ジオ文京 大塚仲町

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ジオ文京 大塚仲町

物件概要

• 所在地：東京都 文京区大塚4丁目36番28（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ丸ノ内線 「新大塚」駅 徒歩5分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩11分
3. 東京メトロ有楽町線 「護国寺」駅 徒歩9分

• 総戸数：52戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造　地上5階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2011年11月竣工済み
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：奥村組

掲示板・口コミ

• ジオ文京 大塚仲町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 3階　2LDK　55.08m2：5,090万円
• 価格を聞きました。 坪３００越えとは価格も意外に高いですね。 学区も窪町ではないのに。。。。 環境はそれなりによさそうなので残念です。
  • 坪300少し超えたくらいなら安いと思います。 おそらく低層階の中住戸でそれくらいだとして、3階か4階の角部屋だと坪400超えますか？
• このように前がお墓の物件は 手放す時はやはり不利ですか？ お墓を理由に金額をたたかれませんか？ 高い建物が将来建たないから良い。って考えも 分かりますが、やっぱりお墓ですからね。 どうなんでしょう？ 凡例などををご存知の方いますか？
  • 今朝も本伝寺の前を通りましたが、前に建ってみて嫌な雰囲気のお寺では無いので大丈夫。 むしろ南側が広く開けた感じが良かったですよ。
  • 墓地については、気にしない方であれば南が開けて、日照は最高にいいでしょう。 しかし、売却となると買い手が多少なりとも付き辛くなるのは確かなので、永住を前提にすべきですね。
• カド部屋以外はかなりお買い得感はありますね。 文京区で約74平米が6400万位〜、設備内装も値段の割には上出来 な印象を受けました。
  • 角なら最高に良いのですが金額的に手が出せないので７５Ｆ狙いで行きたいなあと思っています。
• 90平米の南東の角が一番大きい部屋でしたよ、値段は9400万でしたね。 ルーフバルコニーが付いてる凄いお部屋でした。
  • 5階の90㎡が9400万って高いですね。 文京区とは言っても大塚ですし、お墓丸見えマンションなのに。 全体的にもう少し価格が下がったら良いですね。
• 売主も首都圏では馴染みのない阪急ですし、施行会社も奥村組となると、もう１割ぐらい価格を下げないと魅力が出ないと思う。（希望でもありますが。。）
  • ただ、設計はトップシェアの日建ハウジングシステムですよ！！ 六本木ヒルズのタワーマンションの設計もここです。 ホームページ見るとすごさがわかりますよ。 結局買いたい人が買えばいいんですよこのマンション。
  • 奥村組はいいんじゃないですか？
    • 奥村組は、2009年「シティタワー高知」で事故を起こしています。 支店は違うし、運が悪かったのでしょうが。。 （反対に、今は信用回復のためにいい仕事をするかもしれません。。？）
• ９０平米の部屋やっぱりいいですね。場所がなあと思ってモデルルームにもいっていない。 でも、間取りもいいですね。８８８０万は妥当なようだが、場所とディベを考えるとちょっと割高？
• かなり売れていないとの噂を聞きました やはりお墓フロント立地と高価格だからですかね
• 文京区物件で、大通りから一歩入った立地、 売主は大阪では泣く子も黙る阪急不動産（東京では？？？） 設計は、マンション設計トップの日建ハウジングシステム、 施工は、そこそこ奥村組、 まあ普通に売れそうな物件じゃないんですかね、ここ。 なんだかんだで間取りも普通にいいと思うよ。
• 値段と仕様は、まあ適切だと思いました。 むしろ８０平米が７２００万円は安いのでは？ 前面がお墓なのはリセールには不利かも知れないですね。 ただ、大通りと近いので、騒音や空気が気にならないではないかな。
• なぜかはわからないけれど、大塚３丁目の交差点の近辺は、昔から土地の評価が実力に 比して低いように思います。だから価格設定に割安感があるのでしょう。 高台で地盤もしっかりしていて、大通りから中に入った住宅街の低層マンション、 施工も奥村組ですからしっかり作ると思います。マンションをいろいろ見てきましたが、 これは買って損の無い物件ですよ。阪急のブランドも、だんだん東京で 定着していくんじゃないですかね。
• 半面バルコニーで9000万円なんて、タワーでもないのに使えない バルコニーでテーブルと椅子を置いて、夜景を眺めながらワインで乾杯なんて出来ない。 狭い半面バルコニーに避難階段のハッチがあるから、テーブル置くのは厳禁だしね 実質的に物干し専用のバルコニーしか意味が無い。 この辺りは、マンション選びではとても重要なことです、

