パークリュクス本駒込ステーションプレミア

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4.50

(4 票)

物件概要

パークリュクス本駒込ステーションプレミア 外観

• 所在地：東京都文京区本駒込1丁目107番2、4、5、6（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「本駒込」駅 徒歩2分
2. 都営三田線 「白山」駅 徒歩3分

• 総戸数：68戸（販売総戸数60戸、事業協力者戸数8戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年07月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークリュクス本駒込ステーションプレミア（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 最多価格帯が3500万円ということなので、文京区にしては比較的落ち着いている価格帯なのではないでしょうか。一番高くとも7800万円。２LDKの物件なのかな？
• 本駒込はかなり人気の地域ですから、少しくらい高くなるのは仕方がないのかと思います。他の物件とも比較して検討中です。ローンを組むのと、賃貸を比較するなら購入してもいいかと考えています。
• 駅から非常に近く、外から見た綺麗な建物には魅力を感じます。周辺環境も非常に良いですし、間取りも快適な生活をイメージする事が出来ます。この条件でこの価格は非常にリーズナブルであると感じますね。
• 結論から申しますと、このマンションは一にも二にも立地しかない。専有部や共用部にはみるべきものはない。敷地プランや間取プランの間口が狭く、居住性は低いものの、この立地はすべてを凌駕するであろう。2駅に徒歩3分以内、大手町にタクシーで2,000円以下、日比谷に電車で10分の距離感はなにものにも代えがたい。都心に通勤するDINKSや単身者にはこのうえないマンションだと思う。ネックともいえる前面の建物や眺望も完成した部屋から見たうえで購入できる。間取や方位による単価の格差はあるものの、立地を優先する人には総じてリーズナブルだと思う。
  • そう思います。交通が便利、買い物も便利、治安も良い。本当に良い立地だと思います。だからこそ、なんでパークリュクスなんですかね。2LDK、3LDKメインにしてパークホームズにしてほしかったです。
    • ファミリー向けの「パークホームズ」ではない理由は、ここの立地が良すぎて他社と競合した結果、高値で土地を仕入れざるを得なくなったからではないか。そのしわ寄せで、建築費のコストダウン、加えて法規制による駐輪場及び駐車場設置率クリアによる売上戸数減の回復として直床による階高を圧縮、さらには専有面積を圧縮しグロス価格を抑えている。近隣の同時竣工（同時販売）「パークホームズ文京本郷通り」と商品レベル（価格）のすみわけを図り、価格（単価）の比較優位性を狙ったのであろう。将来にわたり「資産価値＝メジャー駅近×マルチアクセス」の黄金の方程式が成り立つなら、最近の新築マンションの中ではリーズナブルなマンションではあり、単身者・DINKS及び投資家をターゲットにした「パークリュクス」として正解かもしれない。
• この辺りの相場がよく分からないのですが、価格帯としてはリーズナブルなんですね。その割にトイレやキッチンなど水回りの設備も整っているのは悪くない点ですが。
• 完成してから意外にも単価の高いワンルームがコツコツ売れてますね。やはりマンションは立地と間取りがすべてなのか、三井ブランドも相まって年内完売ですかね。
  • 二駅利用だと便利という以上に購入検討者も職場まで一本で行ける駅を選ぶ傾向があるのでここを検討する人もそれだけ増えますからね。最近は駅近複数駅利用が鉄板ですね。
• 間取りに2LDKの掲載がありませんが売れちゃいましたかね。
  • ホームページをみるとあと２戸ですかね。今月中には完売かな・・・。北向の４０ｍ２のタイプよかったな。
    • 完売のようですよ。
      • あら？本日付で更新されていて3戸先着順で販売されています。キャンセルが出たんですかね。どれもコンパクトサイズですが値段は高いな。内容がいいので仕方がないのかもしれませんが、この値段ですと賃貸に出すのはかなり高い賃料を取らないと合わないかも。
• 価格は高いかもしれませんが、それなりに立地が良いからこのくらいが一般的なのかな？とも思いますが、駅近や周辺環境こみで考えて、皆さんからすると価格はどうでしょうか？
  • 立地は良いですがやはりやや割高という感じなのですか。。こういうタイプのワンルームってどういった目的で購入されるのが多いのでしょうか？私は投資用というイメージを持って行ったのですが、普通にご自身で暮らし続けるということもあるんですかね。
    • 単身で住まいの優先度が利便性＞＞＞広さの人は買いますよ。私がそうなので分かります。ただこの場所はぱっと見ほど利便性高くないんですよねえ。。
• 立地は抜群です。ただ価格がワンルームのｍ２単価で130万円超えとは恐れ入った。リセールバリューも悪いし、利回りも悪い。買ってすぐ売却しても大きなロスを抱える。怖い怖い。
• 仕方なく広さを犠牲にして新築を選ぶんでしょうか？立地はいいと思いますよ。２５ｍ２のマンションに永住するとは思いませんが。
  • 永住というとあんまりイメージがわかないかもしれませんが、やっぱりギリギリまで住んで最終的に貸し出したり売却したりするのが一般的ですか？ワンルームマンションの扱い方って絶妙に難しい印象がありますね。
    • やはり銀行ローン審査の最低面積３０ｍ２が永住するには限界かな。ワンルーム規制も２５ｍ２が線引きだし、狭いのは我慢しないとだめなのかな。デベロッパーの社会的責任もあるんじゃないかな。

