パークナード中之島公園ロジュマン

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3.67

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パークナード中之島公園ロジュマン 外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市北区天神橋1-5-7
• 交通：

1. 大阪市営谷町線 「南森町」駅 徒歩6分
2. 大阪市営堺筋線 「南森町」駅 徒歩6分
3. 東西線 「大阪天満宮」駅 徒歩6分

• 総戸数：86戸
• 構造、建物階数：地上 26 階
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2010年02月竣工済み
• 売主：パナホーム株式会社、MID都市開発株式会社
• 施工：株式会社鴻池組

掲示板・口コミ

• パークナード中之島公園ロジュマン（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ９０㎡で６１００万とありましたが、他の部屋はどうなのでしょうか。
  • 価格帯がちょろっと出てましたね。値段の出てる９０平米の部屋は１１階から２４階のタイプです。そのうちの何階が６１８０万円なのか・・１１階でその値段なら２０階だと７千万近くなりますね。
  • ３階の南東の８０平米で４２００万程度だったとおもいます。価格的には妥当かと思いますが、気になる点があるので、保留にしました。気になる点は、ガラスが多いこと、隣のセブンイレブンの客が公開土地のベンチでたむろすること、南隣の三菱東京ＵＦＪ銀行がマンションに建て替えられる可能性があることです。
• 90平米の低層階が6000万くらい、高層階は8000万くらいと営業の人に言われました。
• 高層階以外は地味に売れ行きはいいようです。
• 仕様は普通では？20階あたりから異常に高くなりません？
  • となりのマンションが20階くらいまでかぶるからそれ以上の階が高いんでしょうね。
• 私もモデルルーム行ってきました。結果、とても気に入りました。立地もいいですしね。確かに価格は高いですが、他のマンションも角部屋ならこれぐらいでは？
• シティタワー天満が売り出されているのに、こちらを買われる方は、どういった理由でしょうか？南森町だからでしょうか？シティタワーと比較すると割高感があり、検討からはずしたんですが。
  • シティタワー天満は入居６００戸のいわゆる”大団地”です。色んな意味で比較にならないですね。マンションの資産価値は最後は立地、ロケーションですよ。この意味からすれば、最高の物件ですなぁ。
  • 私の場合は、商業施設の問題次第で今後も何件かキャンセル物件が出るであろうTHEキタハマと、こちらの物件、が比較対象で、シティタワー天満は最初から選択肢から外しています。南森町だから、などと狭い範囲に絞っているわけではありませんが、個人的に、シティタワーの立地環境は嫌いです。
  • 自分で住むにもここの立地は最高ですよ。天満タワー等と比べるとファミリー向けという感じではないみたいですが。同じ区内でも、品格という点では断然こちらが勝ると思います。
• 担当の方からは、低層から順に、比較的順調に埋まっているとうかがいました。立地環境や造りから鑑みると、今でもじゅうぶん妥当な価格設定だと思いますし妙な叩き売りはしないでいただきたいですね。
• 低＆中層階の売れ行きは不明ですが、10階以下は完売と聞いております。

【検討者】

• こちらを検討している者ですが、立地に関しては、良くも悪くもないと感じてます。最近のタワマンはファミリー志向が入った感じを受けますが、こちらはあまりそのような感じを受けないで、気に入ってます。共有設備に関しては、当方は将来の事を考えると、不要なので気にしていません。耐震はちょっと気になるので専門家の意見が欲しいです。内装はよいのではと思っています
• The KITAHA　と比較の上、物件自体の規模でこちらに傾きました。上にも書いておられますが管理費は、こちらは安いですよ。交通便も、駅直結ではないですが、いろんな線を選択できて考え方次第では逆に便利だと思います。環境もいいですね。