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交通

• 大塚公園を通らないとなると、春日通りから帰る感じですね。そうすると、少し駅から遠くなってしまいますね… 10分くらいでしょうか。
• この立地は良いですよ、駅に近いし、駅まで平坦だし、日当たりは良いし。
• 車利用の方にはすごく便利だと思います。 道路近くで空気は微妙ですが、 走行音は気にならないと思います。
• このあたり、生活利便性はあまりよくないですが、今は電動自転車もあるし、 通販もあるし、利便性のハンディは昔ほど重くありません。 「歳とったら坂道がしんどい」という人もいますが、平坦な道に慣れて しまうと、老化が早くなります。地方に住む方が車ばかり使って足腰が 衰えるのと同じです。適度な坂道は、エクササイズになるので、老化防止に よいと私は思います。

構造・建物

• 南側が墓地だと日照は問題ないかもしれませんが、眺望は期待できませんね。 毎日墓地を眺める気にはなりませんし。。。
  • ベランダから墓地が見えるってすごい不吉ｗ 10年くらい住んで飽きても転売は難しいかなぁ・・・
  • 難しいかなあ？南が将来に渡り開けてるのは素晴らしい！
• 今日、モデルルームを見学して参りました。 洗練された外観、室内でとっても気に入りました。今日は眺めを紹介して頂けなかったので 何階にしようかが思案のしどころです。
• 南の眺望はお墓です。 一部じゃなくて全面お墓。 気にならない方には最適。 しかし今後の資産価値は？？？
  • 建替えされてしまうリスクが寺院には無いので資産価値劣化リスクは僅少でしょう。南の開けかたは区内、特に都心部では圧倒的に優位性が感じられます。
• やっぱり南側は墓地なのが気になりますね･･。全面ですから･･。 あと西側は病院の裏側、東側は小汚い寮とかでマンションの周りはイマイチな雰囲気なのが気になりました。
• 墓が気にならなければよいと思う。 最上階は見下ろさないと墓がみえないので、よい。 ２、３階はもろに墓が見えるので好みが分かれるところ。 あとは価格なり
  • ３階は電線が目の前に。 4〜５階でしょうね。
• ここは一階が良いかもね。
  • 広い庭でもない限り一階は売れづらいですものね。
    • ここは間口は狭い上に、一階の奥行きも短いので庭も狭いです。
• とくに外観はシンプルで雰囲気いいですね。 阪急は首都圏では歴史が浅い分、変な物件は造れないでしょう。 お墓があるけど日照は永久保証！ ４面道路だしこのエリア希望者には貴重な物件。
• 非常に程度の良い二丁掛けタイルをふんだんに使用した素敵なマンションになりますね。 品質に優れた物件です、ここは。
• 南は一面墓地、西は病院・消防署、東はアパート・・・
  • 南は、永久に日照保証 西は、評判も悪くない上に、今後数年で現代的な病院に建て替え予定の病院 　何があってもすぐ来る消防 北と東の民家とアパートの景観の悪さは、そもそもあまり見えません。
• お墓の件は、南側が開けていて将来高いビルが建たなくて良いと考える人にとっては買いですよね。 実際見に行きましたが、お寺の雰囲気は良かったですよ。
• エントランスにシンボルツリーでケヤキを植えるそうです。 ケヤキは良いですね。 敷地内の緑化がすすめば空気も良くなるかも！
• 外壁とエントランスは高級感がありますね。
• 一部が乾式壁ですね、低層で乾式壁とはコスト削減が目的ですかね 残念・・
• ここは 第一種中高層住居専用地域で日影規制もあるかし、接する道路が10ｍ未満で 狭いので容積率も100％消化できない。容積率もたった200％で戸建てを建てる敷地。 （不忍通り沿いは商業地で容積率500％と2.5倍） つまり高層は建てられないから最上階でも夜景や眺望は期待できない。 都内北側で眺めのいい南側は、不忍通りと春日通りに高い建物があるから夜景は期待できない。
• アウトフレームでバルコニーを半分しか作らないというのも、大幅な建設費のコストカットでしょう。 眺望はあきらめたから・・・・バルコニーは洗濯物専用？　
• ホームページの北側外観完成予想図を見る限りだと団地型に見えますけど 団地型はデザイン的にカッコ悪いけど住みやすいんだと思います。 長谷工が開発した田の字の間取りと同じように少ない容積率を有効に使うベストなノウハウ。 ここのジオも、基本に忠実に廊下を挟んだ田の字の間取り+半面バルコニーの長方形で コスト管理がしっかり出来ている印象。 財閥系だと内廊下にして、もう少し工夫するけど価格も高くなるからこれでいいのかも。 将来的に維持コストが掛かりそうなのは、業者の窓拭きが定期的に必要なFIX窓と 管理組合の収入源の駐車場設置率の低さかな。 総合的には、豪華さは全くないけど生活優先の文京区らしくない良いマンションだと思います。

