ピアース西荻窪レジデンス

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4.67

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物件概要

ピアース西荻窪レジデンス　外観完成予想図1

ピアース西荻窪レジデンス　外観完成予想図2

• 所在地：東京都杉並区上荻四丁目113他（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「西荻窪」駅 徒歩9分
2. 総武線 「西荻窪」駅 徒歩9分

• 総戸数：30戸（非分譲住戸3戸含む）（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年12月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：大木建設株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ピアース西荻窪レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• プロジェクト説明会視聴しました。HPに掲載されている点についてしか、触れられていませんでしたが、立地や資産性は相応に十分のように感じました。１０月下旬から、事前案内会始まりますね。設備仕様と価格知りたいですね。坪400ぐらいですかねー待ち遠しいですね。
  • オンライン説明会見ましたけど、価格に全く触れない説明会ってわざわざやる意味あるんですかね？内装の話も大してせず、周辺環境とか用途地域とか西荻のゾウとかどうでもいい話を延々としてるばかりで、時間の無駄に感じました。あの内容でなんでわざわざアナウンサーまで呼んでたんでしょうか…他社では必ず最後に価格の話があったので、モリモトはいつもこの形式なのであれば勘違いした私が悪いのですが。前向きな話も書いておくと、道路に２面接してるのは良いなと思いました。１LDKも結構多いようなので、中央線沿いマンションとして投資用にも良さそうです。
    • オンライン説明会になると自分のききたい部分など、知りたい部分などがどうしても欠陥してしまうのかしら？購入側が一番知りたいマンションの内装や価格設定などあいまいにされるのは残念だったですね。一番重要な価格設定がわからないと、購入できるかできないか実際にMRに行かないとわからないので、手間になりそう。
      • 最近のモリモトさんは、オンライン説明会、初回ＭＲ見学では価格未定、２回目で仮価格（ざっくりレベル）、３回目で正式価格のパターンです。設計途中で設備仕様も確定していない状況で営業開始しているので、本当に価格未定なのでしょうが、問い合わせ状況や客層、反応も加味して価格を設定しているのでしょう。売主都合でモヤモヤしますが、本気の客はついてくるし、売り手市場の中、実際に高値で売りさばいているので、企業イメージは損なってもビジネス的な戦略としては成功しているのでしょう。
        • 確かに価格発表のないオンライン説明会は正直必要なのかと思ってしまいますね……。
• 駅が少し遠いですね。そこはモリモトですから坪400万くらいの高値でも即完売なのでしょうね。南向きがないのが少し残念かな。
• 近隣住民で検討中の者ですが、駅からの道沿いに普段使いしやすい魅力的な店舗・飲食店がない上に道の起伏もあり、9分というスペック以下の立地だと思います。出店予定のライフも吉祥寺ライフのままだとすると価格も商品も西友以下という評価です。割高な価格設定の場合は一気に不人気化すると見ています。
• DINKS中心のマンションなんでしょうね。3LDKは狭いし、柱も入るし、廊下も長いので、有効スペースは少ないね。ファミリー向きではないですね。値段は1LDK.2LDKの単価が高そう。
  • ファミリーなら上荻のパークホームズだね。
    • パークホームズは荻窪生活圏の方向けのため、本物件と競合はせず、西荻窪利用の場合はファミリーでも予算的に厳しい方向けですね。ここは西荻窪生活圏ですが、吉祥寺までのアクセスが自転車でもかなり悪いため、吉祥寺利用を考える場合は対象外になると思います。
• 一月下旬販売開始だから、当分価格は未定のままかな
  • 月末には価格公表でそこから要望書受け付けるような話でしたよー。価格聞いてその場で申し込むみたいですね。
    • 初回のMR見学では最上階3LDKで9500万想定と言われましたので坪400以上だと思いますよ。この土日で出ている正式価格は知りません。
      • この価格設定で購入は本当に西荻窪が良い方ですかね
• 価格説明聞いた方、是非教えてもらえませんか？
  • 53平米は1階は6,600万、2階以上は6,800万?でした。ありえない強気ですね。
• 一般販売以外の友の会会員住戸8戸・募集対象外住戸2戸・事業協力者住戸3戸の募集対象外住戸が気になりますね。
• 坪430くらいじゃないかな
• ホームページで価格が出ましたね。値下げした気がしますが、売れ行きはどうなのでしょう？
  • ひと昔なら2400が普通だったと思う。今は2500が標準かな？2400も決して圧迫感が出るもんじゃない。最近2300のマンションもあったりしてますからね
    • 坪単価出してみましたけど、初回MRの時に聞いた想定価格から下げてないと思います。なかなか強気ですね。
      • 1LDK 坪442万から
      • 2LDK 坪394万から
      • 3LDK 坪399万から
• ホームページ見る限り、cプランがないのですが、売れてしまったのでしょうか？購入を検討していたので残念です。
• ここは少し駅から歩きますけど環境は良さそうなので前向きに検討中です。価格との兼ね合いでどの部屋にするか迷いますね。説明会で聞いた金額が思っていたより高かったです‥早くしないと希望の物件がなくなってしまうかもしれないですし、大きい買い物なので後悔したくないですしね‥
• 一期開始前ですが、もう契約完了してたんですね！モリモトは少し変わった売り方をするようで…販売済の住戸は何戸くらいか分かりますか？
  • 数戸は契約済のようですが、まだ選べる状況みたいですよ。先週～今週末にかけて一般説明会なので、今月中に決まる部屋は多そうですが。
    • 契約済みの方は友の会枠ですか？
      • 一般になります。12月はじめにモリモトに説明を聞き、12月下旬に売買契約をしました。基本的に先着順なので、早めに動きました。
• 価格帯は他の荻窪や吉祥寺の物件と比較すると安いですよね。ただ、駅力、周辺環境や建物・設備グレードからすると割高です。何に価値を感じるかは人それぞれですし、賛否色々あって面白いと思いますけど。
• Dタイプの1LDKまだあるんでしょうか。割高だし間取りが微妙だけど
  • Dタイプがまだ残っているかはわからないですが先週私が説明会に行ったときは、Dタイプが何部屋か売れていた気がします。コンパクトな部屋は数も少ないので、早々に売り切れる可能性もあるかと