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交通

• 南北線も三田線も両方共駅が物凄く近いというところはここの良いところなのかなぁと思いました。JRメインで使いたい人よりは、メトロで通勤している人向け。
• しかも、ここは東京メトロと都営線の2駅利用ですから、都心に通勤するには超便利ですよね。やはりマンションはアクセスと駅近ですね。

構造・建物

パークリュクス本駒込ステーションプレミア　エントランス

• エントランスが歩道からスロープ状に下っていて一段下がってるようですが、大雨降ったらエントランスに雨が流れ込まないか心配です。
  • エントランス、道よりも下の部分にあるのですか？この道自体が坂とは関係なく、どちら側に傾いているのかとか、そういうのも見ていくといいのかも。マンションとは反対側に若干傾斜していればいいのですが。あと、エントランスのところにきちんと排水設備があるかですね。
• 無駄が多いように見えますが、構造的に同しようもないんだと思います。柱がないと、建物自体が成り立たなくなってきてしまいますので…車の出し入れの際には、柱にぶつけないようにしないといけません。注意をしていかないと
• ここの内廊下は、外廊下をうまく内側にまとめて内廊下もどきにしています。従って空調（エアコン）もなく開放された外階段からの風で寒いです・・・。でも管理費のことも考えると仕方ないかと。
  • そういうことだったんですね。内廊下にように見えるのに、どうして外廊下なのかしらと思っておりました。 ランニングコスト的には、かなりいいとは思います。この季節、玄関から出てすぐ極寒っていうのは寒さが身にしみちゃいますけれどもネ。 外からは玄関の出入りは見えにくいみたいな感じにはなるのかな？
    • そこはうまい設計でして、外側からは外階段が見えないようになっています。玄関も内側に面していますので、外部からは見えません。外階段の部分だけ露出しています。すべてにローコスト、ダウンサイジングの工夫がされています。
      • コストや管理費を下げつつプライバシーには配慮しているということになるのですね。一人暮らしの女性にはそういった配慮は好まれるでしょうね。管理費も下がりますし、上手く考えてあるなあと思っちゃいました。Bタイプの眺望を見ると結構景色が抜けていてなかなか良い位置でした。南向きはどんな感じかご存知の方いますか？
        • 南向きは眺望的にはダメです。騒音もあります。バルコニーに立って右側が抜けてはいますが、左はモロに向かいのマンションがかぶってます。このマンションは立地で割り切りでしょうか？陽当たりを気になさらないなら、北向きで十分では？静かで眺望もGOOD。間取りはいまいちですが・・・。
• マンションの周りの建物によって、開口部の一番よい方角っていうのは変わってきますよね。ここの場合は南向きだと抜けていないという状況になるので、 北向きが悪くない、ということ。 窓の断熱しっかりしていれば、極端に寒すぎるということもないと思います。 むしろ、夏場に日が家の中にガンガン入って、 暑くなりすぎるみたいなことは起こり得ないのでは？
  • 内装のカラーコーディネートを見るとお一人様女性をメインターゲットにした物件というのは頷ける。本駒込周辺は昔から高級で人気があるのでマンションが林立している。この物件の建っている場所はその中でも中心部にあって、南側が道路という立地で眺望抜けはないかもしれないが日照も期待できる場所。土地代は結構高かったろうな。ダイレクトウインドウならともかくバルコニーがきちんとあって庇になっているので夏の日差しが室内に入るような感じはないと思う。

