パレステージ西新井本町

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パレステージ西新井本町外観

物件概要

• 所在地：東京都足立区西新井本町二丁目14番23,24,25,26（地番）
• 交通：

1. 都営日暮里・舎人ライナー 「江北」駅 徒歩8分
2. 東武伊勢崎線 「大師前」駅 徒歩11分

• 総戸数：51戸（住居 : 50戸、管理事務室 : 1戸）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年02月中旬
• 売主：日神不動産株式会社
• 施工：多田建設株式会社　第一事業本部

掲示板・口コミ

• パレステージ西新井本町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 駅から近いですけれど、舎人ライナー沿線なのでそんなに高くならないといいなと願っています。
• 価格を考慮しなければ、唯一70平米オーバーのEタイプ、SOLAMOが付く10階11階あたりが人気でしょうね。3LDKの目安面積、昔は80平米前後、今は70～80平米と言われる時代です。他タイプは、家族構成によっては手狭かもしれません。
  • そうなんですよね。５～６年前は結構平米数が大きい物件が多かった様ですが、今は平米数を広くするとそれなりに金額ももちろん上がるのでなかなか買い手がみつからないという問題がある様ですね。家は家族４人なので最低でも８０平米はほしい所なのですが、ここはかなり気になっている物件なのでそれらは妥協するべきなのか悩んでいます。
• ファミリーには手狭な３ＬＤＫ、子供さんには危ない環境。手を出しにくい物件ですね。
• マンコミュでも評判が良いとは言えない施工会社と管理会社
• 管理費と修繕費も安いですね
  • 管理費・修繕費が安いのって最初だけじゃないですか？？段階的に上がって衣感じかと思います。そうじゃないと10年超えの時の大規模修繕で お金が足りなくなっちゃうと思うので…。
  • 管理費はどうか解りませんが、修繕積立金は確実に値上げしていきますよね。どこも20～30年先までの修繕計画をシミュレーションした長期修繕計画表というものを作成するはずなので、モデルルームで確認しておいた方がよいと思います。修繕積立金もはじめの額が小額ですと、値上げ幅が大きくなってしまいますよね。
  • 販売時に提示された管理費や修繕費は物件選びの大きな基準にはならないかと。あっと言う間に資料より上がります。

交通

• 車は環七に面しているので 入るために遠回りしたりと工夫がいります

【電車】

• 日暮里舎人ライナーってすごく混んでいるみたいですけれど 江北からでも乗れるでしょうか？
  • 事故等で遅延などがない限り、今現在はラッシュ時でも乗れないことは、ほぼありません。ただ、座るのは無理ですし、マナーの悪い客も結構います。ライナー沿線は分譲住宅のラッシュですし 乗車率はますます上がり、今以上に混むのは必至でしょうね。
• 舎人ライナー全体の話ですが、日暮里行きは相当混むと聞きました。都心へ行く方は朝はそれなりの覚悟がいるかもしれません（まさに僕のことですが）。といってもわずか１０分少々の乗車時間なので途中下車でないなら乗ってるだけで着くといういい立地ではあります。夜も混んでるみたいですよ、同じく短時間ですから乗れればそれでいいという風に思っていますが。
• 舎人ライナーは平日昼間こそ空いていますが、乗客を少なくする為に 車両レイアウトを変更した弊害で、ラッシュ時はかなり混んで飽和状態に近く、通常席も優先席でも携帯使用は当たり前、な状況でマナーも良いとは言えません。東日本大震災時は、都内の交通機関で最後まで運行不可でしたし、沿線が都内では数少ない「計画停電」実施地域に当たった為に、運休もありました。一部に勾配が急な区間もある為、悪天候時にも「強い」とは言い難いですね。テレビ・ラジオで報道する遅延・運転見合わせ情報も重要視されていないのか スルーされたり遅れたりして、あまり役に立たない気がします。車両基地のある舎人公園に、非常時にライナー他に電源を供給できる 発電設備が建設される計画があるようなので、それだけは期待しています。

【バス】

• バスで西日暮里まで行けないですかね？？その便があれば電車が動かない際のリスクを回避できるわけですが。
  • 日暮里舎人ライナーの下、尾久橋通りを走る 「里48」と言う都営バス路線がありますが ライナー運休時はライナー乗客が殺到して バス停は長蛇の列、とても乗れる状況ではありません。ライナーができる前は、まさにこのバス路線だけが頼りでしたが 当時でもかなり混んでおり、ラッシュ時は 江北あたりから日暮里まで30～40分はかかりました。ライナーができてからは、仕方ないのでしょうが里48は本数を減らしてしまっています。
  • 以前は本当に1時間に何本もある人気路線でしたが、近年かなりの縮小傾向です。もっとライナーが雪に強いといいんですけれどね。
  • ライナー止まったら、池袋に行くバスもありますし、かなり助かってます。ただ雪の時はやはり日暮里方面に行くバスと同様に混んでましたが、、、
• 最近の日暮里舎人ライナーの混雑度はすごいですね。しかもどんどん沿線上にマンションが 建っているのでどうなる事か。バスで他の駅に出るのも手ですね。でもおっしゃる通りバスは なかなか時間が読めませんからね。特に雨の日なんかは。 すいていれば車で王子までも２０分位で着くのでバスでも３０分で着くとは思うのですがね。
  • 朝、新田の所の橋の混み具合でどうなるか…という感じでしょうか。日によっては本当にガチガチに動かなくなりますので。王子行きのバスは本当によく見かけますよね。こちらはバス停が近いので、バスを使うというのはやはり選択肢に入るかと。
  • 道の混雑の予測も毎日一定ではないですので 確実性は低いですが、バスの選択肢はあってもいいでしょうね。 特に王子は電車で行くと遠回りですから…。まぁ普段は王子まで行く用事は私はあまりないのですけれど。あとバスだと赤羽・池袋も行ける感じですかね。仮に舎人ライナーが動かなくなった場合、そういう風にバスを使うのも良いのかもしれません。
  • 言うだけなら簡単です。舎人ライナー運休時の振り替え輸送対応やバスの運行状況をご存知ないのでしょうか？

