ピアース馬込

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5.00

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物件概要

• 所在地：東京都大田区中馬込二丁目32番10（地番）
• 交通：都営浅草線 「馬込」駅 徒歩6分
• 総戸数：46戸（他に管理員室1戸）※総戸数は、友の会会員住戸16戸を含みます。一般分譲30戸となります。
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上6階建（建築基準法上、地上5階地下1階）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月上旬予定
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ピアース馬込（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• こちらは単身者向けのコンパクトなマンションですね。外観はモリモトマンションらしいお洒落な感じでいいですね！
  • 外観は素敵ですね。設備や間取りなど、まだ情報があまりないですが
• いくらくらいになるのかな。1LDKはさすがに三千万円台だよね。 2Lがほしいけど、三千万円台じゃもはや横浜でも買えない。
  • 一番広い部屋は4000万円台前半では？アールブランが好評なので、強気の価格設定でくると思います。
• サイトが更新されて、1LDKが3300万円台～となっている。図面でてる中で一番狭い1LDKが31㎡台。低層31㎡台がその値段だと、高層35㎡以上は4000～5000万円？近くのアールブランは更に駅近でデザインも秀逸で60㎡以上で5000万前半からあったので、こちらは割高な印象です。
• 1LDKなど単身者向けの間取りがメインのマンションではありますが、 もう少し駅との距離が近かったらもっと良かったですね。 とはいえ6分台ではあるので利便性は十分なので、投資用としてもみられそうです。
• １LDK3300万円から、ということで公式lサイトに書かれていましたよ。 １Kはもう少し下がってくるかと思われます。 3300万円〜ということなので、もっとお高くなってくるということになります。 50㎡無くて、住宅ローン減税もききません。 投資用にされる方が多くなってくるのかなぁ。 実需で住んでいても便利そう。
  • 30平米ちょいの1LDKでこの値段か 周辺の家賃考えると実質利回り4%あるかね？
• ワンルームマンション投資のような物件ではなく、単身者向けの高級物件という感じがしますね。
• 場所は良いですが、ここは1K～1LDKの間取りのみ用意されているんですね。 DINKS向けなのか、単身者向けなのかというところでしょうか。
  • おそらく単身の方か、投資目的の方がほとんどではないでしょうか。 価格は普通じゃないですか。すごく安いとは思いませんが、都心に比べればだいぶ優しい感じはしますね。
  • ほとんど独身女性と聞きました。私が伺った時もまわりは全員女子でした
• ルーバル付きは4700万台でしょうか。たかすぎますね。
• かなり好調みたいですね。 単身者向けのマンションとしては、駅近でグレードも高いから人気みたいですね。山手線まですぐというのがいいですね。
• 立地は良いですが最大で1LDKの間取りしかないマンションなんですね。 ホームページによると2,500万円や3,500万円というような価格が書かれていますが、 この間取りと立地からみて、相場はどうなのでしょうか。 間取りにしてはやや高いのかもしれないとも感じますが。
  • 単身者向け物件で、城南エリアで駅近、都心アクセスを考えたら適切ではないでしょうか。ピアースシリーズは麻布、赤坂、銀座、日本橋、馬込と立て続けに出してますが、グレードやデザインも良く単なる投資用ではないのが良いですよね。
  • 確かに単身向けにしては室内グレード高いね
• こういう記事を読むとここは割安に感じるね。 都内は赤羽のような郊外までこんな価格になったのね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5328.html?sp 

• • 都営浅草線は意外と穴場ですよね
• 結局、馬込の売りは「城南エリアの住宅地」これに尽きる。

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交通

• 駅徒歩6分でなかなかよいよ
• 建築現地に行ってきました。馬込駅からは思っていたよりも急な坂で驚いてしまいました。ハイヒールでの生活は無理そうですね（涙） 荏原町までも歩いてみたのですが環七をどこで渡れば良いのか分からずに、建築現地→馬込駅付近→高架で環七を超えて荏原まで歩いたら20分以上かかってしまいました。
  • そのルートで正解だと思います
  • そっちから回ると遠いよ 馬込第三小の脇通って行く方が近い 坂はあるけど
• 馬込は恵比寿、目黒、五反田まですぐだよ。

