パークコート白金長者丸

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4.27

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物件概要

パークコート白金長者丸　外観

• 所在地：東京都品川区上大崎2丁目7（地番）
• 交通：山手線 「目黒」駅 徒歩8分
• 総戸数：34戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年05月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：西武建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークコート白金長者丸（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 三井不動産さんのホームページで情報拝見しました。外観のデザインがとても素敵で興味深いですが、近くに高速があるのとこの辺の相場感が全く想像つかないので是非色々教えていただきたいです。
  • ここは不便そうだけど、長者丸のど真ん中なのかな？高そうだねー。不便より土地の格と閑静さを高額で選べる余裕のある人しか対象にしてないんじゃん？広そうだしグロスも高くなりそうだし、全戸2億は下らないんじゃん？
    • ホーマットだった土地ですか。長者丸でも一等地ですね。高速の騒音は二重サッシで解決でしょう。
• 9月入居ということですぐに売り切る自信はあるんでしょうね。
  • かなり早いスケジュールですね。2022年9月かと思って調べたら「2021年9月」でした。半年もないです。小規模の34邸だからこそ、このスケジュールで実現できる感じでしょうか。現地確認していませんが、もうある程度はできていますか？
    • ほぽ完成しています。7月末竣工予定です。
• 高速道路脇という立地も含めてなぜパークコートなのかと。
• 名前だけパークコート。中身はパークホームズ。特にプレミアム設定の部屋に住む住人が納得する共用部になっていないとプレミアム売れませんよ。低層好きは松ケ丘というライバルが存在します。
• マンション名が変わっているので印象的にちょっと変わったマンションなのかなという印象を受けました。外観はモダンな感じで、おしゃれに思いますし、かなり目立ちそうですねエントランス前は車寄せがあるのが好印象ですし、ホテルのような作りが変わっているのが特徴的です。高所得者向けとしては、かなり力を入れいているのかな？
  • 外装はとてもホテルのような作りには見えないが…
• 白金の分譲はタワーでも低層でも苦戦してるよね。竣工前に完売にならないイメージ。パークハウスタワー、プレミスト、サンメゾン諸々。
  • 欲しくても一般庶民には高くて手が出ないです。
• 案内会ってもう始まったのでしょうか？エントリーしただけでは案内会のお知らせ来ないのですかね…アンケートは答えたのですが。
  • 予算が高い人から案内を開始しているのでしょう。もちろん私には案内が来ていません。
    • 9月入居なのにまだ事前案内会すら開催されてない？一気に売るつもりなのかな？
      • 7月に抽選なんだけど案内会が遅い。もしかして一部の富裕層から案内開始とか？
        • 9月入居でエントリーした方の多くに案内が来ていない状況。恐らく予算が高く買いそうなゾーンに集中的にマーケティングをかけているのでしょう。そのゾーンが買わなかった部屋を徐々に他の層にも広げていくとの戦略かと。さすがに三井も今のマンション市況は異常と考えてるでしょうから、水面下で売り抜けようと思っているのでしょう。これが吉と出るか凶と出るか。
• たった34部屋。高いやろなー。
  • なので竣工売りなんですって。みんな焦ってますね。
• 色々聞きたいのに案内会まだかなまだかなー。湿壁、二重天上&床、騒音対策、内廊下空調、これらがクリアになればあとは価格次第で決めに入ります。