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共用施設

• 駐車場：総戸数52戸に対して18台(機械式)、来客用1台(平置式)(月額使用料:24,000円～33,000円)
• 自転車置場：総戸数52戸に対して52台(月額使用料:100円～200円)
• ミニバイク置場：総戸数52戸に対して6台(月額使用料:1,000円)
• ここは自転車置場が各戸に１台しかありませんね。 ターゲットをファミリー向けとするなら、少々考慮が足らないのでは？ 駐車場が１８台もいらないので、自転車置場にして貰いたいです。
• 自転車なんか乗らないから駐車場2台欲しいです
• マンションは色々見ましたが、共通部分にお金をかけている印象は全くない物件 むしろコストカットを追求したマンションに思えました。

設備・仕様

• どうみてもハイグレード仕様ではないでしょう。 ミドルクラスです。
• 設備は、食洗器はオプションの様ですし、コンロもガラスでなくホーローだし、いいのは天井埋め込み型エアコンぐらいかな。。
  • あー、コンロの件は気になりました。 ガラスでなくてホーローなんですよね。。 ガラスコンロは高額だしオプション価格が気になります。 ガラスとホーローって倍ほど値段違いますよね？ 食器洗い機もオプションなんですよね。 今週末にオプションの価格がわかるとは言え、 欲しいオプションを全て足したら、 いったいいくらになるんだろう？って感じです。 定価販売でしょうし。
• 食洗機なし、ホーロートップなどスペックは低いものの、 外壁の素材やインテリアの材質（特にキッチンまわり）など 高級感があって、とても素敵ですよ。 足りないものはオプションでも付けられますし、 そこは全然気になりませんでした！
• 室内仕様ですか、1620サイズのユニットバスの40角タイル壁と天井カセットエアコンは高そうだけど あとは、キッチン天板、タンクレストイレ、風呂のからり床、トイレの手洗いカウンター 洗面所カウンター、サッシ、低使用のフローリング、外壁のタイル オール国産の並品のように見えますけど。
• 風呂がタイル貼りな点以外はどこも高級感がない・・
• 天井カセットはお部屋がスッキリして快適です、後からつけられる設備ではありませんリ ビングだけでなくて主寝室にもあった方が良かった。
• 高級感は全く求めず生活重視でコストカット、廉価版天井カセットエアコン標準装備、 ディスポーザーで実質的な合理性を追求するというファミリーコンセプト。 でも将来はお金がかかりそう、天井カセット交換したら50万円～ ディスポーザーも50戸位の中規模マンションに普通は設置しないのは 将来のメンテナンス費用が莫大に掛かるから。浄化槽交換は戸数割でも高い。
• 装備がちょっと安物。。。 レンジフードも分厚いし、コンロもガラストップじゃないのね

