ジオ板橋大山

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4.67

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物件概要

ジオ板橋大山　外観完成予想図

• 所在地：東京都板橋区仲町2-1（地番）
• 交通：

1. 東武東上線 「大山」駅 徒歩6分

• 総戸数：285戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階建
• 敷地の権利形態：専有面積比率による一般定期借地権（転借地権）の準共有
• 借地権：2098年7月31日まで（建物解体期間を含む）
• 完成時期：2025年02月
• 入居時期：2025年03月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ板橋大山（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 大山エリアの大本命、来ましたね。間取りから見るかぎり造りは良いようです。平均で@400弱くらいでしょうか。それ以上だとキビシいなぁ。。。
  • おっ、もう立ち上がってましたか。プラウドシティ小竹向原の坪単価を考えるとこちらも坪400台中盤くらいではないでしょうか。
• 3ldkが5900万円台からとのことなので、仮に狭めの62m2としても坪314からあることになりますね。思っていたより安く、もしかすると大楠ノ杜と同じ位？平均400割るかもしれませんね。定期借地なのもありますし、少し坪単価が抑え目だとありがたいところです。
  • なるほど、さすがに50m2台の3LDKなんて作らないでしょうから、その計算は確度が高いですね。定借ということで平均@400以下であれば迷わず参戦します。（でも倍率が付いちゃいそうですね 汗）
    • 立地は南面川越街道の大楠より恵まれてる。ブリリアパークフロントも川越街道越えなきゃならないし、ここは良い。定借じゃなかったらかなり高いだろう。3LDK5900万は詳細不明だけどかなり安く見える
• 定借の大山でここまで高くなるとはなー。ノースがどれだけ眺望に影響するか気になりますね。子供がいる身としては道路拡幅して歩道の整備もあわせて行ってほしいです。
  • 定借でこの値段は驚きですね。リセールも難しそうですけど、売れるのかしら…
    • どれくらいを予想なさってたのですか？タワマン林立で駅＆線路が高架化される大山ですから安いものだと思いますけど。
• 大山エリアでの大本命いよいよ出てきましたね、都内でこの町並みと立地でこの価格帯なら定借でも買えるなら全然ありです！
  • 板橋区はかなり価格帯は高騰していますよ。特に板橋駅周辺はかなり上がっていると思います。大山は大きな商店街もあって板橋の中では人気の立地です。それに、日大板橋があるので大きな病院もあり何かあったときは安心できます。一般外来も受け付けていますから安心ですね。
• アクセスも良いだけでなく、プラン内容もいいなと思います。なのに物件価格は抑え目だなと思ったら借地権物件だったんですね。変に財産を残しても、残された家族が大変だったりもするので利便性を優先に検討してもいいかなと思いますね。
  • 自分たちもそうだけど、子供いないし残す必要もないからこういうのでいいかも。都内高すぎて手が出ないけどここならギリだからオープンしたらいくかな。
• 坪単価安いところで300、高いところで370か380くらい？
• @294～375ですか。定借期間長いので所有権の8.5掛けだとして所有権換算＠345～441。9掛け計算だと＠326～416。どうかな？それにしても、販売戸数9戸っていったい何？
  • 再開発が行われる駅の価格としては十分魅力的な気がする。今後所有権物件はまだ上がって出てくるはずだから。
    • 不動産広告の決まりで、販売戸数が10戸未満の場合は「最多価格帯」を表示しなくていいのです。こちらの物件ですと最安値と最高値は決まっているけれど販売戸数と対象部屋が確定していないので、とりあえず9戸と表示しているのだと推測します。本広告になる時にはもっと増えていると思いますよ。
• 定借に抵抗のない方が案外多いいので驚きです。賃貸に住むつもりだったら分譲仕様だし良いのかも。今後世間的に老朽化マンションの建て替えがどのように進むのかわかりませんが、かえって取り壊して返すのが決まっていたほうがいろんな労力がなくて良いのかも。土地の所有権を売れない前提の価格だったら有りかもしれません。ただ子どもとかいたら少しでも残せるものがあったほうが良いかもとも思うし土地所有権があったら迷いのない物件になったと思うが
  • 所有権付きのマンションと比べて、固定資産税がお得になりますが、その分地代が発生するので、あんまり差はないのですか？
• 大山駅に近い立地といえ、主要な駅ではないですし定借物件としては、強気な価格帯というか高めだなと感じました。定借物件のよいところはアクセスが良いけど安いという感じかと。リセールもしにくいですし、検討しづらいですね。
• 相場が上がり続けてるから、新規の物件は常に割高に見えるね。各地の後発物件が出てきたときそれらがさらに値上がりしてるようならば、定借としての割安感が評価される流れになるかもね。いまの状況では、とにかく先に売り出されたものに唾つけてしまうのが正解になっている。
• 大山駅はこれから再開発があるので安く買えるのは今回が最後じゃない？
• HP見ると販売開始時期が9月→11月下旬に変更になってますね。すみふ販売延期の影響かな
• 実際定借ってどうなん？
  • 永住なら問題なし。転売するなら避けたい。
    • 定借物件を数年前に購入しましたが、売却する頃には同価格以上で売却できました。場所さえ間違えなければ損はしない。
      • 定借マンションは期間満了まで持ち続ける覚悟があるのならOK。途中で売ろうと思っても、買主にローンが付かない可能性があるので、売るのに苦労するかもしれない。
• モデルルームいって、初めて借地権マンションの話を聞きましたが、昨今の値上がりを見てると、価格が目に優しいのと仕様が思いの外いいって感じですね。正直仕様は舐めてました。キッチン含め天井高があるのでかなり開放感あります。天板も御影石だし。間取りが田の字で単調なのがつまらないですね。60m台70m前半で都内が良いって人は、ここで良い気がしました。