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構造・建物

ピアース西荻窪レジデンス　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：80%/60%
• 容積率：300%/150%
• 敷地面積：582.28m2（実測面積）
• 建築面積：362.30m2
• 建築延床面積：2,200.59m2（容積対象外面積465.91m2含む）
• 天井高が2440というのは一般的に低い方なのでしょうか？あまり天井の高さについて深く意識した事がなかったのですが、どれくらいの高さがあれば圧迫感がなくなるものでしょうか。

共用施設

• 駐車場：4台（平置2台、事業協力者住戸用平置1台、障害者用平置１台）
• 自転車置場：２段式下部スライド式39台、傾斜式3台
• バイク置場：平置3台

設備・仕様

• ピアースにしては設備仕様がちょっと低かったかな
  • どんなところが気になりましたか？参考までに教えてください！
    • 天井高2440、隔板ショート、キッチン水栓が一般的な物、洗面室の天板が人工大理石。この坪単価ならもう少し頑張って欲しかったですね。トイレはタンクタイプからタンクレスに変更になってましたね。

間取り

• 間取りを見る限り、素敵だと思いました。BタイプやEタイプのコンパクトな部屋も、1室6畳の部屋もあったりして狭くなさそうなのがいいと思いました。1人暮らしなら相当贅沢ですし、夫婦でも、サービスルームがあるので趣味部屋やテレワーク専用部屋に使えます。夫婦別室もいけるのかと思うと、価値ありそうな気がしています。
• typeA.Bは大通り沿いということもあり日当たりも良さそうだけど、西向きなので西日が少し心配で、大通りの騒音も気になります。外観の見栄えは1番良さそうです。
• typeE.D.Cは階層が低いからより買いやすい価格になりそうです。ただ、両隣のマンションが目の前にあるので、日当たりや開放感は期待できないでしょう。(あくまで個人的想像ですが、せっかく都心から離れてるのに、マンションに囲まれた生活になりそう…)
• 上層階のtype Hなどは解放感があるし、東向きだし、1番人気が出そうだけど、面積も広いので値段が一気上がりそうです。
• 40m2台の間取りってありますでしょうか？
  • 自分も40m2あれば、と思ってMR行ったのですが、30m2か50m2ならあると言われました。1LDK30m2だと結構狭いですね。
• Hr2みたいな間取りはちょっと珍しいですが、マスターベッドルームにバルコニーもついていて広々していそうです。ワイドな設計も個人的によく思いました。
  • Hr2良いですよね。モリモトはワイドスパンの設計が魅力だと思います。ただHr2は特にプレミアム感を打ち出した間取りで結構なお値段だった気が。我が家は別の間取りで検討中でHr2は手が出ません…
    • Hr2間取りいいですよね。東側で騒音の心配もなさそうで、眺望も良さそう。買えるなら買いたかった部屋です。
      • Hr2ですが、Summoに掲載されている間取りと、モリモトホームページで記載されている間取りで相違がある気がします。モリモトのホームページの間取りのがいい。
        • 本当ですね、違いますね。たぶん選べるんでしょうね。以前も別のモリモト物件で、確か、2部屋を1部屋にするなど変更できる部屋がありました。
• 四畳の開戸の部屋とか相当厳しい気がしますが、、、廊下も長いし、キッチン部分のデッドスペースも考えると70あっても実質もっと狭く感じそうです。値段的にも検討辞めました。63も出来上がってみるとかなり狭そう、、、
  • 四畳の部屋は、書斎とか子供部屋として良さそうな気がしました。63平米のAタイプは、無理に3LDKにしなくても、2LDKで良いのになと思いましたけど。私が2LDKで探しているというのもありますけどね。
• リビングとベッドルームとワイドスパンな形によって分かれている感覚になるのがいいと思います。洋室が３畳となると、少し狭いかなと思いましたがクローゼットが広くとってあるので

