湾の夜景が綺麗に見えそうでしたよ！
  • 東は高層なら大井埠頭のキリンがきれいに見えそうでしたね。 ただ、お台場やレインボー方面はビルしか見えない感じでした。 MRのベランダからの風景が東側で抜けた場合の眺望のようです。
• 今住んでるところは目の前のタワマンと430メートル離れているのだけど、多少気になるね。 200メートルだとかなり圧迫感あると思う。
• 陽当たり考えると、何階以上がよいとかありますか？ ずっと日陰は嫌なので。。 とはいえ、上階ほど価格は高いので、ほどよいところ狙いたいですね。
  • ここの場合は階数より隣の建物との関係で考えたほうが良いかもですね。 北と東側は一部を除いて上層でも陽当たり期待出来なそうです。
• 羽田線の東品川桟橋から鮫洲埋立部に至る範囲のようです。すでに設計や工事の発注が進んでいます。完成は2026年です。 南東側は眺望に多少影響ありそうですね。

　http://view.tokyo/?p=30521

• 最上階を除き廊下側は暗いですよ。言わば廊下という名の巨大な梁がせせり出てるわけですから。
• ここの購入検討者の方は、やっぱ西、東が多いのですか？ 南だとグランドメゾンと同価格帯になるし、それだったらグランドメゾンの方が…なんてことになりますよね。
  • 私は南ですね。東側の隣ビルと被らないエリアは少し気になりますが。

【認可保育園】

• 詳細な図面をもらった人はわかると思うけど、70平米台の多い南向きの一階には認可保育園（入口含めて）が入る 気にならない人はいいと思うが、低層の南向きは保育園の騒音は覚悟しておいたほうがいいと思う 保育園の防音性能がしっかりしていて昼間はうるさくなかったとしても、朝や夕方なんかは送り迎えなんかでがやがやするだろうし、路駐も増えるかもしれない マンションの人優先の保育園ならまだそういった喧噪も少なくなるだろうけど、そういうわけではないようだからね。
• 近くの音は上層へあがるので、保育園の騒音があったとしても、低層がうるさいとは限らないかもしれません。 ファミリー層の需要が大きいであろう70平米を南向きに配置し、その下に保育園をいれたのは、ファミリー層のほうが保育園の音を気にしないかも？？という目論見もあったのかなぁと思ったり。 サッシですが、私もT2と聞きました。 ただし、飛行機の新ルート(羽田への着陸ルート、南風時、季節や時間は限定的)がやはり、ほぼ真上になるため、新ルート変更が確定すればT3サッシへの変更は検討中と言っていましたよ。
• 保育園は東西南北のどちらにできるのでしょうか？
  • 南です

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共用施設

• 駐車場：総戸数817戸に対して247台（タワー：246台、平置き（身障者用）：1台） その他、来客・施設用（宅配荷捌き用1台含む）に7台 店舗用（荷捌き用1台含む）に3台
  • 駐車場料金が立体で¥28000、平置きでも¥35000と安いです。
• ゲストルーム、キッズルーム、ラウンジ、スカイパーク等の施設充実。認可保育園・コンビニ（誘致予定）
  • 共用施設のうち、キッズ＆パーティールーム等のご利用は（予約制・有料）となります。
• 敷地配置図より

1. 品川シーサイド駅へ徒歩3分：駅徒歩3分の利便と快適。お台場・渋谷方面へダイレクトに繋がります。
2. シーサイドフォレスト最終街区：駅と共に生まれた複合の街。最終章にふさわしい景観を創造します。
3. ペデストリアンデッキ：1階広場と2階から品川シーサイド駅やイオンへ。快適で安心な暮らしが叶います。
4. 緑あふれる交流広場「フォレストゲート」：敷地内に誰も憩える広場を計画。街角に新たな賑わいを創出します。
5. 免震構造：住まいと暮らしの安全を追求し揺れを抑える免震構造を採用しました。
6. 認可保育施設を誘致：マンション1階には、子育て家族に嬉しい保育環境を整えます。※保育施設は本計画の居住者専用ではありません。また、居住者が優先的に入園できる施設ではありません。2019年4月供用開始予定
7. 生活支援施設：毎日の暮らしをより便利にする施設（コンビニエンスストア）がオープン予定です。2019年4月供用開始予定
8. コンシェルジュサービス：専任のコンシェルジュが建物の管理や様々なサービスの窓口となります。
9. ラウンジ：窓辺の豊かな緑に寛ぐ。穏やかで開放的なラウンジを設けます。
10. スタディーコーナー：書斎や図書館のように、大型本棚や個人用ブースを整えた学びの空間です。
11. パーティールーム：楽しい時が過ごせるファミリースペースとしてご用意します。
12. キッズルーム：子どもたちの笑顔が集う、プレイスペースとして計画しました。
13. オーナーズスタジオ：多様な活動に利用できる多目的な空間をご用意しました。