【契約者】

• これは本当に個人の好みだと思いますが、私は大規模タワー物件が好きではないということがまずあります。こちらの物件は私の理想に近い規模で、そのうえ外観が好みであり、立地も理想どおりなので決めました。内装も上品で一定レベル以上だと思いますし、検討の価値ありだと思いますよ。
• 私は、コンシェルジュやゲストルームなどの設備はまったく不要だと思っているので、逆にそういう余計な設備管理が必要ないというのも、気に入っている点のひとつです。決めたのは、まず立地。そして間取りやデザインの融通性や、角部屋であること。内装の趣味も程よく好みだったからです。
• 高層階になればなるほど高いですね。私はカラーセレクトやプランに間に合うタイミングで早々に思いきりました。期分けの内容はよくわかりませんが（冬からずっと「３期事前案内中」のままですね）４月半ば（105-108さん辺り）に検討されていた方のカキコミに値引きの話があったので、どうやら個々に価格交渉には応じられているようです。カキコミを読んだときは、ちょっと契約を早まりすぎた！？と 思いましたが、強気価格に納得の上で契約したので、今はただただ完成がたのしみです。

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交通

• 南森町、大阪天満宮まで商店街を通っていけますので、雨の日でもほとんど濡れずにいけます。
• 自転車があれば梅田もすぐです。
• 駅からは少し距離がありますが、毎日利用されますか？
  • 駅は毎日利用します。確かにすごく近いというわけではないですが、各線使えて便利だと思います。もう少し近ければ、もちろん言うことなしですが。

構造・建物

• タワーマンションにありがちな、余分な共用設備というものがなくてシンプルなところも、個人的にはポイント高！です。
  • 全戸角部屋いいですよね！総戸数が少ないのも魅力的です。豪華な設備や共用施設を求める方には全く物足りないとは思いますが。ここは共用施設皆無ですもんね。普通に暮らすにはなんともちょうどいい感じではあります。
  • そうですね。余分な負担もないし、シンプルでいいですね。現場の立ち上がったマンション１部を見ているとそんな感じです。無駄がないし、静かなたたずまいに満足できそうです。
• ここって杭は深いし(地盤が軟弱)、免震構造でもないし、建物も細長いのでかなり心配なのですが、大丈夫なんでしょうか？高層マンションなので、気になります。
  • たしかに、川から近いし地盤は軟弱だと思います。性能評価表には、耐震等級１とあります。それだけです。
  • 等級1でもいいと思いますが、あとは地盤でしょうね

• 

  現地状況 西向かいから（2009-04-14撮影）

【入居者】

• こじんまりしていて良いマンションですよ～。 検討中の方はぜひ☆ 住民の方はみなさん挨拶をしてくれますし、 とっても住み心地がいいです。 かなり満足しています！
• いろいろ私も入居前に後ろ向きなチェック入れてたほうなんですが、 風通しとか、音漏れとか日当たりとか…。 音に関しては隣の音がうるさかったことなんて、ないです。 風通しもバルコニーの仕様のせいか、いいし。 外の音も、サッシひとつでこんなにカットできるのかー、と驚きました。 間取り図みてアレコレ言うよりは、現地に来てじっくり見るのがオススメです。
• 窓を閉めていれば天神橋筋（松屋町筋？）の車の音もそれほど気になりません。ただ、たまに暴走するバイクなどがあると少し音が気になりますが。同じフロアは４室のうち自分を含めて３室埋まっていますが、隣近所の音がしたことはまだありません。上下階も入居済みのようですが、やはり気になったことはありません。音として一番気になるのは、窓を閉じて換気扇を回した際に 他の部屋にいても吸気口からかなり空気を吸い込む音がする点ですが、それだけ気密性が高いということなのでしょう。換気扇を強でまわすと、玄関の戸を開ける際にも抵抗を感じます。私の使い方が誤っているのかもしれませんが。
• うちは北東です。　たしかに静かです。東側に見える（天満宮正門前）道は車の走行がほとんどないですし、北側東側共道に面しているわけではないので。同じく上下同フロアからの騒音は皆無ですし、賑やかなのといえば 今のシーズンは窓を開け放しているので、日祝日に大川を往く船から聞こえる楽団の音と府庁前？方面から聞こえる団体が訴えるスピーカーの声　ぐらいですね。それらも、窓を閉めていれば判りません。共用部でお会いした住人の方もとても感じの良い方ばかりで、小さい子供さんまでもが皆きちんと挨拶は交わしています。ここに決めて良かったと、満足して暮らしていますよ。
• 断層も近いですし、地震はたしかに心配ですが、それを言い出すと北区や中央区には、もっと言えば日本国内には、住めないと思いますよ。うちは、家具は可能な限り固定をこころがけ、フラップ扉は全て耐震ラッチ付きにしてありますが、一番心配なことと言えば、有事のエレベーター不使用時の往復でしょうかｗ（中層階住まいです）
• 北東住まいです。お隣のバスルーム使用時は音が筒抜けですね。双方が窓を開放している季節には、バスルーム内の会話まで聞こえてしまいますｗ ただ、うちも南東側は寝室でお隣の入浴タイムにはリビングに居ることが多いのもあって最近や真夏には特に気になりませんが。お互いの居室に接していないのが不幸中の幸いですね。
• 私はまさに地震の際在宅していました。ただ、上層階ではなく中層階ですが、かなり揺れました。大きな横揺れで、ミシミシとすごい音がしました。高層階の方はもっと揺れたと想像されます。エレベーターも一時止まったみたいですね。
  • うちは下層階ですが、壁がピシピシという音が鳴っただけで全く揺れは感じませんでした。やはり力を逃がす為に上層階は揺れたんですね。

