パークリュクス白金高輪

この物件の評価はいかがですか？

4.75

(4 票)

物件概要

• 所在地：東京都港区三田5丁目53番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「白金高輪」駅 徒歩5分
2. 都営三田線 「白金高輪」駅 徒歩5分
3. 都営三田線 「三田」駅 徒歩12分
4. 都営浅草線 「三田」駅 徒歩12分
5. 山手線 「田町」駅 徒歩14分
6. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩14分
7. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩14分

• 総戸数：160戸（販売対象152戸※その他店舗1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上19階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：五洋建設株式会社
• 管理：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークリュクス白金高輪（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 駅から近くてオシャレ感がある立地なので単身者向けでしょうか。 間取りがかなりコンパクトなので。 駅直結の複合施設などがあるのは便利でいいですね。 仕事帰りに利用できる店舗が多いのも助かります。
  • まあ投資用だね
    • 間取りで考えたら、みなさんも書かれていますが、やっぱり投資用って感じです。 でも、駅にも近いわけではないのに売れるのかな～と思いました。
• 大きめのお部屋はいくらぐらいでしょうか。
• 価格がホームページに出ましたね。想像よりも意外と安くてほっとしました。
  • 別に安くないけど。妥当では？
    • うーん、妥当というよりも高すぎる気が、、とくに56平米の部屋は9000万円台ってのがすごいな。単身者向けみたいなマンションなのにね。
      • そうなんですよねぇ。 立地が立地だからそういう値段でも売れるのだろ言うということになるのだと思います。 他の方も書かれておられますが投資用として考える方の割合は 高くなってくるのかもしれませんね。 セカンドハウス的に資産として持たれる方というか。
• この価格は間取りからすると高すぎるかなと感じました。それでも買う人はいるのでしょうけど。
• 56平米は6800万円台から。つまり坪400万～。まあ妥当なところでしょ。
  • 安い坪単価の部屋は、道路から室内が見えるような低層階なんでしょう。割高に思えますが。
• 坪単価は360万～530万程度。 白金高輪５分、港区三田アドレスとしては妥当だろう。 今の相場感的には違和感はない。数年前ならもっと安かったけどね。
• 立地から見ても単身者向きでしょうから、投資用として賃貸に回す方もいらっしゃるのかな。 セキュリティ面もしっかりしているといいですね。 価格の差が結構ありますが、階数と広さで大分違いがありそうです
• 予定価格が 2,800万円台～8,500万円台　になってるな。上を少し下げたようだ。
  • 下げたのではなくて、以前予定価格にあった高い部屋を地権者が押さえた為みたいです。
• １ＬDKだと、いくらくらいからになるのでしょうか？気になります。
• 1期で完売しそうですね
  • そんなに勢いがあるのですか。 かなり戸数がありますし価格もしますので、時間をかけて行くのかという風に感じておりました。 すごいですね。 １期でどれ位出す予定なんですか？ 物件概要には全く書かれていないのですが。
    • 現在は事前アンケートの段階ですが、三分の二くらい申し込みが入っているそうです。
• 管理費と修繕積立金合わせて、約15,000円～36,000円でした。やはり500円／平米ですね。
  • なんでこんなに管理費高いの？
    • コンシェルジュをおいているのもありますが、三井さんは高めですよね。 1Kが多いコンパクトマンションなので駐車場の専有率も気になります。 外に貸し出す可能性ありますかね？
• ワンルームメインでここまでの規模のものは珍しいですよね。私もそこに惹かれました。 単価はけっこういいお値段なんですが、確実に賃貸が付く場所なので、買って後悔する可能性は低いと思います。 何とでもなりそうです。
• 160戸もあるのに6-7戸を残して一期でみな売れてしまったようですね。11倍になった部屋もあったとか。人気があったんだねえ。
  • 総販売戸数152戸で、140戸は売れたようだから、残りは12戸かな。申し込みがあった住戸から数戸ずつ、1期2次、3次という形で売り出すのではないだろうか。
    • 人気の間取りは北側の１LDKだったそうです。
• 残り２戸しかなく、人気物件ですね！ 1LDKのキャセル待ちしかないかな 2LDK完売？