• 外廊下なのか、残念。
• 各階ごみ置き場、1階にコンビニ有り。エントランスイメージはグランドメゾンと比較してスタイリッシュ。
• エレベーター全部で12台あるんですね。ペデストリアンデッキに2台、自転車用が2台、フロア用8台。
• 内廊下よりは廊下の空調費用がかあからないので、管理費の面では良いですよね？換気もできますし。
• 各階ゴミ置き場がある。
• 自転車置場が各戸1台＋α分位しかないけど、一般的にこんなもんですかね？ 出来れば2台置きたいなと思ってるんですが・・・
  • ここって自転車レンタル無料だから基本いらないと思ってました。
  • 多分普段の生活なら1台あれば十分で、レンタルもあるので無くてもいいと思います。私は家族が自転車趣味でちょっと良い奴を2台持ってるので置ければいいなと思いました。

• 

  敷地配置図

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設備・仕様

• モデルルーム行ってきた 内装や設備はまあ、今の一般的なマンションと同レベル ただ気になったのは廊下（や洗面所）の天井がすごい低いこと 配管通ってるんだろうけどそれにしても低すぎる 2メートルくらいしかない 本物もこの高さだと確認とったから、廊下に関しては少々残念感が拭えない。
  • モデルルームが安っぽい感じで昭和的な豪華さの演出みたいな印象を受けました。 安いのであれば良かったのですが価格表見た感じだと高いですね。ブランドもないし立地も際立ってよいわけでもなく眺望もいまいちであの価格は高い。
• 設備ですが、ディスポーザーはついていました！ミストサウナはなかったけど、まぁどうでもいい付加機能ですしね。あくまで主観ですが、そんな豪勢な設備を求めているわけではない私にとっては、全般的に特に不満はなかったです。ゴミは各階で捨てられるし、無料のレンタサイクルが便利そうでした。カーシェアリングもあり。24時間有人管理でオートロック二重(三重？)なので、セキュリティも良さそうです。
• ディスポーザーがあっても、なんでも粉砕出来るわけではないので生ごみはでますよ。 基本繊維質のものだったり、卵の殻など以外と粉砕出来ないものが多いです。
  • 魚の頭や鶏肉の皮とかもできない。
• ミストサウナくらいはほしかったけど、まぁ今のご時世、平均@300ちょっとならこんなものか。柱・梁は思ったよりは気にならなかった。
• プライムパークスはなんというか、プランや仕様の作りこみ方にテベ側のコスト削減のいやらしさ感が否めない。 室外機は丸見えだし、 バルコニーの境はアパートかと思うぐらいの高さ 天井下がりすぎ、柱ですぎ、 廊下を短く、居室の広さを極力変えずに専有面積を抑えるリビングイン浴室、60㎡台の3LDK作りすぎ　よっぽど戸数増やしたかったんだね。Wgタイプ64㎡のリビングなんて9.7畳　家具置いたら狭すぎる

