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ブランズ加古川駅前

提供: すてき空間
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    この物件の評価はいかがですか？
    4.17
    (6 票)
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    物件概要[ ]

    • 所在地：兵庫県加古川市加古川町篠原町他
    • 交通：山陽本線（JR西日本） 「加古川」駅 徒歩3分
    • 総戸数：150戸
    • 構造、建物階数：地上17階
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2016年06月下旬予定
    • 売主：東急不動産株式会社　住宅事業ユニット　関西住宅事業本部/株式会社加古川産業会館
    • 施工：西松建設株式会社　西日本支社


    掲示板・口コミ

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 加古川駅前とはいえ、都会のタワーマンションのような設備やサービスはないと思いますので、ここの最安値は2500万程度、最多価格帯は3200万前後ですかね。 高層階も低層階と同じ間取りですし、高層階の角部屋は4000万強くらいでしょうか。
    • 9階の3LDKで3000万程度でしたよ。
    • モデルルーム先月末に見ました。 会員限定先行とのことで早めに見に行きました。 価格は狭い間取りの割に強気と感じました。 土地柄、加古川の方々は一軒家思考が強い中でこの価格とは。。。（最上階で5000万ほど）
    • 4LDKの部屋は4000万弱〜5000万になるみたいですね。 3月完成のヤング開発の加古川駅前マンションは最上階の12階の4LDKの部屋で3600万台なので、それと比べるとかなり高めですね。 （ヤングの物件とはネームバリューや質やレベルも違いますので、比べても仕方ないですが。）
    • 駐車場は賃貸のみで、分譲はないと言われました。 ただでさえ2台は必要なのに、抽選となるとホント困ります。。 駐車場だけはどうにかして欲しいです。
    • 昨日モデルルームに伺いましたが、やはり思っていたより高いです。 2LDK、3LDKは2700万台〜、4LDKは4000万台〜、オプションも高そうです。 3階と15階では700〜800万ほどの差額ですね。 正直なところ東急不動産がどの程度のブランドかわからないだけに、それだけ出す価値があるのか迷っているところです。
    • 最安値は4階のIタイプで2590万だったかな。
    • 非分譲が多すぎ
    • こちらは一階上がるごとにいくら高くなっていくのですか？
      • 一階上がるごとに１００万円と聞きましたよ。
    • 今日広告見ていたらブランズの賃貸が掲載されていました。 最初から賃貸収入目的で買う人もいるのですね。
      • 私もネットで見ました。 階数を確認すると全て非分譲のお部屋のようですね。

    【コスト】

    • 管理費、修繕費、駐車場で毎月3万は永久にかかるのですよね。 150戸あれば払えなくなる人がいそうで怖いのですが大丈夫ですかね。 結局、真面目に払ってる人たちが負担するハメになったり。 最初に3000〜5000万＋管理費積立基金50万。 管理費等が毎月3万。
    • 諸費用が80万くらい、固定資産税が部屋にもよるけど13〜15万くらい、最初の1年目は不動産取得税が10数万円かかる。 管理費や修繕費、駐車場もいれると、月の固定費が5万超えるかも。
      • 不動産取得税は自分で住むならかかりませんし、固定資産税も最初の5年は6掛けくらいです
        • マンションでも、不動産取得税はかかりますよ。Jタイプでは15万弱です。 固定資産税は年20万弱になるみたいです。 管理費や修繕費や駐車場2台分やあれこれ税金を含めると、毎月5〜6万円の維持費がかかることになります。
    • ここは、修繕費が5年後に一気に5千円上がり、その後も少しずす上がるらしいです。 20年経ったら、最初の倍になってそうですね。月3万円。駐車場は1万円。固定資産税は1万円。計5万円。ローンを終わっても毎月5万いるとは。
    • 10〜15年毎に修繕積立基金30〜50万払わなきゃいけないとブランズ市川の口コミで見かけたことはあります。
    • 修繕費が20年で2倍では足りないのでは。大規模修繕毎に一時金徴収の可能性高いですよ。
      • 他のブランズの話ですが、修繕費は12年毎に40万です。 最初に基金で40万、12年後に40万、24年に40万といった感じかと。 理事会で大規模修繕を遅らせることは可能ですが、結局2〜3年後には40万が必要です。 月々に直せば3000円程度のものです。 12年後に一気に請求せずに最初から管理費2万、修繕費3万にしておけばいいのですがね。
    • 積立修繕費は5年ごとに5000円増え最終約20000円とのことです。 大規模マンションならではの価格ではないでしょうか。


