パークホームズ日本橋水天宮前

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パークホームズ日本橋水天宮前外観

物件概要

• 所在地：東京都中央区日本橋中洲8番6（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「水天宮前」駅 徒歩5分
2. 都営新宿線 「浜町」駅 徒歩10分
3. 東京メトロ日比谷線 「人形町」駅 徒歩11分
4. 都営浅草線 「人形町」駅 徒歩12分
5. 東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩12分
6. 都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩12分

• 総戸数：50戸
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年07月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ日本橋水天宮前（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格表

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/609648/

• 3700万～みたいです。
  • お、そうですか！ 思っていたよりは低めからスタートする形になってくるのかな もうそういう話って出ているのですか。 まだ案内会前だかラ出てきていないのかと思っておりました ボリュームゾーンはいかほどになりますかね。 価格設定は気になるところ。
    • 3LDK5000万後半からみたいですよ！電話できいてみました。最近のそうばからするとかなり安いですよね。真剣に考えてます。
• あの価格ならすぐ売れそうですね。すでに希望が出ている部屋が結構ありました。
  • 中洲アドレスはありますけど明らかに今の相場より安いですよね。この辺りの物件を検討される方は通勤利便を重視される方が多いと思います。すぐ売れちゃうんじゃないでしょうかね。
• 抽選になりそうな感じではありますかね。価格が価格だし、それでかなり人気は集まっているように思います。 デベ側もなるべく抽選にならないように調整はしていると思いますが、 おそらく思っていた以上の物になるんじゃないでしょうか
• この仕様で半蔵門線でこの価格。小学校2分で駅5分。中央区の行政の良さ。ハードワーカーの共働きの方には、持ってこいの場所。他の部分は、目をつぶっても買って住むには、満足感あるとおもう。近隣の他区の下町出身の勤め人にとっては、良い物件だとおもうなあ。
• 公式サイトの物件概要に、申し込み受け付けは終了したという旨が書かれていました。 完売なのかなと思いきや、近日中に物件概要を更新するという風に書かれていましたが、どういったことなんでしょうか。 キャンセル待ちを受け付けますよ～という事でしょうか？？
  • ここだったらキャンセル待ちの人が、いるでしょうね..
    • キャンセル部屋も一瞬で埋まったんですね。完売おめでとうございます！
• 最上階の中古が出てますね

【契約者】

• 先日送付書面の内容に関し、日本橋サロンを訪問して話を聞いてきました。施工主である川口の社員から、 本物件は、横浜物件の既成杭では無く現場造成杭。現場で土質を確認しながら掘削を進め、硬質地盤に土質が変化したのを確認してからコンクリートを流し込んでいること。杭は33ｍ～37ｍであり、本数分の異なる生記録データが存在すること。横浜の件を受け、第三者の一級建築士事務所による追加検証を実施し、施工記録の適正性を担保していること等を、証拠写真や生データ、土壌サンプルを用いて1時間ほど説明を受けました。掲示板の書き込みや報道を見ていると疑心暗鬼になりますが、すっきりと引き渡しを迎えるために、不明点は納得がいくまで問い合わせされることをおすすめします！長文失礼しました。
• 契約会の中で進められたらLOOPの延長保証ってどう思いますか？ 火災保険のオプション保険で賄える内容が含まれていたり、ポイント買って消耗品を買うとかなんか胡散臭さを感じました。
  • 私もLOOP気なってますが、１０年後にほぼほぼ壊れる物が多いような気もしますね。また、２年は保証期間ですからね。５年、１０年払いは入居１ヶ月までだそうですから、なかなか難しい選択ですよね。
    • ループで管理費をカード払いにするメリットって、どんなもんですかね？
    • ポイントが貯まるってことがメリットかな。還元率は0.5%なのであまりメリット無いですね。
• 10年保証迷ってます。20万 元々2年保証はあり、ポイント分差し引きで 実質8年で、10万円 貰えるポイントでフィルターとか買えるけど、 それも高いものをそれで買わせる 上手く言いくるめられてるのかしら…と思ったり。 商品券は83％還元らしいですし。

