パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス

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4.46

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物件概要

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス　外観完成予想図

• 所在地：東京都新宿区納戸町38番3（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
2. 東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩7分
3. 都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩8分
4. 総武線 「市ケ谷」駅 徒歩11分
5. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩12分

• 総戸数：64戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上6階建（※建築確認：地下1階地上5階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年03月下旬予定
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：大末建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ＠650程度でしょか？
• 小規模で11月販売開始、しかも竣工は一年半以上先の物件を早くも告知。集客に時間かかるって判断かな。
• ここいいじゃん。やっと三井も納得感あるマンション出してきたな。てか小石川をパークコートにしたなら、ここもパークコートにしないとひんしゅく買うやろ。バブルが弾けたから高値掴ませ路線はタワマン以外は自粛しとんのか？
• パークコートにできない仕様ってことでしょ。
  • そうなんでしょうか…。内廊下じゃないようですよね。設備仕様があまり良くないのではないかと懸念しています。その分価格を下げていただけるなら良いのですが。
    • 外廊下なんですか！かなり驚き
• 「所有権レジデンス」とわざわざ謳ってるところに某物件へのライバル意識が見えます
• 価格が高いと売れない立地だからでしょ パークリュクスでなくてよかったじゃん
• Qタイプはちょっと目を惹きますが他の部屋を見ると一般的なマンションと変わらない間取りですのでプレミアムプランは高めに売って、あとは落ち着いた価格帯になる感じでしょうかね。
• 砂土原でも中古はだいたい坪300万台だから、ここは新築とはいえ納戸町だからプレミアム以外は坪450～500万って所だろうな。
• 流石にそんなに安くないでしょう。
• 2LDKほちい…。坪単400で出てくれると嬉しい
• プレミアムフロア以外は、400～450がいいところでしょう。外廊下にしている所からも伺えますし、貴重な南側にそれこそなんかできそうですし。
• 市ヶ谷加賀町の大規模レジデンス購入予定ですが、こちらも検討してます ここはまだまだ情報でないんですか？今後のスケジュールご存知の方いらっしゃいますか
• この辺りだと購入世代は、DINKS、ファミリー、シニアのどのあたりが多いのですかね？
• パークコートではない、外廊下なことで価格に期待したいです。
• 格下の小石川一丁目をパークコートにしたんだから、ここもパークコートにしないと、三井としては対外的にもマズいだろ。逆に言うと、小石川がパークコートでここがパークコートじゃないなら、すでにバブルはピークアウトしているということ。
• 立地じゃなくて物件のランクだからね。
• みなさんは他の物件も比較していますか？市ヶ谷を検討されている方もいるみたい？
• こちらの物件、立地が魅力的ですが価格はかなり高そうですよね。加賀町の物件と比較すると2割以上の価格となるようですね。。検討できるレベルの価格となると嬉しいのですが。坪400前後とか。どうなのでしょう。
• 小石川の低地にまでパークコートの名前つけちゃったんだから、ここも当然パークコートじゃないとおかしいと思うのですが。バブルピークの2019年に売り出せなかったから諦めたのでしょうかね。
• ブランズ神楽坂が、周りマンションとこんにちは状態のきつい立地で坪510万円とかなので、ここはそれ以上であることも可能性高いですね。
• 東急より格上立地やわ。もっと高くなると構えておくとガッカリせんし。
• 高値追求まっしぐら
  • 買う人いるんですかね？
• 高いかもしれませんがそれ相応に良い間取、周辺環境ではないかと個人的には思っています。とはいえちょっと自分では手が出るようなところではありませんが、

