パークホームズ川越 ザ レジデンス

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4.20

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物件概要

パークホームズ川越 ザ レジデンス　外観

• 所在地：埼玉県川越市菅原町5番1（地番）
• 交通：

1. 東武鉄道東上線「川越」駅　徒歩5分
2. 川越線「川越」駅　徒歩5分
3. 西武鉄道新宿線「本川越」駅　徒歩15分

• 総戸数：71戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上16階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年4月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ川越 ザ レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• Aタイプでいくらぐらいになりますかね？
  • Aタイプは6,180万円です。
    • 本川越駅前物件同様、高い（高杉君）ですな。間取りもイマイチだと思ったけど…。
      • そう、間取りが微妙。
        • 結構高いのですね。
          • 相当強気な値段設定ですね。本川越は竣工前完売だったけど、こっちはどうかな
            • あくまでも価格は予想ですが、本川越も駅前立地でイトーヨーカ堂の上と言うことで、かなり強気な価格だったと感じました。市況から考えるとあれですが、川越駅利用者から考えると、希少な立地なので三井物件と言うことも考えると強気に来るのではないかと…。坪280万円で想定してみました。
              • てっきりモデルルームで聞いた予定価格かと思えば想定価格でしたか。物件価格には消費税率10％が適用されるそうですし、できれば想定価格より抑え目になってくれればありがたいですよね。11月下旬販売予定だと、価格の公開はいつ頃でしょう。
• 隣のライオンズの最上階のワンフロアまるまるぶち抜いた部屋にに住んでいる人、このマンションの地主って話本当ですか？
• 付近のクリア川越参番館というマンションの時も反対していた方がいたような記憶があります。おそらくこのマンションの反対している人はそれと一緒かと。
• 11月の下旬に販売開始ということですが、まだ事前案内会などはない状態なのでしょうか。物件エントリーということで、資料請求だけの状態のようです。駅まで近い場所ですから、どういう感じなのかなぁ・・と思っております。2LDKと３LDKが中心だそうなので、DINKSかファミリー、といったところなのかなと考えております。
• 来月から販売開始とのことなのでもう少し詳しい情報が出てくるのを待ちたいと思います。
• 予定販売価格は4200万円台～6500万円台で、予定最多価格帯は4600万円台と5300万円台と出ていますね。皆さんの予想と比べていかがだったでしょうか。2021年4月下旬竣工予定とのことなので、けっこう早々と販売開始になるのだなと思いました。戸数も71戸でそれほど多くも無いので、早いうちに完売するか、ゆっくり少しずつ売っていくのか、そのあたりのことも注目したいと思います。
• 予想と比べて、かなり価格帯は高めの設定だなと思いました。ただ、周辺環境を見ると駅に近い立地でありながらも住みやすい環境かなと感じて、ファミリー層には十分な内容かなと思いました。何を優先に選ぶのかでしょうね。
• 広さや使い勝手、川越という土地からふまえて値段が割りにあわない
• 価格については若干高いのかなと思うものの、1月18日から登録申込があり、人気がなければ値引きやキャンペーンもあるのかと予想しています。
• 3路線が徒歩圏で使えるのはけっこう便利だと思うので価格もそれなりなのでは。
• 物件価格は高めかなとも思いますが駅までの距離と三井の物件ということであれば、まぁ納得かもしれません。
• 最寄り駅までの距離など総合的な部分で良いと思います。
• もう少し安ければよかったなと思いました。
• 川越の相場は都内のマンション並みの価格なのが個人的に驚いています。平米数が69.02㎡ですから３LDKのタイプとしてはそれほど広くはないですが、5千万越えとはすごい高いなという印象です。この価格なら都内でも都心部を避ければ、戸建てが購入できてしまうくらいの価格設定です。

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交通

• 川越って、JRが便利なのか西武新宿線が便利なのか迷うところがありますよね。ここに住むならJR利用のはず。
• アクセスは東武東上線利用になりますから、東武東上線ですと池袋どまり。和光和光市で乗り換えて有楽町線または副都心線と乗り換えなければならない点は利便性としてはお劣るかな。