【賃貸】

• 11階の3LDKと他階の1LDK2部屋が賃貸出てますね。

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交通

• 駅から近いくて複路線利用できるのは魅力です
• ここならT-CATも近いので空港へのアクセスも便利ですね。
• 大手町駅まで１５分位で歩けますか？
  • 大手町は15分ではつかないですね。
  • 水天宮前駅から大手町まで歩くと、ほぼ25分で到着する。
  • 自分は健康のために水天宮前から大手町で時々歩いて通勤。25分で着くよ。東京駅までだと20分。
• この辺りに5年住んでるものです。建設地からだったらT-CATまで歩いて2、3分でしょ？走れば1分かからないのでT-CATから半蔵門線直通ですしかなり駅近感は感じてます。正直傘入りませんよね。
• 駅まで大きい道を渡らないで行けるのも魅力
• 半蔵門線は空いてる。水天宮前から大手町方向は結構ガラガラ。清澄白河始発もあるから、ラッシュ時も座れるし。
  • ラッシュ時の本数も多いですよ

構造・建物

• 敷地面積：554.39平米
• 建築面積：422.75平米
• 延床面積：4086.53平米
• 天井高は2450
  • オーナーズスタイリングでもらった図面のリビングにそった場所にCH=2000と記載がありました。
  • 梁の下の下がり天井が2mってこと？
  • 図面を再度確認しましたが、やはり2450の記載はありませんね。。。キッチン周りも2200の数値はありましたが、2000って数値もあります。リビング周辺には2450はやはりなく、2000がそれっぽい数値に見えます。
  • 売買契約の際にもらったUSBの中のplan.pdfをご覧になると良いと思いますよ。ちゃんと天井高表がついています。
• 外観イケてるね
  • 確かにスタイリッシュで良いですね。
• 南向きは4、5階で完全に抜けそうです。日当たりも悪く無さそうです。
• 北側は直射日光が入ってこないだけで昼間真っ暗という訳ではないですが、冬場どうなのかなぁという感じかな。夏は過ごしやすいだろうなという感じはしてくるのだけれど。
• 内廊下仕様
• 外観は落ち着いているのにおしゃれで目立ちそう
• エントランスは黒い大理石っぽいタイルがあしらわれていて、高級感があります。
• 窓から隅田川も見えそうでいい感じですね。
• 植栽は模型の段階から今と同じものが採用されていましたね。 もう少し凝ったものに変えたら、やっぱり管理費が高くなるんでしょうかね。
• 電線は、中央区はどこも同じような感じです。 地中に埋める工事とかの予定はないんでしょうかね。
  • 小池さんの公約にありましたよね。 都合よく日本橋からはじめて欲しいですねえ。
    • 部屋の真ん前には無いように思いましたよ。 物件が大きいから全景の写真を撮ろうと思うと引いてとるでしょ。 そうすると電線が写り込んでしまう感じですよ。 生活の邪魔にはならないと思います。

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  施工時１（2016-01-22撮影）

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  施工時２（2016-06-15撮影）

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  正面（2016-07-03撮影）

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  南側（2016-06-15撮影）

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  北西側（2016-07-03撮影）

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  北東側（2016-07-03撮影）

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  夕方5時半くらい（2016-08-09撮影）

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  エントランス 夕方5時半くらい（2016-08-09撮影）

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  ラストです 夕方5時半くらい（2016-08-09撮影）

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共用施設

• 駐車場：総戸数 50戸 に対して 敷地内機械式 8台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：総戸数 50戸 に対して66台
• バイク置場：総戸数 50戸 に対して5台
• トランクルーム：総戸数 50戸 に対して30区画
• エレベータ：1基
• ペット可だけど、専用エレベーターが無いね。駐車場はたった８台ですか・・・。
• もう少し自動ドアの閉まる速度が速いと良いと思います。 三井の方に聞きましたら、管理組合で話し合った後に調整できるみたいですよ。 何時、話し合うのかわかりませんが・・・（笑）
  • あのドア、片方ずつ開いても共連れ防止できませんよね。 あの機能いらないと思うんだけど。