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間取り

• 2LDK・3LDK　55.08～90.82平米
• ここは高いけどカド部屋がいいですね。 カド部屋以外は旧式なサイズと間取り。 間口（6.2m）が狭く細長い造り。 もっと工夫が欲しい気がします。 カマボコなんだよね。
• しかし、ここの間取りって酷くない？？使いづらそうな感じ 考えた人のセンスが窺える

買い物・食事

• ここは場所的に不便そう。 特に買い物が・・・
  • 近所に住んでおりますが そんなに不便と感じたことは無いです。周辺で必要な物は全てそろいます。
• 買い物はやっぱりライフでしょうか？ 新大塚にある２店は今いちな印象なので・・・
  • 当方は近隣在住ですが三徳を利用しています。 茗荷谷駅のアトラスタワー内にも三徳が出来るので 品質面でも納得出切ると思います。
• 公園からの道すがらにもおいしそうなパン屋さんとかカフェが多く ワクワクしてしまいました。
• 千石・護国寺・春日の側の坂がどれも結構急である点、 新大塚駅前はスーパーが小さい等不便で、買い物に行くには坂の上り下りが不可避な点、 電動自転車は雨の日使えない等の問題がある点、 新大塚駅からスーパーに行くにはこの物件とは逆方向の為導線がイマイチな点、 が嫁からは問題視された。
• 立地や外観予想図などが結構気に入って検討してるのですが、買い物関係だけがちょっと気になるかな。 地図で見る限りスーパージャンボというお店が最寄りっぽいけどどんな感じのお店なんだろう、名前で受けるイメージでは高級志向って感じではないけど。 普段このスーパーで買物している方などが居たら教えてください。
  • スーパージャンボは安いけどモノが…
  • サントクはどうなんでしょう？ちょっと遠いかな
  • 新大塚のライフでいいでしょう

育児・教育

• ここの学区は大塚小学校になりますよね。一学年１クラスしかないのが気になります。６年間ずっと同じメンバーでクラス替えがないというのはちょっと心配です。 ただ文京区ってそういうところが少なくないのは知っていますが。
  • １学年に１クラスしかない小学校も厳しいですね。 ここも学区が窪町小ならば、まだガマン？？？ 私立に入れる人は好き好んでお墓の前を買わないのでは？？？