構造・建物

パークホームズ川越 ザ レジデンス　エントエランスアプローチ

• 敷地面積：1,253.25㎡
• 建築面積：554.33㎡
• 延床面積：6,344.56㎡
• まだCGですけど、入り口の設計がいいなと思いました。門がありエントランスが奥まった作りになっているので、外から見えにくいですね。こちらは、駅前がひらけているので、駅から近いという点が生きると思いました。
• このマンションは、門が英国式でかっこいいと思っています。オープンな外構もありますが、門があることで中と外の区別がはっきりして気に入っています。
• イメージ画像ではあるけれども、ラウンジからの植栽の見え方が絵画のようで美しいなと思います。植栽の彩も考えられているのでしょうか。楽しみですね。エントランスまではアプローチがあってそこでも多彩な植栽が取り入れられているのは素敵だと思います。道路から奥まっているのでエントランスが落ち着いた感じなのも良いですね。
• ここの16階だと、市内最高層になるんだね。川越は45メートル15階が最高層だから、頭一つだけと上に出るのか。

共用施設

パークホームズ川越 ザ レジデンス　ラウンジ

• 駐車場：総戸数 71戸 に対して 敷地内機械式 15台 敷地内平面 6台
• 駐輪場：総戸数 71戸 に対して72台
• 駐車場がとても少ない点も気になるところです。
• 先着順の1戸の場合だと管理費は月額17,880円となっていますから、けっこうお高目だなと思いました。それだけに設備やサービスが充実しているのだろうと期待してしまいますが、どうなのでしょう。駐車場は敷地内機械式15台、敷地内平面5台とかなり少ないです。駐輪場も各世帯1台の割合なので、一般的なマンションの場合の半数になりますか。植栽もきれいだけれどそんなに多くはなさそう。どこに管理費が使われるのでしょうね。

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設備・仕様

• 設備仕様については不満ないので、オプションじゃなくて標準装備で必要なものはついている印象です。
• これくらいの規模のマンションでは珍しいディスポーザーもついていたり、水回りの設備も充実しています。
• ディスポーザーつけると、処理施設が必要となってくるし、その分、コストは価格に乗っかってきてしまうのでは。ただ、やはりこの規模マンションでディスポーザーがついているって、とてもいいことだと思います。夏場も、ゴミのにおいを気にしなくて良い。燃えるゴミのゴミステーションも、汚くなりにくいのでは？
• ディスポーザーついているんですね。100戸以上など大規模マンションにしか、設置できないものなのかなと思っていました。生ごみ処理が楽でいいですね。メンテなど費用はかかるかもしれませんが、毎日の処理が楽になるのであれば良いと思います。バスルームやパウダールームも使いやすそうですし、毎日忙しい主婦に嬉しい設備が嬉しいですね。

間取り

• 間取：2LDK・3LDK
• 専有面積：58.86m2～72.84m2
• 門がありエントランスが奥まった場所にあるのがプライバシー感がありいいと思います。よくエントランス部分が公道に隣接している物件がありますが、あれは外からも見えてしまうので嫌ですね。Aプランは2WAY動線が導入されており便利でいいです。
• Aタイプはポーチが付いてると良かったかな。 玄関前のプライバシー性だとBタイプの方が良いような気もしますね。 ちょっと奥まってて。 Bタイプ洋室（1）にあるカウンターって机みたいに使えるタイプなんですかね？ それだと机を買わなくて良くなるし、子供部屋にはもってこいなんですけど。 戸数が多いのでこれから公開される部屋にも期待です。
• 今公開されている間取りを見ると部屋の広さを優先に考えたプラン内容でしょうか。ちょっと収納スペースが狭いように感じます。
• ちょっと狭いね。もう少しゆったりとした広々した部屋があればよかったのに。
• ここの場合は、なるべく居室に窓が来るように配慮されているように感じます。横長リビングもいいんですがそうするとリビングインの部屋は窓がない。ここの場合は縦長。縦長だと家具の配置は横長と比べて工夫は必要かもですが、リビングインの居室をフレキシブルに使えそうです。
• Aタイプの間取りの、洋室（2）につながるサービススペースとは何ですか？面積が3.80㎡とごく小さなスペースのようですが、納戸でしょうか？それともエアコンの室外機を設置するような屋外のスペースになりますか？
• Ａタイプのサービススペースって何でしょうね。他で見るような単なるバルコニーの狭いやつとはちょっと違うような雰囲気でもあります。角に付いてる二重丸の印？は何なんでしょう。スロップシンク？だとしたらガーデングもできますよってことかなあ？囲まれ感があるから無理か？やはり室外機置場だろうか。気になりますね。
• 間取りを見るとAタイプ以外は、ちょっと狭い感じなのが気になりますね。他にもタイプはあるのでしょうか?
• Aタイプだけ３LDKの中で70平米超えています。他のプランの３LDKは、70平米なくて、すこしコンパクト。あとは２LDKの物件もあるということです。ファミリーで暮らしていこうと思うとAタイプを選択する人が多くなってくるんじゃないかと思います。収納が若干大きめにとられている？
• ファミリーで住むことを考えるのであればＡタイプということですか。でも、価格がけして安いわけではなく、収納スペースも広いとは言い難いので他物件と比較してゆっくり考えることも良いのかもしれないですね。
• 交通アクセスが良い立地だなぁと思ったのですが、どのプランも面積が狭いことが気になりました。３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思います。部屋数を重視して考えている人にはおすすめだと思いますが部屋の広さを求めている人には厳しい内容かなと感じました。