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共用施設

• 駐車場 52台
• ミニバイク置場 18台
• 自転車置場 172台（平面：18台、2段式・ラック式：154台）
• 他のタワーマンションに比べると共有施設は少ないです。シンプル志向の方にはおすすめ。
• 共用施設は一応集会室があるみたいですよ。

【駐車場】

• こちらのマンションは、タワーパーキングと住居部分が同じ建物内ですが、自動車の入出庫時に、住居内で震動や騒音などの影響は感じないのでしょうか？
  • 防音壁およびタワーパーキングと住居部分に間もあるので問題はないです

設備・仕様

• オール電化
• ディスポーザー
• 浴室換気乾燥機
• 食器洗浄乾燥機はオプションです・・・
• ゴミは毎朝、部屋の前に置いておけば回収してくれます。便利です^^
• エレベータ２基　８６戸で２基なので、それほど待たずにすみます。

【オプション】

• 入居前にダイニング、 廊下、洋間にフロアマニキュアを施工すべきか、どうか迷っています。フローリングの表面を保護するコーティング剤だそうですが、効果の程は如何なものでしょうか？施工費用も結構、かかるようですので是非、参考にさせて下さい。
  • 私も悩んで、昨夜ここのフロアコーティングについてのスレッドを読み耽りました。800近くのカキコミを最初からざっと読みましたが、賛否両論で、施工賛成派vs反対派の意見は、ほぼ平行線の様です。そして今日はガラスフィルムについて読んできます…

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3134/

• • • フロアマニキュア、悩みますよねー。このマンションに使われている床材のメーカーサイトには行かれましたか？この床材が、自然な風合いと経年変化が売りのものみたいなので、コーティングするとそれはなくなってしまうみたいですね。うちは、今のところメーカーサイトで指定されている普通のワックスを塗る予定です。
    • 以前実家の床コーティングに悩んで、結局水性ウレタンワックス（コーティングじゃないです）にしましたが、熱による白濁、古いキャスターによる穴以外は4年たっても美しさを保ってます。UVフィルムも張りましたが、効果はイマイチです。貼ってないのかと疑うくらい。もしかしたら、ミラーになってるものとか、少し暗くなるほどのものでないと効果が薄いのかもしれません。ちなみにうちは先に遮熱カーテンをつるしてみて、それでも足らなければフィルムを貼ろうかと考えてます。

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間取り

• 2LDK、3LDK、4LDK　63.40m² ～ 124.14m²
• １フロア　３～４戸　全住戸角部屋
• バルコニーが広い。
• お風呂に窓がある間取りもあります。
• 西側以外は回りに高い建物が少ないので、中層以上は思いのほか眺望がよいです。
• 全室角部屋になるという造りは、敷地が狭い故の利点でもありますね。Ｆタイプの下層階が、駐車スペースなのが気にかかりますが…。

