ジオ六甲道

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4.13

(16 票)

物件概要

ジオ六甲道　外観

• 所在地：兵庫県神戸市灘区備後町3丁目11番1（地番）
• 交通：

1. 東海道本線（JR西日本） 「六甲道」駅 徒歩3分
2. 阪神本線 「新在家」駅 徒歩6分
3. 阪急神戸本線 「六甲」駅 徒歩12分

• 総戸数：56戸（事務所1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（（転借地権）の準共有、引渡日より2091年10月31日まで（建物解体期間含む）、地代 : 未定、解体準備金 : 未定、解体積立金 : 未定）
• 完成時期：2020年09月
• 売主：阪急阪神不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社阪急阪神ハウジングサポート

掲示板・口コミ

• ジオ六甲道（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• これ定借ですか？
  • 2091年まで借りれるって。概要読んできて
    • 2091-2019＝72 で72年間。自分自身が72年後、何をしているだろうと考えると不安要素も残る物件。お年寄りになっていて老人ホームに入るお金もない、身寄りもない1人で出ていけと言われた時に、どこに住めるか・・・。 メリットは、老後に住みかえを考えている場合、転勤族で一定期間だけ住みたい場合でしょうか。賃貸と比較して得かどうかでしょう。定期借地権は転勤族の場合、他の人に貸す場合は何か許可が必要ですか？ややこしくなりそうな気もしますが、スムーズにいくなら購入検討してもいいのかと思います。
• 絶対に買わないわ
• また借地権付きか
  • 借地権マンション、多くなってきましたね。
    • ここ逆に借地権でなかったらすごい値段でしょうね・・・
      • そういうことにもなりますか。 借地権はデメリットが多いような印象がありましたけど、調べてみるとメリットもちゃんとあるみたいです。 やはり価格が所有権のマンションより安くなること、土地の固定資産税や都市計画税の負担がないというのが上げられていました。 あと、定期借地権付きでも賃貸に出すことはできるみたいですね。
        • そうなんですね。 知らなかったので勉強になりました。情報ありがとうございます。 とは言っても、なかなか借地権付きを望んで購入とは考えられないですが 希望の立地と当てはまったら、検討することも良いかもしれないです。
          • 法人貸しは出来ない所が多いですよ
• 森後町のマンションとどちらにするか、このマンションの値段発表を待ちました。借地権とは、びっくりです。
• 3線使えるという立地は評価高いですけどね。 借地権だと実需なら（あまり想像したくありませんが）30代の方だとギリギリといった具合。 まだ値段は出てませんね。いつ頃発表になるでしょうか。 こういったマンションだと近隣の新築分譲マンションより安いといったことってありますか？ 事務所というのが何になるのかも気になります。
  • 3駅3路線利用できて、駅も徒歩圏ですから、賃貸の需要はありそうに思います。 そういう面では困らなそう。 資産価値も高そうで、土地の価値も高そうですから、固定資産税が無いのはある意味良かったのかも？ マンションも戸建ても何世代も住む家庭って少なくなってる気がするので、期限が限られてても、そんなにわるい選択肢ではないような気もします。
• 値段が気になりますね！間取りや階数もありますが、70平米で5000万なら検討したいです。
  • 70平米で6500。80で8000ぐらいじゃないかな
• 定借のマンションは相続税対策として購入する場合もあるようですよ。 たしかに、固定資産税と都市計画税の負担が軽減されるので月々の負担額はグッと減ることは利点だと思います。 そのかわり、地代を払わなくてはなりませんので土地によっては地代の方が高額になってしまうという事は無いのでしょうか？ 定借物件はまだまだデメリットの部分が多そうです。将来売却しにくかったり、定借後の引渡しだったり、不安要素はありますね
  • なるほど。ということは、企業の社宅として期限つき住宅にする方法もありますね。負債として扱うことでメリットがありそうな気がしてきました。
• マイホーム信仰があるので、自分の持ち物になるのがマイホームだと思っています。 借地権だといずれ引っ越さなくてはいけないのが大変ですよね。JR六甲道の駅から徒歩3分の立地で、アクセスは抜群なのでいいと思います。六甲の地名でも坂道が多い土地がありますが、ここはフラット。あとは借地権をどうとらえるかでしょうね。
• 定期借地権のマンションは、 普通の管理費と修繕積立金の他に、地代と解体積立金がかかるから、ランニングコストは決して安くない。 建物部分の固定資産税ももちろんかかる。土地の固定資産税がないだけ。 販売価格は当然ながら土地の仕入れがない分だけは安くなるはずだけど、上記のランニングコストも含めて、50～60年でいくらの家賃相当か？そこの計算になる。 別のマンションで計算したことがあるけど、少なくとも、大儲けとか、凄く割安とは行かなかった。 ただ、どうしても、ここの場所に住みたいが、予算的に無理という人には良いのではないか？