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間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：53.38m2～111.18m2
• バルコニー面積 4.81㎡～21.38㎡
• ここは一番広い間取りだと4LDK＋NのP-Shタイプがあります。111.18㎡でかなりの広さを感じますね。3LDK～4LDKで4人家族でも住みやすそうでした。4LDKなら3人の子供がいても住めるかなとか考えています。
• P-SHの間取りはLDKの横の納戸が使いやすそうですね。窓なしの納戸、季節ものを収納するにも便利そうですし、宅配の段ボールや新聞紙など見せたくないものをちょっとしまうのにぴったりな気がしました。
• 田の字… 間取りが悪いね。
• 4畳とかの狭い部屋と、居室に食い込んだ柱が目立つ。時節柄狭いのは仕方ないが、せめてアウトフレームして使いやすくすればよいのに。
  • 72平米の3LDK、がっつりインフレームなのが残念です。その分安ければ良いんですけど。。
• 118平米の広い部屋の2.8畳の納戸つきはともかく、85平米の広めの部屋にもウォークインクローゼットとかないんですね。4LDKで行灯部屋があるからそこを物置にすれば良いのかな。そして、アイランドキッチンといいつつ、窓との隙間狭すぎないか？単に窓との関係でぴったりくっつけられないだけではないかと思えたり。キッチンから、バルコニーに出られる出入り口があるのは良いけど壁との関係を考えると食器棚は小さめにしないと出入り出来ないね。118平米の高そうなお部屋も、やたら長い廊下のお陰で有効スペースは意外に狭いのか、主寝室含めて居室が狭い。そして、リビングからの納戸イン。斬新な間取りですね。 パズルのピースのようになんとかはめ込もうとすると、仕方ないのかしら。
  • 確かに4LDKタイプにはウォークインクローゼットが使われていないんですね。逆に壁面クローゼットで部屋を広く感じさせているのかなとも思います。私は壁面クローゼットの方がスッキリして好きなので、85平米の部屋が一番使いやすそうに感じます。
  • 4LDKタイプは収納部分が少ない感じがするので、一部屋を収納部屋として利用する目的で利用するならよさそうです。各部屋は比較的狭い印象ですから部屋そのものとして利用するというのはベットを置いてしまったら、できないかもしれません。どちらかというと、変わった間取りタイプが多いなという印象も受けました。
• 私もモデルルームへ行って来ましたので。 二重床二重天井ですよ。 リビングや、部屋は天井高2500あって、ゆとり感じました。下り天井は、私は全く気にならなかったのですが、もらった冊子を見ると、玄関や廊下は2100くらいですね。 あとは、タワーだから仕方がないとは思いますが、梁のでっぱりが、けっこうあちこち大きいです。私はその方が気になりました。
• 柱の食い込みはわかるけど、下がり天井って生活に影響はどうなんだろう。
  • 照明に気を付けないと、変な影が出る。それと招待した客から、天井がガタガタと思われる。
  • ギロチンもいくつか見受けられるし、しっかり図面見とかんと内覧時に結構うわ～ってなりそうな感じよね
    • ギロチンとは何ですの？
      • 部屋の真ん中に梁があること

