ピアース明大前

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5.00

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物件概要

ピアース明大前 外観CG

• 所在地：東京都世田谷区松原2丁目562番7他（地番）
• 交通：

1. 京王線 「明大前」駅 徒歩5分
2. 京王井の頭線 「明大前」駅 徒歩5分

• 総戸数：39戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年05月
• 売主：株式会社モリモト
• 施工：東亜建設工業株式会社
• 管理会社：株式会社モリモトクオリティ

掲示板・口コミ

• ピアース明大前（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 渋谷に続いて新宿の再開発が発表されてますから、どちらもダイレクトアクセスの明大前は資産価値の観点からも期待できますね。供給の少ないエリアですし。
• ここの物件は、近隣と同じく住みやすそうな感じがしますね。駅も近いようですし、通勤や通学には困らなさそうです。人気も高そうな物件に思えます。
• モデルルームに行ってきました。ファミリータイプ希望だったのに1LDKの部屋しか見せてもらえずイメージがつかめませんでした。くすんだ木目調のフローリングが好みではありませんでした。まあ、別料金で変更できるかもですが。次のアポをとにかく早くするよう強く迫られましたが、値段の話になると煙に巻くばかりでしたので保留にしました。どこの業者も同じかもですがね。このエリアもじりじりと値段が下落傾向なので、売り急ぎたいのか反響がいまいちなのかなーと個人的に感じました。モデルルームのweb予約上ではたくさん埋まっていたのに見学者は少なかったです。
  • お気の毒ですがご予算の問題でしょうね。明大前はマンションの供給少ないので、強気な価格でも十分に売れるのではないでしょうか。
    • 私は近隣の相場を鑑みて妥当な予算感でしたが、同様に希望外の1LDKを見せられ次回アポを強く促されましたよ。ただ一つ異なるのが値段のヒントはもらえました。どちらにしても高すぎるので残念ながら竣工前の完売は難しいでしょうね笑
• 検討しようと思っております。1LDKはおいくらぐらいですか？
• 会員向け住戸は完売とのことで。案内会に行って買えない客には追加の情報は送らないってことですか…
  • 会員とはどういう事なのでしょう？説明会にいったら会員になっていろんあ情報をもらえたりするのでしょうか。そうでなかったとしても、会員になるには年会費とかかかったりしますかね？
    • モリモトの会員でしょ。雑誌のスマウが送られて来て、そこに一般告知前の新築情報が載ってる。電子メールでもお知らせがある。
      • 会員向けの優先販売が完売しただけで、これから一般分譲は９月下旬に行われるのではないですか？公式サイトを見ると、９月下旬に販売が始まる告知が出ていました。ただ、販売戸数は書かれていなかったので優先販売でどの程度売れていたのかにもよるのかも。
        • 友の会会員14部屋が完売か。残りは一般25部屋。
• 価格もけっこう魅力的ですし。もう少し、人気になってもよさそうですが。あとは、どれだけ需要があるか、今後に期待ということでしょうか。
• 京王沿線は世田谷区内では比較的お手頃なかわりに中古価格の下落も大きめですが、ここは井の頭線沿線でもあるので資産価値はある程度保たれそうですね。
• これだっていうメリットは少ないかも。ただ、これだっていうデメリットも少ないかも。私が行った時は、意外に子梨夫婦が多かったみたいで、賑わってましたよ。まあ、好みはそれぞれですけど、私的には価格が出るのが楽しみです。
  • まだ価格は出ていないんですね。こういうのはいつ頃になると価格が発表されるのでしょうか？てっきり建設が開始されている段階からある程度の価格は出ているものだと思っていたのですが、完成してからとか、完成する直前とかに決定するのですか？
    • もう事前案内会始まっているんで価格の話とか出てきているのかもしれません。行った人だけ教えてもらっている状態なのかも。ただ、他の物件に行ったときですが、事前案内会だと、いくらぐらいが妥当ですか？みたいなアンケートを答えたのでなんとなく反応をまだ探っているだけって言う可能性もあります。
• マンションギャラリー行ったけど、商品は別に何も貰えなかった。価格と想定家賃査定が出たけど、自分には割高感が満載でやめといた。明大前。駅徒歩5分という立地は表面的に確かに良いが、大きなスーパーも近くに無くてファミリー層が住むにはなぁというところ。朝の平日の通勤時間は平日遅めの時間や週末と違って井の頭線は各停しか走らないから渋谷まで20分はかかる。京王線の混雑が激しいし、こちらも通勤時間帯は時間かかる、ということを沿線の賃貸不動産屋や販売業者は誰も教えてくれない。だとすると共働き世帯や単身とっても、価格と立地の魅力が薄れる気がしてならない。金がじゃぶじゃぶある富裕層には、そんなこと関係ないだろうけど。
• 割高かどうかについては、明大前では久々の物件らしく参考にできる情報がありませんでしたが、この交通利便と駅距離で坪単価380〜430くらいというのは市況を考えると妥当なのかな？と思っています。クオリティ面ではディスポーザーが付いていないのがマイナス評価ですが、今まで使っていない身としては問題ないです。
• 坪単価は、約380万円～ということになるのかな。公式サイトに出ていた、一番安い部屋の金額と、一番コンパクトな部屋の面積で計算してみました。もっと渋谷や新宿に近い場所だったらこの金額がスタート価格というのは難しいと思います。
  • 安くて３８０万円からだったら最多価格帯は４００万円くらいは乗っかって行ってしまうということになっていくのかもしれませんね。このあたりで４００万円どう判断すればいいのでしょう。今は全体的に不動産価格は高いのでこのあたりにしてはもしかしたら以前の数字から見えれば高くなってくるのかもしれません
• 完売御礼。
• 世田谷の環七外側は少しづつ値引き販売が増えているので、ここも中古になった時の値下がりリスクは大きいと思います。平米単価100万円ぐらいがフェアな水準かと。