  • ご近所トラブルも多く、マイホーム購入となると長い間住まなくてはいけない分、厄介ごとも片目をつぶっていかないといけないのが大変と思います。 定期借地権マンションも購入すれば賃貸として出さずに自分で住む人が多いわけなので、賃貸とどちらがいいのか迷う人も少なからずいそうです。 マンション購入は価格が高いから無理とあきらめていた層にとっては、定期借地権はいいかもしれない。ただし、中古物件もあったりするので、新築にこだわる人に限るといったところ？ 分譲マンションよりも安くなるケースが多いんですよね、きっと。
• こんな金額を定借に出すなら賃貸でいいのでは？
• 駅からの距離が近く、小中学校も近辺にあり、図書館や公共の施設も近く、遊具がある広い公園も近い、病院関係もある程度あるので、ファミリー世帯には住みやすそうだなという印象でしたが、定期借地権ということがネックになりえそう。住みやすい印象なので、定期借地権でも購入したいというかたもいらっしゃると思いますが、どうでしょう？月々の負担額が減るというところではメリットがあるのかしら。
  • 確かに貸借権物件を購入するのであれば賃貸物件でも良い気がしなくもありません。立地、ファミリーで住んでいく年数など含めていろいろ考えて購入を検討する必要はあるのかなと思います。その考え方は人によって違うものなのでしょうね。
    • 2091年10月31日までしか住むことができなくて、その後、解体することまで決まっているのですよね？2091年って約70年後。その頃の技術でどれくらい建物が保たれているかわかりませんが最初からなくなるというのがわかっているのは、ある意味わかりやすいかもしれないなと思います。所有権物件だと、建て直しは費用がかかるので、かなりハードルが上がると聞きます。あとは、ここの地代自体がどれくらいになるかでしょうね。
      • 定期借地権のマンション買いではない、今の流れです。明らかに金かかりますよ。
        • 地代は上がりそうですよね。そうなると普通の分譲よりトータル高くつく可能性も出てくる。少し前に立った近隣のジアーバネックスは所有権付きでお買い得でしたね。
          • 定借は結局売り主(デベ+地権者)が儲かる仕組みなのでは…と思いませんか？こういうプロジェクトを分譲に変えれば、権利持ちでほぼ同じ値段(地権者の利益分が無くなり安くなる)になるのではないかな。安くないですよね？
            • 定借と言えども高いお金を支払うわけだけど、実際に住み始めると心のどこかにどこか賃貸に住んでる感が生まれ、その気持ちは拭えないんじゃないのかな？周辺の住民にも所詮、「定借物件」と蔑まれているように感じないのだろうか？？っで、本当に定借で良かったって思えるのだろうか。
• 管理費、修繕費に加え賃借料払うのに解体費用もかかる。市価より2000万近く安くないと買えない。
• 来月に販売開始なので、まだ価格などの詳しい情報は載っていませんがこのあたりの相場ってどれくらいでしょう。もちろん、階によって価格は違うと思いますが・・・。借地権物件で悩む方も多いかもしれませんが、便利な立地で気に入った物件であればそれは関係ないかなと思いました。
  • 多いに関係あるでしょう。
• 説明会参加してきました。予想していたよりお値段が。。。断念しました。立地もいいし利便性も高いし、コンセプトルームもとても素敵でした！
• 最寄り駅まで3分なのが一番の魅力なのでしょう。価格や間取りはその次になるのかもしれません。駅が近い割には広さが全戸70m2超とのことなので、どうしても価格に反映して高くなってしまうのでしょうね。利便性と広さと両方を求める人にはいい物件なのではないでしょうか。価格さえ納得できれば希少な好条件ともいえるのかもしれません。駅が近いイコール高い、狭いというのが普通だと思うので。それにプラスして角住戸率50％、全戸南向きなどの良い条件もありますし。
• 5700から7800万円台とチラシにでてる。森後町のマンションと比べて、高いか安いか、どうなんだろう？
  • 普通に暮らしていくことを思えば、快適に暮らしていくことができる広さなので、条件としては悪くないと思います。実需で、長く住みたいなと考えている人には住居としてはとてもいいのではないでしょうか。しかも駅に近い。駅まで5分かからないっていうのは、心理的にもかなり大きなポイントとなってきそうです。資産価値の面から見てももちろんいいんでしょうけれども
• 定借に資産価値なんてありますか？ 単なる負債でしょ。
  • 定借というのは実態以上にイメージが悪いですね。
    • うーーん、だって子孫に残せないしね
      • 定借ってゴールが定まっている。おしまいにするときには、揉めないからいいだろうな…とは思います所有権物件だと、建て直したいにしても、世帯によって経済状況が違いすぎるので難しくなってくると聞きます。定借だからこそ、所有権物件よりは抑え気味に、でも設備などはそのままに購入できる点はメリットです。判断はむずかしいところでりますよね。
        • 購入代金は家賃の前払いと云う感覚で買うべきやな。資産価値を強く意識する人は買うべきではない。要するに利用価値のみの物件と云う事やね。
• 金に困ってない人が買うにはこの辺にしては初期費用が抑えられた価格で悪くはないのではないでしょうか。この辺の人ならキャッシュ一括で買える人もわりといそうだし。逆に売るときに損するとか定借の今後の資産価値を一々気にするレベルの家計なら所有権を素直に待ったらと思います。