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    交通[ ]

    • 最寄り駅の加古川駅にはエレベーターが設置されているので高齢者や乳母車などのときに便利。
    • 150邸もあるので、職場まで車通勤の私には朝の渋滞がとても心配です。
      • 朝は2号線が東西ともにかなり込むよ。
      • 自走式でも時間によりますが、入り口で渋滞、ベルデモールやヤマトヤシキ前の信号で渋滞も考えられますね。


    構造・建物[ ]

    • 敷地面積：5169.65m2
    • 建築延床面積：25,014.80m2（共同住宅棟：15,938.23m2、高齢者用施設棟：4,391.39m2、自走式立体駐車場棟：4,685.18m2）
    • 杭基礎、SRC＋RC、超高耐久性コンクリート仕様です。
    • 駅前かつ大規模
    • 近くに13階建てのマンションがありますが、眺めはどうなんでしょうね？ 高層階なら問題ないでしょうが、価格も高くなりますからね。
    • ブランズの前通りましたよ。いまで13階くらいまでできているのかな。 私の住む階はまだ上ですが、それでも下からベランダが結構見えるような気がしますね。 天井高が低い高層階と、天井高が高い低層階の差が外から見てはっきりわかりました。
    • サングレイド加古川2は西向きには小さい窓しかないので、常に見られる感じはなさそうですね。

    • 施工時 13階くらいまでできている（2015-11-08撮影）

    • 施工時 Aタイプのお部屋辺り（2015-11-21撮影）

    • 施工時 2号線から（2015-12-31撮影）

    • 施工時 サングレイド加古川2側から（2016-01-11撮影）

    • 施工時 現在こんな感じ（2016-03-26撮影）

    • 施工時 植樹（2016-04-22撮影）

    • 施工時 いい感じにできあがってました（2016-05-05撮影）

    • 施工時 マンション北側（2016-05-05撮影）

    • 施工時 エントランス（2016-06-20撮影）


    共用施設[ ]

    • 高層階を買いたいのですが、エレベーターが何機あるのかがすごく気になっています。
      • エレベーターは2基

    【駐車場】

    • 駐車場は敷地内163台、自走式立体駐車場と書いてありますね。
      • 駐車場は階で変わりますが、7000〜11000円でしたよ。 6階の青空駐車場は6000円程度だったと思います。 自走式は魅力的ですね。
    • 駐車場の狭さには驚きました。 コンパクトカーの方はいいかもしれないですが。

    【駐輪場】

    • 私は自転車置場が気になってまして。 ラック式（垂直＋スライド）とは一体。 使いこなせるだろうか。
    • 子供ができて、三輪車や自転車が欲しいと言われた場合、どこに停めるべきでしょうか？トランクの前、玄関前とか？駐輪場は、子供サイズの自転車は、止められないだろうし。
      • 私は以前住んでいた分譲マンションでは部屋の廊下前には停めずに部屋の中に入れてくださいと注意されましたよ。


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    設備・仕様[ ]

    • モデルルームはオプションだらけでしたね。 キッチンをIHにするのはオプションでできる言われましたが、値段を聞き忘れていました。 いくらくらいなんだろう。
    • BとJタイプ以外のベランダ壁、分かってはいましたか透明度が高そうですね。 ベランダに出るときや洗濯物に気を使いそう…。

