パークホームズ武蔵小杉

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物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
• 交通：東急東横線 「新丸子」駅 徒歩7分
• 総戸数：92
• 構造、建物階数：地上 7 階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2006年12月
• 売主：三井不動産
• 施工：東急建設

価格・コスト・販売時状況

• 階数と向きにもよりますが、おそらく南向き３階以上なら坪単価210以上じゃないですかね？一階の南向き以外なら坪単価180〜190位もあるんじゃないでしょうか。
• 高いでしょうね。あのあたりは今井仲町・木月大町と同じくらい静かな住宅街だし、徒歩10分、等々力緑地にも近く、さらに南向きワイドスパン中心。プラウド武蔵小杉、ガーデンズコート武蔵小杉を越える平均価格帯になるのは間違いないでしょう。とすると、中心価格帯は５，５００に近いセンですかね？
  • やはり5000万以上はするみたいですね。一番小さい部屋だとどのくらいの値段でしょう？3900万後半？さすがに4000万はしないですよね？客を引きつけるためには、そうしないと。ＭＲの客層が限られてきますね。
• 最多価格帯４９００なんですか？思ったより安いけど、内容もそれなりなのかな？
• 74m2の南向きが4600万〜5300万円、80m2の南向きが5000万〜5700万円。安くても坪200万ぐらいかあ。
• パークホームズから送られてきた資料によると南向き74.24㎡の中住戸で4600万円台〜5300万円台になってますね。西向きの73.59㎡だと4100万円台〜4500万円台になってます。
• 60Aタイプ(2LDK)62.67m2で、3500万〜4200万

交通

• 新丸子と小杉の２駅利用可能で、駅から遠くないのに閑静な住宅街。東西に長いので南向きが多く作れると、立地に関しては言うことなしですね。
• 立地の魅力は２駅利用可能ってこと４方向が道路ってことか、しかも元住吉辺りと違い南間口が広いところが敷地の良いところですね。
• ここからだと横須賀線小杉新駅は遠いね。
  • そうですね。でも東横線利用の我が家にとっては大変便利です（＾＾）
• 駅からの道のり：
  • 【新丸子から徒歩の場合】平坦な道のりで、道なりに歩く感じ。信号が無いので楽。暗がりではないが、車や人の通りは少ないので夜遅くだと寂しい感じ。女性の足でも、８分程度で着く。
  • 【武蔵小杉から徒歩の場合】平坦な道のりで何通りかの行き方があるが、大きな通りを渡る＆信号が２〜３箇所ある。何度か曲がる。直線距離は短いが近道がないため１０分ちょっとかかる。大通り（バス通り）を歩けば明るい。
  • 毎日新丸子駅から見て建設地の先に住んでます。道のりの半分くらいは商店街ですし、日医大グラウンド脇を経由し、100ｍほど？薄暗い道路を経るとこのマンションのサブエントランスにたどり着きます。武蔵小杉駅から10分といっても東急利用の場合は、南武線を超えなければならないので少なくとも12〜13分はみたほうがよいでしょう。南武線利用なら10分というのは感覚的にまだ容認できますね。ご参考まで。
• 新丸子駅は東横の各駅停車と目黒線がひっきりなしにやってくるので、田園調布も武蔵小杉もかなりスムースに急行に乗り換えできます。なので東急利用の場合、現地からの時間で考えると渋谷方面も横浜方面も新丸子駅を利用の方が結局速いんじゃないかと思います。
• 通勤時間帯に「急行」「特急」「通勤特急」が通過していくのにはかなりストレス感じますよ。その意味で元住吉はパスでした。新丸子は武蔵小杉にあるけるのが救いです。ただ、そっち系のホテルが駅周辺に多いのはちょっと。。。
• 武蔵小杉までの道は分かったのですが、新丸子に行く道で迷ってしまいました（この辺は初めてだったので）新丸子から7分と記載してありましたがどんな感じの道なのでしょうか？良かったら教えてください。
  • 日本医大のグラウンドと日本医大病院の間の道を目指してください。そこまでは住宅街ですが、そこからは駅まで医大モールという商店街ですよ。日曜はお休みの店もありますが、BGMの流れる石畳の道はお買い物がしやすく、またお財布にも優しいお店が多いです。小杉駅よりも丸子で降りて歩かれることお勧めします。