  • 第一期で辞退が出たのが2戸で、第二期は残る10戸、という状況のようです。2LDKは第一期で完売、ではなかったようですよ。
• 上層階部屋はまだ残ってますよ
  • 先着順受付中です。
• 中層階までは問題無い価格だと思いますよ。
  • 高層階は一般的な投資の観点からは高いのですが、今後供給されるであろう新規物件との比較においては別の考え方で受け入れられると思います。周辺はほぼ15階までなので、高層階が内覧可能なタイミングになれば、希少性がより認識されて竣工までには完売すると見ています。住友東麻布や地所三田など今後数年はさらに価格が上がるのは確定していますので、本マンションの高層階でも割高感は薄れていくでしょう。
• 第1期では2850万円のお部屋があったようですが、賃料はおいくらとれるのでえしょうか？10万ぐらいですか？
• この物件はなぜ安かったのですが？西原や中野とのちがいは時期でしょうか？
  • 土地が相対の取引だったため比較的安く仕入れることが出来た、というのが価格に反映されているという説明でした。
• ここは公式サイトのトップに 「資産運用」や「セカンドハウス」という風に書かれているように、 基本的には実需向けではない、ということなのだろうなぁと思いました。 賃貸に出してもここならば借り手もつきやすいであろう、ということなんだろうと。 単身者向けの物件ばかり今は出ているわけですが、価格的にはなぁ…という感じかしら（汗） それでも資産としては悪く無い？
  • この立地なら借り手が出るのかもしれませんが、 購入価格から考えると、月額も高く見積もらないといけない気がします。 となると、借り手がそうそう見つかるのかどうかです。 間取りと価格から考えると、この間取りでニーズあるのでしょうか。
• 物件ＨＰみたら、キャンセルが出たようですね？価格の幅が広くなっていました。
  • キャンセルではなく、売り残しの部屋です。最後の5戸だけみたいです。売るのはすごく順調だと思います。
    • まだ6戸が残っていますよ。
• 【１Ｋ】 Ｅ３タイプ（１５階）・・・３,７７８万円（税込）／２５．５０平米／東京タワービュー、Ｅ２タイプ（１８階）　・・・４,０６８万円（税込）／２５．５０平米／東京タワービュー。今の先着順こんな感じらしいです。一見良いかな？と思うのですが専有面積があまりにコンパクトであることが…ということになってくるのではないかと思いました。２５m2ちょいだと、長期的に実需という感じとは違う風になってくるかと思いますので。
• 賃貸で出したら、賃料にもよるけれど需要はきっちりあるんじゃないでしょうか。 新築で買ったマンションを投資に回すと、初期費用がかかりやすいから 改修までかなり時間はかかるかとは思いますけれど、分譲賃貸という利点を活かして高めに設定していければいいのか。 東京タワービューはかなり大きなポイントなんじゃないですか？ この辺りに住みたいッて思う人は特にそういうニーズがありそう。
• 残り3戸では？減ったのかな？ 1K、1LDK、2LDKの3室が先着順住戸販売中とあります。一番高いもので10階の7538万円。やっぱりそれなりにしますね。 このあたりは賃貸で出してもいい部屋は借りてくれます。それなりの金額でも。3778万円の部屋ってまだあるんですか？トップページからはもうないようで。売れてしまったのかな。
• 確かに耐震構造とかT１サッシとかの仕様の割に高い気もするが、それより管理費がm2あたり500円近くもしてとても高い。
• 価格が少々あるため辛いところではありますが、それでも想像以上に売れ行きは良いみたいですね。
  • 152戸しか販売しない三井物件で、半年掛けても完売できないでいるのですから、売れ行きが良いと言うのは無理です。
    • 残り二戸ですし十分では？
• エントランス部はもう出来ているのでしょうか？
• ここは90％くらいは投資マンションになるんでしょうかね？最後の1戸が何階か知らないですが10階で計算すると1Kの部屋は諸費用抜きでも表面利回りは3.9％なんですね。家賃が上がらず物件価格が上がるので単純投資には厳しい時代ですね
  • 北東向き最上階ですね。この住戸だと利回りは相当低くなりますね。本マンションは階層差をかなり付けていて、同じタイプで最下階と1千万以上開きがあります。実需と投資はほぼ半々で投資住戸は下層階から中層階に多いですね。女性実需比率が高いことも通常のリュクスよりも投資比率が低いのに関係していると思います。
    • 元々、賃貸マンション用の投資マンション仕様だからあんまり高級感はなかったのでしょうか？ 56.53m2の部屋の最上階だと6,300万円くらいだったのかな？ 独身だから都心部でこれくらいの広さで5,000万くらいのを探してます。 ワンルームが多いとマンション全体が問題多くなるから50m2ばっかりのマンション建たないかな？
• 完売したようです。高層階を残して実際の眺望見せてというシナリオ通りでしたね。賃貸に関しては1Rが大半で、条件がマチマチの中では、埋まるには少し時間かかるかもしれません。