買い物・食事

• 天神橋筋商店街／てんいち商店街 徒歩1分（約30m）
• KOHYO 南森町店 徒歩5分（約390m）
• ライフ 天神橋店 徒歩7分(約500m)
• グルメシティ 南森町店 徒歩8分（約630m）
• 京阪シティモール 徒歩9分（約680m）
• 立地は素晴らしいと思いますよ。以前このすぐ近くに住んでいましたが、大阪市内ではもう１度住みたいと思っている唯一の場所です。私が住んでいた当時と比較すると、スーパーも２軒（コーヨーとライフ）出来ているので、より便利になったいると思います。
  • 私は立地は、中途半端だと思いますね。中之島でもなく、南森町でもなく。スーパーも然程近いとは思わないので。コンビニが横なのはいいと思いますが。
  • 立地は、少なくとも今分譲中の北区の新築マンションの中では、ここは最強だと思いますね。移動に電車を使うには、どの駅へも500ｍはありますが、スーパーだけに拘らなくても、天神橋商店街がすぐですし。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 市立菅南幼稚園 徒歩3分（約170m）
• 市立堀川幼稚園 徒歩9分（約660m）
• 市立滝川幼稚園 徒歩11分（約860m）

【小学校】

• 市立西天満小学校 徒歩8分（約640m）
• 追手門学院小学校 徒歩16分（約1,230m）
• 西天満小学校は、いいですよ！校舎も体育館も新しいし、地域、地元の方がしっかり応援しています。 生徒数も少なく、制服もかわいい。 ただ、このマンションの校区は、滝川小学校じゃない？こちらも天神祭の時など、 学校単位で活動していますし。裕福な家庭が多いエリアですね。
• 堀川小学校は、いわずと知れた人気の学校。制服はださいです、 ランドセルも、指定のリュックだし、モデル校で、うちも通っていますが、 校庭は狭く、運動会の時がかわいそう。人気だから生徒数も多い。
• ここは西天満小学校の校区のようですよ。 堀川小学校が人気なのは確かですが、西天満も悪い話は聞きません。 通学に天神橋筋や阪神高速という交通量の多い車道を横切るので少し 心配ではあります。通学路には保護者が立って誘導しているみたいですけどね。

【中学校】

• 市立天満中学校 徒歩17分（約1,350m）

【高等学校】

• 市立中央高等学校 徒歩12分（約930m）
• 市立扇町総合高等学校 徒歩14分（約1,080m）
• 府立大手前高等学校 徒歩16分（約1,240m）

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周辺環境・治安

• 元近隣の賃貸住民です。天神橋１丁目は市内とは思えぬほど閑静です。駅に近い、梅田にも近い、買い物便利で言うことなかったですね。４月ごろ川沿いに咲く桜並木は本当に綺麗ですよ〜。ただマンションの建つ場所は天神橋筋沿いですので、車の騒音はそこそこあるかもしれませんね。渋滞することはまずありませんが交通量のある大通りです。

【騒音】

• 天満橋の八軒家浜船着場からJazzyなサウンドが流れてきます。
• 隣のセブンイレブンは、昼間は近くの専門学校の学生で一杯になる程で、ベンチで昼食をとることになりそうです。それから、セブンイレブンの前で煙草を吸う人が多いので、その人達もベンチに座って一服ということになりそうです。
• 夜は静かです。　が、ここのマンションは交差点脇なので、自動車の騒音なんかはどうでしょうか。

【利便性】

• 立地は、客観的にはそこそこでしょうかね。個人的にはとても気に入っている界隈です。
• 立地は電車で移動することを考えず、徒歩通勤や自転車での移動を主とするならば、便利では？うちは買い物はそこそこ便利なほうがいいけど、賑やかすぎるのもイヤなので気に入ってます。

【建物周辺】

• 南隣の三菱東京ＵＦＪ銀行は、古い二階建てで、駐車場部分も合せると、このマンションと同等以上のマンションが建つかも。
• 東南側の喫茶店のある5階建ては結構新しいので、当分建て替えはないでしょう。また、その北側にある信州ハムさんは、商品の仕分け場になっており、建て替えはないと思います。向かいの南側の銀行さんはこのご時勢で建て替えどころではないでしょう。契約前に、この点は一応、話して納得の上、契約しております。将来のことは分かりませんが、仮に建て替えがあっても、周りの道路幅等を考えて心配はいらないと思います。オフィスビルの中に建つわけでもないし、取り敢えず、住宅地です。
• 南側の銀行、窓口は移転しましたが、ＡＴＭは残るようですね。いつまで残るのかは不明ですが、すぐに建物を取り壊すわけではなさそうです。
• 今日たまたま仕事途中に車で通りかかったんですが、南側の旧三菱東京UFJ銀行跡地に建築関係の人間が 側溝の計測や現場写真撮影等に来ていました。と言う事は今の建築物を取り壊して、新しい建物が立つという事になります。いよいよ建築計画のスタートでしょうか。
  • UFJの取り壊しスケジュールについてはうかがっていますが 肝心の“あとに何が建つのか”が判明していません。 情報をお持ちの方、教えてください。
    • 南の銀行はマンションですよ。「パークナード」さんに配慮して検討を控えたデベロッパーもいたようですが・・・。 因みに階数は15階くらいだと思います。さすがにタワーにはしないようです。
      • 今日、南側マンションの立面図等が住民に配られました。 やはり１５階建のようです。最上階はこちらの１３階相当のようです。 残っている２３階南西はあまり眺望等に影響がないのでは？