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周辺環境・治安

• 大通りから一本入った住宅地で、 値段が坪３００以下だったらぜったい売れますね！！ この近くでも、大通り沿いではないのはめずらしいですね〜 なんか、いま売りに出てるこのあたりのマンションの中で一番注目かも！！！
• ここって、南側は墓地ですか？
• 墓地は地図で見ることはできませんでした。
  • 南側ビューが墓地ですね。なんて墓地だか分かる方がいたら教えてください。
  • 地図見りゃ本伝寺って書いてありますけど？？？
• モデルルーム見てきました。文京区にもまだこんな場所があったのかと少し 驚きを感じた一日でした
• そもそも文京区内には寺社仏閣が多く、そこも魅力に感じています。この高台で四方道路の立地は きわめて稀少性が高いと感じました。
• 周りの病院や消防署については音はどうなんでしょうか？ 墓地よりそっちが気になります。
• 昨日建設地を確認しましたが墓地は全く気になりませんでした。個人差があるのでしょうね。 墓地以外もまあ文京区はあのような感じなのですよ。 そこがまた風情です。多分わからない方にはわからない。
• 私も現地近くを見ました。 静かですがけっこう暗くて殺風景な印象。 大通りもお店とか少ないですね。 道路に囲まれた敷地は良かった。 １階ならお墓は見えませんね。
• 新大塚に住んでいた事がありますが この辺は韓国？中国？の人がたくさん住んでますよ。
  • 中国人・韓国人でも日本に溶け込んでいる方（日本語を喋り、外国人同士で集まりたがらない）なら、歓迎です。 こういう御時勢、外国人でも親日的な国の方に住んでもらいたいですね。
• まだ現地に行っていないので分からないのですが、どんな感じのお墓か（きちんと整備されているのか、雑草ぼうぼうなのか）知りたいところです。 でも、お供えのお花のお水で蚊が発生しやすいと聞きます。蚊って、３階以上でも飛んできますかね。 あとは、お線香の匂いがお盆とかは多いとか。。。 蚊や雑草は、すでに最盛期がすぎているので判断難しいですが、近日中に現地を確認してみたいと思います。
  • 以前お墓近くに住んでいましたが、野良猫とカラスがすごかったです。
• 駅から一番近い帰り道のの公園が真っ暗で夜、ホームレスがいると聞いたのですが。何か情報ありますか。
  • 大塚公園の様子も気になって見に行ったのですが、ホームレスの小屋を２つ程見かけました。 全体的には雰囲気悪くないんですけどね。 夜の様子はわからないのですが、真っ暗になるのであれば公園は通らない方が良いと思います。
• 一応文京区なので悩み、最終確認の意味で、そばに何時間も居たのですが、 消防署からの出動サイレンが大変気になることや 病院から覗かれているような感じでキモチ悪く、 現地とのあいだの道路を 出入り業者や関係者の裏からの出入りがおもったよりも多くビックリ。 そばの公園で事件があったと友人から聞き、ホームレスもいるようですし もっと安いのならばふんぎりもつくのですが あのくらい出すのならば やっぱりやめようかと。。。。
  • 事件って、 「2010年4月12日夜、東京・文京区の大塚公園で３５歳の女性が突然、切りつけられる事件があり、警視庁は自称・児玉恵子容疑者（２７）を殺人未遂で現行犯逮捕した。女性は背中やほおを切られたが、命に別条はないという。 　警視庁の調べに対し、児玉容疑者は「人に裏切られたので誰でもいいから切りつけたかった」と容疑を認めている。」 ですね。 実際に起こったということは、やはりこの周辺は潜在的にリスクがある地域ということでしょうか？ どこにでも起きそうな事件ですが、確かに身近に起きると嫌な気がします。 （毎日通勤に通るとなると嫌ですし、家族持ちなら更に心配です。）
  • やはり文京区でも、この環境は多少難があります。 どうしても文京区ではなければ、というファミリーには適していると思いますが、文京区の他の地域と比べるとこの値段では高すぎるように思います。
