ジオ深川住吉

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4.25

(4 票)

物件概要

• 所在地：東京都江東区扇橋2丁目23番2他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分
2. 都営新宿線 「住吉」駅 徒歩5分

• 総戸数：190戸
• 構造、建物階数：地上15階建（一部鉄骨造）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：不二建設株式会社

掲示板・口コミ

• ジオ深川住吉（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 入居時期は平成30年となっていますから2年後なんですね。 ずいぶん先ですがもう販売開始しているのでしょうか？ 2年あれば入居まではゆっくりといった感じかな。 色々調査もできそうですね
• この立地にこの規模感。。。とても楽しみです。グローリアレベルの価格で分譲されることを祈っています。
• 現地を見ましたが、15階建てで敷地の割には戸数が少ないような気がするのですが…
• 高品質なマンションだなという印象でした。 坪単価は南向き305万円～、北向き東向き285～といったところでしょうか。正確な数字ではありません。覚悟はしていましたが、高いですね。
• 事前案内会行ってきました。盛り上がっていました？マンション価格高騰とはいえ、価格に対して低品質な印象。南向き中層階70平米で6600万～、東向き68平米ほどで6100万程といったところでした。北向きは55平米のみ。駅近ではあるが、住吉駅でこの価格は苦戦すると思います。
• 住吉駅周辺は錦糸町に近いし、江東区の中で一番交通の便が良いので今まで安かったのが不思議です。
• 有楽町線延伸話も可能性としてはある。高いけど、仮に実現したら、資産価値は上がるとみてます。
• 坪単価いくらくらいなのでしょうか。300なら駅から遠めだけど住環境に優れるプラウドタワーなど門前仲町清澄白河エリアでしょう、わざわざ住吉にする理由がないし。250はイーストゲートの時代じゃないとダメだろうし。このエリアのウリが特にないので、高めだとなかなか検討されないのでは。
  • 総じて300位でしょうね。私見ですが、プラウドタワーは遠すぎるので、同じ価格ならジオがいいです。プラウドタワーより高めなので迷いどころです。しかし、徒歩5分という点で見ると、清澄白河や門前仲町では、坪300では買えない時代になっていると思います。そのうえで価格を妥当とみるか、高いとみて諦め、資材価格が下落するのを待つか…難しいですね。
    • 違いますよ。坪300くらいで購入出来るのは東向きの狭い3LDK(70平米無い)で、南向きの中層階3LDK(角部屋で無い)でも坪314ですよ。条件の良くない間取りですら300を超えているところに皆高すぎると感じています。名鉄の大規模が控えていることから、リセールの際に苦労することを指摘され購入は見送ろうかと悩んでおります。
• 有楽町線延伸が決まったら、今のプチバブルのことを考慮しても、割高感はなかった、なんてこともあるかもしれません。利益あげるのは難しいでしょうが。ここを投資用として購入する人はいないもしれませんが。
• プレミアム住戸がほぼ全て埋まっていたのは驚きでした。ルーフバルコニーは全部埋まってたし、最上階もほとんど無くなってました。
• 私達は何と言ってもこの物件の立地を気に入ってます！駅近、住環境、南側公園前、3方向離隔、資産価値に満足しています！
  • データが示す立地は本当にとても良いですが、住吉にしては割高なのは否めません。あとは、実際の現地の雰囲気、現地から駅までの距離(出入口ではなく改札まで)など、データでは表せないことをきちんと見極めて判断するべき。
• 南側人気ですね。東とか北側希望した人はいないのかな。
  • 南側が1番人気ですが、東側北側はもある程度は入ってましたよ。北側角部屋はすべて埋まってましたし。東側は2割程度埋まっていた印象ですね。
• 清澄白河や東陽町周辺で探しており魅力的な物件の１つだと感じたため、先日希望書を出し、前向きに検討しておりました。ただこのような記事を最近よく見かけ始めているので、今回は見送ろうかと考え始めています。専門家がコメントされているように、今バブル絶頂期だとすれば、数年後の暴落の可能性が十分にあるので、それだけは絶対に避けたいです。

　http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49680

• 私はこの市況下では妥当な価格かと思います。確かに注目されていないエリアかもしれませんが、年々マンションが多くなってきており、若い世代も多いです。子供も増えています。名鉄不動産だって、この街の価値を上げる要素です。生活利便性も問題なく、都心アクセス10分。駅入口まで5分。なのに大型公園あり、子供にとって庭のような管理公園あり。私は買います。
• こちらのEタイプ高層階を検討してましたが、およそ@325位
• 8階中住戸6600万円台と聞きましたが。なので坪大体310だと思ってました。
• そういえば、昨日から正式価格出てるんですよね？少し下がったのかな？2階坪298で6370万円～8階坪306で6540万円位になったんですかね？
  • 手元の価格表によると、8階までは以下の通りです。