    【オプション】

    • オプション価格は高そう。 IHと備え付けの食器棚で70〜80万くらいだって。
    • オプションには載っていませをでしたが、エコカラット貼ってくれるみたいですね。 ただ、3,000〜5,000円/㎡のトミタの壁紙があの価格なので、定価8,000〜12,000円/㎡程度のエコカラットも数倍は取られそうな感じですね。 内装業者だと、だいたい定価ですべてやってくれますので、壁紙の上から貼れるエコカラットは後々貼るのもありかと思います。
    • 新築リフォームって例えばどういうところをですか？？ 壁の位置とか？畳→フローリングとか？水回りは難しいですよね？
      • 人によっては、キッチン、トイレ、風呂の総入れ替えや、タイル張替え、２部屋買って壁をぶち抜いたり、天井クロスに水回りの位置変更などじゃないでしょうか。 我が家はBタイプなので、モデルルームのまんまにします。シーリングライトからペンダントライトが付けたいので、ダクトレールを付けたりエコカラットをするくらいです。
    • モデルルームのまんまにする人は絶対いるだろうと思いました。素敵ですよね！ ２部屋買って壁壊すのは、最上階以外は耐震性損ねるのでやめてほしいですね。 ブランズでそういう人がいないことを祈ります… 壁紙関係はあとでするほうがお得ですね！
    • キッチンでIHにされる方、どれを選ばれてますか？ 2口と3口で価格が倍になしますし、ラジエントヒーターがいるかどうかの違いなので、迷ってます。 家電量販店と価格を比べても仕方ありませんが、あまりにも価格設定が高すぎますよね〜。
      • 迷いますよね。 私は↓なども参考に、３口を選択しました。

    　http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1068953905


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    間取り[ ]

    • 間取り：2LDK～4LDK
    • 専有面積：63.57m2～87.17m2
    • チラシに間取りが載っていましたね。 すべてのタイプに和室があるので、間取り変更できればうれしいのですが。 Bタイプはシューズインクローゼットがあって良いですね。
    • 和室は使う人は使うけれども、 基本的にはあまり好まれない方の方がマンションの場合は多いのかなぁと思います。 戸建てだと違うかもしれないですが。 オプションで洋室セレクトもあればいいですね。 でもそれだと有償のオプションになるんだろうか？？
    • 間取り集が届いた。 期待していた角部屋の間取りが正直好みではなくてがっかり。 ほとんどのタイプに和室があるのね。
    • 角部屋のAタイプも悪くないと思ってました（狭いが西日で夕方まで明るい、騒音は少ない）

    • チラシ掲載間取り（2015-02-03撮影）


    買い物・食事[ ]

    • 大型商業施設も近くにあるので生活には不便さは感じなくてすみそうです。 マルアイは、安いみたいですね。 駅までも近いですし。
    • スーパーはヤマトヤシキの地下、駅の高架下にマルハチ、 マンションからヤマトヤシキの南側を東に５分ほど歩けばマルアイ。 西に行けばニッケパークタウン内にコープがあり、既に激戦区です。 南側にあるマックスバリューも自転車圏内ですね。
    • じけまち商店街は見事なシャッター商店街でした。
    • 姫路駅前に出来た映画館のテナントは、しまむら、セリア、マックスバリューでしたね。
    • 秋にリニューアルするニッケにトイザらス入るみたいですよ。
      • トイザらス加古川店は10月下旬にニッケ内にオープンですよ。
    • 目の前にたこ焼き屋が出来てましたね。
    • マンション北側の道路になる場所の角にスナックが入るビルが建っている

    【テナント】

    • １階に１５店舗の枠があるのですが、入るのでしょうか？ ２階にも店舗枠がありますしね。 昔からこの辺りのことはよく知っているので、埋まるのか気になります。 埋まるといいのですが。
    • 営業できる時間が、最大深夜0時までと言ってましたから、24時間営業のお店は無理かと。 何が出来るでしょうかね。
      • JAの店舗が入るのは決まっていますよね
      • カフェぷちトマト、焼鳥屋、JAの支店。


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    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    • 幼稚園に行く子どもがいますが、子育て環境はどうでしょうか？ このあたりから通える幼稚園は、市立のみになるのでしょうか？ また私立だと、バス送迎ありでどちらの幼稚園が検討できますか？