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買い物・食事

• 商業施設

1. 川越マイン　　(約220m/徒歩3分)
2. 東武ストア 川越マイン店　　(約220m/徒歩3分)
3. ローソン 川越駅東口　　(約270m/徒歩4分)
4. アトレマルヒロ　　(約360m/徒歩5分)
5. SEQUA川越　　(約380m/徒歩5分)
6. マツモトキヨシ ベーセベージェ店　　(約380m/徒歩5分)
7. クルミネ川越　　(約420m/徒歩6分)
8. 川越ロフト　　(約420m/徒歩6分)
9. 成城石井 ルミネ川越店　　(約420m/徒歩6分)
10. 八幡通り商店会　　(約450m/徒歩6分)
11. 川越サンロード商店街振興組合　　(約470m/徒歩6分)
12. 川越モディ　　(約470m/徒歩6分)
13. ニトリデコホーム 川越モディ店　　(約470m/徒歩6分)
14. 川越新富町商店街振興組合　　(約650m/徒歩9分)
15. 丸広百貨店 川越店　　(約780m/徒歩10分)
16. ウニクス川越　　(約920m/徒歩12分)
17. ヤオコー 川越西口店　　(約920m/徒歩12分)
18. 西武本川越ペペ　　(約1,170m/徒歩15分)

育児・教育

• 教育施設

1. ねむの木保育園　　(約50m/徒歩1分)
2. ミルキーホーム川越園　　(約220m/徒步3分)
3. 仙波町保育園　　(約240m/徒歩3分)
4. おひさま保育園川越　　(約400m/徒步5分)
5. 増美保育園 川越駅前分園　　(約580m/徒歩8分)
6. 新宿町保育園　　(約600m/徒歩8分)
7. 秀学会 川越クレアモール保育園　　(約700m/徒步9分)
8. きりん保育園　　(約730m/徒步10分)
9. ひつじ幼稚園　　(約1,000m/徒步13分)
10. あそか幼稚園　　(約1,040m/徒步13分)
11. レイモンド川越保育園　　(約920m/徒步12分)
12. 川越幼稚園　　(約1,330m/徒歩17分)
13. 市立仙波小学校［通学校］　　(約540m/徒步7分)※通学路
14. 市立川越第一中学校［通学校］　　(約950m/徒步12分)※通学路
15. 県立川越女子高等学校　　(約1,320m/徒歩17分)
16. 市立川越高等学校　　(約1,800m)

• 学校は仙波小、川越一中か、この辺りは自分が子供の頃だった30年くらい前は家庭の貧富の差がかなりあり、できる子とできない子が雑多に混じっている地域だったけど今は違うのかな。
  • 確かに気になりますね
  • 30年の間にはいろいろな変化があったのではと思われますが、どうでしょうね。ネットのみんなの小学校情報というのを参考にすると、仙波小の評価は高めで、数年前の口コミではありますが、少人数制で一人一人に目が届く教育をしてくれるそうです。同じくみんなの中学情報によると、川越一中についてはかなり評価が高く、いじめがないとか、伝統のある学校で落ち着きがあって環境が良いというような口コミがありました。
    • 30年で変わったんですね。私は仙波小から砂中でしたが、当時の一中や城南中学校は大分荒れていました。今はいわゆるヤンキーはいないですもんね。
      • わかりやすいヤンキー、今はいないですよね。成人式の様子を見ていると一部地域にはいるみたいですが・・