1. B2 6390から6540 3F～8F
2. C 6410から6560 3F～8F
3. D 6170から6350 2F～8F

• 「東京都マンション環境性能表示」の「建物の長寿命化」の星が一つしかないのが気になります。他のマンションは大体2つ星です。これはあまり気にする必要ないのでしょうか？
  • まさにこれですね

　http://1manken.hatenablog.com/entry/2016/08/26/223000

• モモレジさんブログで紹介されていましたね。次の記事も併せて読むと、評価はまずまずといったところ。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4450.html

• 本登録した時点で見せていただいた、要望書提出済みの一覧では…

1. キャナル：Mは全9戸で要望有、Lは価格0(不人気？)、Kは上階2戸他+2戸。
2. フロント ：I・Jが中層階中心に要望有、その他のタイプは上階と下層階以外はほぼ空欄。
3. パーク：Aは上層階のみ、B1は上層/下層に数戸、B2は満遍なく(特に上層階はほぼ登録済)、C・Dは中層階中心に最上階も登録済、Eは上層・下層の数戸。最高値？のB1rも登録済でした。空地が目の前にあるC・Dは中層階より下でも視界が開けるからか、3～8階がきちんと埋まっていました。Cに関しては、個人的にはリビングの形が悪いので見送りですが、意外に人気なんだなと。

• • 全般的にパーク側が人気のようです。フロントは70㎡を切るタイプの部屋は、価格の安い下層と、視界の開ける？上層以外は不調という印象でした。あくまで要望書が提出された部屋であって、本登録されたか、販売されたかは不明です。傾向把握の一つの材料としてですが、ご参考までに。
• 人気ブロガーさんは前向きな記事を書かれているようです。

　http://mansion-madori.com/blog-entry-4450.html?no=4450&sp

• モデルルームに行った際に購入された方々のアンケートを見せてもらいました。当初の予算と実際に購入した金額を書く項目があったのですが500万以上の予算アップをされた方が多いことに驚きました。私も当初考えていた金額よりも高い部屋を考えているのでみんな同じなんだととても参考になりましたが500万って大きいですよね。金利も低いし皆さんそれほど気にされていないのですかね。
  • それだけこのマンションの価値の期待ギャップがあったことは事実。しかし、500万円上乗せする価値があると判断した方が60組いるのも事実。
  • 具体的な部屋の提示なしに「予算は？」と聞かれて500万ほど低めに答えたというだけで、その傾向はこの物件に限ったことではないと思いますよ。
  • 私もそのパターンですね。希望を込めて安めに提示しました。でも結果、高かったですね。でも契約してしまいました。
  • 1年前の相場観で予算組んだら絶対にオーバーしますよね。でも高かろうが安かろうが、一番大事なのは、住吉という駅、ジオ深川住吉というマンションに住みたいかどうかです。それに尽きます。住みたいと思えれば、例え不動産バブルだったとしても、後悔はありません。そう思って私は決めました。

【契約者】

• ジオの場所は抜群だと思います。駅も近いしスーパーも近い。それでいて静かで環境もいい。共働きの私たちにはすごくいいマンションです。設備面も満足ですし前に建物も建つ心配もないので充分過ぎます。
  • 私もジオは素晴らしい物件だと認識している一方で、同じく大きな買い物なので大きな迷いはありました。ただこれまで、他のモデルルームを数件訪れましたが、どれも出遅れていたため残り物件から選ばないといけないなど苦い経験をしました。今回は第1期から着手していたため、十分な検討時間と条件のよい住戸を選べるというメリットが得られたので最終的な購入を決めました。あくまで個人的な経験とはなりますが、御参考になればと思います。
  • 誰でも不安はあると思いますよ。私たちも新築、中古といろいろ見てこのマンションが一番いいと思いましたが最後は何か不安でした。でも私たちにはこのマンションが希望に近いのと何より本当に住みたいと思ったので最後は決めれました。今は入居がすごく楽しみですよ。まだ気が早いですが家具も探しはじめちゃいました。
• 私もかれこれ2年強マンション探ししました。江東区だと、東陽町、木場、門前仲町、清澄白河、住吉、豊洲。ここが気に入ったものの、買う直前までこのスレの書き込みを含めたネガティヴ要素のチェックをすると、やはり不安になりました。例えば、竣工後販売で安くなったら…将来売れなかったら…。一期登録状況をみて、同じ条件の部屋は絶対値下げされずにすぐ完売になるし、万一売れなくてもこの立地なら一生住んでもいいかな、とも思いました。都心から5キロ以内なのに、本当に東京？と思わせる雰囲気を持つ江東区下町エリア、公園スーパー整った住吉が好きです。
• 私は、