  • 本当に販売は7月中旬？まだ案内ないし。明日案内来ても6月からよね。何度か訪問して検討する時間なし。
    • それはどこ情報？たぶん竣工販売だからようやく物件完成して、今MR作ってるんじゃないかな？準備ができ次第、先行案内会始まるのかと。先着だろうがさすがに6月には始まりそう。
• 1ヵ月で判断しないと登録が間に合わんスケジューリング。ビルトイン不可だろうし 最初から設備仕様は良質を期待したい。
  • ゆっくり販売していくんじゃない？即完するとは思ってないのでしょうね。たしかにタイミング的に設備や間取りは変えられないから人気間取りは早い者勝ちか。騒音問題が指摘されてるが鉄道じゃないから粗方問題なさそう？実際に同じような境遇のアトラス笹塚は即完、+鉄道のブランズ参宮橋は竣工から4カ月経つが未だ苦戦。
• 山手線の騒音の真偽を確かめるべく昨日現地行きましたが、個人的には全く気になりませんでした。線路からの距離的にもそりゃそうだよね、という感じです。神経質な方はアレでもダメなんでしょうかね。ちょっと信じがたいですけど。外観も思いの外良かったですし一帯の雰囲気もとても良いのであとは価格ですね。
• エントランスの真上って住居ですよね？プライバシーが気になりますが、プレミアムプランなのかな。
  • 写真を見る限りそうみたいですね。この規模でパーティルームとかないだろうし。フロアプランみるの楽しみですね。
• 1LDKは何部屋くらいあるのかが気になります。居住用で3LDK、仕事兼趣味用で1LDKの購入を検討してます。駐車場も何台おけるか・・・
• 坪800万だろねー。株高で富裕層は資金がたっぷりん。
• そりゃ高速側の低層は坪520万で安いわよ。
  • 囲まれ感のある立地らしく価格のメリハリすんごい。見合い 壁ドンで良かったら買いでんがな。
• こちらは5月に竣工済なので契約から入居までスピーディーに運びそうですね。間取りを拝見しましたが100m2超えのプレミアムプランは34戸中4戸のようですがルーフバルコニーつきは人気が高いんでしょうね。
  • 販売が9月に延期、、、こんなことあるんですね。。色々予定していた身としてはかなりイラッとします。
    • ”お住まい環境をより良いものに整備するため販売予定時期を2021年9月中旬に変更”そうですかそうですか
      • 一体何が起きているんだ...まさか欠陥工事発覚で対処してるとかないよな。そんだけ厳しくデベチェックしてくれてるということで安心ではあるが。ほかに考えられる理由ありますか？
        • 妄想すると、事前案内会でマニアックな顧客に玄関前カメラ付きインターホンとかあれこれ指摘され、慌てて改修工事するとか。
          • 緊急事態宣言の影響ですかね。
            • 販売延期って、ただ都合良い値段を付けられる時期を探っているだけでしょ。
              • 事実としてはいま売っても高く売れないので9月に延期するってこと。案内来てました。延期の理由は菅総理の会見並みに意味不明でしたが（笑）
                • 延期したら高くできるとも限らんけどな。オリンピック終わったら下がるしか無いのに購入希望者が居ない目もないかな
                  • 販売延期の理由は価格の見直しということで間違いないでしょうが、どのレベルまで見直すのでしょうね。高速＆目黒通りの振動と騒音、上空の航空機の往来の騒音、駅からの徒歩距離、南側にそびえる不気味な排気口タワーにはツタが絡みつきお化け屋敷ビュー状態、そもそもチープな作り。。。これらを白金長者丸パークコートブランド＆完成売りで一気に逃げ切ろうとの作戦だったのでしょうが、環境が変わってるのでその作戦に綻びが生じたとの判断でしょう。一歩間違えるとパークコートブランドの劣化につながるだけに三井の関係者は胃がキリキリ痛む毎日でしょう。ただ、何をやっても惨敗はほぼ確定ではないかと。そもそもあの立地でパークコートは無理。