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交通

• 複数路線を利用できるとあって利便性の面ではメリットが高いです。

構造・建物

パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンス　眺望写真（6階相当の高さより南西方向を撮影）

• 敷地面積：2,918.00m2
• 建築面積：1,613.62m2
• 延床面積：6,113.38m2
• ここ、外廊下なのか…パコ小石川から嫌な予感はしてたけど、三井ってあらかさまに中央線北側を手抜きしてないか？
• 最上階のみ外廊下のようです。珍しいですよね。
  • 間違えました！最上階のみ内廊下です
• この敷地は接道が悪いですね。南側がエントランスでしょうけど、道が狭い狭い。北側はおそらく駐車場への車路になるのでしょう。外廊下という時点で、富裕層向けではないという事です。
• 最上階ってTpタイプとHpタイプでしょうか。外観がまだよく分からないのですが最上階は1フロア2邸ということで良いでしょうか。最上階は特別感があって良いですね。
• 外廊下なんですね。少し残念です。
• 外廊下なんですね。新型コロナがあるので外廊下の方が人気になったりしますか？内廊下でも換気がしっかりされていればOKかな。
• 玄関前の宅配ボックスって使い勝手よさそうだと思いました。やはり新型コロナで宅配ボックスも他の人が使った場所よりか、個人個人のボックスがあるといいと感じますよね。
  • セキュリティをどう確保するかだね。まあ、セキュリティについては個別に確認して、ここで披露しないほうがいいと思うけど。
• 車寄せと各階ゴミ出しはマストなんですが、いかがでしょうか？HP公開したてでまだ書いてなくて・・・
• 規模からして車寄せは期待しない方がいいでしょう。あってもしょぼい。外廊下ですから、高級路線ではないと宣言しているようなものです。これはコロナ前から決まっている話ですし。

共用施設

• 駐車場：敷地内機械式 18台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：100台
• バイク置場：3台
• トランクルーム：64区画

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設備・仕様

• ここってディスポーザーあるんでしょうか？設備一覧を見ると見当たらなくて、ないのかなとも思ったんですが。。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：55.2m2～127.9m2
• バルコニー面積：4.03m2～56.01m2
• 間取をサラッと拝見するとかなり広めのタイプもあり、トランクルームが設置してあるのが良いなと思いました。家の中に保管しておきたくないものなどを収納できるので、トランクルームはメリットが高い。子供の遊具や季節もの用品なども収納できますね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第２種中高層住居専用地域
• 明治維新後の東京15区には、かつての藩主他名家の人々が多数住んでいた。徳川・松平家関係では、①本郷区②浅草区・小石川区④牛込区・麹町区の順で居住上位区。他家を含めても牛込区は結構多い区で、この東西ラインは今でも住みやすい。当方もそうだが、東京に永い武家系の家系なら知るものも多い。関連UP分https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/535538/res/8192

• 公式サイト内の地図で「Googleマップで見る」をクリックすると伊豆のヒルトップへ飛ばされるというトラップ
  • 緯度経度情報を入れ忘れたみたいだね。三井は、HPの情報更新の時、一時的にアクセスできなくなって、施工トラブルで販売ストップかなんて騒ぎを時々起こしたりしてる。IT部隊が弱いんだよね。
• ここは住みたいですね　特に小さいお子さんがいるファミリーには需要がありそう　近所にお住いの方、周囲の環境はいかがでしょうか？　学区も比較的良さそうですね
  • 高台の上なので自転車は電動アシストでないときついでしょう。スーパーは牛込中央通りに小さいヨシヤがあり徒歩圏内です。少し足を伸ばせば大久保通りに京王キッチンコートがあり、わりと大きいです。学校は私立にやっていたので地元のことは知りません。
• 横の公園はちっちゃいです。CGはかなり盛ってますね。全体の雰囲気はあまり騒がしくなく、閑静な場所です。DNPムラの端にあるって感じでしょうか？
• 南側の工事中の土地は何ができるのでしょうか。
• 南側は大日本印刷の寮を取り壊しているようですね。浄瑠璃坂の仇討ちがあったところらしい。市谷工場整備計画からは外れているようで取り壊した後どうするのかわかりません　http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018507.pd　　f寮の建て替えなのかも知れませんが、売却だとマンション用地になりそう。
  • ・・とすると将来的に眺望とか日当たりに失望する可能性があるかもね
  • 事業計画に入っていないことを書いています。
• パークハウス市谷加賀町レジデンスの画像で恐縮ですが https://www.mecsumai.com/tph-ichigayakagacho-r/img/redevelopment/img01.jpg ヒルトップレジデンスの南東が若葉寮、そのまた南東が松柏寮AとBでいずれも取り壊しているようです。もしここが一体でマンション用地にるならかなりの規模になりますね。そして南側が緑地。実際どういう計画なのか不明ですけど、どこかに情報無いのかな？
• 隣接した土地なのに敢えて工場整備計画に入っていないってことは、また寮を建てるか売却の2択でしょうね。結局どっちみち集合住宅が出来ると予想。ここからは少し離れますが、袋町のプラウド待ちもありかな？さらにブランズもあるね。
  • 28mの何かができるみたいですね。一方パークホームズは15mなので、南側の眺望は無い可能性もありますね。