1. 有楽町線延伸で資産価値維持可能性の期待
2. 日当たり良し
3. 生活利便性良し(ライフ、ホームセンター、アリオ)
4. 大型公園が近接
5. 駅近５分

• • でも、以下は気になってます

1. 販売期後期における名鉄不動産の登場による売れ残り
2. 飲食店が少ない

• 契約した者ですが、我家は30代前半3人家族です。共働きを続けて行くことを考え、都心アクセスの良い住吉を選びました。他の方は30代～50代のご夫婦が多いような印象でしたよ。契約者なのか検討者なのかは分かりませんが、住吉から2～3駅先の企業にお勤めの方も多いと聞きました。
  • メインは30代前半の共働き子育て世代のようですね。営業さんに聞きました。

【維持費】

• 管理費、修繕費、長期修繕計画と全て確認してますよ！近隣他社と比べても割安に感じました。やはり大規模物件は良いですね。
• 近隣物件と比較し登録するつもりです。管理費、修繕費も価格同様比較しました！リーズナブルに設定されている所もグッドですね。
• 機械式の駐車場があるのに、安いですよね！

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交通

• 駅まで徒歩５分。近いなと思いましたが、川は渡って行かないとならないです。
• 半蔵門線、それほど混んでいないのですか。 東武線直通の電車だと錦糸町で多くの人が降りるから、それ以降はそこまで混んでいないのかな。 良くも悪くも住んでいて不満はないって本当にこれは的確かも。
  • 東武線から来るのは少し混雑してますが、押上発は混んでませんね。帰りなんかガラガラです。たまに総武線乗ったりするととても疲れます。
• 近隣に住んでいます。B1までの5分だから駅近のメリットはそこまでないんですよね。改札からの距離は実際、清澄白河10分の物件と大差ないと思います。
  • 改札までだと＋2～3分ってところですかね。それをどう感じるかはその人次第ですね。
  • 駅近と言っても、住吉駅は構内が広過ぎるので改札までは10分近くかかります。
• 住吉からも日本橋、大手町近いですよ。通勤時は半蔵門線と東西線では混み具合は全然違います。半蔵門線はそもそも混んでません。我慢しなくていいんです。更に都営新宿線もありますし。もし地下鉄8号線ができたら利便性は更に上がります。

【有楽町延伸】

• 今日江東区民まつりに行って来ました。有楽町延伸推進のブースもありました。来年くらいに事業化の認可を狙うみたいですね。国とメトロ。豊洲問題が目立ち過ぎてて少し薄れているのが懸念だそうで。早く解決して欲しいですね。
• 住吉の駅は三路線が受け入れられる構造になってるからね。豊洲も確かそれを見越してつくったのではないかと言われる構造になってるはず。延伸によって東西線の混雑が少しでも緩和されるといいのですが。
• 豊洲駅、住吉駅は整備済みとおっしゃってましたね。事業化されたら、東陽町駅に新駅は確実。各駅の間に新駅を一つずつ作るかは採算性を考えて…なんだとか。一駅作るのにかなりの時間かかりますもんね。正直間の2駅の採算性は疑問ですが、江東区としては街の発展のため推進したいのでしょう。
• 川南小学校あたりに新駅という話もありますね。大型マンションも多いエリアなので需要はあるのかもしれませんが本当に必要かと言われると？？です。既存の駅を利用するだけで充分と思ってしまいます。
• 東京メトロは乗り気じゃないってネットで見たのですが、都の認可が下りればもう延伸決定ってことでいいんですよね？
  • いや、まだメトロもいいと言ってないと思いますよ。事業計画を精緻化して採算性を詰めている段階かと。そのうえで、区と都とメトロで資金負担割合を決めて合意がとれたら…といったところでしょう。
  • 全く乗り気ではないのは新線。メトロは新線は副都心線で終わりと言ってますからね。だから有楽町線の延伸なのです。
• 扇橋二丁目交差点の向こうの公園に駅出口できそうですよね。住吉より近いかもしれません。

