デュオヒルズ京都桂川

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4.40

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物件概要

デュオヒルズ京都桂川　外観完成予想図

• 所在地：京都府京都市南区久世上久世町782番1他 （地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩8分
2. 阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩18分

• 総戸数：96戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年02月
• 売主：株式会社フージャースコーポレーション
• 施工：株式会社穴吹工務店
• 管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

掲示板・口コミ

• デュオヒルズ京都桂川（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 近隣の住民です。171沿いですね。イオン周辺のマンションが高騰してるので金額が気になるところです。
• 新築マンションですか？すごく期待できそうです。

やはり気になるのが値段、京都のマンションが暴騰している気がします。なぜなんでしょうね。

• ひさしぶりに桂川で優良物件が出ますね。ブランドも一流だし、そんなに高くなければ人気出そうです。
• スーモで金額出てましたね。3,700万円～5,600万円とのことです。桂川駅前のマンションよりは少し安いてますが3LDKだと4,500万円超えますかね。駅からの距離や周辺環境を考えると悩みますね。
  • ちょっとその価格帯は高過ぎですね。マンション名には桂川と入っていますが、駅からは離れていますし１７１沿いということと南区ですし、かなりのイメージと違います。苦戦しそうかなと思いますね。
    • 3LDKだと4,500万円超、いろいろ込みで5000万円はかかってしまいそうですよね。京都の不動産は高くなってしまった。。。悩んでいるなら、思い切って買ってしまった方がいいのかもしれないです。桂川のイオンが近いですが徒歩だと遠くて自転車の距離なのが悩むところな気がします。
• モデルルーム見学してきました。広い間取りは魅力的ですし、Eタイプのコーナーサッシも素敵でしたが、立地と校区と値段とで悩みます。騒音はやはりかなりありそうですね。日当たりは今のところ西向きでも良さそうに思いますが、西側の畑になにか立ったらわからないですね。排気ガスを考えると洗濯物干しもちょっとためらう気持ちが生じます。数年後に周囲に新しいお店などできて雰囲気が変わってくれればまた全然違うのでしょうが、、。オプションなどでまた値段上がりますよね、見合う金額なのか悩みます。
• モデルルームに行きましたが、しっかりとした二重窓でした。やはり騒音は避けられないのかなと思ってしまいました。
  • 二重サッシなので窓さえ開けなければ音は大丈夫かなと思います。ただ、排ガスと砂埃は避けられなさそうですね。
    • 騒音対策として二重窓にしないといけないってことですよね…気温面としてはいいなと思いましたが。排ガス、砂埃も確かに避けられなさそうです。間取りが気に入っていたので残念です。
• ここのマンションを見学した人や近所の人はみんな「あの立地で値段もりすぎ」と言ってはる。プレサンス3200万円～と出てたから、みんなそっちに行くんじゃないかな。
• 次、第2期販売。何戸販売したのか、第2期で何戸販売するのかも書いていないのでわからないのですが……、96戸中、どのくらい販売したんでしょうね。苦戦しているんですか？
• ここって値下がりとかするんですかね？しないとなかなか手が届きにくいけど、なんとなく市内のマンションってどこもすごく高くて値下げとかは基本しなさそうな雰囲気を出しているような。小学校が近いことをアピールしていますが若い世帯的にはもう少し控えめな金額だといいなと思う方も多そう。
• だいぶ小出しで売られている感じありますが、売れ行きはどんなかんじなんですかね。

【私的メリット】

• 屋上テラスのあるマンション、小学校3分
• 駅までの距離が同じjr阪急間より安い、二重窓
• アウトポールで部屋が使いやすい、アルコーブ付き
• スマートキー、エレベーター2台、収納多い、ペット可
• イオン近い、駅近（jrの駐輪場も駅前でロスがない）
• 中規模96戸で改修費用の心配は無さそう
• ハザードマップ浸水なし、地盤強固

【私的デメリット】

• マンションの形でいうと、L字の右下が171に面しているので、騒音や空気が心配
• ジャパン側には歩道橋でしか渡れない
• 高層マンションではない、二重窓でも新幹線の音が心配
• 角部屋が少ない、西向きの部屋が多い
• キッズルームやワーキングスペースはない