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  Ｅａタイプ

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  Ｅｈタイプ

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  Ｎｂタイプ

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  Ｐ－Ｓｈタイプ

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  Ｓａタイプ

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  Ｓｆタイプ

【モデルルーム見学記から】

• モデルルームは3タイプあり、まず基本的な3LDK+WIC 66.95㎡の部屋から案内されました。
  • 入ってすぐの玄関の「シューズボックスはなかなかの収納力があり、この平米数としては大きいと思います。
  • 入ってすぐ左手にある約4.5畳の洋室にはクローゼットが2つ並びであり、WICではないですが、そこそこの週の応力はあります。ただ、4.5畳ですので、少々狭く感じるのと、この収納力であれば部屋に何か他の収納が必要かもしれませんので、そうするとかなり手狭にはなりそうです。
  • 右手にある洋室約6畳にはWICがあり、部屋も極端に狭いという程ではありませんので、23区内でこれであれば良いのではないでしょうか。
  • リビングは約11.2畳ですが、繋がっている約5.2畳の洋室と合わせて使えば、充分な広さのリビングになりますし、仕切りの扉もつり下げ式で床にレールがありませんので一体感が出て広く感じるでしょう。
  • 天井高も部屋、リビング共に2550mmとかなりの高さがあり、26F以上でも2500mmと、天井高の高さでかなりの広さが感じられるつくりになっていると思います。
  • キッチンは約3.1畳と広さとしては問題ないように感じました。食洗機とディスポーザーは標準装備です。
  • 浴室は1418の魔法瓶タイプ浴槽で、広さも充分でしょう。浴室乾燥器標準装備で、ミストサウナは相談とのことでした。
  • 洗面所のリネン庫は少々小さめで、リビングや廊下部分などにも収納がありませんので、週の凹面では者足りませんが、23区内であれば妥当な広さではないかと思います。
• 次のモデルルームは、85.68㎡の3LDKを2LDKに改造し、オプションの使用法などがわかるようになっているつくりでした。
  • さすがに85.68㎡あると広く、キッチンも約4.2畳あり、アイランドキッチンになっています。
  • 主寝室となる洋室も約6.5畳あり、WICではありませんが大きなクローゼットがあり、使い勝手は良さそうでした。 隣の約5畳の洋室のクローゼットと、リビング続きの部屋を改造した部分のクロ－ゼットは小さめで、納戸もありませんので収納力としてはもの足らない気がします。 しかし、両部屋からバルコニーに出られるのでかなりの開放感があります。 しかし2LDKに改造してあるため、リビングじゃ約21.8畳ととても広く、開放感に溢れ、窓は両端とキッチン部分しか開きませんが、床までガラスになっているために高層階などでは眺めが抜群ではないでしょうか。
• もうひとつ111.18㎡の1LDKのモデルルームがありましたが、案内して貰えませんでした。
  • 「この部屋は、27階以上のプレミアムの部屋で、いわゆる億ションという部屋なので」という説明だけで、担当者は背中を向けてスタスタと出口に向かって歩いて行きました。
• 受付やムービーの案内の女性の対応が、今まで行ったギャラリーの中でも群を抜いて素晴らしい接客だったので、この担当者の方がした何気ない接客対応が残念でした。

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  モデルルーム リビング（2017-02-02撮影）

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買い物・食事

• 割と便利で車なくても暮らせる場所です。ただ、イオンの品揃えが今一つなのが残念。
• オーバルガーデン（約190m・徒歩3分）（デッキエントランスから）
• イオン品川シーサイド店（約290m・徒歩4分）
  • レシートさえ持ってれば、イオンバスに乗れますね。乗って行きたいバス停留所は無いですが。
• 駅前にイオンもありますし、オーパルガーデンやシーサイドパークタワー、TSタワーのビルにも様々な飲食店やショップがありますので、日常的な買い物に困ることはないでしょう。 また、徒歩6分ほどで京急本線の青物横丁駅にも行け、青物横丁駅周辺は昔ながらの下町商店街のような雰囲気があります。品川寺などもあり、東海道の品川宿の雰囲気もまだ残っている気がする、雰囲気の非常にいい感じの街です。
• 青物横丁駅からすぐにOKストアもあり、飲食店や個人商店などもたくさんありますので、こちらの駅周辺もかなり便利です。
• ここだとイオンのトップバリューで満足できないと無理ですよね。
• 大森の話がでてるようなんで青物横丁住民として。 青物横丁での買い物は、イオンもありますが安さで言えばOKストアがぶっちぎりで安く、商店街にある魚屋も安いです。東海道をぶらぶらする楽しみもあります。 また昔からあるスーパー平野屋も魚、肉も新鮮で、自転車があれば大井町の西友、ヨーカ堂、阪急にもすぐに行けます。 青物横丁からのバスでもりんかい線からもお台場に、行けるし本当に便利です。
• 自分もここに住んだらOKストアですね。イオンと両方見てみましたが、価格が全然違いました。買い忘れとか緊急に何か必要ってなった時にはイオンも便利でしょうけどね。
• オーケー青物横丁店（約580m・徒歩8分）（グランドエントランスから）
• マルエツプチ鮫洲駅東口店（約630m・徒歩8分）（グランドエントランスから）
• フードマーケット平野屋（約630m・徒歩8分）
• アトレ大井町店（約1,220m・徒歩16分）

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  商業施設

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  品川シーサイド駅前広場オーパルガーデン（2016-12-03撮影）

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  駅前のイオン（2016-12-03撮影）

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  青物横丁駅そばのOKストア（2016-12-03撮影）

【テナント】

• １Ｆのコンビニがどのコンビニがご存じの方います？
  • セブン
    • この周りはこれでもかってくらいコンビニすべてあるよね。 セブン、ローソン、ファミマ、サンクス、ミニストップ。