設備・仕様

• 購入者の皆様、オプションは何を検討していますか？
  • うちはダウンライトとフローリングをタイルに変更しようと思ってます！後はキッチンのカウンターいれようかなと。それよりも室内の色で悩んでます…どちらも良さそうで悩みます。
    • WICのレールとか棚は別のオプションですよね？オプションカタログのWICのはどこまでつくんでしょう？
• 床暖房って電気式ですか？ガス式ですか？
  • パンフレットには温水式床暖房とありますね。何か違いがあるものでしょうか？？

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：41.18m2～74.25m2
• 間取りはそんな悪くないよね？2ＬDKいいなぁ〜。向きが気になるけど。
• 北向き1Lはキッチンの位置が悪くリビングは6畳以下ですね。
• 1L2Lは東向きですよね。北向きに比べると明るさは確保されそうな環境かと。
  • １Ｌ２Ｌは北東向きじゃない？東向きって、日が入るのは午前中のほんの数時間だよ。
• 全体的に間取りは微妙ですよね…。収納は割と広めに取られているとは思いますが。狭いのはしょうがないですがリビングに接する部屋は可動式扉のほうが良かったかなと思います。四帖の部屋とかあっても使い勝手悪いです。
• 間取りによってはバルコニーやバスルームの狭さが気になりますが、 悪くないと思います。
  • バスルームの面積は専有面積に比例して大きさを変えているんですね。 41平米台は1317サイズ、それ以外は1418サイズの2種。 74平米は家族数の多い世帯の入居が考えられますが、1418は子供2人と 入浴しても窮屈でないサイズなのでしょうか？

【収納】

• 収納が多そうですし、居住用としては助かりますね。
• ホームページで間取りを見ていると、部屋を広く取るためなのか収納箇所はあまり広くないように思います。実際はどうなのでしょう。
  • まぁまぁ収納率高くない？
• どの間取りもウォークインクローゼットが付いているからか 収納が多く感じますね。元々収納が多いと、家具を置く必要もなく、 部屋自体も広く見えてスッキリしていいと思います。

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買い物・食事

• 歩いて数分で人形町商店街、スーパーがあるので、交通以外の生活利便も充実
• 東急青葉台駅の近くで、子供時代から長いこと住みました。ここに住めば、二子玉の高島屋やたまプラーザの東急さらには南町田のアウトレットにも乗り換えなしで行けるのがいいと思います。郊外の買い物やグルメもいいものです。

育児・教育

• 有馬小学校・幼稚園も近い
• こちらのマンションファミリー住み予定で検討されているかたいらっしゃいますか？学区の有馬小学校八割は中学受験するみたいなんで中学受験するか決めてないわが家はどうしたものかと悩んでるんですが…
  • うちも家族で入居予定です。 子供はまだ小さいですが、今のところ中学入試はさせるつもりです。小学校は公立でいいかなと思っています。 ファミリー世帯は少ないのでしょうか…
    • 3Lは三十代後半の子連れ世帯が多いと担当の方から聞いたような気が。普通に考えても、3Lメインで有馬小もウリの一つなので、ファミリー少ないってことはないかと。
• 受験について有馬小学校の生徒は、昔から8〜9割は受験でした。近隣の久松、日本橋も受験する子が多かったイメージです。今は知りませんが、昔の日本橋中学は荒れていましたので、公立に行く子は少人数でした。自分も中学受験組でした。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