• 純粋な価格はとても目に優しかったですね。部屋も、同じ広さの他のマンションと比較して、収納、梁、開放感など良い間取りに感じました。一方で浴室のライトやトイレのタンクは少し気になりました。あくまで参考価格なうえに数字をあまり正確に覚えていないのですが...西の低層68平米6300万台～6500万くらいで坪310万前後から、4,5階以上になると6700万～6900万くらいで坪330万前後。東の低層は同じ広さで西の-200万くらい。南向きは72平米前後で階により7000～7400万。全体として坪300から350くらいでしたかね。懸念としては、何年住む想定かによりだいぶ感じ方が変わるかなと思いました。土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だったと思います。
  • 土地代と解体費用で70平米前後だと月25000円前後だと言う話、リビオシティ南砂町で月10000円、ブリリアシティ西早稲田で月15000円ってところかと思いますが、ちょっと高すぎる気がしますね。地価がこれら2物件に対して高いように思えませんし。
• モデルルーム行きましたが、流石ジオらしくこだわりを感じました。所有権ではなかなか叶えられない条件を満たしているマンションと聞いてなるほどと思いました。所有権は高すぎて買えない中、半ば諦めで定期借地権を見に行きましたがむしろ私たちは気に入りました。
• 昨日見学に行ってきましたが、今まで見てきた物件の中でも、お手頃に感じました。定期借地権とはいえ、そこまで長く同じ場所に住むつもりも無いので私としてはベストな選択なのかなと思い始めてます。
  • 私は一昨日行きましたが、要望数がかなり多いと感じました。営業の方も予想以上に要望をいただいているとおっしゃってました。早く決めないと条件の良いところがなくなるんですかね(￣∇￣)
• 西棟の中層か東棟の低層で迷ってます！バランスを取るか低価格を取るか悩みどころです！大山駅に住みたいと昔から思ってて、三菱さんのマンションも見ましたが、希望が合わず今回はここに決めたいと思ってます。
• 定借物件の割には、価格は高めのように個人的には感じました。ただ、保育園や小学校も近く、子育てをする環境としてはかなり良さそう。子育てを終えたら引っ越すというのもありなのかも。賃貸よりはいいですよね。リセールがしやすいのかが問題ですが。
• ホームページトップに載せてる金額が上がりましたね。2LDK4900万～だったのが5390万。3Lも上がってる。一番安い部屋が完売しただけかもですがいずれにせよ売れ行き好調っぽいですね。
  • 7階と9階、1億前後の２部屋も売れたようです。
    • 3LDKのパンダ部屋は、保育園隣の1室だけでした
• 何戸ぐらい契約済みなのでしょうか？
  • 1期9戸で始まりましたが、実際2期と合わせて年内の契約で、100戸近くは売れたとおもいます。
• 都内のマンションとしては価格はだいぶ抑えられてて、スペックもそこまで高望みしていないので全然許容範囲だったのですが、定借なので管理費等（解体費/地代/修繕積立金）がどうしても高くなってしまうのが悩みどころ…。。初期で5万前後で26年後は7万近くになる計算に…。。皆さんは特に気になりませんでしたでしょうか？
  • 同じくランニングコストが最初から5万近くかかるのは気になりました。大山の再開発を見込んでか新築マンションが同時に何ヶ所も建設されていますね。(レーベン、シティタワーズ、バウスなど)将来的に売りたくなった時に同じ築年数のマンションであれば所有権の方が売りやすいのかななんて思ってしまって。その時に借地権のジオは不利になりそうでそこが気がかりです。レーベンも借地権ですが。
    • 定借権じゃなくても、周辺の所有権マンションの場合、大楠のランニングコストは1年目にして3万。30年後も5～6万になる見込みでしょう。
• みんなすごいですよね。いくら目先の物件価格が安いからと言って地代、解体積立金だけで２万から３万毎月かかって将来不安もあるのに。ご年配の方もしくは相続が必要ない方たちが多いのですか？
  • 土地の固定資産税がかからないのでほぼトントンでは？
    • 説明聞いた時の営業さんにも同じこと言われましたが、今固定資産税の優遇措置あるので全くトントンにならないし、何よりせっかく賃貸から離れる為に購入するのに結局借り物にお金払う不安がありました。
• 大山は周辺環境も良いし、やはりこの立地と値段は魅力が高い。
• まだ売りに出ていないタイプ（C2とC3だったかな？）以外の2LDKがほとんど埋まっていましたね。
  • DタイプはA棟南側の角部屋かな、間取りはCタイプより使えやすいと思ったけど。
• M1,M2の4階以上も販売していて、私が価格表を見させていただいたとき（GW中）には、6-8階は売れてしまってました。たぶん、2LDKは供給割合が少ないからですかね。
• 結局、何戸売れたんですかね？
  • 半分くらいなんですかねぇ。週2～3戸ずつ売れてってますよね。
    • 1期27次とかなってますね、1期50次くらいまでいってしまうのか。
      • 1期50次まで行くんじゃなくて、とうとう2期となるのか。
• 次の期はさらに値上げするみたいですね。東向き最上階の68平米で7800くらいのようです。
  • おぉ、東向きって確か隣が廃校になった看護学校で何が建つか分からないからって理由で他の2頭と比べるとかなり安かったはずなのにそこでも7800とは結構値上がりしますね…。GW中に契約しましたけどその時に受けた説明だと、西棟最上階の68平米でもその値段より下だったはずですよ。そんだけ強気で値段上げられるってことは売れ行き好調なのかな…
    • 東向きで残っているのは上層階のみなので、看護学校跡地の影響は少ないと見ているようです
      • へー、GW辺りの東棟4～9Fの殆どが次期以降販売の予定で1～3Fまでしか売りに出してなかったけどもう残ってるのは上層階だけってことは、あの後順調にはけたんですね。まぁ、GW時の1～3Fですら完売に近い状態だったしそりゃそうか。
• 価格だけで見ると、いいんじゃないかな～と思いましたが定借物件とわかってしまうと、やはり価格は高めなのかなと感じました。定借の良いとところは、立地が良くて価格は通常よりも安めだと思います。ちょっと残念な感じかな。
  • 立地がいいところは大体高い、ここはまだ抑えめだと思いますよ。定借だか激安の時代に戻ることはないでしょう。残念です。