• 定借の理由は、地主である某ハム会社が断固として土地分譲しなかったためですので、これから分譲に切り替わることはほぼ100%ありません。
• 定借で資産価値云々とトンチンカンな事を言う御仁がいるが定借は利用価値を重視して、資産価値には目を瞑り、通常よりやや安い金額と引き換えに選択するもんや。但し昨今の定借物件は定借とは思えない価格設定になっていると思うがね。
• ここに7000万円使うなら1億の戸建買った方が良いですね。 毎月出て行くお金は変わらないけど、40から50坪の土地が残るので戸建が有利です。
  • 戸建とマンションは耐用年数と管理面の煩わしさが違うから、資産価値比較以前の問題だわ。それに駅3分の戸建用地なんて今は売ってない。上の方がおっしゃるように70年の利用価値で買うマンションだから、資産価値が下がって困るような家庭が買うマンションではないだろう。
• 解体するものに金を使うのは嫌だと云う人が一定数いると思う。また最後まできれいに住みたいと言う人もいるだろう。明け渡しが近くなればスラム化の心配があると思います。
• 5700万円台なら買えそうな気もするんですが、最多は5900万円台で約6000万円。家電や家具を買っているともっと高くなってしまいます。前に年収からいくらまで借り入れができるかの一覧を見たら、案外と少なかったです。
  • ローンのことと維持費が高めなこと考えると年収1000はないと厳しいでしょうね。そのぶん民度は高くなるかもしれませんが
• 第1期、8月下旬販売予定。何戸販売になるのでしょう。人気はどの程度なのでしょうね。価格がもう出ているので、検討しやすいと思うのですが。ちょっと高めに思えます。とはいえ駅が近くて部屋の広さもありそうなので、妥当な価格でしょうか。
• 一般定期借地権の物件は地主に有利なだけ。地代を70年間払うと1000万円は超えます。所有マンションと変わらないよね。
  • 一般定期借地権て何や。
    • 「一般定期借地権」とは、借地権の存続期間を50年以上に設定し、契約期間終了後、借地権が確実に消滅する借地契約です。地主は土地を借地人に貸すことで、毎月の地代収入を得られます。契約更新や期間延長がなく、契約期間終了後には土地が更地になって戻ってきます。要するに土地は期間限定の借り物か。最近のマンションはどこも高いなそれでもポンポン売れるんだからみんな金持ってんなぁ
• ホームページ見ました。定借70年、その割に間取りは今後を考えてバリアフリーに変更可能（手すりなど）ありますが、このマンションそもそものターゲットはファミリーでしょうか？30代の夫婦が今後バリアフリーを必要としてもその時期が来た頃にはマンションの終わりが見えてますよね。竣工前に完売するのでしょうか、、、。
• 売れ行きはどうなんですか？定期借地での、六甲道でのマンション、興味あります。森後町はオクションだし、買えない！
  • 利便性と周囲環境のバランスは最近の神戸のマンションで一番いいんじゃない？森後町はうるさいし定借ってのがあれだけど、住みたい場所ではある
• 解体の為の積み立て金と云うのは何か辛いな。地主の土地に対する拘りも理解しがたいな。
• 売れ行きどうなんでしょう！ジオってブランドとしては高いですが、長谷工が建てるとなると。。。六甲道で買う人たちはその辺のブランドも気にするのでは？と思います。
• ジオブランドマンションは、どこも高めの価格設定ですが他物件と比較して、ここは5000万円台から購入出来るとのこと。買いやすい価格帯でびっくりです。ちなみに駐車場が総戸数の半数以下しかないのですが希望者が多かった場合はどうなるのでしょうか?
• 南向き物件なので、陽当たりがよく日中は電気をつけなくても良いくらい明るいのかなと思います。ジオ物件でこの立地でこの価格帯は買いやすいですね。財産を家族に残すとか考えなければ、借地権でもあまり気にしないかも。
• ここはどうなのかと考えると、駅も近いし3つの駅が利用できるし、部屋も広めで南向き、角住戸多め、好条件がいくつもそろっている感じはします。価格としてはどうなのでしょう。安くはないなという印象なのですが。定期借地権ということで、他のマンションというか相場より安めの設定なのでしょうか？
• 一般定期借地権って調べると延長がないみたいですね。それでいてここだと70年ちょっと。40代で購入なら大丈夫のような気がしますが20代ならちょっと迷うかなあといった具合かな。皆さんどう判断されてるのか気になります。
• この物件は家賃の前払いで購入する感覚で買わんといかんな。資産価値云々を過剰に意識する様な人が買う様な物件ではない。利用価値に対して対価を払うと云う事。でも、その対価に加えて地代、解体費用、管理費、税金となると大概やな。ここは本来の借地権物件の価格メリットが無いのがアカンわ。
• 和室の有無は完成1年前ぐらいならだいたいのマンションで選べるような。それはさておき、六甲道駅南周辺は築浅分譲マンションは築3年のジアーバネックスしかなく賃貸に出されているのも見たことありませんね。そういう意味ではここが賃貸で出れば需要はかなりありそう
  • 収益還元法で考えても割にあわんよ。チマチマとインカム稼いでも大幅なキャビタルロスで何のこっちゃといったところやな。まあ今の超低金利がまだ50年続くのならいざ知らず、いずれ金利が上がれば投資家の要求利回りは上がるよ。金利が上がれば物件価格は下がる。物件価格が下がれば家賃相場も下がるよ。家主も結構大変なんや。収益を考えるなら中古でと云うのは常識やで。