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育児・教育

• 竣工したときにはもはや近隣の幼稚園とかここは城南かな？小学校もキャパオーバーになるのは目に見えてる
  • 品川区は、学童制度を筆頭に教育に力をいれているので、魅力的なのですが。たしかに2つ合わせて１５００世帯くらいが２，３年のあいだにどーっと転居してくると、小学校や保育園の受け皿はどうなるのか心配ではありますね。

【幼稚園・保育園】

• 大井町のスミフも１Fに保育園が入るみたいですね
• このマンション付近に住んでいます。 子供も現在保育園児と来年入園予定の子供がいます。 1歳児は激戦です。 40点では入園はほぼ難しいです。 実際第一子の時に私は、一次申込で落ちました。新設園も申込しましたが駄目でした。 しかし、ちょっと前まで保育園があまり青物横丁、品川シーサイド付近に認可保育園がなかったのですが、今年度から保育園がポツポツと出来てくれています。今年度はタワー付近に二つの新設園が出来ます。 マンションがこれだけ建つとまた保育園に入園するには大変ですよね。どの親も、あの手この手で加点を稼いでいます。
  • 転入予定者だと、調整指数の加点稼ぎが出来ないので、この点で不利になります。区役所によると、保育園は福祉施設なので、調整指数のうち、福祉的要素のものは転入予定者も加点。認証無認可や単身赴任のような個人的要素のものは加点しないとのこと。保育園のご案内13～14ページに書いてある通りとのことです。4～5歳は定員割れするとこもあるけど、0～1歳は加点がないと八潮の保育園でも厳しいですね。
    • 保育園の新設以上にマンションが増え過ぎて、認証に入るのも厳しくなりますね。共働きでないとローン返済が厳しい家庭は、保育園に入れないと計画通りにいかないことも念頭に置く必要がありますよ。

【幼稚園・保育園】

• 八潮幼稚園（約690m）
• 八潮北保育園（約760m）（グランドエントランスから）

【小学校・中学校】

• 城南小学校（約800m・徒歩10分）
• 東海中学校（約510m・徒歩7分）
• 約1500世帯のファミリーが一気に来れば少なからず周りの小学校は影響を受けますよね。 今は学区内居住で優先されるから安心と言っても数年後どうなるか分かりません。 区の方はどうのような対策をするのでしょうかね。
• 東海中の評判はどうですか？ 何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？
  • どうなんですかね。 今現在各学年2クラスですよね？？ いくら校舎が新しくなるといえども、受け入れできるのかな。 武蔵小杉との一部と同じ現象てキャパオーバーで仮設校舎とかは勘弁してほしいですね。 これからつくるのですから対策をしてほしいですね。

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  教育施設

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周辺環境・治安

【立地・住環境】

• 用途地域：準工業地域
• 徒歩5分圏内にはイオン、ショッピングモール、クリニックなど多彩な施設が揃う再開発街区の一角（2019年2月下旬完了予定）
• ここのメリットは、2駅（品川シーサイドと青物横丁）使えるのと、スーパーが近いのはとっても便利そうです。
• 日産の所にもマンションが建つみたいですね。シーサイドは今都内で開発が一番活発かもですね。
  • 開発といっても商業施設が出来るならともかく、マンションばっかり。楽天も撤退したし･･･
  • 商業施設は今で十分でしょう。また、楽天移転の後には昨年末ソニーモバイルが1棟借りで入居しています。
• ここは湾岸地域で新富裕層の街
• 高級な場所では無いけれども、それだけに変に偉そうにしている人がいなくて暮らしやすいとも言えるところです。
• 南側は、道路を隔てて加藤製作所という会社がありますよね。わりと広い敷地で、駐車スペース？が広いゆったりした作りで、建物も低いです。 営業さんによると、しっかりした会社で、本社なので、取り壊して他の建物になる可能性は低いとは思う、ただしもちろんゼロとはいえません、とのことでしたよ。
• 品川シーサイドって今後発展しますか？ イオンしかないイメージで少し不安です。 10年位で売る可能性があるのですが、資産性はありますか？
  • 品川シーサイドは、今のところ再開発の話はないですね。Ｓ不動産の営業によると、オリンピック後に再開発の計画がない場所は資産価値が下がるが、天王洲だけは安泰だとか偉そうに言ってました。
• ここは買い物と子育てが便利でいいよね。家族向きな物件だと思う。
• ここらへんの地域、地盤はどうですか？ 震災の時、液状化は起こりましたか
  • ここら辺の地盤はかたいので東日本大震災でもまったくもんだいなかった。当然起伏や起隆もおこっておらず 液状化、水道停止なんてこともありません。
  • ハザードマップを確認してください。 ちなみに地元民なら誰もが知ってますが、旧東海道より東は昔は海でしたので。