• 

  ピアーズ馬込_周辺路線図

• • 馬込や西馬込は、新幹線や飛行機までのアクセスや、渋谷、銀座、新宿への出やすさは評価ポイントですよね。 街自体は城南エリアの閑静な住宅街なイメージがあります。
    • アクセスの良さを言うと赤羽に負けちゃうから言わないほうが良い。赤羽は　池袋８分、上野・東京・品川・渋谷・新宿・横浜すべて乗り換えなしで行けちゃう。馬込の良さは、城南地区の閑静な住宅地ってことがすべてですよ。そこに価値を見出さない人には馬込の良さは伝わらないと思います
• 馬込、西馬込辺りは歴史ある住宅街、都心へのアクセスが大きな価値でしょうね。山手線新駅、泉岳寺の再開発はプラス要素ですね。

構造・建物

• 外観については、よくある賃貸物件仕様でチープか感じを否めないですね。
• モリモトのデザインは本当にかっこいいですね ピアースは都会的優雅なデザインですね
• 玄関と廊下が直結でホテルみたいな造りですね
• なんか安っぽい賃貸物件みたいだが？
  • なんか安っぽい賃貸物件みたいだが？デザイナーズ賃貸っぽいとは言えそうだが。馬込じゃあまり見ない感じだから割といいんじゃない。渋谷区とかに多そうな感じだな。
• 四角いキューブが積み重なったようなマンション。 外観もかっこいいです。
• 南向きは日当たりも間取りも良いので人気ありそうですね
• 個人的には環七の雰囲気が苦手なので、図書館から帰るルートが良さそうに感じました。
• 一階部分は地下住戸ですか？東面の隣地と比べると低い位置にありません？あと若干、2階以上のお部屋よりも1階は広いですよね。2500万円台のお部屋が地下住戸だとしたら、地上階のお部屋はより価格は高いですよね。過去に見学した地下住戸のある物件と設計が似てるなーと思いまして、、。
• １階(地下)の部屋は浸水の心配はあるのでしょうか
  • 海抜20mくらいあるみたいだよ。浸水はないでしょ
  • 坂の途中だし流石にないんじゃない？ 坂降りたところは割りと底だけど

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共用施設

• 駐車場：２台（平置）
• バイク置場：3台（平置）
• 駐輪場：52台（2段式、平置ラック式、平置）

設備・仕様

• 室内グレード高そうですね。
• 内装に関しては申し分ないですね。 廊下が天然石なのはかなり嬉しいです。 ディスポーザーは無いんですかね？もしあれば最高ですね。
• 廊下の天然石はあまりないね、高級感でるよね
• モリモトさんの物件は、専有部はグレード・センスともに良いと思います。

間取り

• 単身者向けのコンパクトな間取りタイプとなっていますが、 平米数としては少し狭いかなという印象 Ｇタイプの洋室は３畳しかないので、ベッドを置くスペースも難しい場合がありそうですが、おけるのでしょうか。 どちらかというと物置スペースという感じになってしまいそうかな 収納スペースは広くとられている部分は良いですが、洋室をもう少し広くしてあると良かったかな
  • シングルベット置くくらいですね。セミダブルもギリ置けます。蟹歩きになるけど。寝室とは呼べませんが、LDKと寝る場所の仕切りがある方が個人的にはいいです。
• コンパクト型マンションで比較すると、間取りの良さは非常に良く、また、駅から近く静かな住宅地(日当たり開放が良い)、そして価格帯も都心と比べ安いというコンセプトは魅力に思います。 馬込に住むイメージが持てれば買い？かなと思いますがいかがでしょう。
• 1DK、1LDKが多いです。1人暮らし、2人暮らしの人が多いでしょうか。Cタイプは、LDKが11.4畳で広いです。ただ主寝室が4.5畳だから1人暮らしでしょうか？ダブルベッドを置いたら2人で住めますか？収納がとても広くとってあってゆったりしています。
• 作りも玄関入ってすぐ水回りではありますが、リビングや寝室が広めでルーフバルコニーも付いている間取りはさらに開放的でくつろげます。ナチュラルテイストなデザインも女性の一人暮らしに人気が出そうです
• Cプラン、Jプラン、いいね。 ここは空間効率の良い間取りが多いね。