• 

  建築計画のお知らせ

• その看板に示されている建物はおそらくすでに建っているDNP市谷鷹匠町ビルだと思います。同じ看板がDNP市谷鷹匠町ビルの建築計画だとして紹介されています　https://skyskysky.net/construction/201435.html　下記pdfの19頁を見ると看板が立っているところからDNP市谷鷹匠ビルまでの間は市谷の杜になるようです。https://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000018505.pdf なので南西～西側は永く緑地となるんじゃないでしょうか。問題は今取り壊しをしているところですね。DNPの寮でしたがここは市谷工場整備事業の計画に入っておらず、どうなるのかはっきりしていません。整備事業に入っていないと言うことは売却する予定なのかも知れません。だとするとマンション用地として買い取られる可能性が高いんじゃないでしょうか。
  • 有益な資料のご提案ありがとうございます。緑地はとても良いですね！寮は同程度の高さのものが立つ可能性はありますね。
  • マンションの南側ですが、何か建物が建ちませんか？今は更地かと思いますが、事業計画から抜けていますよ。添付p19を良く見ると森では無いです。
    • 後半に書いてある寮の取り壊しというのがそこのことですよ。
• この磁石型の建物は森になって無いです。また、事業計画からも抜けています。

• 

  ストリートビュー

• 建物が若葉寮、その右下に松柏寮A・Bがあり、いずれも解体中です。
• この辺、市ヶ谷周辺にしては何となく寂れてるのよね。夜も人気がなくて少し怖い雰囲気だし。向かいも何ができるか気になりますね。もう少し飯田橋寄りだったらなあ…。
  • 治安は最高です。
• 現地見てきました。市ヶ谷からは激しい登り坂。接道は狭くごちゃついた感じ。駅から遠い。DNPの周りだけは開放感あり。値段に関わらず、検討から即外れました。この場所では、パークコートで無くて納得でした。
  • 検討から外していただいてライバル減って何よりです。ちなみにこの辺はパークコートがいくつかありますよ。地ぐらいがよいので。
    • 別にネガではなくて、率直な印象です。現在は近所の千代田区側（九段）に住んでいて接道も広いため、こちらのゴチャゴチャ感と駅からのアプローチがアウトでした。興味はあったので残念です。もう少し市ヶ谷寄りにある既存のプラウドの方が立地が良いと感じました。納戸町て地位高いんですね。全然知りませんでした。
• 南町の方が格は上です。
• 3駅6路線使えるのはちょっとだけ駅まで距離がある感じしますね。
• 駅周辺には自転車を止められるようなところはあるでしょうか？無料で使えたらなお良いのですが。
• 丘の上にあるので景色がよさそうです
  • 景色は無いかもしれないですよ。
    • 本当に囲まれちゃうって感じですね。この立地だと仕様落として安く販売しないと厳しいかなって思います。
      • あー眺望は期待できないかもなんですね。。立地が良いけど高級路線ではなさそうなだけに、私でも手出せるかと思ったんですが残念です。
        • 眺望が永続的に変わらないのは、プレミアム住戸の南西側、高層階だけかもしれないですね。(高い住戸です。)
          • 300後半くらいで無いと私も無理で。
• 緑地を望む部屋はそこそこ人気になるかも知れませんね。そもそも敷地自体が緑地が出来るところよりも高くなっていますし、良い感じの眺望になるんじゃないでしょうか。ただ、西日が当たることになるのでそれをどう見るのか。一方、寮があったところは少なくとも緑地とする計画ではないのですから何らかの建物が建つと考えられ、鼠坂が狭い道路であることもあって不人気になりそう。ここは道路事情をどう考えるのかが難しいですね。車を使う人にはつらいし、歩くとなるといきなり坂だし。
• 南東側は、現在遺跡の発掘調査中です。元々は印刷局払方宿舎でしたが、調査しているという事は建築予定でしょうから、マンションかも知れません。ただ、グーグルマップを見ると本計画地が更地になってますが、南東に面するのは、全体からすると一部に見えます。
  • 南東面の北半分の話です。南半分は、市ヶ谷の森by DNPと思います