• プレサンスとデュオヒルズで比べて、周りをどちらも昼夜通りました。二つの印象です。個人の感想なので参考までに、、

【デュオヒルズ】

• 道路沿いなので外歩くとうるさい、明るい
• 駅までの夜道は明るいので安全かな
• 騒音が二重窓でも気になる方は厳しいかも
• 使いやすい間取り

【プレサンス】

• 一本道にはいるので静か
• 夜道は暗くかなり怖い印象(子供は心配かな)
• 間取りは個人的にそんなに魅力的ではない
• 大手の会社
  • 個人的に匂いに関してはデュオヒルズのガスのにおいよりプレサンス横の養鶏場の匂いの方が苦手でした。プレサンスは完売してるのでなんとも言えませんが。デュオヒルズを決めかねてる方の騒音問題。逆に言うとうるさい、明るいなりの安全もあるかなと感じました。(外に出る時)

• 購入した者です。買う前に色々中古マンション見ました。駅近だとあり得ない価格でした。こちらを見ると、新築で中の設計も良くて、いいかと思いました。確かに駅まですぐとは行かないですが、全然通える距離だと思いますし、駅近いですの中古物件よりも広くて、1000万ほど安かったです。それぞれの需要によると思いますが、住民が増えると、周りの施設も徐々についてくると思いますし、すでに価格が上がり切ったところよりはいいのかなと。私たちは自分達予算も考慮しつつ、こちらを選びました。ただ、西向きは暑くなりそうなので、南向きのIタイプにしました。周り見てみたら、広い空き地があったので、今後周りの環境も変わる余地ありだと思います。私たちは今住んでるマンションも大通り沿いなので、特に気にならないですが、車通りや音が気になる方はやめた方が良いのかもしれません。
  • 地域的な先入観がなければ、日常的な利便性は結構良いし、ここは桂川駅前のプチバブル的な所よりは買い得だと思います。
• だいぶ売れてきているのでしょうか？
• 京都市内の新築マンションのお値段の中でもダントツで手の出しやすい価格。アウトフレームも市内のマンションでは珍しい。
• 購入された方、決め手や決めた部屋の間取り、家族構成、懸念点など教えていただけるとありがたいです。参考にさせていただきたいです。
  • 購入したものです。3LDK +リルームの間取りにしました。決め手は広さと駅の距離と値段ですね。将来のこと考えると4LDKは持て余すと思い、3LDKリルームがいいなと思いました。家族構成は子供2人です。懸念点は今は治安もマシになってるので特にないですね、音は多少聞こえるかなと思ってます。洗濯も乾燥機使う予定なのでガソリンは気にならないです
    • 購入したものです。3LDKのCタイプにしました。決め手は京都駅まで2駅で、駅までの距離が近くて、道も直線。屋上があることや、イオンが近いこと、非接触キーがあることなどですね。懸念点は新幹線が近いことですかねー。
      • プレサンスとデュオヒルズを両方見て、ディオヒルズにしました。ポイントは、小学校、中学校がプレサンスより近いこと。間取りがデュオヒルズのほうがよかった。です。171の騒音は気になりますが、うちは乾燥機を使い、日中はほぼいないので気になりません。プレサンスは近くに養鶏場があるので、臭いと思います。音は窓を閉めれば我慢できますが、臭いはきついかな。
• 80平米以上の部屋は最終１邸となりましたね
  • 残ってるのは一階あたりかな
• ついに最終期ですね
  • 最終期、完売まであと少し。最終期4戸と先着順5戸じゃないんですか？物件概要にありましたよ。

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構造・建物

デュオヒルズ京都桂川　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：2,764.76m2
• 建築面積：1,614.60m2
• 建築延床面積：7,932.34m2(内容積対象面積7,260.81m2)
• 天井の構造とかも含めてこのマンションの防音性はどうでしょうか？価格的には本当に築浅の中古マンションよりお安いですね。
  • 二重窓なのである程度の防音性はあるかと思います。今も大通りに住んでます。二重窓ではないので他の人からすれば結構音はするかもですが変な話慣れですね、子供の声の方がうるさいしあまり気にならないです