【騒音】

• 2020年以降ほぼ真上が羽田の飛行ルートにかかるのを気にならないですか？高度350～450mくらいで飛行するらしいので。
  • 物件はルート真下ではありませんが、羽田の16Lの東側です。1時間に31機ですね。 ⇒http://realestate.yomiuri.co.jp/yolp_journal_item_112606.html

• 誰も触れてないけど、羽田増便で真上300メートル、80dbって、15時～19時だけとはいえ相当うるさくないか…
  • 間取り図みれば分かりますが、二重サッシではないですよ。 （流石に複層ガラスだとは思いますが。二重サッシと複層ガラスは違います。） あと、ここは飛行ルート直下ではなくてAルートとCルートの真ん中にあるので 双方からの騒音が入ってくる一方で、それぞれの音はかなり軽減されると思います。 飛行機の騒音は直下が一番酷いので。
• ここは飛行機騒音は比較的大丈夫ですよ A滑走路ルートまで850メートル、C滑走路ルートまで850メートル離れてます ですので上空300メートルを飛んでいたとしても飛行機との距離は x ^2 = 850 ^2 300 ^3　で、およそ900メートル以上離れることになります 900メートル（上空換算2700フィート）だと、およそ新宿くらいの煩さですみます。
• 飛行機が上空300m直上を飛ぶ件ですが、 騒音は伊丹空港の着陸ルート頭上の新大阪駅が目安になるようですね。 機会があれば、確かめてみたいです。
• 新航路による騒音は考えてますか？ここって二重サッシ？

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  エリア開発概念図

【前面道路】

• 西向きの低～中層階を検討しています。 全面道路(海岸通り？)の騒音・排ガスはどんな感じでしょうか？？ 日曜にモデルルーム行ったときは、車線数の割に車通りが少ない印象を持ったのですが、平日はやはり多いのでしょうか？
  • あの辺りは土曜日曜と平日の車の量はまるで違いますよ。 平日は車の量はかなり多いです。

【品川シーサイド】

• 品川シーサイドってどうなんですかね？みなさん職場はやはり品川駅周辺でしょうか？ 品川駅って最近注目度があがって値段があがってるのはいいんですけど、東京都内だけで みた場合って路線網の利便性がかなり低くてちょっと迷ってしまいます。 乗り入れ路線が東海道、京浜東北、総武線快速（横須賀）、新幹線、とつまりは他府県をつなぐ長距離輸送・貨物網が中心で、都内をつなぐのは山手線だけ。地下鉄０なのが痛いですね。シーサイド自体はおしゃれで豊洲みたいな感じで好きなんですが。

周辺施設

【公園】

• 品川シーサイド公園（約120m・徒歩2分）
• 鮫洲運動公園（約270m・徒歩4分）（グランドエントランスから）
• 京浜運河緑道公園（約640m・徒歩8分）

【金融機関】

• 品川鮫洲郵便局（約370m・徒歩5分）（グランドエントランスから）
• みずほ銀行　りんかい線品川シーサイド駅出張所（約200m・徒歩3分）（デッキエントランスから）
• 三菱東京UFJ銀行　青物横丁駅前第二（約700m・徒歩9分）（グランドエントランスから）

【病院】

• 品川シーサイドセントラルクリニック（約280m・徒歩4分）（デッキエントランスから）
• 篠原クリニック（内科ほか） （約410m・徒歩6分）（グランドエントランスから）

【公共施設】

• 品川区役所（約1,670m・徒歩21分）（グランドエントランスから）

【その他】

• コナミスポーツクラブ本店（約330m・徒歩5分）（グランドエントランスから）

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  周辺施設

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  医療施設

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  公園・スポーツ施設

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  公共施設

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