    • おっしゃるとおりです。金利次第で金額は変わる。家主もヒヤヒヤです。あと2年はいけるでしょうけど、5年後あたりを見据えて整理していきます。2002年、2012年が個人的には最高でした。2続きなので次は2022年か？笑
• 借地物件の注意点としては中古になった時、買い手がローンつきにくいので特に不況になっなら驚くほど安くなります。多分半値にはすぐなりますのでご注意を！
  • なるほど、そう言う時に買い叩けば良い賃貸物件に住めるという感じですね。
    • 土地引き渡し10年前位には値段がつかないだろうね。
• 定借じゃなければ値段にもよりますが早期完売でしたかね、惜しい。立地は六甲道でトップレベルだと思います。ウェルブは駅に一番近いけどその分ガヤガヤしてるし
• 交通アクセスが良さそうなので、賃貸の需要はありそうに思います。
• 六甲は駅から少し離れると坂道なので、フラットの土地はかなり貴重。ここはよく土地が残っていましたね。借地権なのかと思って調べたら、やはり一般定期借地権でした。2091年10月31日。定期借地権にしては長い方なのかと思います。2020年に購入したとして71年。購入時が20歳でも91歳ですから、老後まで住める計算。
• 借地権の7平米が6000万超え。実質7000万以上の物件を買うということ。高すぎﾜﾛﾀ。
  • 70平米7000万円なら梅田でタワマン買う方が良いですね。借地権の最大のメリットがない。
• 駅近でアクセス面も良さげなので賃貸の需要もあるとは思うんですが、皆さんの意見を参考にするとなかなか難しい感じかなと思いました。自分で住む分にはどうなのかとなると、買える予算があって気に入ればそれでいいんでしょうが。メニュープランがあるのはいいなと思います。たぶんこのくらいなら無償だと思うんですが、申込期限とか変更できないプランとかもあるとも割れます。南向きで角住戸率が高いのも快適な感じがします。
• 他地域の物件と比較検討するのも大変恐縮です（一概に比較できないかもしれません）が、大阪市天王寺区のプラウド天王寺清水谷　4964~5543万 定借　谷六徒歩５分　と比べてどのような持ち味、良さがあるのか、お教え頂ければ幸いです。
  • 他地域との検討もありだと思います、どうしてもこの地で暮らしたいという人以外はけっこう比較検討してるのではないでしょうか。何の知識も無い者ですが、比較されている物件はこちらの物件と条件が似ている感じではないでしょうか。最寄り駅は違うけれど駅までの距離とか価格とか定借とか。となると街の雰囲気や環境、物件そのものの魅力の違いということになるのかな。
    • 大阪と神戸で比べる意味があるのかわかりませんけど、強いて言えば六甲道の方が築浅の競合物件が少ないですね。六甲道徒歩10分以内、築10年以内のファミリーマンション(75平米以上)で検索すると市場に出回ってるのは最近建ったエヌヴィ六甲森後町の2ldk80平米で23万の賃貸だけでした。谷六のほうは10数件出てきました。
• ホームページの物件概要を見てみると、先着順販売が19戸と出ています。これが最終戸数だとすると、総戸数56戸から差し引いて、37戸売れたということになるのかなと思います。次期販売予定とかの記載が無いので、たぶんそうなのでは。竣工時期が2020年9月下旬予定なので、けっこう早い展開のようにも思います。入居時期も2020年9月下旬とあるのは、なんか疑問ですが。
• 専有面積広いし、南向きだし、交通面的には言うことないですし、普通に暮らしやすいと思います。マンションの定借っていうのがどうなっていくのかというのが、現状ではわからないので戸惑うところはありますがそれでもここのこの環境だったら値段さえ間違わなければニーズはあるんじゃないでしょうか。
• 普通に高い。時代だからなのか便乗なのかはお上しかわからんが。たった数年前のすぐ近くの所有権アーバネックスよりも売り出し高いからなー。常識的な思考ならパスしてまう。
  • アーバネックスが今もあれば万々歳ですが、中古すら全く出ない状況ですね。六甲道駅南だと他に綺麗な分譲物件がないので、高いのは承知でそれでも住みたいから買う感じでしょうね
    • 3駅3路線利用できて、そのうち2駅が徒歩3分と4分という好立地でもあり、そのうえ専有面積が70m2～で南向きという好条件でもあるので、価格が高いのも理解できるような気がします。というか定借でなければもっと高かったのかもと思ったりもします。
• ジオで借地権物件ってちょっと珍しいかも。確かに所有権物件ではなかったら、即完売だったでしょう。間取りの内容も設備もいいと思いますから。それでも、通常よりも価格が安ければ別なんですけどね。
  • ここって転借地なんですね。もともとのオーナーさんがいて、借りた人がいて、さらにマンションに…という流れになっている。転借地の場合、普通の借地と比べて地代などは高くなったりしがちになりますか？それとも同等程度なのでしょうか。ワンクッションある分、どうなのだろうとふと疑問に思いました。
    • 阪急阪神不動産が転貸人になるので、そこで利益を得ると思います。伊藤ハムと直接賃貸借契約を結ぶ方が地代は安くなると思います。
      • 高いか安いかでいうと当然高いんだけど、六甲道界隈でこれ以上の立地は出ないだろうからその点悩ましい。快速駅近なのに静かでこれだけの広い敷地を伊藤ハムが手放す理由もないし借地なのは仕方ないし。南のマンションはセイワコーポだから賃貸レベルのものだと思うよ
• 良い物件と思います、販売状況ご存知の方いらっしゃいますか？南側の高めのマンション気になりますが。