部屋が狭くなっているようですね。収納力を重視する面では、クローゼットが広くなっているのがいいですね。

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買い物・食事

• ショッピング

1. スーパー「ライフ」新店舗（2022年夏頃オープン予定）　　約70ｍ／徒歩約1分
2. まいばすけっと西荻北５丁目店　　約80ｍ／徒歩約1分
3. セブンイレブン西荻北５丁目店　　約170ｍ／徒歩約3分
4. 古谷青果店　　約230ｍ／徒歩約3分
5. クイーンズ伊勢丹杉並桃井店　　約400ｍ／徒歩約5分
6. Daily Table KINOKUNIYA 西荻窪駅店　　約740ｍ／徒歩約10分
7. 西友西荻窪店　　約780ｍ／徒歩約10分
8. コジマ×ビックカメラ善福寺店　　約790ｍ／徒歩約10分
9. サミットストア善福寺店　　約790ｍ／徒歩約10分
10. ワイズマート西荻窪店　　約1,190ｍ／徒歩約15分

育児・教育

• 教育施設

1. 井荻小学校【通学区】　　約640ｍ／徒歩約8分
2. 荻窪中学校【通学区】　　約620ｍ／徒歩約8分
3. ピノキオ幼児舎桃井保育園　　約220ｍ／徒歩約3分
4. 西荻北保育園　　約370ｍ／徒歩約5分
5. 井荻保育園　　約420ｍ／徒歩約6分
6. 井草幼稚園　　約470ｍ／徒歩約6分
7. 西荻学園幼稚園　　約610ｍ／徒歩約8分
8. パピーナ西荻北保育園　　約630ｍ／徒歩約8分
9. キッズフォレ西荻窪　　約700ｍ／徒歩約9分
10. 西荻北子供園　　約810ｍ／徒歩約11分

