パークホームズ志村坂上サウスレジデンス

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4.25

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パークホームズ志村坂上サウスレジデンス外観

パークホームズ志村坂上サウスレジデンス外観_2

物件概要

• 所在地：東京都板橋区大原町43-1、41-3、41-13（地番）
• 交通：都営三田線「志村坂上」駅から徒歩10分
• 総戸数：73戸
• 構造、建物階数：RC造9階建
• 完成時期：2007年2月
• 施工：川口土木建築工業、長谷工コーポレーション
• 売主：三井不動産レジデンシャル

掲示板・口コミ

• パークホームズ志村坂上サウスレジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ５月くらいにオープンした、モデルルームが急に取り壊されて、販売が来年の１月からに延期になっていたのですが・・この物件に何があったのでしょうか？どなたか、ご存知ありませんか？
  • 工事のほうは順調に進んでいるようです。新価格で売りたいだけだと思います。
  • 今秋の販売開始予定がさらに新春販売開始予定にずれ込んだようですね。３月竣工のようですから、さすがに新春以降にずれ込むことはないと思いますが…。
• 首都高、国道、工場・・そしてお寺・・・。あまりいい条件無さそうですがこれらを我慢できればいい物件かも！？。駅まで10分以内で3ＬＤＫで3,600万（よりなのか？中心なのか？不明）。
  • 墓地と高速はともかく、そのせいで「モデルルーム来場者の反応が悪かった・・・・」これは、初耳です。資料請求してもレスポンスが遅く、インフォデスクの応答もイマイチだったので、隠れた裏事情があるのでは・・？と思っていましたが・・・。それと、最近も週末にマンションの周りを見てきましたが、「工場」の「匂い」には気がつきませんでした。東西南北どっち側にあるのか？ご存知の方お教えください。

交通

• そういえば都営三田線は平日の通勤時間帯って結構混雑するのでしょうか？大手町に近づくころにはぎゅうぎゅう詰めですか？他の路線（ＪＲ、地下鉄）の乗り換え駅で分散されて巣鴨から先は以外と空いていたりするのでしょうか？
  • 私は8時の電車に志村三丁目から乗っていますがそんなにぎゅうぎゅうでは無いです（乗る車両にもよりますが）神保町でドバッと人が降りてドバッと乗ってきます。大手町も同じです。でも車両によるのかな・・。
  • 私は８時ちょっと前に新板橋から先頭車両に乗ってますが、それほどぎゅうぎゅう、という感じではないですね。ただ、隣の人には触れますが。傾向としては、巣鴨では減るけど同じくらい乗ってくる、春日では減る、水道橋で減る、神保町、大手町、日比谷では増える、内幸町ではかなり減る、といった感じです。
  • 他の三田線沿線物件で聞いた話ですが、三田線は乗車率が低い路線のようです。（とはいっても具体的な数字は忘れてしまったのであまり説得力がありませんが）埼京線や東西線など一部有名区間の激混みに比べれば、混雑具合はかなり恵まれているんじゃないでしょうか。また、三田線はホームにあるゲート（!?）のおかげか遅延が少ない印象。それでも遅れた場合はバスで池袋方面へ行くか、頑張ってときわ台まで歩くか何とかなるでしょう。何とかするしかないし。
  • 三田線は比較的事故や遅延が少ないほうですが、今後は日吉方面の事故のおかげで三田線板橋方面まで連鎖遅延、なんてことが日常化しそうで嫌ですね。
  • 都営線（三田線）と東京メトロ線（半蔵門線）の間には改札があるので、その手は使えませんよ。飽くまでも神保町での乗り換えでないと自動改札機に弾かれてしまいます。
  • 高島平方向からの場合、半蔵門線への大手町乗り換えが可能かどうかは分かりませんが、もし可能であれば神保町乗り換えは途中下車・乗車になるのでいいのではないでしょうか？ただ、大手町経由表参道ですと千代田線経由となる可能性もありますので、事前に窓口の職員か下記に相談してみると良いと思います。
• 本蓮沼と志村坂上、それぞれ夜中の帰り道の雰囲気はどうですか？
  • 本蓮沼から最短ルートで帰ろうとすると、少し暗い住宅街を抜けることになります。また、志村坂上から最短ルートで帰ろうとすると、凸版印刷の周りを回るので、かなり暗い（少し怖い）です。ただ、17号を通ってくれば比較的明るいですし、人通り（＆車通り）も多いですので、怖い、という感覚は無いですね。あと、どちらの駅から帰ってきても、電車が着いたときには人の流れができますので、それほど心配はなさらなくても良いかと思います。

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設備・仕様

• 高速道路の音に関しては、サッシを閉めた状態ではほとんど気になりませんでした。２４時間換気システムも、この音を配慮した構成をとっているようでだいぶ高速の音対策は考えているようです。ただし、夜寝るときに廻りが静かになってこの音が気になるかはわかりません。（全然音がしないわけではなく、やはり高速の音はしていますので。）

高台にあるせいか、１，２Ｆでも眺めが良く、この物件では高層階より人気があるとのこと。きっと高層階の方が高速道路の音も木にさえぎられない分直接受けるし、またお墓も良く見えるからかもしれません。うちも、また別の住戸を後日見せていただくことにし、再度検討することにしています。

• グリルレンジ下の収納みなさんどう使われてますか？スライドする間仕切りみたいのがありますが、これってフライパンや蓋を縦に置くようにして使うものだと思うんですけどそれにしては一本じゃ足りないし。空いたスペースを有効に使う為にみなさんどのような工夫なさってるでしょうか？
  • グリル下の収納に私も困っていました。現在は大きい料理具を斜めにしてスライドに立て掛けて使用しています。下手に仕切りを追加してしまうと狭くなると思いこのまま使用しようと思います。