• 借地権じゃなかったら購入している人が多いんじゃないでしょうか。マイホームだと永住が基本なので、借地権には抵抗がある人もきっと多いでしょうね。借地権も物件ごとに年数が違っているので、デメリットもメリットもあると思います。「引渡日より2091年10月31日まで」なので71年後。その頃には生きていない気もするんですが、もしかしたらという気持ちも・・・定年は絶対に迎えているので、老人で家を追い出されるリスクがあるんですよね。売れなかったら値引きもありますよね？どのくらい安くなるんだろうと思っているところです。
• 20代の購入者はいらっしゃるんでしょうかどんなに若い方でも、70年後は90歳半ばですからその頃には亡くなってるか介護付きマンションが現実的だとは思います。将来売却を考えるなら得はしなさそうですが、終活という意味では解体費用積み立てるわけですし、定借も悪くはない気はします。所有権物件の場合、70年後に上物と土地で解体費用を上回るプラスが果たして評価されるかも分かりませんし。まあお高いので値引きがあるといいなと思います。
  • 駅前物件でこの価格帯は、なかなか出てこないでしょう。便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。
• この辺で3LDK賃貸探してますが築浅がエヌヴィしかなく、広いのに何故か2LDKなんですよねー。こちらのジオのほうが内装も期待できますので分譲賃貸で出ればありがたいのですが。
  • 定期借地権の場合の賃貸ってどういう扱いになるんでしょう？普通の分譲と変わらないのかな？何か制約のようなものがあったりはしないのでしょうか？それと、期間満了したら敷地を更地にして返還するということで、費用は修繕費から？と思ったら、ちゃんと解体準備基金と月々の解体準備金というのがありました。ちょっと負担にはなるけれど、先々の心配をせずに済むのは良いなと思いました。それとは別に修繕費もしっかりあるのですが、期間満了までそれだけの費用って必要なんでしょうか？
• コンシェルジュや派手な共用設備など後々無駄になるものがなく初めからスッキリしてる点はいいですね。1階に入る事務所からも賃料取れるのかな。
  • 賃料って管理会社に入るのですかね。ずっと入ってれば良いのですけど、築50年とか経った時にそういった建物に新しく入る事務所もないだろうなあとちょっと思ってしまいます。今って建物はどの位まで建ってる状況でしょうか。完成まであと半年ですが、ほぼ出来上がってる感じ？あとは新コロナの影響で設備がきちんと揃うかどうかですね…。
• 住むには灘区の中でも最高に便利な場所ですので、マンションの今後の資産価値に頼らずともお金に余裕がある方々にはニーズがあるのかな。我が家は高級分譲賃貸で出れば多分借りると思います
• 賃貸だしても20年もすれば18万くらいやろな。元値高いから、修繕費や土地代やその他諸経費あわせてトントンか赤なる可能性すらある。やっぱ詰んだ。
• 定期借地権つきのマンションには、貸主に土地を返す際に借主が建物の解体費用を負担する必要が出てきます。建物の解体費用がどれくらいかは分かりませんが、定期借地権の期日が近づくにつれ、物件の価値を解体費用が上回って、マイナス価格じゃないと売れないなんて未来がやってくるかも？まだ世の中に定期借地が満期になった物件がないっぽいので分かりませんがね…
  • 買った人はどんな未来をイメージしたんやろか。借地権はおそろしいわ?。適正価格なら納得やけど残念プライスやからなぁ。
    • 価格で飛びつく人はさすがにいないだろうから、富裕層の高値承知での実需買いじゃないのかい。築浅中古・賃貸を買う借りるにもここと同レベルの物件がほぼないし、中古出ても当時より1割以上上乗せされてるし
      • 解体準備金についてはホームページ概要欄に書いてるね。ざっと一戸あたり月4000円ぐらいのようだから70年で336万円積み立てることになる。今の相場からするとやや余裕のある積み立てのような気はする
• +1500万で所有権だったらかなり売れたでしょうね
  • そうですね。でも立地と敷地面積の広さ、伊藤ハムにとって歴史ある場所ということを考えると、どれだけ高値で提案されても売る理由はなく所有権は実現不可能だったんだろう。こんな土地売ったら二度と取り返せないからね
    • もともとずっと空き地（一応小さなプレハブみたいなのはありましまが）だったので、伊藤ハム的にも遊休資産になってもいいから置いておきたい創業地だったんでしょうね。
• 住居外の敷地面積が狭いと解体費用が高くつくことが多いですが、ここは十分広いのでその心配はあまりなさそうです。また建て替え問題で揉めず解体して期限通り清算できるのは人によってはいいかもしれませんね。新築価格がそれなりに高いので購入者本人がリセールで売却益を得るのは難しいと思いますが、後世には負担を掛けないんじゃないかなとは思います。正直定借にしては安くはないと思いますが、地価が高騰した今だからこそやっと地主が広い土地を貸してくれたわけで、駅南ではここ以上の場所は今後まずでないでしょうから、過去のレスでもありましたようにまさに70年の利用価値で買うマンションですね
• 定期借地権じゃなきゃな、その割に高い
  • 価格や定期借地権については十分理解の上購入が必要でしょう。高いですがそれでもそこそこ売れているようなのでみなさんおそらく実需買いで住民が安定していいかもしれませんね。住むには文句ない場所ですし。