共用施設

デュオヒルズ京都桂川　エントエランスアプローチ完成予想図

デュオヒルズ京都桂川　屋上テラス完成予想図

• 駐車場：敷地内63台(機械式60台、来客用駐車場2台(内1台は身体障害者用対応駐車場)、サービス用駐車場１台)
• バイク置場（小）：平置5台
• 自転車置場：146台(平置2台、2段式下部固定型144台）
• バイク希望されてる方ってどのくらいいるんでしょうか。5～７台ってなかなか厳しいですね
• ちょっと気になったことは、エントランスにおしゃれな洋書が置かれていますが、別に置かなくても…（読まない、色褪せる、管理は誰が？）と考えてしまいました。

おしゃれには見えるんでしょうけどね。

設備・仕様

• 24時間換気システムで強制的に外の空気が入ってくるのが厳しいです。どういった対策ができるでしょうか？二重サッシで対応できないので悩んでおります。
  • フィルターが入っていると思います。ただ、フィルター交換それなりにかかりますけど。

間取り

• 間取り、4LDKを見ています。WICやお布団クロゼット、玄関収納など広々としていていいかもと思いました。フレキシブルドアは、梁の部分は残っているかなと思いました。写真で見ると、開けるとかなり広く見えます。育児中なので部屋数は欲しいです。でも、子育てが終わったら子供部屋は必要なくなるので、4LDKを3LDKにするなどできればいいと思っています。
• ここ、京都では珍しくアウトフレームですね。20年ほど前に購入したアウトフレーム逆梁工法の部屋、使いやすくて明るくて良かったです。
• 価格まで見ていないのですが、3LDK76.69m2がいいなと思っています。アウトフレーム、ウォークインクローゼット、新しい「Re:room」。実家にサンルームがあって、日当たりがいいので、洗濯干していました。雨の日も干せるからいいですよね。ウォークインクローゼットは洋室1だけじゃなく洋室2にもあって、収納は広い方だと思いました。出窓も素敵です。気になるのは西向きだということくらいです。日当たりはどうなんでしょう。
• Aタイプ、サービスバルコニーに面した窓、どのように清掃するんでしょうかね？サービスバルコニーに出てはいけないことになってるはずなんですが・・・。ハトが糞をしたり、住み着いたりしたとき、どうするのでしょう？
• 間取りはすごく好きです。Aタイプだとクローゼット広く、アウトフレームでLDKも広い、洗面はLDKから行ける（冬は廊下側だと寒く感じる…、夏も廊下が暑かったりする…）バルコニー広い。じっくり考えます。
• Re:Room、面白いです。仕事部屋にしても家事部屋にしてもよさそうで、いわゆるサンルームになるのかなと思いました。これなら家の中にいても快適そう。テレワークがあったりすると、閉鎖的で散歩に出かけたくなったりするのですが、家の中にいて快適というのは素敵だと思います。強気な価格でしょうか。
• 収納がおおいから部屋自体が大きくなくてもスッキリした印象にできそう。防音がしっかりしてるならあまり外のことは気にならないかなあ。外眺めることなんてないしなあ　うーん

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買い物・食事

• ショッピング

1. BOOKOFF　久世橋店　　徒歩1分／約70ｍ
2. セブンイレブン　京都上久世店　　徒歩2分／約130ｍ
3. ドラッグユタカ 久世店　　徒歩3分／約210ｍ
4. ジャパン京都南店　　徒歩3分／約220ｍ
5. ローソン 久世中久町　　徒歩4分／約260ｍ
6. ダイエー　桂南店　　徒歩7分／約490ｍ
7. イオンモール 京都桂川　　徒歩9分／約720ｍ
8. スーパーマツモト 桂川店　　徒歩18分／約1,430ｍ
9. フレスコ　洛西口駅店　　徒歩19分／約1,460ｍ