• お墓ってからすが集まったりしますよね。 ここのお寺はどうなんでしょう？
  • 現地周辺では確かにカラスは多かったですね。 見に行ったときカラス2匹が、 周辺のゴミ捨て場を2匹ほどのカラスがあさってました。
    • 近くに住んでますがからすなんかいませんよ？ 住職さんが丁寧にお掃除されていて綺麗なお寺です。 ほんとに見た人の発言でしょうか？
    • 現地に行けばわかると思いますけど、カラスは居ましたよ。 お昼ごろだったと思います。 病院のとなり、お寺の真向かいの、 女子会館と書かれた建物のゴミ捨て場のカラスよけシートをくちばしで引っ張ってました。 一部シートが外れてゴミ袋がはみ出してたのが気になりました。 女子会館と、あともう１つどこか、 ゴミ捨て場が道路にゴミ袋放り出してシートかけるだけなんですかね？ あれじゃカラスがタカっても仕方ないですよ。 寺の屋根と寺の塀のところにカラスは２〜３羽いましたね。 時間帯にも寄るかもしれませんが、確実に居ます。 お寺の屋根と塀の高さから言うと、 ジオ文京大塚仲町の高さで１〜３階くらいまでカラス来るんじゃないですかね。 立地的に興味があるので見ていますけど、カラスが気になって、 害獣対策の掲示板のカラス対策とか見てましたけど、解決策がなさそうで困るところです。
    • 大塚〜護国寺の近くに住んでれば絶対にわかると思いますけど、 護国寺の林と大塚公園に、カラスと野良猫は以前からたくさんいますよ。当然、ジオ文京のほうにも寺があるし、カラスは来るでしょ、そりゃ。 野良猫もいると思いますよ。ジオ文京に関しての不安の１つに、 害獣の駆除が必要になったら文京区に言えばいいのかなあ？と不安があります。
    • マンションのテラス向けの害鳥避けの事例としては、 マンションの窓のところに薄いシートというかネットというかを仕掛ける以外は効果ありません。 そういう窓の薄い害鳥避けネットをオプションとして マンション側で一律に用意してくれると助かります。 これは個人で用意すると、外観がチグハグになって汚くなるからです。 カラスよけとしては ジオのゴミ捨て場は多分きちんとしてると思いますけど、 周辺のゴミ捨て場が問題ですね。
• 気になっていた西側にある病院は建て直しの計画があるそうです。 新しくキレイな建物になるんだと考えると前向きに検討できそうです。
  • 確かに数年後に立て替えられて近代的な病院になるのは良いですね。
    • でも今より高い建物になる可能性も大だよ。
• 新大塚と茗荷谷の違いは 不忍通りの向こう側を文京区とは言わないくらい違います 小学校学区ひとつとっても全然評価が違う
• お墓はけっこう近かったので、 開放的で日当たりも良く基本的には良さそうですが、 お盆の時期とかは洗濯物にお線香のにおいが つくのは間違いなさそうです。 お寺は由緒正しい感じで好感がもてました。
• 立地は山手線内側の高台で高級感と災害への強さもある。
• あと、公園の雰囲気がいまいちでした。 ざわざわしている。 暗くなってからあそこを通るのは心理的に不安。 マンションは、最終的に立地ですね。
  • 公園は子供が多くていいなと思いましたけどね。
  • 公園入り口の図書館が開いていてかつ小さい子供が遊んでいる時間帯は問題ないと思いますけれど夜は明かりが乏しい。 ホームレスのご夫婦は特に悪影響は及ぼさぬと聞きましたが暗いと何が起こるかわかりませんので、茗荷谷駅、新大塚駅から246春日通りを歩くか都営バス都 02系統（錦糸町→上野広小路→本郷３丁目→春日→茗荷谷→ＪＲ大塚）を併用し大塚３丁目または４丁目のバス停で降りるルートがよさそう。バスの場合は定 期を持つと途中のサントクスーパーに寄れます。
• 近くに住んでいますが、大塚公園の近くは人気が高いですよ。徒歩2分で緑豊かな大塚公園、徒歩5分で教育の森公園を庭のように使えるので この辺りでは一等地の場所だと思います。 お墓の前と叩く人がいますが、文京区はお寺だらけなので都心でも緑地が多いのです。