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交通

• 朝の通勤時間帯の京王井の頭線の混雑は、1本ずらせば空いている場合が多いですし、ほぼ定刻通りの運行なので、明大前から渋谷まで13分程度です。実際に利用していると井の頭線はあまり遅れない印象です。ただし、この1本ずらしテクを使わずに来た電車に乗ってしまうと酷い目にあうことがありますので要注意です。

構造・建物

ピアース明大前 エントランスCG

• 建ぺい率：60％、80％
• 容積率：200％、300％
• 建築面積：464.27m2
• 建築延べ床面積：2,306.75m2（容積対象外面積466.23m2含む）
• ここ、もしかして結構な坂道に面しているマンション何でしょうか。公式トップ画像がものすごくわかりやすいです。 ごまかしなくきちんと描いているというか。 半地下みたいになってしまうところが出てきてしまいますが、そこは住戸になるのでしょうか？それとも、共用施設的なもの？？

共用施設

• 駐車場 10台（機械式9台、車いす用平置1台）
• バイク置場 1台
• 自転車置場 39台（スライド式7台、2段スライド式26、平置式6台）

間取り

• 間取：1K～3LDK
• 面積：30.50m2～75.23m2
• ここの1LDK、広くていいなと思いました。一人ならゆったり暮らせるでしょうし、二人でも大丈夫そうな感じがします。収納もたっぷりあって、気分次第で主寝室を開け放って使うこともできて、開放感がありそうです。
• このマンションだとメニュープランが選べるのがいいと思います。Lだと75.23平米で、普通なら3LDK。それをメニュープランにして2LDKにするとLDKだけでも20畳になります。2部屋って、主寝室＋子供1人なら十分なので、子供が少ない家庭は2LDKでもいいのかと思いました。