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構造・建物

パークコート白金長者丸　エントエランス

• 敷地面積：1,466.53m2
• 建築面積：828.14m2
• 延床面積：2,988.78m2
• 建物自体はパークホームズ水準にしか見えませんでした。
  • たしかに外観見るとパークホームズ水準に見えますね。コスト削減なんでしょうかね。
    • パークハウスと見比べると何故グランの付かないパークハウスにパークコートが負けているのか？そんな気分になりました
• 近く通って見に行きましたが、HPの超低位置からの斜め見上げ図と実物、随分印象違いますね。ウッド調の素敵なエントランス周りすぐ奥の本体？バークコートらしからぬコンクリビル。すぐ高速だし、友人呼ぶの躊躇するなあ。
• 外観の現物にショック。TPH長者丸と比べて残念の極致。
• ここは湿式の壁でしょうか？　間取り図見ても戸境のところが良くわからなくて。最近低層でも乾式壁多いですよね。
  • ご指摘ありがとうございます。勝手にパークで低層だから湿壁と想像していましたが、図面を見たところグレーがコンクリ、白が乾式かもしれないと思ってきました。つまり、ほとんど乾式？もしそうなら考えもんですな
• 近くを通りかかったので現地を見ましたが。。。あれはないですね。内装にどれだけ力を入れるのか分かりませんが外から見る限りパークコートブランドとはとても思えないクオリティ、場所はといえば確かに白金長者丸と言っても嘘ではない程度。「パークコート白金長者丸」のイメージとは大きくかけ離れているような。。。あくまで個人の感想ですが。
• 外観あげてくださってましたが、いわゆるチープなコンクリではなく安心しました。むしろ高評価。最近高所得者向けマンションですらやっすい茶系のレンガぽい壁が多いので。デザインは、今も資産価値を維持してる一昔前の高級マンションを連想させますね。
  • これ外壁仕上げタイルじゃないですよね？
    • 外観いいですねぇ！低層でこの質感なかなか最近みないです。エントランスの木調もいいけど、建物のそれだとバブリーすぎて丁度いい
• 見た目全然高級感なかったんですが
  • わかります。初台のパークコートと同じような印象を受けました。
• 外観、エントランス側はやはりパークコートらしい存在感のある感じでした。高速側は確かにエントランスとはミスマッチなシンプルな感じでしたが、チープとかここで書かれているような印象はなかったです。重厚とまではいかないですが、ずっしりしている感じです。なので改めて感じ方は人それぞれなんだなと思いました。
• 車寄せがあっていいかんじ。
• 外壁ジョリパッド？
  • 役物か2丁掛タイルに見えますね。いずれもチープな素材ではなさそうです。
    • でも仕上げは雑に見えませんか？今すんでる賃貸の方がタイル張りできれい。
      • 写真からしかわからないのでなんとも言えませんが、少なくとも雑ではないでしょうね。パークコート、西武建設ですから。
• 現地見てきました！外観が思ったよりも安っぽく感じており、残念です。公民館的な雰囲気というか、、価格も外観同様抑え目でしょうか。
  • せめてエントランス内部に期待ですね。これで、殺風景、安物ソファーがお目見えしたら苦笑します
    • 周りの物件に比較して明らかに見た目チープマンション。富裕層は捨て金で買ってもこんな物件恥ずかしくて住めないでしょ。
      • 三井さんどうしちゃったんですかね。材料高騰が影響？
• 首都高の日陰や自然教育園で、蚊が結構多かったです。5階以下は結構大変だと思います。住環境の整備で、蚊を駆除してほしい。

• 

  建物状況（2021年5月16日撮影）

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  外壁状況（2021年5月19日撮影）

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  エントランス外観状況（2021年5月29日撮影）

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共用施設

パークコート白金長者丸　エントエランスホール ギャラリー

パークコート白金長者丸　ホワイエ

• 駐車場：13台（敷地内機械式 12台 敷地内平面 1台）
• 駐輪場：36台
• バイク置場：4台

設備・仕様

• パークって天カセ標準でしたよね？天カセマンションに住んでから普通のエアコンがださすぎて無理w

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.65m2～102.30m2
• バルコニー面積：6.40m2～17.09m2

買い物・食事

• 商業施設

1. まいばすけっと 上大崎2丁目店　　約350m/徒歩5分
2. 信濃屋 目黒店　　約350m/徒歩5分
3. 権之助坂商店街　　約390m/徒歩5分
4. 恵比寿ガーデンプレイス　　約530m/徒歩7分
5. 東急ストア 目黒店　　約560m/徒歩7分
6. ニトリアトレ 目黒店　　約610m/徒歩8分
7. ノジマPRIME SELECTION EBISU　　約610m/徒歩8分
8. アトレ目黒1　　約640m/徒歩8分
9. ザ・ガーデン自由が丘 目黒店　　約640m/徒歩8分
10. アトレ目黒2　　約730m/徒歩10分
11. プレッセ 目黒店　　約730m/徒歩10分
12. 成城石井アトレ目黒2　　約730m/徒歩10分
13. 目黒セントラルスクエア　　約730m/徒歩10分
14. ウエルシア 目黒上大崎店　　約740m/徒歩10分
15. マルエツプチ 白金台プラチナ通り店　　約740m/徒歩10分
16. ピカソ 目黒駅前店　　約750m/徒歩10分