1. 空気・・・論外で緑は都心として多い
2. 治安・・・真夜中歩いても治安はいいですよ
3. 仕様・・・△　文京区物件としては、
4. 価格○・・・安いことがいいことなのかとは思います
5. 立地・・・徒歩12分で都心のメイン路線山手線が使えるのは文京区としては好立地 　自転車で平坦な道を自転車で池袋までお買い物なんて裏技も使えます。

• 周辺在住購入検討者です。 空気がいいか悪いかといえば よくはないと・・・ おもいます。 とくに周辺、護国寺あたりへの坂は 夏なんていつもスモッグがかかりひどい。 都心、東京駅5キロ圏内でも、 もっと空気がいい場所は あるかとおもいます。 でも、ジオにはそれをこえるよさがあると おもってます。

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周辺施設

• 現地の近所にある「日本通運健康保険組合東京病院」ってなんで「小石川東京病院」になったか？ 知ってる人いますか？ ココの病院の評判とか教えてください。 あとプラタナス通りにも病院がありましたよね？
  • なんで移譲したかはわからないけど、いい病院ですよ！ 診察料は比較的安いし。 ほとんどの科にかかりましたが、的確な薬をくれるので早く治ってます。 だから大塚から引っ越した今でもここにかかってます。 先生によってはぶっきらぼうだったりするけど、 いわゆるヤブ病院でないことは確かです。 個人的意見だけどね。
  • 建物自体はまだ日本通運～病院時代から変わらず古いままですか？ 診療科目によってはドクターが週に1回しか来ないのもありますね。 プラタナス通りの病院はなんて名称だったか分かる人いますか？
    • 建物自体はまだ日本通運～病院時代から変わらず古いままですか？ 診療科目によってはドクターが週に1回しか来ないのもありますね。 プラタナス通りの病院はなんて名称だったか分かる人いますか？
• 消防署が近いみたいですが、サイレンとか夜、気になるものなのでしょうか。
• 今日は天気が良かったので教育の森公園で子供と遊んできました。 あんな素敵な公園の近くに住めるが今からとても楽しみです。
• 「小石川東京病院」「大塚病院」「東京監察医務院」と、病院＆遺体検案の施設に囲まれていますが、雰囲気はどうなんでしょう。
  • 病院に関しては、いざという時に安心という程度ですね、家族に高齢者が居るとしたら有り難いかもしれません。
  • 病院があること自体は嫌だとは思わないですが、 日常生活上の問題として救急車が出入りする場所になる訳ですから 騒音が気になる人もいるはずです。 私は気になりませんが、うるさいものだと思って検討すべきですね。

その他

• 週末に見に行って参りました。 なんとなくですが、販売代理の三井は自社物件ではないせいか、 少し前のめり感がなかったような気もします。
  • (良かった点)

1. 日照：周囲は低層の物件が多く、また、隣戸との距離もあり、日当たりはかなり良さそう。南側が寺なので将来的にも日照の不安はなさそう。
2. 高台：高台に位置し地盤はかなり固そう。
3. 閑静：大通りから一本入るので、かなり静か。
4. 低層：低層で高級感有り。地震にも強そうな形状。
5. 仕様：他物件比廊下が広く、開放感あり。フィルム張りのフローリングは手入れが楽そう。カセットエアコン、ディスポーザー等、最新設備は一通り揃っている。その他仕様もなかなかの質感有り。
6. 交通利便性：丸の内線・有楽町線が使え、駅からも近い。山手線のJR大塚駅も15分くらいで歩ける。
7. 住環境のよさ：近所に公園がある、風俗店などの嫌悪施設が無いなど、子育てするにはいい環境。
8. 文京区アドレス：一応のステイタス有り。
9. 価格：坪270万円前後と結構安め。販売が大詰めなので、オプションサービスくらいはしてくれそう？

• • (悪かった点)

1. 買い物の利便性：新大塚駅からスーパーに寄ろうとすると、信号を渡って逆方向に行かねばならないし、マルエツ、スーパージャンボともに小さく便利ではない。また、 南大塚のライフに行くには急坂の上り下りが必要。新大塚自体、商店街がイマイチなので、新大塚だけでは必要なものが揃わず、生活が完結しない。
2. 坂道：高台の頂点にあるので、どこに行くにも基本的に坂道が不可避。上記の通り、新大塚で生活は完結しないので、この点はかなりマイナス。
3. お寺：　お寺のおかげで日照はいいが、それだけで嫌う人が存在するのも事実。将来売却する場合にマイナスとなる可能性があるのでは。
4. 新大塚駅の不便さ：(丸の内線の駅全般に言えることだが)ホーム間の行き来が面倒で、反対側に行くのが結構大変。
5. 木造家屋が密集：大塚四丁目は木造家屋が密集し、また、道路も細くかつ入り組んでいる為、地震等による大規模火災時はかなり危険。

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