    【小中学校】

    • ここのマンション地域の学校区は、加古川小学校、加古川中学校になるんですよね？ 評判など情報教えて欲しいです。
    • 加古川小学校区、昔は児童の質が悪かったと聞きますが今は聞きません。 普通の公立の小学校だと思います。
    • 加古川小学校区も文教地区ですよー
    • 小学校に行くのに2号線をわたる必要はありませんよ
      • 加古川小学校だから、2号線は渡るでしょう？ でも、一方通行の国道の信号を横断するのだから、そこまで心配しなくても良いと思いますが。
        • 一方通行じゃなくなりますよ。 2〜3年後には対面通行に移行します。 移行してすぐは事故多いでしょうね。 たまに帰省した昔を知る人は逆走しますよ。 神戸新聞に計画が載ってましたので、ネットでお調べ下さい。
        • 2号線は道路幅がかなり狭いのでとばしてる車ないですよ。 それよりも車線数の多い18号線（南北に走る）の方が気になります。 みどりのおばさん居てほしいですね。
    • 殆ど知られていませんが、加古川小と氷丘南小と通学が選べる地域です。 (役所に問い合わせ手続きしなければ、自動的に加古川小への登校通学になります。)駅前すぐのマンションや近くのマンション、もちろん一戸建てのご家庭からも 少数ですが、加古川小を選択せず、氷丘南小に通わせている方はおられます。 加古川小までの距離は結構あるので、氷丘南小の方が近いですね。 個人的には、加古川のモデル校になっている氷丘南小をお勧めします。 加古川は地域格差が激しい事や、口にする事が憚られる理由のため モデル校になっている事は表だって公表していません。 同じマンションの子供の殆どの子が、登校班で加古川小へ通学する中、 違う小学校へ通う事で、どのようなメリット、デメリットがあるかは 個人的な価値観によるので、一概にどちらがいいとは言えませんが 選択の一つとして参考になればと思います。
      • ちなみにウィズマークスの子は皆加古川小学校です。駅北の子ですら加古川小学校へ通ってるぐらいです。 氷丘南小学校がモデル校というのは何年か前の話のようですよ。順に回ってるとか。

    【その他】

    • 駅前には塾や英才教育スクールが集まっているので良いですね。 20年程前は加古小や加古中の評判はあまりよくありませんでしたが、いまはどうなんでしょうね。
    • うちは、3歳と小1です。評判で聞いた3つの教室の体験を受けて決める予定です(^_^)
      • 七田チャイルドアカデミー

    　http://www.shichida.ne.jp/school/062277.html

      • 学研リベット教室

    　http://www.889100-search.com/detail/?id=16950&cr_name_x=1&cr_n...

      • アイリン(英会話)

    　http://www.irene-classes.com


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    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域：商業地域、準防火地域、特定防災街区整備地区、特定防災街区整備事区域

    【ベルデモール】

    • マンションの建つベルデモールという通りはとても静かなアーケードです。また日照も今のところ全く問題ありません（3階の方も全然大丈夫です）通りの舗装は石畳で感じが良いです。
      • そのアーケードの中には学習塾をはじめ予備校、音楽教室、英会話教室等があり徒歩圏内のところにはコナミスポーツクラブ（巡回バスあり）があります。アーケードの中の習い事教室なら子供が3年生ぐらいになったら一人で行かせれるだろうなと思っています。 共働きで子供の習い事を不安に思っていましたが解消できそうです。
    • いまブランズの前を通りましたが、子供の塾のお迎えに来た車でいっぱいですね。 マンションができると交通量が増えるだろうし、混雑してて事故でも起こりそう。 でも、目の前が家だとすごく便利ですね。
    • ベルデモールの路上駐車どうにかなりませんかね？ 駅から三井住友銀行までの道、ずっと路駐だらけで通る度にムカつきます。 配達のトラックは仕方がないとして、明らかに一般人が銀行に入ったり子供を迎えに来ていたり。
    • 近所の保育園も、夕方になるとお迎えの車が連なって道に路駐してる


    周辺施設[ ]

    • 駐車場は、駅北の方が安くて多いです。 駅南は少ないです。


    その他[ ]

    • アップライトのピアノを持ってこられる方いますか？ 規約に楽器の演奏のことで何か注意ってありましたっけ？？
      • 具体的に記載無かったかと思いますが、常識の範囲内でないと苦情沙汰になり追加される可能性ありますよ。予め何がしか防音対策される方がよいかと…。 アップライト魅力的ですがうちは電子ピアノ購入しました。


    掲示板[ ]

    ご近所物件の掲示板

    hyogo/548499/410

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    ブランズ加古川駅前

    物件概要
    所在地 兵庫県加古川市加古川町篠原町300番
    交通 山陽本線（JR西日本） 「加古川」駅 徒歩3分
    総戸数 150戸
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