育児・教育

• 教育施設

1. 京都市立久世西小学校　　徒歩3分／約240ｍ
2. 上久世保育園　　徒歩7分／約530ｍ
3. 琴音つばさ保育園　　徒歩7分／約540ｍ
4. くぜにし保育園　　徒歩11分／約810ｍ
5. 洛南高等学校附属小学校　　徒歩11分／約840ｍ
6. 京都市立久世中学校　　徒歩11分／約850ｍ
7. ニチイキッズ洛西口保育園　　自転車7分／約1,570ｍ
8. 成安幼稚園　　自転車9分／約2,110ｍ

• 小学校や中学校は近いほうだと思います。中学校の学区はけして良いとはいえないかもしれません。南区は昔から治安面が気にされる立地だけに子育て中の方は特にちゃんと調べて検討したほうが良いと思います。
• 桂川駅周辺は子育て世帯に人気なのは間違いないです。JRの線路を挟んで東側、さらに171より東側になると印象はガラリと変わりますね。
  • 本当に人気があるのは洛西口～桂川駅周辺。中学受験するような子育て世代なら学区は関係ないし、スーパーやイオンなどもあり、京都と大阪の間で2路線使えて利便性がすごく高い。

周辺環境・治安

• 用途地域・地区：準工業地域、第1種住居地域、準住居地域
• 当方、名古屋出身賃貸で南区在住で検討してますが、久世地区って京都人から見るとどうなんですか？大阪が近くてすごく便利だと思うのですが、洛中？に住んでる知り合いからはあまりよく言われません。
  • 久世は工場や会社も多く、雑然とした所です。
    • 今住んでいるの感想ですがJR線路より西のイオン周辺は高級住宅街の雰囲気があると思います。高級車の泊まっている家が沢山あります。線路より東側の久世は少し雰囲気が違う気がします。家賃相場はそれなりだと思いますが。ただ近所の人に聞くと最近は住民の質が良くなっているということも言ってました。
      • 古くから住んでる人は、久世とか関係なく、あまり南区にいいイメージを持っていない方が多いイメージです。ただ、場所的にはJR近く、大阪も京都も出やすいいい場所だと思います。後は京都市の財政状態が厳しいので、それをどうみるかですかね。指定ゴミ袋はいいんですが、ちょっと他所の市町村と比べ高すぎますし、これからの市民サービスが不安ではあります。
        • JR桂川駅周辺から西側の阪急洛西口あたりは、そこそのマンションや家が立っていて雰囲気は良さげ。JR桂川駅から東側は東海道新幹線の高架くらいまでは、まぁまぁな雰囲気。これより東側はちょっとさびれた？感じはします。町工場的なのもちらほらあります。国道沿いは車通りも多く、大きなトラックも通るため閑静なとは行きません。夜中でも騒音バイクが走ります。メイン道路なのでパーカーや救急車もよく走ります。デュオヒルズが来るので、ちょっとは雰囲気変わるかな？私はデュオヒルズより少し北に住んでますが、地域的には悪くは無いけどーという感じですかね。桂川の前は、左京区で周りがお高くとまったところに住んでいたので、やっぱりお高くとまるだけの品はあったかなーと思います。
• 京都桂川というマンション名から良いイメージがしがちですが実際は、国道沿いで車の通りが多いだけでなく南区のイメーじはあまり良いとは言えません。イオンまで徒歩圏内とありますが、結構ここからは歩きます。子育て環境なども含めて検討するなら、イオンの近くを選ぶ方が良いと思います。
• 桂川の増水は大丈夫なのでしょうか？
  • ハザードマップは色がついてたと思います。桂川は大きいので対策がしっかりされてて逆に安心と聞いたことがあります。
• ここって、島津があったところあたり？171沿いなので、マンション前は昼夜問わずとても車が多くて洗濯物とか干しても黒くなるのではないかとか、部屋に入る空気も大丈夫？と気になります。そして、ここは南区。子供がいれば特に向日市か西京区に住むほうが良さそう。ここならイオン近くのマンションを選んだほうが良いかな。
• ホームページには書いてないけど、東側の171号線の道路はかなり交通量があり、騒音問題がありそう。南側は住宅地や171号の道路が見えて景色は良くないかな?。西側は畑になってるので、いつかはマンションができてもおかしくない。自然が全くなく、騒音もうるさそう?
• 171号に近い部屋は騒音や排気ガスが気になりますかね。現地を見れば決してよい環境とは言えず。。。
• 10年ちょっと前ですが、その近くに住んでいた職場の人から国道が近くて逃げやすいので治安的には、、、な話をいくつも聞きました。なので自分もそこより西側寄りか、北の方が良いし、同じバスエリアでも洛西寄りの方が住環境としては上。元々、中久世辺りは京都市内でも駅まで距離があるので土地代はかなり安い。なので京都中心部や桂川駅前同様に高くするのは何だかなぁと思います。
• 171は夜中でも交通量が多いし、最近は珍走団も増えてうるさい。スーパーも遠くないけど大通り渡るとかでちょっと不便。あの辺りダイエーができた時はもう少し賑やかになるかと思ったんですがね。桂南店は高級路線狙ってコケて2階はテナントで何とか持ってるけどイオンができてさらに微妙な感じだし。
• デザインはおしゃれで良いなと思っていますが車の出入りが171の1方向しか出られないのが残念ですね。交通量も多いし帰りは少しまわり道をしないといけないので悩みます。