• 

  建物１階部分（2018年7月25日撮影）

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共用施設

• 駐車場：総戸数 68戸 に対して 敷地内機械式 5台 敷地内平面 2台
  • 条例で義務なのだろうけど、駅近のこの場所で駐車場って必要なのかなぁ。機械式5段って維持管理が相当かかると思うんだけど。1階の大部分が車路っていうのも勿体ない。ちょっとしたラウンジすらもナシなのは残念すぎる。
    • こういう立地だと、どこも基本的に駐車場を敷地内なるべく多く作って、という感じにしているところが多く、こちらもそうしているのだろうなぁということなんでしょう。
• 駐輪場：総戸数 68戸 に対して61台
  • このあたりだと、駐輪場が実は充実している方が便利だったりということはあるのでしょうか。アップダウンもある街なので、車のほうが高齢者になったときにはなんだかんだで便利なのかしら…。
    • 駐輪場専用のエレベーターにしても管理費アップの要因にしかならない気がします。
• バイク置場：総戸数 68戸 に対して7台
• 大分出来てきました。駐車場を確保するのに（何台でしたか？）無駄が多い一階部分と思いました。
• 駐輪場が総戸数 68戸 に対して61台という台数分しか用意されていません。 1戸あたり1台分にも満たないのですが、 これで駐輪場は足りるのでしょうか？ 駅までものすごく近いので、駅チカだと駐輪場がそこまで必要ではないという判断からなのかなぁ。 電動アシスト自転車だとこの辺りの移動はだいぶ捗りそなので、 駐輪場は需要があるのではないかと思いました。
  • 単身住居が多いのだからでしょう。地権者関連の方は不要な方が多いと思われ駅近ではそれほど問題ないと思いますが。
• 数少ない駐車場のために一階部分のしわ寄せとも思います。確かここの駐輪場は2階でエレベーターでの出入り。使い勝手が悪いので、割り切りでしょう。
• 2階にEV付駐輪場は珍しく、電動自転車や高級自転車等をお持ちの方は、雨風も防げて防犯上も安全なのでは？
• 単身者だとあまり自転車乗らないですよね…ママチャリみたいなものは特に。乗るとしたら、ロードバイクとかだから、共用の駐輪場に置いておけないし、これで良いんじゃないかなと思います。電動自転車だと、ふつうのラックに入らないこともあるっていう話は耳にしたことがありますし（重量の関係だそうです）

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間取り

• 間取：1K～2LDK
• 面積：25.06平米～60.35平米
• 1LDKが2タイプあるけどどっちも変な間取り。キッチンがリビングとつながってなかったり、キッチンに洗濯機置き場があったり。下駄箱が玄関横に無いって使いづらそう。2LDK以外使いずらそうな間取り。売れるのかな。
• 使いやすい間取りって、いろいろですよね。 個人的にはドアとドアがあたるプラン、2室以上のリビングinプラン、居室とトイレが壁一枚プラン、トイレに手荒い器なしプラン、リビングin洗面プラン、洗面所開き戸プラン、納戸なしプラン、LDが正方形プラン、行きすぎた鰻の寝床プラン、キッチン天然石天板プラン、台形なんちゃってWICプラン、L字キッチンプラン、玄関前エレベータプランは避けたいなって思います。 特に台形WICは、収納力が全然ありませんので注意しています。
• 公開されている間取りタイプは一人暮らしまたは夫婦二人暮らし当たりになってくるのかな リビングも広めになっていることや、部屋数が少ないのでファミリー向きではなさそう。 各部屋のドアが引き戸タイプになっていますので無駄が無くて良さそうです。 大きなクローゼットがあるタイプと無いタイプがありますので生活スタイルによって、 住みやすさも違ってきそう。
• Eタイプならディンクスでも十分だと思いました。各部屋に窓、浴室にも窓と角部屋の利点が十分に生かされてますし。リビングに接する部屋を可動式扉になってないのがちょっと残念かも？
• 今、公式サイトに出ているバーチャルモデルルームを見ていると、リビングに入ると水回りが見えなくなってあまり生活感みたいなものは出にくくなるのかな？と思いました。特にベッドルームの扉を締めてしまうと、ベッドが見えなくなるので、いいんじゃないかと感じます。

買い物・食事

• 公式サイトの生活利便のページを見ると、外食だけは全く困らないのは伝わってきます。普通のスーパーもあるようです。生活雑貨などを買えるようなドラッグストアはどうなのでしょう？
• 駅近だからっていう事もあるかとは思いますが、周辺の飲食店の数がすごいですね。近くにありはしますが、もっとスーパーが多かったらさらに暮らしやすいなとは思いました。
• スーパーが徒歩２分以内に二つもあれば十分じゃね。
• あまり規模は大きい方ではないですが、スーパーありますよね。 いつも混み合っている印象を受けます。 このあたりの人たちの生活を刺さているのだなぁって思いましt。 使い分けもできるでしょうし 買い物の選択肢が山手線の内側であるなんて、いい方ですよ！
• 飲食店もかなりこのあたりは集まっていますよ。外食も困らないと思います。ファーストフード店もあったり、本格的なレストランもあったり、選ぶこともできます。
• スーパー2軒、DS一軒あればある程度買い揃えそうですね。良い環境だと思います。生活利便のところに紹介してあるポプリンって何の店だろう？と思って検索してみらクリーニング店のようで。これが他に同じように徒歩2分なところも便利に使えるでしょうか。
• 買い物は駅前にコープ、マツモトキヨシ、ローソンストア100、くすりセイジョーなどがあります。スーパー、コープ以外にもあるといいですが、ドラッグストアでペットボトルも買えます。コンビニエンスストアもあるので、1人暮らしなら不便とは感じないと思います。