【駐輪場】

• 半蔵門線は空いてていいです。半蔵門線で一番安いのは住吉で、この駅が嫌でなければいいと思います。
• 住吉駅の駐輪場は何年空きを待ってもまわってきません。一時利用も早くいかないと埋まります。
  • 何年も待ちません。２、３ヶ月で回ってきます。一時利用は遅く行っても奥の方は空いています。
    • 私は一年近く順番待ちです。一時利用も雨の日以外は、7時に行っても空き無いこと多いですよ。
      • 私は住吉駅の駐輪場を7年ほど利用してます。1年半の育休後、4月に申し込んで6月には定期で停めてます。一時利用していた時は、9時過ぎに行っても停められなかったことはありません。
        • 最近の話でしょうか。実際昨年1年近く待っても空かなかったという知り合いが2名私の回りにはいます。片方は一時利用で利用中、片方の方はあきらめ歩きやバス利用してます。あまりに連絡がないから利用申し込み継続されているか確認していましたよ。

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構造・建物

• 敷地面積：4,401.36m2
• 建築面積：1,607.17m2
• 二重床二重天井です。
• 住吉駅周辺ではかなり魅力的なマンションですけど、15階建てというのが気になりますね。天井は低いのでしょうか？
  • 先日モデルルーム行きました。仕様はまずまず。価格も若干高いけど、今のご時世を考えればまずまずの水準かと。ただ・・・梁を最小限にしているとはいえ、天井高２４００mmはいかにも低かったです。天井低いのは苦手なので、残念ですが個人的には見合わせですね。
• ボイドスラブ工法で250mmはかなり薄いです。さらに直床よりも二重床の場合、音は響きやすいです。以前住んでいましたが、子どもの走り回る音や大人の足音も聞こえます。ここの価格帯で、ボイドスラブと二重床の組み合わせは安く作っているなという印象です。建築費高騰で狭い部屋が多く、広くみせるためにしているのは分かりますが。近隣の同価格帯と比較しても建築面で劣っている点は目立ちます。中古市場となった時に価格が大幅に下がることは考慮した方が良いと思います。

モデルルームで確認しましたがサイレントボイドという工法で音の響きは軽減されているようです。

• 綺麗ですね。まだまだ高くなると考えると、小名木川沿いではかなり存在感あるマンションになりますね。

【眺望・採光】

• 周りに結構高い建物があるので、視界が抜ける所が少ないですね。南側は12階位から視界が抜けると営業さんから聞き、南向き75㎡以上希望だったので、6室くらいしか検討できる所がないです。しかも、そのうちの一つはルーフバルコニー付きの広いお部屋で1億円近かったので、ビックリでした。
• 南側は公園に面してる部屋であればどれも解放感があっていいのですが、自分には価格が合わないですね。ただ東でも対面がジオの駐車場のため、スペースが確保されており自分的には問題ありません。（私が見ている東向き中住戸は坪280くらいでそれでもきついのですが。。。） 東向き住戸は70平米ありませんが、オープンキッチン気に入っています。
• 私達は東側上層階で希望書を出してます。価格的には南側低層階でも予算的には届きましたが、眺望重視で行きたいので。眺望シュミレーションなど確認して決めました。南側同様東側も眺望抜群で左側を見れば小名木川リバービューですよ！
• 私は東中階層で希望書出しました。対面がジオの駐車場なのが良いですね！
• 全て静かな道路沿いもしくは川沿いだし、どの部屋も外れはないですよね！良い立地です。
• 南側希望ですが、視界が抜けるのは12階からと聞きましたが。全体的に狭い部屋が多いので、75㎡以上眺望抜ける部屋は数戸しかないのが残念です。
• 近くに12階建がいくつかあることを考えると、南東側で実際に外の視線を意識しなくて済むのは最上階くらいですかね。
• やはり眺望の認識は人それぞれですね？私達は眺望抜群の西向き物件からの住み替えです。眺望より南側公園前がベストです。実用的に日当たり重視にしました。

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  現地状況（2017-02-11撮影）

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  現地状況（2017-02-11撮影）

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  現地状況 東側正面（2017-02-11撮影）

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  現地状況 南側（2017-02-11撮影）

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  現地状況（2017-04-05撮影）

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共用施設

• 駐車場：57台(機械式56台、福祉対応平置式1台)
• 自転車置場：381台(2段式243台、ラック式99台、平置き38台、管理員用1台)
• ミニバイク置場：20台
• 駐車場の台数が総戸数に対して若干少ないなという気がしますから、抽選になりそうですね。駐輪場は１戸に対して２台は止められ租かなと思いましたが２段ラック式というのは残念かな。２段になっていると本当止めにくいですし、子供の自転車もあることを考えると平置きならよかったでしょう
• 駐車場は、公道挟んで飛び地に造られるのですね。公道といっても、このマンション関係者以外は、通らない行き止まりのみちですが。 それと、同じく飛び地に自主管理公園なるものが、造られるのですね。 敷地が、いろいろ気になる物件です。

