ネバーランド桃山御陵ロジュマン

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外観

外観

物件概要

• 所在地：京都府京都市伏見区桃山町鍋島3番他（地番）
• 交通：

1. JR奈良線「桃山」駅徒歩3分
2. 近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分
3. 京阪本線「伏見桃山」駅徒歩6分
4. 京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分

• 総戸数：58戸（管理室1戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上7階・地下1階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成19年（2007年）3月
• 売主：

1. 株式会社日本エスコン
2. MID都市開発株式会社
3. 株式会社セルサスコーポレーション

価格・コスト・販売時状況

• 3,480～6,340万円
• 値段設定は高めですね。やはり桃山御陵だからでしょうか。その分、入居者の層は良さそうなので、それなりの価値はあると考えてます。
• エスコンのネバーランドにしては高いように思います。桃山御陵にさほど付加価値があるようには思えないんですが。躯体の基本性能は桃山の他物件と変わらないのに、価格は相当騰がってますね
  • この物件のエスコンの割合は確か１，２割です。ネバーランドを買うというより東山のグランドヒルズでしたっけ（億ション？）の売主でもあったMID（旧松下興産）を信用したいとゆうところでしょう。
    • ＭＩＤのバリュー対価としても結構価格は強気ですね。
• 価格は正直高いと思いました。MIDというのがあるのかはわかりませんが、都市計画の関係で戸数を稼げなかったのが値段に反映しているのもあるのでしょう。高いとは思いましたが、市内はもっと高いですし、住環境としても静かで自然も近くにあるので、とても気に入りました。最後は安心して暮らせる地域だと感じたのが決め手でした。
• やはり高いですね。！！高めの部屋だと、周辺で戸建も買える値段になるし。
• このマンションの価格だと大阪都心でも購入できますね。この界隈は好きなんですが、大阪市内への通勤を考えると悩むところです…

交通

• 交通（電車）便利。

構造・建物

• 周辺との兼ね合いか、低層階が多い設計ですね。
  • 低層階が多いのは、都市計画の関係ですよ。建ぺい率、容積率などに規制があるために、あのような形状になったようです。

• 

  外観

共用施設

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  エントランス

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  エントランスホール

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  エントランスホール

設備・仕様

• グレードも良いと思いますよ。床も厚い方だと思いますよ。床が確か280～300㎜だったと思います。設備面も大体確認しましたが、グレード的には良いものを使っているように思います。
• 設備のグレードは確かにいいと思います。個人的には玄関の鍵と魔法瓶浴槽が良いなぁと思いました。
• ペアガラスでないことは残念。

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間取り

• 3LDK～5LDK

買い物・食事

• フレスコ(333m)、京都生協(555m)、マイカル(615m)。

育児・教育

• 睦美幼稚園(69m)、桃山幼稚園(261m)、桃陵乳児保育園(263m)、世光保育園(334m)、京都市桃陵保育所(513m)。
• 目の前に幼稚園もあるので小さい子がいてもよいと思うがちと高いか。
• 校区的には桃山小学校区がどんなものかよくわかりませんが運がよければ教育大付属という可能性もありますし。
  • 桃山小はいいよ。市内でも上位５校に入るはず
    • さすがに上位５校というのは言いすぎというか昔の話ですね。まあ今も良い方であるとは思いますけど。教育大付属のほか、私立の聖母も（同志社、立命ができたとはいえ）根強い人気があるので検討されてみてはどうでしょう？
    • 上位５校というのは市立桃山小学校ではなくて付属桃山小学校のことなのでしょうか。

周辺環境・治安

• 桃山は伏見でも良い地域だと聞いていましたが、実際に現地に行くと良さがわかると思います。24号線より東は閑静な住宅街だと思います。ＪＲ、近鉄、京阪と駅が大変近いためか、夜でも結構人が歩いていて良い感じです。商店街も近いですし、便利の良い場所だと思います。
• 購入検討した者です。立地は申し分なかったのですが、どうしてもマンションエントランス前の道が狭い（路地に近い）のが引っかかり、購入を見合わせました。
  • 夜も何度か歩いてみましたが、気になりませんでした。24号線から路地に入るよりも、北側の通りのファミリーマートの横から南に下がると、住宅の前を通ってエントランスまで行けるので、なおさら気になりませんでしたよ。
• 南側が畑の部分があるのですが、何か建つ可能性はあるのでしょうか。
  • 今のところ、予定はないと聞いています。地主さんが、２０年以上も前から、手放さないと言っているそうです。ただ地主さんが不動産屋に売却したときには、何か建つかもしれませんが。
    • あくまで、今のところと思っておいた方が良いね。ここに限った事じゃないけど。
      • 営業の方は、地主さんが手放す予定はなく、また仮に手放しても土地が狭いのでマンションが建つ心配はないと言ってましたが・・・。確かに微妙な広さ（狭さ？）ですよね。特に低層階の方には影響が大きそうだなあ。
• 気になるところは、やはり北側玄関周辺の雰囲気でしょうか？大通りから玄関までの道は、ほぼ路地。（結構な値段の割りに、雰囲気がなぁ・・・と思いました）
  • 大通りから入ってる分、騒音の面では良いと思いますよ。路地の見た目はイマイチではありますが、民家沿いだし、治安はそんなに悪くないのでは。やはり、マンションのアプローチができると雰囲気が変わると思いますよ（期待も込めて）。
  • はじめは少し違和感ありましたがマンション自体の質がよさそうであればエントランスは目立たなくてもそのほうが落ち着いて良いのではと思いました。メインの道からは北も西もすぐなので前の道が細いですが特に気にならない気がします。

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周辺施設

• 大島病院(380m)。

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