• 

  先着順価格（2016年6月5日撮影）

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交通

• 少し遠めではあるけれど、複線利用できるのは良いと思います。
• ここは駅5分の割に（ホームまで10分近くかかりそうだけど）安いとは思いますね。
• いろんな路線を使えるのが便利と思います。車がなくても住めるマンションが良いと思っているので、そうなると電車のアクセスを重要視せざるをえなくなってしまいます。

構造・建物

• このマンションは内廊下ですよね？
  • 内廊下ですね、その為なのか管理費がお高め。
• ここ、制振でもなく免震でもなく今どき耐震なんですね。19階建てなのに。
  • そうなんですか！公式サイトに構造について何も触れられていなかったので、免震なのかなーなんて勝手に思っていました。 耐震なんですね…。 地盤によってどれを使うのが最適なのか？というのがあるらしいのですけれど、 その結果ここは耐震なんでしょうか？ 他に理由が何かあるのかなぁ。 制震の場合は制震ゴムの交換がものすごくコストがかかるって聞いたことがあるので、うーんっていう感じもするのだけれど。
    • この階数だとそう思われる方もいらっしゃるでしょう。特に60mを超える超高層では耐震のみでは新築中古に関わらずかなり売りにくくなります。私も近くで所有しているタワーは免震です。一方免震などの特殊工法は当然ながら建築コストは高くなりますので、デベロッパーとしては売値への転化できるかなど様々なファクターを検証します。今回の建物が超高層でしたらそもそもの売れ行きを考慮して別の工法にしていたかもしれません。
• エントランス部以外が出来てきましたね。残り住戸も２つのようです。最上階の1LDKのは売れてしまいました。
• 壁茶色？HP白では？
  • HPは2LDKが入ってる東側から見た写真なので合ってますよ。
    • 茶色のボーダー部分はなんか安っぽいですね。。リュクスシリーズならしょうがないか。バリューラインですし。
      • 外観は個人的におしゃれで、あったかいイメージがあって良いと思いました
• 西側の窓は庇も無く、夏は暑そうですね。

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  建物状況（2016年12月4日撮影）

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  屋上から（2017年3月9日撮影）

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  夜景1（2017年7月2日撮影）

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  夜景2（2017年7月2日撮影）

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  屋上から（2017年7月2日撮影）

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共用施設

• 駐車場：総戸数 160戸 に対して 敷地内機械式 18台 敷地内平面 2台
  • 駐車場は少な目だったはず。南側道路へは車出入口が無いみたいですね。
• 駐輪場：総戸数 160戸 に対して156台
• バイク置場：総戸数 160戸 に対して5台
• エレベータ：有：2基
  • 160世帯なのに、エレベーターが非常用含めて二基ですよね？ちょっと不安です？
    • エレベーターの基数は普通ですよ。単身世帯が多そうですし。
    • 160世帯で2基なら1基あたり80戸ですので、極めて一般的だと思います。

設備・仕様

• さすがに、トイレと洗面が一緒というのはきついかな？
  • それって１Kの部屋ですよね？？ 投資用っていうことになりそうだからかなと思いました。 少しでも分譲で自分で住む可能性のある物件だと、きちんと分かれているのですが。 ビジネスホテルみたいですよね、トイレと洗面が一緒って。
    • 投資用というか今こんな感じのところに新築でも住む方いらっしゃるのかしら。トイレで着替えてお風呂に入るというのはちょっと抵抗ありそう、トイレに洗面室もあるわけで。男性はいいのかしら、女性としては絶対別がいいです。２LDKは普通の間取りで安心しました。
• 環境性能表示はスーモだと公開されてました。 耐熱性2、省エネ性2、長寿命化2といった感じです。 自分で住むとなるとちょっと気になるところですが、 投資用（賃貸）物件とすると今時でもこんなものなんでしょうか。 小さい部屋の間取り、トイレを経由して浴室なんですね…。 扉があるだけマシといったところでしょうか。