設備・仕様

• 私たちはモデルルームの印象はすごく良かったと思います。派手さはないにしてもよく考えられているというか、気遣いが良いというか。いろんなマンションと比較してますけど良い仕様ではないですかね。実はオプションだったらすみません。
• モデルルーム見に行きましたが、ディスポーザー・キッチン天然石天板・ガラストップコンロ・ミストサウナ・Low-Eガラス・住戸すべての水の浄水システム等、仕様は悪くないと感じたのですが、仕様は悪いのでしょうか？
  • 最近の大規模マンションと比較して普通といったとこですね。良いのはキッチン天然石天板くらい。野村や三井等大手と比べると床、ドア等建築材、水周り風呂の仕様は劣っていると感じました。皆さんがおっしゃっているのは、価格帯に対しての仕様が悪いということだと思いますよ。
• マンションの仕様としてはここは面白いんじゃないかなと思います。連窓サッシュとか、リビング脇の部屋の引き戸とか、収納プランなどなど。暮らしやすさ重視という点で作られているので、特に女性はこういうのに惹かれる人が多いのではないかと思います。駅までの距離も近いということで価格もこの辺りにしては高く感じますが 仕様面も頑張っているように感じられます。でも、やっぱり高いですが（汗）
• 連窓とかリビング横スライドドアのこと書いてらっしゃる方もいましたがここ数年はどこもそのような作りです。
• 立地が良かったからこそ、この低仕様が残念。天井高2.4mは検討中マンションの中で最低、ボイドスラブ250㎜は薄いし。ジオはボイドスラブが多いですね。洗面所が狭すぎた点も気になる。将来、洗面所に家族が集中したら困りそう。住吉でこの価格帯ならもっと高仕様が良かったな。

【オール浄水システム】

• 標準で付いてる良水工房のオール浄水システムって地味に凄いですよね。ミネラル成分残しながら塩素や化学物質を適度に減らしてると伺って、素人としては少し感動しました。あと飲料としてだけでなく風呂なども共通なので、もしここに住むことになれば入浴のたび健康な肌でいれるのかと思い、ここに対する個人的な評価も少しばかりアップしました。立地や構造などは申し分ないので、あとは自分自身が決断できるかがポイントです。。なんせ大きな買い物ですしね。
  • あれって普通の浄水器と何か変わるのですか？家のあらゆる場所の蛇口から浄水が出るということてわすよね？お風呂とか贅沢かなと思ってましたが、1年1万円払いならいいですよね！辞めたければ辞めれるし。
  • 私も1年1万円であれば全然安いと思います。風呂にも浄水器が設置されてるイメージでいいのかと思います。一番風呂って塩素が強過ぎて、肌を酸化させたり、保水力を下げたりするとは聞いたことがあります。それが解消されるだけで少し嬉しいです。
• 据え置き型は使用したことがないので分かりませんが、キッチン蛇口に後付けする東レとかの浄水器だと2ヶ月交換のものが2つセット(実質4ヶ月分)で3,500円くらいだったので、他の水周りも全部浄水されるなら、年1.2万円は妥当かなと私も思いました。 私は貧乏性なので、実際は4ヶ月に一度くらいしかフィルター交換してなくて、そこまでコストかかってないんですけどね笑
• 私もキッチンのみの簡易版Panasonic製6ヶ月3,000円のものを利用してますが、お風呂まで浄水されて12ヶ月1万円は納得感かあります。必要性感じなくなったら払わずに今の蛇口タイプのものを使えばいいですし。
• 私と子供が肌が弱いためお風呂や洗面で浄水が使用できることがすごくありがたいです。主人ももしかすると薄毛に効くのではと少し変な期待をしています。コスト面に関しては私は妥当というより安いと感じました。
• 浄水機能については色々なご意見があるようですね。利用頻度に差があっても管理費として定額支払う共用施設と違って、1年我慢すればその後の利用は自由な機能なので、付加価値として評価していいと思います。

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間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：55.49m2～91.43m2
• ここは７０平米くらいのプランが良いですね。無駄なく、収納たっぷりといった感じです。バルコニーもしっかりあるし、敷地にゆとりがあるからこそなんでしょうね。