育児・教育

• 教育施設

1. 目黒三田保育園キミトミライト　　約550m/徒步7分
2. ニイチキッズ恵比寿保育園　　約660m/徒歩9分
3. 目黒保育園　　約710m/徒歩9分
4. 花房山目黒駅前保育園333　　約730m/徒歩10分
5. ニチイキッズ目黒駅前保育園　　約770m/徒歩10分
6. アソシエ下目黒保育園　　約1,030m/徒歩13分
7. ポピンズ・アクティブラーニング・インターナショナルスクール　　約710m/徒歩9分
8. Prime Academic Preschool　　約740m/徒步10分
9. SOMOS International Preschool　　約870m/徒歩11分
10. 区立第三日野小学校【通学校域の学校（学校選択制有）】　　約1,310m/徒歩17分
11. 区立日野学園【通学校域学校（学校選択制有）】　　約2,480m

• 検討していましたが、小学校が遠すぎる為断念しました。小1にあの距離と道のりは相当大変だ・・

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周辺環境・治安

• 用途地域：第１種中高層住居専用地域、第１種低層住居専用地域
• 高速からの排ガス問題は？
  • 高速は音より排ガス気になりませんか？路線からはまあまあ距離があるので電車の音はそこまで気になりませんが、飛行機はガンガン通っていきます。音が気になる方は行ってみた方がいいかと。
• 現地見るとわかるけど、首都高のインパクトはすごい。それと高級感のある？木材のファサードはエントランス部分だけでそれ以外は普通の白い建物という感じ。奥まったところにあるので他の物件と比べると住環境に差があるように感じる。ザ・パークハウスと比較してしまうとどうしても…
  • 住んでる人ならわかると思うけど、首都高速2号は交通量少ないし、この辺りは防音壁もあり、自然教育園のおかげで首都高からライトもれないように工夫されてる区間。そこまで高速は気にならないと思います。現地が通りから奥まりすぎてるため、クレーンは見えてたけど工事現況が見えなかったですが、素敵な雰囲気のマンションになってそうですね。
• もうだいぶ外観などは組み上がっています！高速脇のネガをお持ちの方もいるでしょうが何と言ってもホーマットの建て替え物件ですから環境としては悪い訳ないかと。上大崎２のこれぞ長者丸と言っていい場所になります。坪どのくらいで出してくるでしょうねぇ？
• 思い切り首都高横ですね。その分安く出てくるか。
• 首都高の壁に接近した部屋があるけどあれを毎日眺めるのは辛い。
  • 首都高隣接もそうですが、その下の道（目黒通り？）も交通量は結構多く振動もある。まだ完成してないけれど、見たところ建物も正直チープ感は否めず本当にパークコート？って感じで、数年前に出来たパークハウスとの差は歴然かな。とは思いました。
• 南側にある東京都白金トンネル換気場は、どのくらいの高さでしょうか。
  • 結構な存在感です。この建物よりも思い切り高いです。南向きでも東寄りは眺望が全く阻害されそうです。何よりのっぺりとしてるので見るからに不気味な感じですね。。。。
• 長者丸は由緒ある歴史ある街で現在は上品な高級住宅街です。
• 勤務先が近くなので２度ほど現地に行ってみました。建物はまだ完成していないので高級かどうか議論するには早いと思いますが、東からは高速道路、西からは山手線、上からは飛行機（ほぼ真上をとおります）の騒音がひどく、閑静な高級住宅地と言うにはかなり微妙な感じでした。周辺の雰囲気はいいんですけどね。
  • 建物はほぼ完成してましたぞ。
    • あそこは鉄道の音に関してはほとんど気にならないと思います。ただ首都高にはかなり近いので長者丸エリアの中では相対的に立地が劣るのは確かです
      • 当方、現地に行きました。首都高にかなり近いというのは悪い意味で誤解を招くと思います。この物件と5m。「隣接」と言うべきでしょう。しかも首都高の下の目黒通りも交通量が多く、音と振動が気になるレベルですし、現地滞在中に飛行機は相当数通過し、その騒音はかなり気になりました。
        • 音に関しては人それぞれだと思いますが、想定外にうるさかったのは山手線の音で、谷底から響いてくるような感じがしました。夫婦ともども共通の意見でした。目黒駅から線路脇を歩いたせいかもしれませんが、高架下の道はもっとうるさいですよ。
          • まあ、言っても気にしない人達で蒸発でしょ
• 現地みてきましたが、取り沙汰されている騒音も二重窓であれば問題なさそう。ほぼ完成しているのにまだ価格等情報一切ないですねぇ。
• 騒音、皆さんの意見もそうですが、結局外からしか聞いてないので実際どうかはわかりませんが、気にするほどの騒音にはならないような気がしました。私自身、過去に賃貸で似たような立地の物件に住んだことありますが、部屋にいるとほとんど聞こえない(気にならない)です。高速側に面しているお部屋は窓を開けるとうるさいとは思いますが。ちなみに電車はまったく気にしないでいいレベルかと。やっぱりこの辺りの雰囲気いいですね。
  • 多くの方が仰っているとおり騒音に関しては神経質な方でなければ全然問題ないと思います。そしてここを駅遠と言ってしまうのはさすがに無理があるかなと。働き方も多様化してるのでこのくらいの距離が利便性と落ち着きのバランスが程良いと個人的には思いました。利便性のみ追求するなら駅近のタワマンにすれば良いだけですしね
    • 利便性なんてこの界隈の方は気にしない。お手伝いさんやらがいる世帯も多く日常の買い物も自身でされないですよね。今やさまざまなデリバリーサービスもあるわけで。
• 長者丸エリアは立地上通り抜けに使われないためか住民や用のある人以外の往来が少なくて本当に落ち着いた住宅地ですね。駅からの距離も考えると山手線内側ではかなり珍しい気がします。