間取り

• 間取り：1K～2LDK
• 専有面積：23.56m2～56.53m2
• 柱を引いた事実上の面積はどうなんだろと思いますが、大通りの逆で静かでしょうね。
  • 確かに、この物件、全体的にとっても柱が出っ張ってる印象があります、、。
• 狭すぎですね。
  • 狭いというコメントもありますが、確かに単身者でも狭い印象です。ですが立地のことを考慮するとこのくらいの広さが価格的に妥当なのかな。ワンルームで狭い印象なので、住むとしても長期的には住むことができない事を考えると、将来は賃貸に回すもしくはリセールすることを考えて購入するといった感じでしょうか。キッチンも狭くなっている分料理するには不便かな
• なんでこんな狭い間取りの物件をわざわざ建てるんだろう？
  • 需要があるからです。本マンションの場合、女性単身実需の購入が4割ほどです。女性の社会進出に伴い、ある程度の需要は期待できるでしょう。私が悩んだ末に契約したポイントのひとつがコンパクトとは言うものの決して安くはない本マンションを女性がご自分の資産として購入されている点です。立地は勿論、売主や建物の評価が一定の水準クリアしないと購入という決断は難しいと思います。

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買い物・食事

• 駅直結「白金アエルシティ」内にレストランやcafe、クリニックなどがそろう

http://www.shirokaneplaza.com/index.html

• スーパー
  • クィーンズ伊勢丹高輪白金店（徒歩7分・駅中）
  • ピーコック高輪魚藍坂店（徒歩5分）
  • ピーコック三田伊皿子店（徒歩7分）
  • スーパーフェニックス三田店（徒歩10分）
  • グランパークプラザピーコックグランパーク店（徒歩16分）
• コンビニ
  • ローソン三田五丁目店（徒歩1分）
• 買物はクイーンズ伊勢丹かな。
  • お買い物は白金高輪駅周辺ですね、 ただクイーンズは大通りを渡るのでやや面倒です。そして高いです。お肉、野菜、乳製品、全てが高いので5000円なんてすぐ超えちゃいます。
    • お買い物はクイーンズも良いと思いますし、思い切って宅配系のところをお願いしちゃってもいいですし。 クイーンズはお値段はするかもしれないですが、 品質に関しては納得できるんじゃないかしら、と思います。 ちょっと凝った調味料などもあって面白いですよ。
• スーパーのコア　野菜安いですよ。去年まで慶応の前に１００円ショップあったが、廃業しました。ラーメン二郎 相変わらず行列できてますね。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、準工業地域
• 飛行機は白金高輪駅と白金台駅との間の上空を通るみたいだからこちら側にはあまり関係無いかも。
  • そうなのですか、飛行機。しかし、騒音はあるということですよね…。
    • 飛行機の騒音と言っても、そんなに音が大きく聞こえるのですか？ 空港が近ければそうなんでしょうけどね。 ここら辺だとどんなもんなんでしょうね。
      • 飛行機騒音問題は、新ルートは南風が強い時の午後3時から7時、に限定だそうですが、個人的にはご近所トラブルでよく聞かれる類の騒音よりは、飛行機の音の方が耳障り度は低いのでは？と感じます。
        • 飛行機が白金高輪駅付近の上を飛ぶようになったら、静かではないですよ。ここの窓サッシは大通り前なのに、大半が驚きのT１だし。
          • 先日、毎日新聞に都心上空飛行機通過の記事が載ってましたね。予算請求して東京五輪前に実現する予定だそうです。白金高輪駅近くもルート。
• 何度か現地周辺を見てるのですが、近くのスーパーやピーコックもあまりいけてないし、桜田通り沿いで空気も悪いしで踏ん切りがつきません。この辺りってほんとに生活しやすのでしょうか？
  • 私も周辺を見ましたが生活利便性を求めるなら他の街の方がいいでしょうね。
• この辺りって緑のある良いお散歩コースってありますかね？
  • 慶應大学の校内を散策して一般人も入れる学食でカレーを食するのがオススメ。最近は行ってませんが。
• 港区のハザードマップを見ると、この辺りは大雨の時にリスクがあるみたい。
• 目の前のお墓、気になりませんか？
• 窓から東京タワーも見えるようなマンションなんですね。交通的な部分も便利ですし風景も良い、良い物件かと思いました。白金は高級な住宅街という印象がありますので、憧れますね。
• 道路からの騒音がうるさい
  • MRでサッシがT１だと聞いて驚きましたから。T１って、閑静な住宅街用ですよ。
    • うるさいに同意。耳がおかしくなるレベル。
      • なんで防音サッシになってないんですかね？
        • 管理会社に騒音を相談すると、そのような意見は他の住人からはでてませんと一蹴。二重窓にするなら自費で内側にと、、

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掲示板

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