買い物・食事

• 大きいスーパーや公園が近い
• 駅もスーパーもメディカルモールも近い。
• ライフや島忠がなくなる可能性も考慮に入れた方が良いですよ。
  • 島忠の話は数年前から噂聞きますね。
• 亀戸まで行かなくてもちょっとした買い物だったら錦糸町まで歩いていけるのも便利ですよね。
  • ちょっとした買い物といえばアリオ！塩の道を通っていけば10分強でいけますよ。
• ライフ以外に徒歩で利用できるスーパーはありますか？今東陽町に住んでて、西友・サミット・オーケー・いきいきを利用してますが、ライフだけだと 毎日ライフで買い物になるんですかね？
  • 歩いて10分位のところにマルエツとOkがありますよ。
  • 帰り道にライフがあるので、間違いなくライフだか使うことになると思います。木場公園はおっしゃる通り。10分強かかるので、普段使いはできないですね。週末だけとかでしょうかね。

育児・教育

【幼稚園・保育園】

• このへんって保育園事情はどうなんでしょう？
  • 江東区のサイトに行けば、保育園の空き状況を1ヶ月毎見ていくことが出来ます。　うーん、どこもそうなんですけれど難しいですよね。　4歳児5歳児になると空きもチラホラとでてくるのですけれど（恐らく、長期休業中の預かりのある幼稚園などに行く子も出てくるからなのでしょう）。早めに動いていないとならないのだろうなと思います。あとは保育ママさんなども検討したりでしょうか。
    • 保育園は区内でも激戦の清澄白河エリアからも人が申し込みに流れてきてるので年々難しくなっています。0歳4月でも認証も押さえていないと厳しいですね。
• 保育園がそういった感じということは小学校も児童数多かったりするんでしょうか。 マンモス校だと学童・放課後児童クラブ等も満員になると聞きます。 学校の評判も合わせてどんな感じでしょうか。
  • 木場公園に保育園ができるようです。
• 保育園はマンションが増えてきているのもあり加点がないと認可０歳でも厳しいです。認証保育園は少ないため生まれる前から予約必須です。保育ママも少ないです。それに比べ幼稚園は充実しておりバディ幼稚園のバスも見かけます。

【小学校】

• こちらは扇橋小学校ですよね。評判はどうでしょうか。
  • こちらは東川小学校になります。扇橋小学校の方が良かったですよね。東川小学校は長男が通っていた当時、いじめ放置子等の問題がありました。今はいじめ防止のモデル校のようなことを形だけしているようですが、私は意味がないように思います。
• 東川小いいですよ。ここは扇橋と思ってましたが東川小で良かったです。
• 土曜日のウィークエンドスクールはよさそうですよね。

　http://www.koto.ed.jp/tosen-sho/weekend/weekend.html

• 学校選択制度があるので東川小学校に通えますが、一応現時点では扇橋２丁目は扇橋小学校？

　https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/gakko/6116/6119/file/shotuugakuku...

• • 担当の方は東川小学校とおっしゃってましたよ。このマンションだけのようですが。

【中学校】

• 知人から江東区の公立中学校なら深川という名前が付く中学校がいいと聞きました。 どのようにいいのでしょうか？
  • 旧深川区で、伝統があるからとか？ここは深川第四ですかね？それとも東川小学校とあわせて深川第七？中学受験させるか、区立中学に通わせるか迷います。私は中学受験とか無縁でしたので…
  • 住吉周辺の施設や住み心地について特集されたページを見つけたので共有します。深川第七中学校についても載ってましたよ。毛利小学校や東川小学校とともに深川第七中学校は、ICT教育にも力を入れてるみたいですね。

　http://tokyo.itot.jp/sumiyoshi/

【その他】

• この辺って進学塾はありますか？中学受験用です。
  • この辺りだと清澄白河までいくとチラホラありますが、実績重視なら近くのバス停から某大手進学塾のある人形町までバス一本で行けますよ。
  • 清澄白河に住んでます。塾は人形町まで車で送り迎えしてます。友達と一緒に時はこどもたちだけで電車で行くこともあります。門前仲町なら塾けっこうありますよ。