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買い物・食事

• 一人暮らしにとっては馬込という場所は店が無さすぎてやや不便
• マイバスケットかな。精肉店が近くにあるけれど、使った事ないです。利用した人いますか？ ちょっと行けばピーコックストアやライフもあります。あとはファミリーマートとかのコンビニエンスストア？ 住宅街なのでスーパーが少ないのは仕方ないですね。 楽天マート、ローソンフレッシュ、生協が便利でしたけど、このあたりは配送してもらえるでしょうか。ローソンフレッシュだとオイシックス、らでぃっしゅぼーや、成城石井なども利用できるので便利です。
• 調べてみたのですが、ここだと西友のネットスーパーを利用することもできますよ。 よく利用しているのですが、 生鮮の取り扱いもあるし、 プライベートブランドの商品はやすいし、品質もいいしでかなりおすすめです。 以前まであったポイント制度がなくなってしまったので そこだけかなり寂しいなぁと思うけれど…。
• ここだと基本的に単身者が多くなってくるでしょうからコンビニとかミニスーパーとか近くにあると良かったんでしょうね。
• ファミマが近所にあるみたいですよ。 ミニスーパーは駅前に。
• 精肉店はだいぶ前に潰れましたぞ ピーコックはウェルネスってドラッグストアが入るぽいですね ドラッグ難民だったんでよかった
• スーパーは駅前にまいばすけっとがあったので、困らなさそうです。都心に出易く、住みやすそうなイメージがわき、前向きに検討してます
• 多少料理はしますので、スーパー近くに欲しいです。環七の逆サイドには商店街などあるのでしょうか？荏原まで12分とありますが荏原は商店街が充実していますよね。ちなみに販売っていつくらいなんでしょうか？
  • 荏原町の商店街はお店も多く楽しめそうでした。
    • 荏原商店街は会社帰りにふらっと寄れるような距離ではないですね。電動自転車ガッツリこいで行くイメージ。戸越で降りて買い物するほうがいいかもしれません。
    • そうですね、駅とは逆ですから、仕事帰りに寄る感じではないですね。仕事帰りはまいばすけっとで十分そうです。 荏原町は週末にふらっと行く感じでしょうか。 商店街までは歩いて10分掛からなかったので、とても便利だと感じました。 全体的にとても住みやすそうです。
    • 商店街まで10分かからないってそりゃ商店街の端ででしょ？ 実際オオゼキ周辺まで行こうとしたら15分ぐらいはかかるよ
    • 私も荏原商店街の中の実際に買い物しそうな店まで10分で行けるとはとても思えません。
    • まず家の前が坂です(笑) 荏原商店街までは緩やかな上り坂です。 上池台のライフまでは結構な坂です。 やっぱり電動アシスト自転車はあったほうが良いと思います。
    • この辺住んでますが、電動自転車は必要ないですよー 荏原町は歩けるので大丈夫です 自転車で十分かな
• 環七を交差する歩道橋まで登ってしまえば、荏原町までは坂はありませんでした。ライフよりも荏原町のオオゼキの方が使い勝手が良い印象でした。
  • たしかに荏原町は近く感じました。全然歩けましたよ。
• この辺り住むなら荏原町は利用した方が面白いよ。会社帰りは行かないにしても、隠れ旨しの店いっぱいありだよ〜
• 馬込は買い物に不便。 駅周辺にスーパーが無い。
  • スーパーなんて、まいばすけっととネット通販で充分だろ

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周辺環境・治安

• 坂を若干登る分アールブランに比べて浸水の心配はなさそうですね
• 場所はアールブランよりもさらに住宅街になるので、より静かな環境になりそうですね
• 気になるとするならば、坂道の途中にあるというところ。 駐車場の入り口は、地下みたいな感じの扱いになってくるのでしょうか。 地面の途中から出てくる感じです。 何かデメリットみたいなのっていうのはあるのだろうか。
• 環状7号線の音などは気にならない立地でしょうか？
  • 環七の音はほとんど聞こえないと思いますね
  • 現地見学しましたが、騒音は全く問題なかったですよ。駅からもとても近く感じました（駅の入り口からホームが近かったです）。
• 音の件、アドバイスありがとうございます。実際に行ってみたいと思います。 アラフォー女性ですが結婚するかもしれないので、将来的には投資効率の良い物件が理想です。

その他

• そろそろ10年だな モリモトが民事再生出して 今の財務どうなんかね？
  • 倒産を経験されてますが、センスのよい“もの”を提供している会社だと思いますし、今は瑕疵担保履行法という法律も整ってますので、引渡し後10年以内に見つかった瑕疵については、例え売主が倒産したとしても、購入者の負担なく、補修ができるよう、売主は一定の“供託金”を法務局に預託することが義務化されてます。（姉歯事件の後に法律が改められました）←安心材料。 逆に、倒産した過去がある“ブランドイメージ”や、“立地”を大きなマイナス評価とするのであれば、買いではないと思います。ここの物件に限らず、メリット・デメリットがどの物件にもありますよね。メリットがデメリットを上回り、住むことに、【ワクワク】が感じられれば、決断しても良いんじゃないでしょうか。→個人的には立地が大きなデメリットとなってます。（都心・城南地区では最安値に近い1Kかと思いますので揺れ動きますが）

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