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構造・建物

• 全戸南向き
• 戸境壁２２０ｍｍ確保、ボイドスラブ＋二重床

• 

  施工時１（2012-10-30撮影）

共用施設

• 駐車場 : 10台　
• 駐輪場 : 75台　
• 自動二輪車置場 : 4台　
• 防災設備は少々用意するものの防災用倉庫はない設計
• 50戸で駐車場が10台分というのはいかがなんでしょう？ ここだと車を使われる方が多いと思うのですが。

【駐輪場】

• 自転車置き場が７５台分しかないんですね。駅までは使わなくとも普段の生活で自転車を使われる方は多いんじゃないかなと思うのですがライフまでも手ぶらで歩いて行けても持って帰ってくるのはかなり大変だと思うんですよね。
  • 増設はよっぽど敷地に余裕がないと…と思います。
  • 住居個数50戸に対して、自転車置場は75台 。１戸１台は優先的で、あとは希望者に抽選になるはず。これを了解できない人は、ここを買わない方がいい

設備・仕様

• 標準的な装備は付いている
• 浴室のシャワーはもみほぐしてくれるシャワーなんですね。なかなか良さそうですね

【スロップシンク】

• 各戸にスロップシンク装備
  • スロップシンクあるのは便利ですが、排水もついているかちゃんと調べた方がいい
• 設備仕様自体は良いなと思います。特にスロップシンクは後で付けたくても付けられるようなものではないですから。
• スロップシンクのほかに、ペットの足洗い場や食洗機、床暖など 設備面ではとても良いですよね。お値段もまあまあいいですし。環七沿いなこと以外は本当にいいなと思います。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK。
• 専有面積：55.17m2～73.17m2。
• リビングが９畳しかないのはかなり狭そうですね
  • 一番広いE2タイプでしたらリビングが10畳ですが、それ以外は9.5畳なんですよね。ダイニングセットを置いたらそれでおしまいになってしまいそう・・・
• ４LDKの方が今後の間取り構成に関して柔軟に対応できると思いますよ。たとえば1部屋収納に丸々使う、リビング脇の部屋をリビングをつなげて広々と使うなど。子供が大きくなったら1人1部屋にすることもできますしね。
  • 一部屋をウォークインクローゼットみたいにしてしまうということですね、なるほどそれなら他の部屋は相当広く使えると思います。将来の家族構成が絶対にわかっているわけではない我が家などは４ＬＤＫを選んでおいて後悔しない気がします。ずっと一部屋余るようなら、これリフォームも可能でしょうか、超特大リビングなどいいですねー。
  • 部屋数が多いと子供がコミュニケーションを取らなくなるとか、家庭内別居になりやすいとか聞いたことがあります。反対に部屋が少ないといつも家族がいっしょにいることになって、なんとなく円満だとか。自分の個人的な意見では、しょうじき書斎は欲しいです。仕事で疲れて帰宅したときとか休日には1人でぼんやりできる場所があるといいですね。そうでないと帰りにバーなどに立ち寄ってしまうことが増えるかもしれません。
• 布団クローゼットなど、和室がないにも関わらず用意されている配慮はありがたいなーと思います。

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買い物・食事

• 肉のハナマサがすぐ近くにあるのが良いですね。重たくても持って帰れそうだし。
• ハナマサありますし、あとライフもあるので比較的買い物は便利かな？
• ディスカウント店はジェーソンがあります、消費期限の短くなったドリンク類が激安で売ってます。
• 新居用に家具などを購入するなら赤羽にニトリがあります。
• 家電なら江北駅前のコジマ
• 江北郵便局も近いので便利でよく利用いたします。
• レンタルビデオ店はゲオがあります
• ラウンドワンにはカラオケ、ゲーム、ボーリング、ビリヤードなどがあります。
• 門前に縁日や土日に出ている七味屋さんが私はお勧めです。好みに合わせて調合してもらえますよ。
  • 西新井大師の門前は見ていて楽しいですよね。夜のみの営業ですが（縁日の日は昼間もかな？）元栃東さんの干物専門店があるらしいです。日本全国を巡業で回り、その時に見つけた美味しいものが戴けるそう。日本酒や焼酎も充実しているみたいですよ。
• 個人的に嬉しいのは土屋鞄がご近所にある事。子供のランドセルを買う際に伺ったのですが、すごく素敵なお店でした。