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 近くの住民が建設反対って立て看板持って活動中。どうなる?
  • どうなるかは不動産会社の対応次第のような気もしますが・・・ 川越駅、観光で訪れたこともありますが、素敵な街並み。駅前でもそこまで高いビルはなかった記憶があります。時の鐘も風情がありました。ここも同じような感じなら、雰囲気を大切にしているのかもしれないですし住民の意見が何なのか話し合いが必要なのかと思います。
    • 同じブロックのマンション住民でしょ。見通し悪くなるから
      • マンション住民は反対しちゃいけないと思う。自分のマンションが周囲にどれだけ日影を落としてるか考えれば、恥ずかしくてできないはず。
        • 近隣の住民の反対運動のダメージは大きいでしょうね 反対運動をしたところで、決まってしまった建設はされるでしょうが、延期になってしまったりする可能性もあるし 入居してからは反対運動をされては入居側も困ってしまいます。 反対運動の方と話し合いをうまく不動産側がしてくれれば、穏便に済むんでしょうけど。 こういった話を購入検討側が知ることは可能なのでしょうか？教えてもらえるのかしら。
• 最寄り駅の近さはかなり魅力的。
• 川越の駅周辺は今回の台風でもなんともなかったようですね。
• この辺りはムクドリの被害はどうなのでしょうか？
• 昨年まで付近に住んでました。結論から言うと少し狭いが川越駅利用なら現状ココは立地的にはベストだと思います。実際に通っていた方のお話でも小学校、中学校共に評判は良いです。観光地エリアからは離れており普通の住宅街と考えて下さい。徒歩圏内にクレアモールもあり洒落た店も点在しており食べ歩きも楽しいですよ。難点としては駅前のローソン付近に客引きの兄ちゃんが多数たむろしていてポイ捨てが散見されて雰囲気が宜しくないですが、駅からマンションまでの動線からは外れるのであまり関係ないかもです。あとは、このエリアは建設ラッシュにより駐車場がほんとに少ないので車をお持ちの方はその点留意いただいた方がいいかと。

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周辺施設

• 公共施設

1. 川越駅東口多目的木一儿　　(約300m/徒步4分)
2. 川越駅東口図書館　　(約300m/徒歩4分)
3. 南連絡所　　(約360m/徒步5分)
4. 川越駅前交番　　(約380m/徒歩5分)
5. 川越中央消防署　　(約760m/徒步10分)
6. ウェスタ川越証明センター　　(約980m/徒步13分)
7. ウェスタ川越　　(約980m/徒歩13分)
8. 川越市役所　　(約2,080m)

• 金融機関・郵便局

1. 埼玉縣信用金庫 川越支店　　(約220m/徒步3分)
2. 川越脇田郵便局　　(約300m/徒歩4分)
3. 三井住友銀行 川越支店　　(約360m/徒歩5分)
4. みずほ銀行 川越駅前支店　　(約360m/徒歩5分)
5. 埼玉りそな銀行 川越南支店　　(約650m/徒歩9分)
6. 武蔵野銀行 川越南支店　　(約650m/徒歩9分)
7. 東和銀行 川越支店　　(約710m/徒歩9分)

• 医療施設

1. 目黒川医院　　(約180m/徒歩3分)
2. 川越パール歯科　　(約220m/徒歩3分)
3. ゆり皮膚科　　(約230m/徒歩3分)
4. ちあきメディカルクリニック　　(約260m/徒歩4分)
5. 川越胃腸病院　　(約410m/徒歩6分)
6. 川越ひまわり眼科　　(約530m/徒歩7分)
7. 行定病院　　(約550m/徒歩7分)
8. 小川医院　　(約610m/徒歩8分)
9. 赤心堂病院　　(約750m/徒歩10分)
10. 岸野胃腸科クリニック　　(約820m/徒歩11分)
11. 仲皮フ科クリニック　　(約830m/徒歩11分)
12. 浅岡クリニック　　(約840m/徒歩11分)
13. こばやしこどもクリニック　　(約850m/徒歩11分)
14. 川越予防医療センター・クリニック　　(約920m/徒歩12分)

• 公園・文化、スポーツ施設

1. 菅原神社児童遊園　　(約130m/徒步2分)
2. スポーツクラブNAS川越　　(約360m/徒步5分)
3. セントラルスイミングクラブ川越　　(約380m/徒步5分)
4. 川越駅東口緑地　　(約480m/徒歩6分)
5. 富士見町公園　　(約560m/徒歩7分)
6. クレアパーク　　(約650m/徒歩9分)
7. 仙波河岸史跡公園　　(約730m/徒步10分)
8. 脇田本町公園　　(約840m/徒歩11分)
9. 川越歷史博物館　　(約1,710m)
10. 山崎美術館　　(約1,740m)
11. 川越まつり会館　　(約2,120m)
12. 川越城本丸御殿　　(約2,390m)
13. 国市立博物館　　(約2,510m)

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掲示板

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