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構造・建物

• 三井物産の社宅跡地なので土壌汚染も無いし立地も良いので強気で来るのでは？と思っています。他の大規模マンションは工場跡地やタワーなので、ここは住居地域という事で充分差別化されていると思います。
• 残念なのは２０ｍ高さ制限地域で７階建てなこと。高さ制限の緩和は受けていないでしょうから、間違いなく直床ですね。
• ちょっと気になるのは、階高が３ｍ切っている(計算上2.85)点ですが...まあ少なくとも直床にはしてこないでしょう、さすがに。
• 東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？
  • 日照規制ではないですかね。東側だけ下げたのは...一直線だと面白みがないから!?
  • あぁ、そうですね。多分敷地が真四角でなくて東側だけ細くなっているので、東棟は後ろに下げざるを得ず、北側の建物への日照をなるべく妨げないように東棟だけ階数を下げたんですね。
• ４面道路といっても、南東に戸建てがある関係で、どうも不自然な配置になってしまってますね。早いところ内装の仕様を見てみたい。
• 近くに住んでますが大気汚染というのは感じません。等々力緑地も多摩川も近いし、環境はいいですよ。規模は大きくなるようですけど建物配置も三井物産社宅の時と同じです。専門的にはわかりませんが、従前に同様な集合住宅があったこともあり、地盤は安定しているんじゃないでしょうか。さらに基礎杭も打ち直しているようです。
• 東側が予想通りキツキツな感じでした。外壁は日差しの当たり方にもよりますが、まぁ平均レベルではないでしょうか。以前、仕上がりの悪さでかなり揉めた元住吉の三菱地所物件と比べるとまだマシな感じがします。でもやはり問題は銀色パイプではないでしょうか。あれではアパートのレンジフードみたいで、とても５０００万もするマンションの佇まいには見えません。

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設備・仕様

• ＭＲの80Ｃタイプは上手くまとまっていますね〜。人気出そうです。キッチン〜洗面所〜お風呂と家事動線もいい感じ。レンジフード周りの処理も、全然窮屈な感じはなく好印象でした。ワイドスパンが活きていると思います。ＬＤの天井高は240でクロス直貼、主寝室・洋室・DENは二重天井。玄関扉(全住戸共通)を含めて建具の質感はイマイチのような気がします。いろんな物件を検討されてきている方には相対的に安っぽく感じるかもしれないですが、カラーセレクト次第かもしれません。吊り戸棚はオプション扱いで、バスの浴槽は３種類から選択できます(こちらは無償)。

間取り

• 全体の図面見ましたが、ワイドスパン＆南向きが９０％くらいなので高いでしょうね。
• 資料ではありませんが、こないだ間取り図付きのチラシが入っていましたね。チラシの記載は忘れましたが、ＨＰの情報によると一般販売住戸：６２．６７平米（１戸）〜９２．３５平米（１戸）となっているので、おそらく資料でも同じでしょう。
• こちらの物件、間取りはとてもよく考えられていて、いい感じです。最近いろいろ見てきた中で、かなり上位です。（間取りは）
• チラシの間取り図見たんですが、確かに間取りにはこだわっているようですね。ただ、気になったのは駅南のナイスの物件に比べると平米数の割に各部屋が異様に狭い（畳数が小さい）んですよね。収納の多さや廊下の長さを考慮に入れても狭いんですよ。畳数の基準が違うのかな？
• 南ワイドスパン、70m2前半、中層で、5000前半となるなら、値段も相応かな。けど、ワイドスパンは、一部住戸のみ、となりそうだし、他の間取りは、あまり代わり映えしなさそう。それで、敷地もそんなに余裕ないから、植栽とか、ランドスケープは普通だと思う。
• 間取りスケッチって結構正確なのかな？このまま見ちゃうと、LDのサッシュの幅がとても狭い感じがする。多少ワイドスパンであっても採光口がこんなに狭くては意味ないね。しかも順梁だから、サッシュ高は2m　Maxだろうから、なお更きつい。ランドスケープ見ると、両面バルコニーも殆どなさそう。これで4900万が最多となると、やはり立地を買うしかないのかなぁ。
• 間取りは悪くないと思いますよ。あくまでもほかと比べて洋室５畳なんて７０㎡台のマンションでは当たり前だし、南向き間取りであれば、リビング重視でしょうから洋室は狭くなるのでしょう。間取りは好みや使い方ですから、ちっちゃいながらも吹き抜けがあったり、収納が工夫されていいなあと思えます。形が変でもベットと机が置けるということが大事で形や広さはその前提で考えれば使いづらいは解消します。別に全部の部屋を買うわけでもないので、その中で自分に合えばいいわけですから。私は70-Cなんて好きだけどこれも私の好きな間取りで他人に押し付けたいとも思わない。でも買うと決めたわけではないですけど、武蔵小杉でほかに良いものは今ないなと思ってますけど。