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周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域、商業地域
• 東京製粉があったところです。
• 北側が運河
• 四つ目通りから入ってすぐなので子供の夜道も比較的安心ですね。
  • 大通り沿いではなく、一本入ったところ。というのも気に入った要素です。
• この近辺では珍しく立地が良い場所です。駅途中にコンビニ、スーパー、ホームセンターと揃っています
• 現地案内図を見ていて思ったんですが、大きなたてものの周りに小さな建物が3つ点々とある感じなんですが、 これもこちらのマンションの建物なのでしょうか。 まだ全然詳しいことが公式サイトにないので判断しようがなくて。 ただ赤い四角だったので、マンションのものなのだろうなと判断できるのでは？と思いました。
  • 向かいは阪急の賃貸では？東側はわかりませんが。駐車場にでもするのでしょうか。
    • 南側は公園ですね！
      • 公園というより規制緩和受けるための公開空地ですよね。悪くはないと思いますが、飛び地を含む土地を一括で引き受けたためそうするしかないでしょうね。
        • 飛び地を引受けたのですか。だからなんだか不思議な感じになっているのですね。 合点がいきました。 飛び地っぽい南側の所が提供公園というか、公開空地的なものになってくるということ。 納得がいきました。
• 初めて住吉駅に降り立ちました。派手さこそない街ですが、スーパーやホームセンターが身近にあり、公園もあり、住環境も良し。バランスの取れた街ではありますね。
  • 緑や水辺の整備はよくできていると思いますよ。私は何となく住んでからすでに６年が経ちました。
• この街は、気取らない感じがいいですね。落ち着きます。
• 未だに注目されてないというポテンシャルは住吉駅には感じますが。有楽町線延伸可能性もありますし。化ける可能性もゼロではないかな？
  • 確かに住吉駅に魅力があるかと言われると、無難な感じ、としか言えません。これっていうものはないですよね。でもファミリー層にとって十分すぎる環境は整ってると思います。
• 住吉は外国人は多いですか？
  • 錦糸町がお隣なので、そちらの飲食店にお勤めらしき方はそれなりにいますが、亀戸ほどではないと思います。
  • このあたりは平気ですよ。亀戸、特に北口は昔からアジアンな方が多いですし、錦糸町と住吉の間、高速の近くは夜の店で働くお姉さんが多く住んでいるように思います。西大島はよくわかりません。
• ここは、ギリギリ埋立地ではないんですね。液状化の可能性はゼロではないものの、ここより南よりはましなのかな。

【四ツ目通り】

• 現地を見てきたんですが、四ツ目通りから一本入っていますが音を遮る建物もないので車の騒音がかなり気になったんですが、皆さんは気になりませんでしたか？
  • 四ツ目通りの音は気になりました。交通量も多く、トラックなど頻繁に通るとも聞きましたし心配です。担当の方は、騒音の基準値を満たしているので遮音の窓ではないとの説明をそれていましたが…。
  • 私達も現地は確認していますがそれほど気になりませんでした。3方向離隔があるので日当たり、眺望重視ですね。都心の駅近ですので多少音はするでしょう。
  • 南側なら気にならないでしよう。そんなに気になるなら南側のAタイプかB1タイプ東側のH2タイプかIタイプを検討してはいかがですか？前建てがありますよ。
• 駅の出口からライフに行くのによく夕方道路を横断している人を見ますよ。なのであまり交通量が多いイメージはないですね。

【治安】

• 豊洲、清澄白河に比べたら治安は悪そうですけど、門前仲町よりはマシかな。
• 再開発前の清澄白河と近いイメージで治安は良さそうです。繁華街の門仲より犯罪発生は少ないでしょうよ。
• 住吉は門前仲町清澄白河よりも大島亀戸と同じ括りです。門前仲町清澄白河の方が物件価格も高く治安、イメージも良いので深川とつけているのですよ。大きな犯罪は少ないですが性犯罪等は門前仲町より多いという認識でした。夜暗く、外国籍の方も多いです。
  • 旧深川区なのは間違いないけど深川らしくはありませんね。深川＝富岡八幡宮の氏子　の印象が強いので。大島とは全く違う地域ですよ。地元の人で、住吉に住むのはいいけど大島には住みたくないという人は多いです。
• 亀戸や錦糸町とはそこまで距離は離れていませんが、住吉周辺は比較的治安はいいですよ。