    • 北半分は5階建のこれでしょうね。結構圧迫感あるなぁ。小規模物件だとこういうリスクありますね。https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=64058
      • それはパークホームズから南東に下ったところの市ヶ谷ヒルズの建て替えじゃないですか？ Googleストリートビューで事業主プロパティーエージェントとなっている貼り紙がうっすらと見えます。DNP市谷若葉寮、市谷松柏寮A・Bのところは合わせて敷地面積3000平米くらいはありますし。
        • なるほどですね。そうなるともっとビッグな計画が出来そうですね。。こちらの物件の入居開始後も工事してるとなると、騒音、粉塵等もあるかもですね。。
          • パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスIIだったりして
            • 同じ三井ならパークコートだったりするかもですね。
              • この辺の立地だとパークホームズだね。
• 北東からトラック出入りしているので、駐車場アプローチは北東かも知れません。
• 南西に面した部屋は緑地が望めるんですが、その先に巨大なDNP市谷加賀町ビルがあるんですよね。眺望を望む場合は寮の跡地にマンションが建つことを期待した方がいいかも知れません。そこでもDNP市谷加賀町ビルがどーんと見えますけどそれ以外が開けていますから。
  • 寮の跡地にマンションが立つ場合は同じ高さのマンションが建ちませんか？そのため、南西以外の住戸からは、眺望は全く見えないと思うのですが、違うのでしょうか？コメント頂けますと幸いです。
    • 高さ制限２０ｍだから7階建てまで建てられる。ここも同じ高さ制限だけど５階建てなのは斜線制限か。
    • 「マンションが建つことを期待」と書いたのは、寮跡地にマンションが建つならそっちのマンションのほうに期待するって意味です。
      • そういう事ですね！確かに期待出来ますね！
        • 確かに、若葉寮、松柏寮跡地がマンションだと、南側がDNPの緑地ですね。竣工はいつ頃かなぁ。
          • 寮跡地が売却されていたら既に着工しているでしょうから、意外とまた寮を建てるのかも知れませんね。
• 高台に建つので景観をきたしていましたが、先に高いビルが建っていることを考えると景観は期待できないのでしょうか。まあ、景観を期待できなくても周辺が開けてればマンションとしては良いでしょう。
• 駅までの道のりは７分で行きは坂を下るだけですからすんなり通えそう。一方、帰宅時は坂を上るので多少つらさがありそうです。同じ七分でも坂のない道とある道ではだいぶ違いますから。
  • 市ヶ谷駅は、有楽町線と南北線は手前ですが、JRと都営新宿線は、7分は厳しいかな。
• ストリートビューで見るとこんな感じなので眺望ってほどではないみたい。タワマンじゃないんですからこんなものかも知れませんけど。DNP市谷加賀町ビルが大きいのはわかっていましたが防衛省が思っていたよりデカい。でも、すぐ隣にマンションの壁があるのと比べればずっといいですね。
  • たぶん、南側はすぐ横に建物ができると思いますので、プレミアムの住戸を除いて殆ど眺望が無いと思いますよ。
    • もちろん、ある程度でも眺望があるのは南西に面した部屋だけの話です。南西側はここの敷地よりも一段低くなってますから都心としてはまずまず開けた感じなのかなと。

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  ストリートビュー

• 公園側の坂を登ると建設現場間近で見ることができますが、坂に面してるのですね。
• DNPの整備事業は、平成38年までかかるので、暫くは周辺で工事が続きますね。
• 良いとこなんだけどね。砂土原町を登ったどんつき。伊勢丹もなくなったなぁ～。マンションだらけだね。古河もなくなったし。パークコートよりパークマンション建っても、良いような立地なんだけど、三井さん土地音痴？大日本の寮が2棟もあるんだ。あれ、これ大洋漁業の家の近く？？？今すんでんだか知らないけど。
• 南西側だけとは言え都心でこういうのは貴重ですね。鼠坂がもうちょっと広い道路だったらよかったのに。

• 

  マンション南西側

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