ブリシア不動前

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4.00

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物件概要

• 所在地：

1. 東京都品川区西五反田五丁目497-2・四丁目497-19(地名地番)
2. 東京都品川区西五反田五丁目13-14(住居表示)

• 交通：東急目黒線「不動前」駅徒歩4分
• 総戸数：22戸（他に管理室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地下1階・地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年10月末日
• 売主：株式会社ブリス
• 施工：柏木建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 一通りの設備を備えながら、価格帯3,390万円～6,690万円の安さに惹かれております。
• キッチンや水回りも可能な範囲であれば、 グレードアップできるみたいですよ。
• 1LDK、ルーバル付きだからといってあの値段はどうなのでしょうね？価値あるのかな？
  • おいくらか存じませんが、ルーフバルコニーの価値の定量化は難しいですね。そういう住戸はなかなかありませんし、一度住むと離れられないと聞きますので、好きな人は中住戸の1.5割増でも買うんじゃないでしょうか。
    • 37平米で4000万越え。1.5倍でもという人であればって事ですかね。
      • 37平米なら4000万以下じゃないと割安感ないですね。さすがに高いので、値引き交渉できるんじゃないでしょうか。
• もう、残り1戸みたいです。３ＬＤＫの角部屋のみと言われました。やっぱり早いですね。安かったからですかね。

交通

• 目黒から１駅、三田線と南北線に直通接続する東急目黒線の不動前駅から徒歩4分と、良好な立地。
  • 駅にくっつく駅直結型のように建つのに、改札がないために遠回りで坂道の上り下りをして徒歩４分もかかる。
  • 昔は踏切があって抜けられたようですが、今は高架化で分断されてしまい歩道橋を登り下りするしかない。
  • 遠回りって言われてるけど、それでも電車降りてから4分でマンション。しかも、その間信号なし。こんな好条件は滅多にない。逆に不特定多数の人間がマンション付近をうろつかなくて好都合。

• 

  駅までの道のり（２０１３年１１月６日撮影）

構造・建物

• 天井高2400
  • 天井高は最高2400mm、最低2100mmと最近の物件では低めですが、低い個所はリビングのど真ん中ではなく、廊下やバルコニーの手前300mm、洋室の窓際300mmのみとストレスは感じないかなという配置となっています。

設備・仕様

• 床暖、二重床・二重天井、十分な戸境壁・外壁と、 一通りの設備を備えている。
• 低仕様（個人的には全く気にしておりませんが、リセールには不利かと思われます）
  • 新築分譲では最低ランク
• ここは内装や間取りを自由に変更できるのも良いですよね。

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間取り

• 間取：1LDK～3LDK
• 面積：35.91m2～68.45m2
• 一番大きい3LDKは間取りがキレイですよね。 あれだけの効率のよさはめったに見れません。
  • 狭いキッチン、狭い水周り、収納も削りに削ったプランで効率が良いというのは同意し難い。
• 設備・仕様の豪華さや立地のプレミアム感なく、「この環境でこの価格なら」というのが決め手になる感じですからね。ただ、角部屋率高く、共用廊下に窓がない間取りは独立性が高くて好感が持てますし、また、収納を増やしたり、壁の位置を変えたりといった間取りの変更ができる点も良いと思いました。
• 間取りも窓が多く、非田の字で⭕。

買い物・食事

• 不動前駅周辺にはスーパーが何店かあり、その他施設も最低限揃っていて過ごしやすそうです。

周辺環境・治安

• 住宅街にあるため静かで、すぐ近くには公園もあり、住環境も良さそう。
• 斎場の存在は認識しておりましたが、建物自体が斎場からそれなりに離れていることもあり気にしていませんでした。
• 線路近いですが、近隣では一番静かな環境ですよね？
  • 線路沿いというかホーム沿いなので、電車が通っても静かですし、 攻玉社からも離れているので一日中静かだと思います。
  • 本数は最も少ない平日や休日の日中で１時間あたり約２４本、ラッシュ時は約４４本が通るので、影響は軽く見ない方がいいでしょう。
• 山手通り沿いではない。 けど、ここは東急目黒線の地上部や駅と数メートルで隣接していて、 鉄粉、走行音や振動、駅のアナウンス、警笛（急行通過駅）、夜間工事など、 無視できない要素も盛りだくさんのように見える。
  • 私も最初はそれを懸念していたのですが、現地に行くと音に関しては全く気になりませんでした。むしろ、自動車の音の方が大きかったです。目黒線って音静かですね。ホーム脇なので、ホームに遮られて鉄粉の影響はないと思われます。警笛鳴らされたらうるさいかもしれませんが、３～４本の電車見た感じでは警笛を鳴らしていなかったので、少なくとも頻度という点では煩わしくはなさそうです。
  • 電車は道路騒音などが聞こえない周囲が静まった毎朝５時にも深夜の１２時半にも走ります。慎重に正しく確認すべきです。
  • 近所の線路脇賃貸物件に居住中です。 不動前のホームは地上になり、音も小さくなります。 （山手通りの方の高架の辺りはうるさい） 当然、鉄筋コンクリートマンションでは杭も打つので建物は揺れません（というか自宅では感じていません）
  • 線路沿いってネガなんだと思うが、目黒線はJRなんかと違って本当に静かなんだよ。電車に乗っててもホーム付近ではスーッという感じで振動感じないから。
  • 鉄粉の被害は確かに少なそうですが、線路を隔てて小学校もありますので、風向きによっては校庭からの砂埃が要注意の場所です。
• 交通量少なく騒音・排ガスの不安は小さい。相対的に低地かもしれないが、ハザードマップ上問題なし。
  • 土地条件図を見てもなぜかここだけ盛土ではなく良好。
• 振動計使ってマンション脇にある歩道橋みたいなところで振動を測定してみましたが、急行が通過しても微動だにせず。各駅停車はホームのアナウンスがなければ気づかないくらい。騒音も山手通りとは比較にならないほど静かでした。ホーム脇というのが強力で、駅から離れたところは各駅停車でもそこそこうるさかったですね。振動も騒音も懸念なしとなると、あとはデベが大手ではないという点を受け入れられるかどうか。
• JRは線路から50mくらい離れてもうるさいけど、ここは凄く静か。小学校が近いからかな？
• 町単体での魅力は武蔵小山の圧勝でしょうけど、不動前は山手線が止まる目黒や五反田から徒歩圏で、自転車使えば中目黒や恵比寿も生活圏に入るのがかなり良いですよね。

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