• マンション名から見て、桂川駅に近いのかなと思っていたのですが意外と距離がありますね。買い物もイオンに行けるのは行けますが荷物を持つことを考えると徒歩では厳しいかな。
• モデルルームに行って、お値段もそこそこだし購入を検討していたので建設予定地にも行ってみたけど、交通量が想像の遥か上をいってました。笑　音はもちろんですが、トラックの振動もすごく窓を閉めればいいとかの次元では無かった印象です。建物自体は良かっただけに残念！
• 地元じゃない人だと、京都市内にしたら割安感はあるのだろうけど。土地勘があるものからすると、あえてそこは、、、という感じです。171号線は夜中でも交通量は結構多いですし、個人的には少し離れて入るけど新幹線の振動も気になります。窓を絶対開けないならともかく、洗濯物はベランダに干した糸が、部屋には自然な風を入れたい方にはお勧めじゃないですね。学区も今はどうなんだろう？小中で受験させるとかなら気にしなくても良いし、通学には不便でもないけれど。駅までの距離が同じなら、断然、洛西側に山手の方。できればJR桂川駅より西側、モデルルームのあたりならまだ良いのに。
• 自衛隊も通るし交通量多くて洗濯物が干せないとかあるけど、室内干ししたら良いしバルコニーも2日に1回程度窓拭きなど掃除したらすむ事なので、庭付きという点に惹かれて決めました。
  • 室内干しを普段からされている方はこの立地でも問題なく暮らすことができるかもしれませんね。なんせここは日中夜間問わず交通量が多いです。窓を開けると言えの中も黒くならないかなというのと騒音は気になります。現地をみて、価格とあっているかの感覚は、個人差があるかな。
• 171はトラックも多いし、パトカー、救急車も昼夜問わず走ります。騒音バイクも多めです。忘れては行けないのが、すぐ近くに東海道新幹線が走ってること。これも結構うるさいです。
  • 私もかつて新幹線の近く住んでいて数十メートル離れていましたが、震度が気になりました。新幹線の近くは注意しないといけないと悟りました。
• このマンションの隣接区に住んでいる者です。かなり交通量が多いので、住むって自分的には考えにくいかなと思います。日中は忙しくて帰宅する時間が遅い、或いは在宅時間が短い人はいいかも。日中の交通量は半端ないですよ。
  • 171沿いのちょうど交差点なので一番交通量あるところですね。住宅地としてはちょっと考えられないですけど価格は魅力です。やっぱり土地がやすいのですかね。
• 桂川、イオンありますし、興味あります。ただ、地元の人だと桂川でもなぜこの土地なのかという声もあって、「微妙」が適正判断っぽいです。エントランスホールの完成予定図、賃貸マンションとは違って高級感ありますね。屋上テラスがあるようですが、もしかしたら大文字焼き見えたりしますか？桂川、7階からだと無理かな・・・他にも高いビルあるかもしれないですし無理かな・・・
• 地元のものです。プレサンスは駅までの道が暗く子供の夜道が怖いなと言うのが気になるところでした。駅まで同じ距離感ならデュオヒルズの方が要らぬ心配は少ないかなと思いました。交通量はもちろん気になりますが、二重窓なので窓を開けたり外干しをしないなら私はアリな物件だと思います、物件を選ぶにあたって何を捨てるかですよね。駅近物件値段と間取りが気になりますね、
• 公園もあるので息抜きにもぴったりでしょうね。
  • 桂川の河川敷と公園がステキなところだと思ってるんだろうなぁ。住んだことない人にはわからないよね。まぁ行ってみなさい、考えが変わるから。
    • その通りです。河川敷と公園が綺麗かと言われればそんなことはないですね。しかし河川敷はテニスコートなど綺麗になりましたね。公園で子供にボールを使ったり体をたくさん動かして欲しいという家庭ならいいのではと思います。最近は制限が多い公園がほとんどなので東口もマンションが増えてきましたし。171に新しいマンションも建つ？みたいなので開発も進むのでは？と思います。タワマンもできるみたいなので
• デュオヒルズ京都桂川は新幹線から130メートルです。新幹線から150メートル離れた、窓は1枚で新幹線向きの賃貸に住んでいますので、日々の感覚をお伝えします。朝や夕方仕事から帰ってきて、夜寝るまではテレビが付いていたり、料理をしていたり誰かが話していたりで、なんらかの生活音があるので、新幹線が通ることは全く気付きません。（音や振動も）1人でいる時にテレビを消し、耳を澄ますと微かに聞こえます。窓を開けて早々に寝る時には、聞こえますが、だいたいは終電の方が早く終わっています。一人暮らしで、テレビをつけない方や、窓を開けて生活される方は気にされるかもしれませんが、家族暮らしや、窓を閉めて生活される方でしたら、120メートルでも気にならないかと思います。ましてや子どもがいらっしゃる場合は、新幹線より子どもの声の方が賑やかですよね笑
• 近くに墓地があるみたいですが皆さん気になりますでしょうか？
  • あのあたり何度か通ったことありますがマンションの部屋から見える位置には墓地はなかったと思います。
• 桂川、JR京都線が利用できるのは何よりですよね。京都駅はもちろん、大阪にも近い気がします。この立地ならイオンモールだけでなく、ダイエーも利用しやすそう。小学校も近いし。