【飲食店】

• この近辺で外食や出前（配達）でおすすめの飲食店はありますか？
  • 港北陸橋脇にある「田奈加」というそば屋は 自分は結構好きです。定食もあったりして 家族みんなで行ける昔懐かしい系の店です。
• この辺りは外食は困らないと思いますよ。ロイホ・リンガーハット・ガストなど色々とあります。
• ロイヤルホストの脇の遊歩道を入ったところに いい感じのカフェがありました。山小屋風のパン屋で、自家焙煎の珈琲と一緒に２階で食事もできました。
• 江北駅から左に歩いて行くと無添くら寿司 足立江北店という回転寿司があります。化学調味料・人工甘味料・合成着色料・人工保存料無添加 でネタが良く美味しい

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 幼稚園はこの辺りだとどちらに行かれる方が多いですか？ 園バスも含めるとかなり選択肢があるかなと感じまして。
  • この辺りだと西新井幼稚園や江北さくら幼稚園が多いかなぁと思います。他にもバスがあったりするので 選択肢はかなり幅広いと思います。あまりに遠いと親がいかなければならない時結構きついので ご自分でも行ける範囲でっはどうでしょう？
  • いくらバスが出ていても、突然の幼稚園からの呼び出しの時とか、保育参観など 幼稚園には親の出番がたくさんあるのでペーパードライバーの私は幼稚園選びの際、自転車でも通える近くの幼稚園と決めています。私が今の所気になっているのは江北白百合幼稚園です。都会ではなかなか経験させられない事をたくさん経験させてくれる自然教育の幼稚園の様ですね。

【小学校】

• こちらは小学校の学区はどちらになるのでしょう？ 地図上では高野小学校が一番近いようです。大きな道路を横切らないといけないのが気になります。実際の通学区はどうなんでしょうね？
  • こちらからですと通学区域は高野小ですよ。足立区は学校選択制を取っているので、別の小学校も選ぶことが出来ますが、毎日通うことを考えるとほかの学校だとだいぶ遠くなります。
  • 高野小学校なら近いですね、歩いて4、5分の距離
• 他の学校も選べるとのこと、西新井第一もかなり近いです、ただパレステージの立地だと皆さん普通に高野を選択しますよね。通学は高野公園のあるほうを歩いて、なるべく交通量の少ないところを行かせてあげたほうが良さそう。

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周辺環境・治安

• 江北陸橋のところですね。ずっと駐車場だったのですがマンションができるのですか。ここはまだ陸橋ののぼりが始まっていない地点ですので、まあいいかな？という感じでしょうか。駅は日暮里舎人ライナーの江北が一番近そうですね。
• 治安マップを見ていても、この辺りは別に悪くなさそうですし、大通りを除けばかなり静かなのは確かですよね
• ハナマサが24時間営業とのことですが、何かしらこちらに影響はあったりするのでしょうか？
  • 24時間営業でマンションに影響があるかと言えば、ほとんどないと考えられます。コンビニや遊戯施設であれば駐車場に若い人たちがたむろするかもですが、スーパーですからね～。

【環七沿い】

• いくら複層ガラスのエアタイトサッシュでもうるさいでしょうねえ。吸気口すら開けられないんじゃないかな。
• 環七は信号無視スレスレで乱暴な運転をする車が多いですね。そこに自転車が横断歩道を斜めに突っ切る。歩行者は細心の注意を払う必要があります。
• 環七は交通量が多いですので、マンション前は決してゆったりした雰囲気ではありません。信号がちょうどあるので、スピードを出す車は少ないですけれど。ただ一本道を奥にはいると以外にもものすごく静かなことは確かです。地域としては悪くないと思います。

周辺施設

• 徒歩で行けますので初詣は毎年お大師様です。
  • 参道にもお団子、煎餅、甘味と色々なお店がありますし毎月21日は縁日です。
• ライナーを使って舎人公園に行くのもいいと思います。道具や食材を持っていかなくてもバーベキューが楽しめます。(要予約)
• 鹿浜にある都市農業公園も楽しいですよ、ここから川沿いにサイクリングロードもあります。

【病院】

• この辺りって小児科や皮膚科、耳鼻科ってありますか？
  • 最寄の駅は西新井大師になってしまいますけど、近辺だと木村耳鼻咽喉科小児科医院が評判がいい様ですよ。子どもの予防接種を受ける時などは別の入口と部屋になっていますから 何か他の病気がうつらないかなどの心配もありませんし。一人一人の診察時間が長いので まったりもしますが、先生がとても丁寧に診察してくれるので安心できる病院です。
  • 水野病院の近くに水野系列のクリニックがあって、そこの小児科が評判いいですよ。水野病院自体には小児整形があります。そちらも遠方から来る方がいるみたいですね。
  • 小児科は 江北クリニックも人気がある様です。ま、病院は先生との相性ですからいくらいい評判でも自分とは あわない場合もありますからね。駐車場もある様です。

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