【中洲】

• 中洲はいいところですよ。都心の中にあって喧騒からは無縁。自転車で銀座・東京駅・日本橋へ行ける。 半蔵門線は使い勝手がいいし、高速の入り口が近くて車での移動も楽。 住んでる人、住みたい人はそれに満足してるんです。
• 水害について詳しく教えて下さい。災害マップで50センチ程度の地域という事でしたが、大雨の時は膝くらいまで水が溜まるのでしょうか。過去水没した履歴は無いみたいですが。 また地震の津波の影響はどうでしょうか。東京湾は地形がいびつだからそこまで心配無いのでしょうか。

【利便性】

• ここは、高速の高架下まで1分程度で行けるので雨が降っても楽だね。 うまくいけば30秒くらいで行けるか？ そのままcatの1階からエスカレータで水天宮駅に行ける。 意外と良いかも。
• 歩いて日本橋や銀座に行けますよ。
• この辺りは生活利便施設も充実してますよ。
• 中高年の夫婦だと病院に困りそう。働き盛りの若い夫婦が交通の利便を最優先して買う物件。子供にとってはあまりいい環境ではないよ。空気は悪いし、部屋は狭いし、見渡す限りマンション群
  • だからここを買う人は、そういうことを気にしない人。
    • 病院はこのあたり、いっぱいあるよ
• 自分で買って住むにはいいと思うよ。単身者やDINKSには交通の便がいいし、ファミリーには教育水準が高く公園も多いし、ほどよく下町だし。 ミニスーパーや八百屋もできて昔より便利になったよ。

【囲まれ感あり】

• 場所的には悪くないですけど、立地周辺に建物が建設されているので日当たりがどうなのでしょうね。
  • 夕方6時前に着いて、見て来ました。予想以上に住宅密集地でした。
  • ここまで隅田川に近いのなら、ドーンと川に面してもらった方がいいのに、川方面もマンションで塞がれてますよね、ここ。首都高も微妙に近い。しかも箱崎ジャンクションだから二重三重に重なって・・。
• このあたりは高架で分断されていて現地行くとどんよりした雰囲気ですよね。賃貸マンションも多いです。
  • 現地行きましたが高架のせいで薄暗く、空気もよどんだ感じですね…。住環境としてはよくないです。
• 高速近いのは気になるけど面しているわけじゃない
• 日本橋は囲まれ感と日照難は覚悟しないと。 ここはその辺りも影響少ない。
• 現地を見に行って、がっかり… 首都高のせいか、周りのマンションのせいか…(全部か…)囲まれて真っ暗な印象。 箱崎ジャンクションは車が詰まる所だから、排気も気になるかも。 せめて、一方向でも多少でいいから抜けてたらよかったのに… 間取りは好きなんだけど…。
  • 南は抜けてますね。ポンプ所３階建てくらいでしょうか。排気は何気になりますね。
  • ここは南が東京都下水道局の箱崎ポンプ所だね。ある意味、将来にマンションが建たない保証となっているが、施設が施設だけに微妙か。ただ、悪臭はしないかな。
• 現地行ってみましたが、確かに塞がれてる感と共に陰湿感はありますね。でもこの価格ならアリってとこでしょうか。
• 気になったのですが、周辺歩きましたがが道路に日が差さず少し暗い雰囲気ですよね？どよんとしてるというか…夜は少し怖そうですがどうなんでしょうか。
  • まわりは価格なりのどんよりした雰囲気。
• 駅にもそこそこ近いのでアクセスは問題ないですね。川が近いので周りに比べて圧迫感は無いかもしれませんね
  • 圧迫感自体はどうなんでしょうね。 周りは同じような高さの建物が多いので、 多少は感じる可能性はあるかもしれないですけれど。 2面が道路に接しているんので、その点では圧迫感的なものは 解消されるかもしれないなと考えてはおります。
    • 道路幅が結構ありましたので、圧迫感は少なそうですよね。そもそも、このエリアは建物密集してるのが一般的だからね。

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その他

• 水天宮前の周辺物件と比較して割安な理由は、
  • 中洲アドレス
  • どんよりした雰囲気
  • 首都高近い

の3点ってことでしょうか？

掲示板

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