【小名木川】

• 現地を見てきました。 敷地に隣接する川の西側に扇橋閘門があるのですが、これはネガティブ要素なのでしょうか。。 川の東側の水位を低く調節しているようなのです。閘門が正常に動作していないと、浸水するんでしょうか？ どなたか詳しい方いらっしゃいませんでしょうか。。 それと、近隣の建物で道路脇にかなり長い鉄パイプを立てて置いているところもあり、子供を遊ばせるのはちょっと危険な気がしました。。
• リバーサイドですね。川の眺望が一番そそられます。夜景は別に？ってかんじ。
• 小名木川沿いマンションに住んで居ます。10階以上に住んでいますが、今の時期、窓を開けていると網戸でも蚊が入ってきます。蝉や大きい虫がバルコニーに現れることもありますよ。川もたまに塩素系の匂いがします。
• 近隣住民ですが小名木川は半分海水なので蚊は沸かないと思いますよ。小松橋より東側では遊歩道の水はけが悪いので蚊が多いかもしれませんが、ここは影響ないと思います。ただ匂いはあります。私は夏の晴れた日に気づく程度なのですが、部屋の位置や個人の感覚もあるので、それぞれで確認されるのがいいと思います。
• 小名木川沿いって綺麗なマンションが多くなり本当によい雰囲気になりました。最近だとイーストゲート、グローリオにジオ。この景色が好きです。それに加えて、他の方がいうような気取らない感じ、プライドが高くない感じ。とても好きな街です。
• 小名木川、年に数日においますよ。特に風のない夏場の夜ですね。

【地盤】

• 何せ地盤が… 地元に住んでましたが、結局地震の揺れが地盤のよい地域と違います。本当は利便性から住吉の辺りに住みたかったのですが、泣く泣く東京の西側に方向転換しました。ちなみに、確かに住吉は深川とは言えない立地ですが、むしろ住みやすさは住吉より大島や亀戸の方が良いと思うくらいです。
• 地盤を気にするなら江東区は止めておいたほうがいいですよ。私見ですが、過去の液状化の実績などで判断すればいいと思います。

【再開発】

• 再開発で一挙にイメージが変わる。あの錦糸町北口が、再開発でイメージ一新されたからね。ただ、亀戸西大島の近距離でダブルで大規模再開発するのは驚き。
• 住吉駅の周辺の駅は皆、再開発されていきますね。タワマンに関しては、自分が住むという意味では興味ないけど、周囲に住む住民が変わっていくのは良いことですね。住吉駅もイーストゲートスクエア、グローリオ、ジオ、名鉄と少しずつ住民も変わっている途中なんでしょうね。扇橋が最近すごいな。江東区下町エリア全体のイメージが良くなると良いですね。
• 清澄白河は大江戸線と半蔵門線で変わったんだと思いますよ。タワマンは雰囲気が変わる原因ではなく結果かと。有楽町線延伸が進めば島忠がタワマンに変わりそうですね。
• 名鉄跡地は接道する他の敷地をうまく買収出来るかが開発成否の大きなカギになりそうですね。買収しないと難しい敷地だから期間を長く見積もっているのかもしれません。同時期に競合する物件がなくなるなら、本物件には追い風となりそうです。
  • そうですね、もし2020年に竣工となれば2年差あるので競合の影響は限定的かもしれませんね。しかし、この物件にとっても大規模物件は歓迎。住吉に注目の目が向けられると、住吉駅の注目度は高まるかも。
  • 西大島タワー50階に亀戸ツインタワー60階。江東区は湾岸以外にもまだまだ伸びますね。タワーは興味ないものの、街が活気付くのはいいこと。完成はオリンピック後ですが。
  • 他社の営業さんから、西大島タワー、亀戸ツインタワーができると亀戸地域が資産価値が上がる、必然的に東京よりの住吉も上がると、これに関して皆さんはどう思われますか？住吉に有楽町線が通る期待を込めて、ここを購入しましたが、ダメだった場合でも、2020年以降に亀戸が資産価値上昇での便乗で上昇することを密かに期待してます。
  • 近くの駅が元気になると資産価値に少しは影響するかもですね。武蔵小杉につられて元住吉駅が上がったように。亀戸は住吉からはちょっとアクセスし辛いから限定的かな。西大島が化けたら波及する可能性はありますね。でもなんといっても一番効果があるのは8号線でしょうね。
  • 私もあわよくば有楽町線延伸しないかなと期待を込めて買ってます。それに伴い商業施設ができて、外の地域から人が集まるのは嫌ですが。というのも、住吉駅の商業施設やオフィスにアクセスが良く、静かなところが個人的には好きだからです。亀戸、西大島開発されて、立派な商業施設ができたら、必ず行くでしょう。ですので、私の中の価値はぐんと上がります 笑

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周辺施設

【公園】

• 個人的には猿江恩賜公園よりは清澄庭園・木場公園の方が好きですね。歩いてみたところ、この物件からは木場公園は子連れで毎日利用出来る程近くないと思います。清澄白河からとあまり変わらないという事はないと思います。木場公園も木場駅寄りの方が子供向ですし。

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