間取り

• 希望の部屋を見てきました。間取りはよく使い勝手もよさそうでした。

買い物・食事

• うちは車があるので、買い物はまとめ買いが多いんです。まとめ買いをするときは、大体川口か戸田まで行きます。それか東武練馬のサティですかね。イズミヤは、買い足し程度にしか使わないですね。
  • このあたりだと自転車があれば道がフラットな分、三徳が一番行きやすい。スーパーみたいですがあそこは値段が高めなようですね。イズミヤに行く際は坂を下りてからまた上るような感じになるのでしょうか？
  • 三徳は自転車で行く場合は便利ですよね。イズミヤへは、某マンションを横切って行くと近いですよ。

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育児・教育

• 小4と中2の子供がいるのですが、志村第二小・志村第二中はいかがですか？こちらに入居されて通学している方やご近所の方、評判や通学するようになってどんな感想をお持ちなのか教えてください。クラス数とか学校の感じとかなんでも構いません。よろしくお願い致します。
  • 以前、伺った時は志村第二小に関して言えば定員割れは起きておらず、他学区からの希望者は抽選と聞きました。

周辺環境・治安

• えっそうなんですか？ではすでに内覧した人がいるのでしょうか。私は来週の内覧会に行く予定です。実物を見れるのはいいですよね。南側だと、どの部屋からでも墓地は見えてしまうのかな・・・。買い物は志村坂上駅かイズミヤになるのでしょうか。ちょっと遠いですよね。ハナマサは近いのかな。
  • 完全予約制で来週が皮切りだと思っていたのですが・・・・。墓地は、マンションの南側直下です。南側に雑木林がありますので、低層階（１−３Ｆ）だと木の陰で余り墓地が見えない可能性もあります。4階以上だと眼下に墓地が広がる風景ばっちりと言う感じでしょうか？（もちろん、想像ですが・・）ハナマサは、４００〜５００メートルとイズミヤよりは近いですが、品揃えがどうも・・・・。
• 先日見に行きました。やはり高速道路は気になります。みてはじめて気づきましたが、１Ｆがすばらしく思えました。
  • やはり高速道路は気になりましたか・・・。結構音がするのかな。1階でも高台にあるから、普通の1階とは違った感じなんでしょうね。ちなみにどの階でもお墓は見えたのでしょうか。
  • 1Ｆはちょうど目の前のお寺の木々が目隠しになってお墓は見えませんでした。逆に上の階に行くと木より高くなるので下を覗くと見えるかと。音はは高速ゆえ随時車が流れていく音が聞こえます。ちなみにちょうどお寺で法事があったようで、読経の声が聞こえて驚きました。
  • ペアガラスを使っているので、窓を閉め切ってしまえば、高速の音はほとんど気になりませんでした。排気ガスはどうなのかわかりませんが。お墓は上階に行けば行くほど、見えてしまうような気がします。１，２階辺りは、これから春夏になれば、木が生い茂ってきて見えづらくはなると思いますが、南向きバルコニーがお墓に面しているのがちょっと抵抗があります…。
• 排気ガス等空気の汚れにかかる数値等が測定され、当該数値が通常値の範囲内と確認できれば、ある程度安心できるのですが、何か術はあるものでしょうか？もっとも、国土交通省や政治家が住環境について真面目に考え、真剣に取り組み、高速道路にカバーをする等の住環境対策を実施してくれればよいのですが・・・。
  • 「排気ガス等空気の汚れにかかる数値等が測定され、当該数値が通常値の範囲内と確認できれば、ある程度安心できるのですが」そんなことすると言っていましたか？排ガスもそうですが、上階での騒音は、想像以上でした。このスレの方からも、今もってただのひとりも、確定の報告がなく、かつ、営業さんでも値下げをほのめかしているあたりがこの物件の現状を物語っているように思えるのですが・・・。
  • ある意味、この物件の「売り」は、最近のマンションバブルの中であっても、そこそこの仕様（建物そのものですね）の割りに安い価格ですから、モデルルーム来場者の反応を見て再値下げ、というのも十分考えられる話ですね。
  • 板橋区が大気汚染について毎年調査していますよ。現地近く、首都高と中山道の分かれる前の「泉町」が参考になります。二酸化硫黄・二酸化窒素は環境基準内、浮遊粒子状物質はずっと基準超だったのですが平成16年は基準内になったようです。（ディーゼル規制の影響だと思います）とは言え、現地のもう少し南の大和町交差点は全国でもトップクラスの大気汚染状況だったので、小さいお子さんがおられたり、アレルギーをお持ちの方は慎重に判断すべきでしょう。

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周辺施設

• 時々になりますが、（たぶん）工場からの強烈な異臭も気にならないのでしょうか？
  • 工場から強烈な異臭がするのですか？私は一度しか見学に行ったことがないので、気づかなかったのですが、どういう臭いなのですか？工場とは凸版のことでしょうか？時々というのは風向きによって、ということでしょうか？
  • 凸版もそうですがその他の中小の工場の方も対象になると思います。（逆に凸版は大手ですから周辺の環境対策に注ぐお金と責任があるはず）印刷関係が多いため、インクの臭いが。臭いの感じ方は主観的なものです。何度も周辺に足を運んで、ご自身とご家族とで許容範囲か確かめるしかすべはないと思います。
  • 凸版の方向は北北東ですので夏は風向きの関係上あまり匂いません。逆に冬の北風の強い朝などにかなり匂います。匂いは排気ガスの様な匂いで長時間吸っていると気持ちが悪くなりますので窓は開けられません。以上参考になりましたでしょうか。

掲示板

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