【第1期 販売概要】

• 販売開始予定：2019年8月下旬（予定）
• 価格： 5,700万円台～7,800万円台（予定）
• 最多価格帯： 5,900万円台（8戸）（予定）
• 間取り： 2LDK+F・3LDK
• 専有面積： 72.77m2～84.13m2
• バルコニー面積： 12.40m2～14.60m2
• アルコーブ面積： 3.80m2～7.03m2

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構造・建物

ジオ六甲道　エントランスアプローチ

• 敷地面積：1,159.49m2
• 建築面積：485.36m2
• 建築延床面積：4,987.10m2
• 建ぺい率：41.85%
• 容積率：399.97%
• 15階建てでこの戸数だと、だいたい１フロアに3～4戸くらいでしょうか。少し価格は高めかなとは思いますが、住みやすさを優先に考えるととても住みやすいマンションかなと感じました。

共用施設

ジオ六甲道　エントランスホール

• 駐車場：機械式21台
  • 月額使用料：16,000円～24,000円
• 自転車置場：56台（スライドラック式14台、2段式(上段)14台、スライドラック式(下段)28台）
  • 月額使用料：100円～500円
• バイク置場：2台
  • 月額使用料：2,000円
• ミニバイク置場：4台
  • 月額使用料：1,000円

設備・仕様

• 設備仕様も細部まで気配りできているなと思いました。特に簡易型漏水検知器とか専有部の排水管とか、見えない部分の気配りには感心しました。長く住んでいると必ず不具合が起きる部分なので、こういうのがあると安心だと思います。