買い物・食事

• スーパーマーケットは、ミニスーパーみたいな感じのだと結構あるんですけどね。最低限の物は買うことができますあとはアズマだったら、生鮮食品も揃っているのではないでしょうか。google mapでもスーパーって入れると出てきますし、実際に現地でどういう品揃えかって確認してみるのも良いと思いますよ。
  • 現地見てきました。近くにまいばすが二軒ありました。今まいばすを使ってますが、ほぼ何でも揃います。まいばすと薬局さえあれば何にも心配いらないと思いますよ。
• アズマがどんなお店か知らないですが、そことまいばすけっとがあれば食料品の買い物は何とかなりそうな感じではないですか？
• 近くに最近まで住んでました。私を含め主婦層は下高井戸か下北沢のオオゼキまでチャリで買いに行ってました。明大前のスーパーのみでは家族レベルだと厳しかったです。
  • スーパー、そこまで充実していないんですね。都内なので生協もあるだろうし、もしかするとAmazonフレッシュが利用できる・・・？試したことはないのですが、Amazonを調べてみたらクーポンもあって割引で初回は購入できるようでした。前に住んでいた場所では、生協も、生活クラブに他の生協にといくつかありました。あとはらでぃっしゅぼーやとか？野菜宅配もありました。週末にまとめ買いをしておいて、平日は足りないものを買い足すだけでもいいように思っています。オオゼキもよさそうですね！
    • 夫婦2人であれば買い物などなんとかなるものの、ファミリー層だと厳しいですね。結局車などで遠めのスーパーまでまとめ買いに行ってます。
• 食材の宅配サービスはあまり利用した事がありませんが、便利でしょうか？やはり送料がかかってしまう分、通常のスーパーを利用するよりも割高になりやすいのですかね。駅は近いですが、買い物とかその他の事を考えると車が必要になりそうなところです。
• スーパーが小さいところばかりなのが残念です。大きなスーパーも歩けない距離ではありませんが、夏冬は辛そうです。自転車があれば西友やオオゼキなど選択肢が広がるので問題ないかなと思いました。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第一種住居地域、近隣商業地域、準防火地域、45m第二種高度地区、第三種高度地区
• 駅までの距離だけを見れば、徒歩で5分以内ということなのでとても良い条件なのではないかなと思います。5分以内だと資産価値を維持しやすいという話は耳にします。
• 商店が多い場所を抜けた辺りにちょうどマンションがあるのかしらと地図を見て思いました。便利に暮らしていくことができそうです。
• 駅がとても便利で検討していますが、明大前は大きなスーパーがないなど、特急停車駅にしては駅前の商店街が貧弱なようですね。そのあたり、実際に住まれたことがある方の意見が聞ければありがたいです。
  • 正直買い物は不便です。どこもコンビニより少し品揃え良いくらいのミニスーパーしかなく、裏に入ると一通のすごい狭い道路、、、商店街といっても、ほとんどなく、、夜は学生が駐車場で座り込み。単身ならまだしも家族だと、、、
• まいばす以外は何もないと言っていいくらいで、周辺は静かでした。あとは価格が高過ぎなければちゃんと検討したいです。
• 明大前駅を起点にさまざまなエリアに簡単に移動ができるのが魅力的に思います。通学や通勤をする際にはできるだけスムーズであるのが望ましいといえるでしょう。ひとつ気になるのは、通学や通勤をする際にどれぐらい混雑するかです。
  • 確かにあちこち行こうと考えている人にとっては良いのかも。例えば、夫婦で勤務地が違うけど、明大前だったら好都合みたいな感じで。学生の街っていうイメージが物凄く強くて（何と言っても明大前って名前の駅ですからね）、あまり暮らすということでフォーカスはされにくいかと思いますが実際の住環境としてはどうなのでしょう？
    • アクセスには便利ですが、商店街をはじめ街の魅力度は低いです。治安はいいと思いますが、シーズンによって騒がしく酔っ払った学生大群に遭遇しますね。
      • アクセスは抜群だけど街自体の利便性はもう一つなんですね
• 通勤時間帯以外も開かずの踏み切りです。 京王と井の頭どちらも乗り合わせあるので便利ですが、そこまで利便性があるか。電車は時間帯によってはとにかく混みます。井の頭は車両も短いので余計に。明大で多くの方が降りますが、渋谷〜明大間は地獄のようです。
• 新宿や渋谷まで出るのにとても便利な場所なので、利便性重視という観点から見ていくと、とても良いのだと思います。あまりファミリーで腰を落ち着けて暮らしていくというかんじではないのか。賑やかな学生さんが多い街という感じです。ただ、学生さん自体は、飲み会は渋谷や新宿でするので、この近辺で酔っ払って大騒ぎというのはあまりなさそうな印象なんですが。
• この場所自体は、駅からとても近い場所ながら、かなり静かな感じに暮らしていくことができるのではないか、と思われます。ここだと、実需と投資と割合的にはどうなんでしょうね？賃貸に出そうとした時、駅まで近いので条件的にはかなり良いのではないかと思われますが、そもそも高級系で売り出しているので、お値段が高くなりそうな感じです。
  • 賃貸の需要はあるでしょうね。ファミリーでという感じではないかな？
• やはり個人的に注目出来る部分としては駅からものすごく近いということですね。人によってはこの距離を遠いと感じる事もあるでしょうが、周辺の雰囲気も落ち着いていますし個人的にはおすすめの物件だと思います。
  • 駅から徒歩5分だったら十分に近いという風に感じられるのではないでしょうか。資産価値も徒歩5分以内って、価値を維持しやすいポイントになっているということです。でも単身者DINKSなど、新宿までの通勤をする人向けに思えるなぁ。学生さんはここは賃貸で出ていても借りない価格帯になりそう。
• やっぱり駅が近いのは非常に便利で良いですね。この距離だと自転車がなくても十分に快適な立地とも言えます。物件の清潔感が良いという事もプラスなポイントです。
• 明大前に住むものです。ピアース明大前は線路に近いことより、騒音はかなり感じるエリアだと思います。また、東側の踏切は開かずの踏切になるので、結構排気ガスがもくもくしています。
• 新宿にも渋谷にも吉祥寺にもすぐの明大前駅徒歩5分、利便性が高いのに、まわりの環境は静かでとても良い立地ですね。最近儲け主義で、人が住まなかったような土地を開発してはおかしなキャッチコピーつけて売っている物件が多いですが、やはり昔から都内の人間にとって西側の落ち着いた空気や強固な大地というのは安心できします。昔からの住民の質が良いのもほっとしますね。
  • 利便性は良いけど、住環境は悪いよね。道は狭いし買い物も不便。
• 既に決定している京王線の高架化で明大前の駅前再開発がどうなるか、またそれによる影響値が気になります。
  • 再開発で格段に住みやすくなるでしょうがそれまで待てない…
• 中央道下りの永福口がかなり近いが素直には乗れないとか、一通多いとかはマイナスポイント。都内では仕方ないけど。電車でのアクセスはかなり良いと思う。混雑が嫌ならもっと井の頭線の西に住めばいいだけの話かな。井の頭線が注目される何か(大小問わず)が今後あれば今の価格は割安

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