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周辺施設

• 公共施設

1. 大崎警察署長者丸駐在所　　約170m/徒歩3分
2. 三田フレンズ　　約550m/徒歩7分
3. 品川区目黒サービスコーナー　　約730m/徒歩10分
4. 目黒駅行政サービス窓口　　約730m/徒步10分
5. 田道ふれあい館/目黒エコプラザ　　約970m/徒歩13分
6. 目黒区民センター　　約980m/徒步13分

• 金融機関・郵便局

1. 三井住友信託銀行 目黒支店　　約560m/徒步7分
2. 目黒三田郵便局　　約640m/徒歩8分
3. 三井住友銀行 目黒支店　　約700m/徒歩9分
4. 三菱UFJ銀行 目黒駅前支店　　約730m/徒歩10分
5. みずほ銀行 目黒支店　　約730m/徒步10分

• 医療施設

1. 目黒西口クリニック［内、小、消、漢、東洋医学］　　約510m/徒歩7分
2. 塩谷ペインクリニック　　約510m/徒歩7分
3. 遠藤医院約［内、小］　　560m/徒歩7分
4. めぐみクリニック目黒［内、肝内、消、糖内、内分内、循内］　　約560m/徒歩7分
5. めぐみクリニック目黒2［小、皮、耳鼻］　　約560m/徒歩7分
6. 総合病院厚生中央病院［[総合・救急］　　約590m/徒歩8分

• 公園 等

1. 三田丘の上公園　　約430m/徒歩6分
2. 三田公園　　約520m/徒歩7分
3. 目黒東児童遊園　　約710m/徒步9分
4. 国立科学博物馆附属自然教育園　　約730m/徒步10分
5. 恵比寿南一公園　　約730m/徒步10分
6. 三田西児童遊園　　約760m/徒步10分
7. アメリカ橋公園　　約800m/徒步10分
8. 目黒川　　約930m/徒步12分

• レジャー・文化施設

1. 目黒シネマ　　約530m/徒歩7分
2. 東京都写真美術館　　約540m/徒步7分
3. 久米美術館　　約560m/徒步7分
4. グランサイズ惠比寿ガーデン　　約560m/徒歩7分
5. ホットヨガスタジオLAVA 目黒店　　約590m/徒歩8分
6. 惠比寿ガーデンシネマ　　約720m/徒步9分
7. 自転車文化センター　　約800m/徒步10分
8. エビスビール記念館　　約820m/徒歩11分
9. 東京都庭園美術館　　約930m/徒步12分

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