間取り

• 間取：2LDK＋N・3LDK　※Nは納戸です。
• 面積：72.77平米～84.13平米
• ホームページに間取りがアップされましたね。 よくある田の字でした、、、
• Cタイプの間取りを見ました。他の方が言うように、よくある間取りなんでしょうね。アウトフレームじゃないのは残念。よくある間取りですが、家具のレイアウトなど想像しやすく安心感があります。あと、バルコニーにスロップシンクがついていたり、ウォークインクローゼットが広かったりして、使いやすそう。和室の横のふとんクローゼットも広く、ちゃんとふとんも入りそうです。（物件によってはリビング横の和室の収納が狭すぎて圧縮袋ないとふとんが入れられなさそうなイメージの部屋もあるので。）Dの部屋も見ましたが、こちらもよさそう。正方形の部屋じゃないのがどうしても気になってしまうのですが、リビングはバルコニー側に柱があります。主寝室に柱がでっぱっているのが気になってしまいます。
• 部屋は一部柱が出ている部分が気になりますが、広さは十分だと思います。リビングダイニングに収納がついているのはいいと思いました。図面を見た感じだとキッチンの調理スペースが広そうなのもいいなと思いました。
• どのプランにも和室が１部屋あるようです。他のマンションも見ていますが、和室があるのは珍しいですね。和室は必要ないと周りではよく聞くのですが自分的には、１部屋和室があるのはいいなと思いました。借地権物件というのをどう考えるかですが。
  • 和室があると押し入れもくっ付いてくるところは良いかと思います。なんだかんだと結局布団が一番仕舞いやすいんで。
• コンセプトルームの画像を見ていて、ずいぶん広く見えるのは写真の撮り方のせいだろうなと思ったら、実際に広いのですね。もともと3LDKだった部屋を1LDKにしたもので、すごい贅沢だけど、いいなあと思いました。マルチクロークもいいし、LDとキッチンの広さも文句なしですし、キッチンと浴室の窓も理想的。これで約7千万円ですか。メニュープランは無料なのでしょうか。
• プラン内容を見ると収納スペースがしっかりと確保されているため無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうだと思います。キッチンも使い勝手は良さそうですが、ディスポーザーはついていないのでしょうか?
• 最寄り駅3分で広めのプランが魅力だと思いましたが、それに見合った価格になってもいますね。ゆとりのあるキッチンとかアルコーブが付いているのがいいなと思いました。角住戸だとキッチンにも窓やドアが付いているのも素敵だなと思います。キッチンに立つのが楽しくなりそうです。メニュープランがすごいなと思いました。収納部をものすごく広くできるのですね。

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買い物・食事

• ショッピング

1. メイン六甲徒歩2分（約150m）
2. ダイエー六甲道店徒歩2分（約150m）
3. プリコ六甲道徒歩3分（約230m）
4. ミスギヤ六甲道店徒歩3分（約230m）
5. トーホーストア六甲道駅前店徒歩4分（約250m）
6. フォレスタ六甲徒歩4分（約290m）

• このエリアはスーパーが徒歩10分程の圏内に9件あり、競争が働いて質のいい肉や魚、野菜が安く買えます。やまやというディスカウントショップやドラッグストア3件、コンビニ7件と日常生活に困りません。

育児・教育

• 教育機関

1. さくら園六甲道徒歩1分（約70m）
2. 市立成徳小学校徒歩2分（約150m）
3. たつのこ学童保育所徒歩2分（約160m）
4. 八幡幼稚園徒歩4分（約280m）
5. 八幡ピジョン保育園徒歩4分（約290m）
6. 市立鷹匠中学校徒歩12分（900m）

• 小学校、中学校は市内でもトップクラスに落ち着いていてレベルが高いそうです。
• 六甲道育ち、現在子持ちです。検討中ですが、やはり定借はネックです。ジオだと成徳小学校、鷹匠中学ですよね。だとしたら学区面はいいと思います。そこそこの塾もありますし、高校も近くに神戸高校、御影高校があり通学も便利ですし。学区別けがなくなったと聞いてますが、やはり入れたい学校は第1学区が親目線では人気だと思います。