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育児・教育

• 全体的に間取りは単身者か二人暮らしか、というコンパクトな世帯を中心としているので、大人が多く暮らすマンションということになりそう。 子供さんがいらっしゃる方の検討は、そこまでは多くはないのかも ２LDKだと一人っ子のご家庭だったら十分だとは思います。 周りの子育て環境的にどうなんだろうなぁ？？

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 交通利便性よし、買い物便利。その代わりに囲まれ感すごい。北側の寺＆墓地ビューのほうが開放感ありそう。
  • グーグルマップを見ましたが現地近くにお寺がありますね。 そこに墓地があるってことなのでしょうか。 間取りだとシングル向けの部屋が北向きですけど、 投資用にするとしても永住するにしてもその眺望だとちょっと引っ掛かるところはありますね…。 南向きは前の通りの音が凄いような。駅徒歩2～3分は評価できますけど 立地的にはなかなか難しいでしょうか。
• 向ヶ丘２丁目から白山上の商店街の北側には今まで 自動車が出てくるような通路はなかった。 登下校時は学生・生徒が歩いているし、日中はママチャリが よく通る歩道を突っ切って車道に自分の車を出すのは かなり勇気がいりますね。 歩道の幅とはいえ乗用車が道を塞ぐ姿は見たくないです。
  • 事業協力者さんのわがままだったりして。駐輪場専用のエレベーターにしても管理費アップの要因にしかならない気がします。
• 周辺環境を見ましたが、緑が豊かでのどかで落ち着きのある環境ですね。医療機関も教育機関もしっかり揃っているので、便利な立地であると思います。車の移動はしやすいと思いますが、朝はやっぱり混雑する感じでしょうか。
• この近辺の元住民で、文京区内の他のエリアに引っ越しました。やっぱり将来またこの近辺に住みたいなと思い物件を物色しています。気取らない人なら、このエリアは本当に住み心地が良いと思います。ただ、他の方が駐車場の指摘をされていますが、白山通りから車で帰るとなると、歩行者の通行量は多いしバス停もあるので、タイミングによっては、本郷通りまで抜ける道が渋滞で大変な事になりそうですね…
• 現地周辺、確か行ったことがあります。都内なのに環境が静かです。近くにお寺や大学が多くて緑が多いからでしょうか。本駒込駅、白山駅に挟まれた場所にあり、どちらの駅も利用できるのもいいです。どちらかというと白山駅の方が賑やかでしょうか。小さいお店がいくつもあった印象でした。
• 静かとか緑が多いとか、本当に現地を見てるのか？白山上のこの通りは交通量多いし街路樹もなくて殺伐・雑然としてるぞ。裏に入れば寺ばっかりだから静かで緑もあるけどさ。
• 少し奥まったところを歩けば、お寺さんあるので、緑の有るところを散歩とかはできますがこのあたり自体は結構夜でもタクシーが通る印象かなぁ。昼間ほどは流石に通りはないんですけどね。狭いエリア内で結構な高低差があるところと、歩道が狭いのは気になるところです。
• なんとなく、日照というよりは、利便性とかを重視なのかなと思いました。全く日照もないというわけではないんですけどね。
• ふつーに暮らすことができるのは確かにそうなんですよ。このあたりのエリアの急な高低差を受け入れることができれば、良いのではないかなぁ。あまり土地も広々としているという印象が高低差のせいかあまりないですし、何となく歩道も広くないので、狭い感じはしてしまいますが、いろいろなものがギュッと詰まっている街、という風に肯定的に見れば見ることができるのかしらと感じられます。
• 道を渡った南側のザプラザオーベル白山が邪魔といえば邪魔。車の通行は多いが幹線道路ではないし、短い道路の両端に信号もあって道に車が途切れるタイミングはいくらでもあるので駐車場からの出し入れはさほど困難ではないと思う。それに日照がないというのは大げさだと思うよ、南側に道があるから低層階はともかく上の方は問題ないはず。個人的にはベリスタ文京白山が買えなかったリベンジにぜひ欲しい立地
• これほどいい物件で駅が近いとサラリーマンには非常にいい条件でしょうね。間取りも広そうな数字ですので、気になる物件です。これなら多少高くても気にならなそうなのですがどうなのでしょう。
• 1つ1つが小さくて、それがアップダウンの激しい街に密集している感じがするのですが、利便性だけみると結構便利ですよ。
• 落ち着いた環境を好む人にはいいと思いますよ。ただ立地はどうだろう。南北線と三田線というのは微妙かもなあ。便利という感じでもなく。。賃貸向けな気がするんだよね。

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