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買い物・食事

• 小杉だけでなく、商店街や飲食の充実した新丸子が生活圏というのは便利でしょう。実際周辺歩かれると分かるかと思いますが、本当に静かな住宅街です。
  • そうそう、何気に小杉よりも新丸子のほうがいい食べ物やさん多いんですよね。以前イダイモールの脇のマンションに住んでましたが、いろいろな店に行けて楽しかった〜。
• 主婦の感覚で言えば、新丸子の商店街のお得感と周辺環境の静かさと落ち着き感は、ココは買いだと思います。以前賃貸で近所に住んでいたので、懐かしく思い出します。ただ、我が家には手が出せない・・・。
  • 新丸子の商店街は安いスーパーがあるそうですね（知人が言ってました間違ってたらスイマセン）
• 新丸子の商店街は雰囲気悪くないですね。JR武蔵小杉から最短で歩いてくると、途中コンビニ、パン屋、ケンタッキー、モスくらいでしょうかね。そっち系のホテルはそんなに気にならんけどな。
• スーパー：

1. ハミングステージ(594m)
2. 東急ストア(599m)
3. マルエツ(627m)
4. イトーヨーカドー(648m)
5. 東急ストア(727m)

育児・教育

• 武蔵小杉周辺は保育園、幼稚園に入れるのが難しい（人数的に）と書いてあったんですが、どうなんでしょうか？
  • 都内と比較すると川崎市、横浜市は格段に入いりにくい。ほんとこの大量供給に対し市はどう対応するつもりなのか（何もしないつもりなのか．．．）他の小杉周辺のマンションの掲示板でも情報交換されてますね。
• 幼稚園・保育園：

1. 中原保育園(157m)
2. 大西学園幼稚園(335m)

• 小中学校：

1. 私立大西学園小学校(300m)
2. 私立大西学園中学校(300m)
3. 中原小学校(483m)
4. 中原中学校(611m)
5. 西丸子小学校(634m)
6. 今井中学校(756m)
7. 今井小学校(781m)
8. 上丸子小学校(882m)
9. 宮内中学校(932m)

周辺環境・治安

• 下町の感じの場所ですね。南側の建物が少し気になるかな。
• この近くに住んでたことあるけど、まあのんびりしたいいところですよ。いわゆる高級住宅地ではないけど、バスどおりのわりには、車の数はまずまず少なく静かかな。ただ駅からはけっこう歩くのも事実ですね。等々力緑地とか、多摩川も歩いていくのはけっこう大変ですよ　笑
• 環境は正直「並」でしょう。近隣在住10年ですが、

1. 飲食店街が充実(飲み屋が多い)
2. ラブホが多い(綱島街道沿い)
3. ワンルームマンションが多い

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周辺施設

• そっち系のホテルは新丸子駅から北東側の丸子橋にかけて何件かあります。パークホームズ側にはないです。まあ、目につくと言えば目につきますが。。。電車に乗ってても見えますので見てみるとよいでしょう。それらを抜けた丸子橋の河原（公園）では休日はBBQ、つり、ゴルフの打ちっ放し、学生のアメフト練習、ジョギング他結構活気ありますよ。
• 小児科医：

1. 山出内科 (454m)
2. 白沢医院(524m)
3. 前田医院(531m)
4. えじり子供クリニック(591m)
5. 稻生医院(613m)
6. 田口小児科医院(714m)

• 総合病院：

1. 日本医科大学武蔵小杉病院(348m)
2. 小田切病院(683m)
3. 聖マリアンナ医科大学東横病院(760m)
4. 富士通川崎病院(1154m)
5. 関東労災病院(1424m)

その他

• 変な先入観がありましたが、トータル的に見て合格点をあげられる物件だと思います。立地はもちろん抜群、仕様も中々でしたよ。内容はこんな感じです。

1. 基本的には二重床二重天井（ＬＤは天井高確保のため直天井）
2. 床スラブ厚も２００ｍｍ以上
3. ワイドスパン住戸がメイン
4. キッチンバックカウンター、ミストサウナ、ウォシュレット、玄関鏡が標準
5. ブロードバンドもＦＴＴＨ（初めて見ました！）だし、フローリングの対傷性も高い
6. 価格的にもガーデンズコート武蔵小杉と同等

掲示板

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