周辺環境・治安

• 地域・地区：近隣商業地域・準防火地域/第一種低層住居専用地域・準防火地域
• 西荻窪という個性のある街が最大の魅力と考えます。プラタナス並木沿いはポイント高いのですが、西荻窪駅から徒歩9分はちょっと微妙な距離となります。もっと駅から近ければいいなと思いますが、その分価格が安ければ一応検討しようかなと思います。
• 目の前の道路が計画道路で今後10年の間に大規模な道路拡張工事が入るんですかね。都のHP見ました。工事の期間ってどのくらいになるんだろう？
• 駅まで9分もかからなくないでしょうか？それよりも目の前にバスが通るのが気になります。
  • 人通りも多くないですし信号も少ないので歩くのに苦労はしないとは思いますが、距離からすると徒歩9分は妥当だと思います。バスは両車線で1時間に10本以上のため、西側は窓を開けるとそれなりに気になるのではないでしょうか。
    • 9分もかかりますか？駅近の範囲内かなと思いまして。3LDKでおいくらくらいなのでしょうか？
• 地元民でも魅力を感じない立地なんですよね。リセールもキツそう。
  • たしかに　南口の奥で買おうとは思えないですね
    • この物件は北口ですね。店舗もまばらな商店街なので奥というのもなんだか違和感がありますね。
• 万人受けしない西荻窪にあって西荻窪らしさのない微妙な立地、しかも強気な価格設定。至近距離に住んでる人くらいしか購入層が見えない。
  • 確かにコアな西秋ファンには刺さらないかもしれませんが、ファミリーには人気のエリアですよ。上荻から善福寺間は良好な住宅街で、邸宅や豪邸といえる家もチラホラあります。善福寺川の水害が怖いなと思いハザードマップ見ましたが、意外にも何も掛かってないエリアなのですね。あとは価格ですが、三井の上荻バス便が350だから西荻徒歩なら400は妥当なのかもしれないけど、まあわが家はどっちもないかな。不動産の相場全体的に高過ぎますね。
• 周辺環境をくまなく調べましたが、ピアース西荻窪レジデンスのほうが駅から近く、周辺環境も落ち着いていて品があり、スーパーが近く、利点が多く、私たちにはピアース西荻窪レジデンスのほうが合っていると判断しました。
  • パークハウスより駅が近いこと、目の前に大型ライフができること、駅までの歩道が広がる計画があることなど、これからより住みやすくなりそうですよね。販売戸数が少ないので何とも言えませんが、昨年12月の段階ではすでに確約済みの部屋もある中、3LDK、2LDK、1LDKすべてのタイプが残っていましたよ。
• 吉祥寺のような騒がしさが無く、ほどよく便利でお洒落な洗練された店が多く、高い建物も無く、静かな住宅街が広がる。新宿駅や東京駅などアクセスもよい。目の前にはスーパー。個人的には理想型だったので購入を決めました。西荻窪の住民を見ていると、ほどよく品がありお洒落で生活や気持ちに余裕のある方が多いように感じました。はやくここで生活がしたいです。
  • 近隣住民ですが、バス通りなので、意外と自動車などの振動　音など気をつけてくださいませ。あとまぁまぁ駅まで距離ありますね。明るいので問題ないと思いますが川からの氾濫も注意が必要かと。
    • 青梅街道からの緊急車両も結構通りそうですが、消防車、救急車が通る頻度は分かりますか？片側一車線だけど、現地を歩いた時は、バスを含め常に車が途切れず通り続けていました。善福寺川は意外と氾濫実績が多く気になっていましたが、現地は青梅街道に向けて緩やかな坂で、ハザードマップでも色がついてないので許容範囲かなと思います。
      • 浸水は大丈夫かと思いますが、駅まで行けないかと。何年か前に氾濫して、知り合いの家　大変なことになっていた記憶があります。
        • 西荻窪駅まで行けない場合は、荻窪駅まで歩きですかね。遠回りですが、なんとかなりそうです。
• 西側の戸建は計画道路に半分入り、計画通りだと10年以内に開通、建て替えになるので、将来の眺望は変わりそう。東側の上層階なら確定眺望ですが結構な金額で…
  • 騒音や排気ガスのことを考えると、やはり東側がいいですよね。
• こちらの土地の地縁を聞いたところ、元は一角が診療所と聞き、少し気になっています。どのような診療所だったかご存知の方はいらっしゃいますか？(入院などが可能な規模のものだったのでしょうか)
  • あのあたりに病院があった記憶はないのでたぶん入院するような規模ではないかと。元々の土地の所有者の方も住まわれるみたいですが、大きな欠点がある土地なら住み続けないと思うので、安心材料だと思いました

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周辺施設

• 病院

1. 久保歯科クリニック　　約280ｍ／徒歩約4分
2. 大沼田メディカルクリニック　　約290ｍ／徒歩約4分
3. 秋山デンタルクリニック　　約300ｍ／徒歩約4分
4. 酒井眼科　　約320ｍ／徒歩約4分
5. 服部医院　　約350ｍ／徒歩約5分
6. 中里医院　　約370ｍ／徒歩約5分
7. 中谷循環器内科クリニック　　約480ｍ／徒歩約6分
8. 西荻レディースクリニック　　約480ｍ／徒歩約6分
9. 山口耳鼻咽喉科医院　　約730ｍ／徒歩約10分
10. 荻窪病院　　約1,020ｍ／徒歩約13分

• 金融機関

1. 西荻窪郵便局　　約540ｍ／徒歩約7分
2. りそな銀行西荻窪駅前出張所　　約630ｍ／徒歩約8分
3. 三菱U F J 銀行西荻窪支店　　約640ｍ／徒歩約8分

• 公共・レジャー施設

1. 西荻地域区民センター　　約260ｍ／徒歩約4分
2. 荻窪消防署　　約510ｍ／徒歩約7分
3. 荻窪警察署　　約610ｍ／徒歩約8分
4. 西荻ゴルフセンター　　約370ｍ／徒歩約5分
5. 上井草スポーツセンター　　約1,370ｍ／徒歩約18分
6. 善福寺川　　約240ｍ／徒歩約3分
7. 関根文化公園　　約440ｍ／徒歩約6分
8. 坂の上のけやき公園　　約480ｍ／徒歩約6分
9. 桃井原っぱ公園　　約510ｍ／徒歩約7分
10. 井荻公園　　約580ｍ／徒歩約8分
11. 西荻わかば公園　　約770ｍ／徒歩約10分
12. 切通し公園　　約1,080ｍ／徒歩約14分
13. 桃井公園　　約1,130ｍ／徒歩約15分
14. 善福寺公園　　約1,220ｍ／徒歩約16分
15. 井の頭恩賜公園　　約2,680ｍ／徒歩約34分

掲示板

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