【災害時】

• 津波がきたら、どの階あたりまで壊滅するんでしょうか？
  • 地盤や断層や、諸々の危機は未知数ですが 水没地図で見ると、１３ｍでも水没しないので まあまあマシな立地かと思われます。

【治安】

• 治安に関しては、印象としては、比較的良いと思います。私は、府警の安まちメールに曽根崎警察と天満警察を登録していますが、ひったくりなどの情報は、圧倒的に曽根崎警察が多く、天満警察（ここのマンション辺りが管轄）は少ないです。

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周辺施設

• 南天満公園 徒歩2分（約120m）
• 中之島公園 徒歩3分（約200m）
• 滝川公園 徒歩3分（約210m）
• 大阪天満宮 徒歩4分（約280m）
• 天満天神繁昌亭 徒歩5分（約400m）
• 北大江公園 徒歩9分（約660m）
• 西天満公園 徒歩10分（約770m）
• 扇町公園 徒歩14分（約1,070m）
• 野崎公園 徒歩14分（約1,110m）

その他

【天神祭り】

• 天神祭りの花火はよく見えます。淀川の花火も結構見えます。
• 天神祭りでは陸渡御の様子が部屋から楽しめます。
• 天神祭りのときは、１１時過ぎまで騒がしいです。
• このあたりって、天神祭りのときは人通りはどうなのかな？桜の通り抜けのときとかも。前に天神祭りのときうっかり天満橋のＯＭＭのあたりに散歩に行ってしまって、家に帰れなくなったことが…。
  • ここから造幣局まではかなり距離がありますので、まったく関係ないです。天神祭り当日の混雑はもちろんものすごいです。
• お祭りの日は、曜日や時刻にもよりますけど、総じて一日じゅう大変です。たしか、天神橋筋（商店街に平行する道路）は南森町駅より南が車両通行止めでした。大変さは、どこをどう選んで歩くかによって多少違いますね。
• 上層階の、北東か南東の部屋だと、天神祭りの花火が部屋から見られますかね？
  • 今、ちょうど河向かいのシティモの裏からこのマンションが見えてきています。ということは、東側の上層からなら花火が見れるのではないでしょうか？
  • 天神祭の花火は、おそらく南西角からは見えないのではないでしょうか。一番見やすいのは北東角だと思います。北西角はＯＡＰ方面のものが見えるかもしれません。打ち上げの位置は確かなものは知りませんが、過去の映像を見る限りは２箇所に分かれているように思います。あと、周りのビルより低い階だと見えないかもしれないですね。
  • 北東住まいです。打ち上げ花火は、OAPとその横のマンションの蔭になり1/4位しか見えませんでした。派手にあがってる時や高い位置のものは見えましたが。仕掛け花火は、真正面なので綺麗に見えました。　船渡御はもちろん、催し太鼓、獅子舞巡行、山車、宮入り等参道を見渡せるので、見入りました。圧巻の眺めでした。総じて、天神祭はじゅうぶんに堪能できましたよ。
• 西側に住んでいます。花火は全く見えませんが陸渡御やお神輿を堪能しました。窓を閉めていれば音はしますが、うるさいと感じるほどの音ではないです。テキ屋さんがマンションの前に並んで、お祭りの雰囲気はガッツリ楽しめます。ただ、管理人さんがお掃除大変そうでしたが・・・

【花火大会】

• 昨夜のなにわ淀川花火大会、梅田界隈の高層建物に阻まれて観られないかと思っていましたが部屋からバッチリ楽しめました！

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