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構造・建物

ジオ板橋大山　エントエランスアプローチ完成予想図

ジオ板橋大山　サブエントエランス・車寄せ 完成予想図

ジオ板橋大山　エントエランスホール完成予想図

• 敷地面積：8,046.99m2
• 建築面積：3,667.13m2
• 建築延床面積：23,042.13m2
• 建ぺい率：45.74％（許容建ぺい率60％）
• 容積率：254.35％（許容容積率254.52％）
• 午前11時の南棟、日当たり良好です。

• 20240323ジオ板橋大山.jpg

  工事状況（2024年3月23日撮影）

• 20240323ジオ板橋大山2.jpg

  工事状況（2024年3月23日撮影）

• 20240706ジオ板橋大山.jpg

  南棟工事状況（2024年7月6日撮影）

共用施設

ジオ板橋大山　ブックラウンジ完成予想図

ジオ板橋大山　パーティラウンジ完成他所図

ジオ板橋大山　ワークラウンジ完成予想図

ジオ板橋大山　ゲストルーム完成予想図

• 駐車場：81台（機械式69台、平置き5台、福祉対応用1台、来客・宅配用3台、来客用3台）（予定）
  • 月額利用料：22,000円～35,000円
• 戸数考えると駐車場はむしろ少なくない？このエリアはだいたい40%弱くらい設置率あるイメージなんだが。区とかから義務付けられてるのかと思ったけど、ここは少なめだ。
• 自転車置場：570台（予定）
  • 月額利用料：100円～800円
• バイク置場：14台（予定）
  • 月額利用料：3,000円
• ミニバイク置場：14台（予定）
  • 月額利用料：2,500円
• ゲストルームはやはり有料になるのですかね。それからワークスペースの個別ブースは予約システムがあるのか、有料なのか気になります。
  • ゲストルームは無料です。ただし、住民全員で180日くらいに抑える必要があります。宿泊法？が関連してるみたいです。ワークスペースの予約システムはなかったかな。
    • ゲストルームは旅館業法上の都合で無料になると、担当の営業さんがおっしゃっていましたよ。
      • 無料で1部屋しかないなら、ほぼ使えないね、、逆にゲストルームを清掃したり、将来的に家具を買い替えたり無駄なお金がかかるだけだな