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周辺施設

• 病院

1. オオジ動物病院　　徒歩2分／約90ｍ
2. くろやなぎ医院　　徒歩5分／約360ｍ
3. 桂川歯科クリニック　　徒歩6分／約420ｍ
4. かんだクリニック（イオンスタイル京都桂川）　　徒歩9分／約720ｍ
5. きむら眼科（イオンスタイル京都桂川）　　徒歩9分／約720ｍ
6. 小林整形外科医院　　徒歩15分／約1,160ｍ
7. 向日回生病院　　自転車11分／約2,570ｍ

• 金融機関

1. 京都中央信用金庫　久世支店　　徒歩7分／約530ｍ
2. 京都銀行　久世支店　　徒歩8分／約610ｍ
3. 京都久世郵便局　　徒歩9分／約720ｍ
4. 京都銀行　桂川支店　　徒歩17分／約1,290ｍ
5. 京都信用金庫　桂川支店　　徒歩18分／約1,390ｍ

• 公共・レジャー施設

1. 中久世児童公園　　徒歩3分／約200ｍ
2. 久世会館ちびっこひろば　　徒歩5分／約330ｍ
3. 桂川　　徒歩6分／約430ｍ
4. 久世橋西詰公園　　徒歩6分／約460ｍ
5. 上久世第二児童公園　　徒歩6分／約460ｍ
6. 中久児童公園　　徒歩7分／約540ｍ
7. 吉祥院公園球技場　　徒歩16分／約1,210ｍ
8. 吉祥院公園野球場　　徒歩19分／約1,450ｍ
9. 南区役所久世出張所　　徒歩7分／約540ｍ
10. 南消防署久世消防出張所　　徒歩8分／約590ｍ
11. 京都市久世ふれあいセンター図書館　　徒歩14分／約1,120ｍ

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