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、防火地域
• 場所がいいのにもったいない。
• 個人医院や飲食店も充実してますし、三宮までJR普通で6分、快速で4分のアクセス性が魅力ですね。JRが止まった場合も阪神で代替が効くのも結構便利です。住むことだけ考えるのであればオススメです。
• 六甲道駅3分で分譲マンションが今後できそうな場所ってほかにありますかね。駅南側は相当便利に感じますが、やや古めのマンションしかないのがネック
  • 人口が減っている今でも、まだまだ次々と新しい一軒家やマンションが増え続けている状況。今がどんなに立派で高級な一軒家だったり、億マンションだったとしても、いずれはどんな家でも負動産と呼ばれるようになってしまうのではないかな、なんて思います。人それぞれ考え方はあると思いますが、最近は定期借地にするという方法が一番ありかなと思ったりします。
• ウェルブが建て替えにならない限り六甲道でここよりいい土地はないんじゃないかな。そりゃ地主も所有権売らんわな
• 六甲道っていいろころだと思いますが、地権者の力強いんですか？また、警察の監視が厳しいため、神戸山口組の脅威はないのでしょうか？
• 徒歩3-5分で複数の大型スーパーとドラッグストアにクリニック、フィットネスクラブ、10分歩けばACTUSとJoshin。治安や学区も良く、借地とはいえ立地は神戸市内では最良かもしれませんね。高級住宅街を求めるなら違いますが
  • とても良い場所のように思えます。利便性も環境も良さそうな感じで。高級住宅街には憧れますが庶民が住んでも落ち着かないような気がしますし。とはいえ価格はちょっと高めかなとは思います。庶民的な価格より少し上な感じ。その分室内の広さが確保されていて快適そうではあります。メニュープランを利用すれば更に広々とした空間をつくれたり収納を増やしたりもできるのはいいなと思います。
    • その通りですね。定借でなければ良かったですね。
• JR通勤者はスーパーも帰り道の動線にあるのでとっても便利です。ウェルブは便利ですが、築年数経っても値段が高騰してますしせっかくなら設備も新しい方が購入すらならって思いますよね。
• 駅に近いながらも閑静な街並み。子育てを終えた後ものんびりと暮らしていけるなぁ～と思ったらここって借地権の物件だったんですね。残念だなぁ～と思う人、結構多いでしょうね。
  • 所有権だったら即完売してただろうね。この立地と動線は文句のつけようがないぐらいいのにな
• ここって元々伊藤ハムがあったんだっけ。定期借地権でさえなければなぁ
  • 元々伊藤ハムの本社跡地でその後事務所としてずっと動いてる場所だから潰れない限り事務所が立ち退く事はないのでは場所は最高なのでコロナで値下がりしませんかねー。
• ここは場所はいいですよね。マンションは立地で買え！みたいなこと昔から言われていますがここはそれに当てはまる場所。多少のことではあまり資産価値は下がることはないだろうなとは思っているけどこの状況でも順調に売れていくのかなぁ、、、というのは見てて思います。
  • 高値掴みしたら立地もくそもないけどな。
    • 定期借地権だから資産価値は全く期待できないですよ。人生100年時代ですから40歳でマンションを購入すれば40～60年住む可能性があるわけです。この物件は70年の定期借地なので、築後10年から20年にかけて顕著にリセールバリューが低下すると予想されます。
      • あと定期借地権つきの物件って「どうせ70年で取り壊しなら真面目に修繕しなくていいや」と思って修繕積立金の増額や大規模改修に反対する住民が出てきかねないと思うのですが、理事になられる方は大変ですね。
• そう考えると地獄のようなマンションやないか。。借地権のメリットて価格安いことだけやのに、全く安くなくむしろ高い。数年前の所有権のプレミストとアーバネックスのほうが安いという不遇。買った人の理由が知りたいくらい。
• 駅近で静かで角地で、ほんと場所は六甲道でここよりバランスいい場所ないんじゃないかと思うぐらい。定借なのは残念だけど場所が素晴らしいだけにハムが土地売らなかったのもやむ得ないか
• 駅に近く、複線利用できるのはとても便利。教育施設も近いですし、家族で住むための条件が揃っていると思います。

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周辺施設

• 公園

1. 成徳公園徒歩2分（約160m）
2. 六甲道南公園徒歩3分（約170m）
3. 大和公園徒歩4分（約310m）
4. 琵琶町公園徒歩6分（約460m）
5. 寿公園徒歩10分（約770m）
6. 石屋川公園徒歩10分（約790m）

• 公共施設

1. 灘警察署 桜口交番徒歩3分（約210m）
2. 六甲道勤労市民センター徒歩3分（約240m）
3. 神戸市立灘図書館徒歩4分（約310m）
4. 神戸市 灘区役所徒歩4分（約320m）

• 医療施設

1. 医療法人康雄会 西病院徒歩1分（約40m）
2. 村田歯科医院徒歩1分（約70m）
3. はぎの整形外科徒歩2分（約130m）
4. 蓮沼泌尿器科クリニック徒歩2分（約130m）
5. みやもと小児科徒歩2分（約130m）
6. はたに内科徒歩5分（約360m）

• 金融機関・郵便局

1. りそな銀行灘出張所徒歩1分（約80m）
2. 但馬銀行六甲道支店徒歩2分（約120m）
3. みなと銀行六甲道支店徒歩2分（約130m）
4. 三井住友銀行灘支店徒歩3分（約240m）
5. みずほ銀行六甲道駅出張所徒歩3分（約240m）
6. 三菱UFJ銀行東神戸支店徒歩4分（約260m）
7. 京都銀行六甲道支店徒歩4分（約280m）
8. 神戸桜口郵便局徒歩6分（約410m）

掲示板

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• ジオ六甲道ってどうですか？

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