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設備・仕様

• デジタルパンフレットに設備仕様が載ってないです。ウリがなくて、仕様が低いってことでしょうか。

間取り

• 間取り：2LDK〜3LDK
• 専有面積：56.1m2～72.16m2
• バルコニー面積：9.4m2～11.92m2
• アルコーブ面積：2.81m2～4.7m2
• Hタイプとか見てみると結構収納は多めですね。ウォークインクローゼットのほかにも収納ありますし、結構ゆとりありそうな印象でした。
• 間取りはもう少し頑張ってほしかったですよね。あれだけ広い敷地に建設するのに同じような細長い田の字ばかりでもったいない、、、設備は最悪お金で解決するにしても、良い意味で期待を裏切ってくれるような内容だと嬉しかったのですが、厳しい時代ですね。
  • 意匠性の高い間取りも良いですが、やっぱり日本では田の字プランがベーシックですよね。横長は開放感ありますが、LD奥の洋室は採光が取りずらいといったデメリットもあるので悩みどころですね。(笑)
• C1タイプのリビングヤバくない？ww家具置かない前提か？
  • C1タイプの2LDKはリビングの形使いづらそうですね、、
    • 2LDKのリビング細長は人気なさそうだね。家具の配置難しいから
      • C1タイプは完売してたじゃないですか？
• 2LDKは売れますか？？？M1タイプ、58.74㎡は何人家族がターゲットなんだろうと思っています。洋室5.5畳、2部屋めは5畳。夫婦で住むとか？LDKは14.3畳。割とコンパクトです。LDKをつなげて1LDKにするとか。ファミリーマンションだと、子なしは辛いかなと思っちゃいますが、一定数の需要はあったりするんでしょうか。
  • 58 m2ならひとりで住む方もいるだろうし3人くらいまでなら暮らそうと思う人はいる気がします。今23区内の新築2LDK55m2前後を購入しようとすれば7,000万円くらいしますし。多少狭くても新築に住みたい人に需要はあるのでは

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育児・教育

• 敷地内に保育所があったり、一戸あたりの駐輪場が２台だったりと、子育て層がターゲットっぽいので、それなりに音などは覚悟しておいたほうが良さそうですね。保育所だとイベントなど定期的にありそうですし。すみふは面積的に子育て層には厳しい感じだし、大楠ノ杜は落ち着いた層を狙ってたようなので、うまくすみ分けされてるような気もします。

周辺環境・治安

• 用途地域：第1種住居地域
• 都市計画：市街化区域
• 東隣の看護学校跡地って何が建つのですか？東向きの部屋に影響ありそうですよね。
• この立地良いですよね。駅から近い割に車通りも少ないですし。気になる点は、真南50mほどにスミフのノースが建つことと、マンション周辺の道路が狭く、南の道路は一通なので車を持つには難ありという辺りでしょうか。
  • 真南にノースが建つ件について、日当たりや眺望に影響とか出てきそうでしょうか？50mだとあんまり気になりませんかね。
    • これだけ離れてるし、ノースはこっちに側面を見せる形で建つ（西向き）ので、冬至前後に低層階に影がかかるとしても30分程度だと思いますよ。
• このエリアは特に住みやすい、商店街もそうだし上の人が触れてるように病院も揃ってる。池袋までもすぐってとこも見逃せない。しかもこれから再開発が始まるのか、、、多分コレ逃したら板橋区すら買えないわ自分なんて、、
• 私は現地にまだ行ったことないですが、東向きはボロボロの都立学校と介護施設、あとは電車の騒音があるから安いのでしょうか？都立は建替えとかあるのかな？
  • 東側は都立の解体が決まっていて、次に建つものがまだ公開されていない(決まっていない？)とのことでした。高い建物となる可能性もあるため、東側の高層の1期販売を見送ったそうです。
    • 東棟の4階以上は未発売のようです、日当たり問題で価格は上下するでしょうけど、間が12m以上離れているので、日当たりゼロはないと思います。
      • 看護学校跡地は何が立つかは未定だそうですが、東京都の福祉保健局が所有している土地なので、医療・介護系の施設ではないかと売主側は推測しているようです。もちろん都が事業者に土地を売却してマンションになる可能性もあるし、なんにせよ現時点で決まっていることはなさそうです。

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周辺施設

• 豊島病院は紹介制の病院なので一度近くの病院で紹介状を書いてもらう必要があります。

その他

• インターネット使用料：1,034円

掲示板

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