ジオタワー南堀江

この物件の評価はいかがですか？

3.50

(6 票)

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市西区南堀江4丁目19番（地番）
• 交通：

1. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「西長堀」駅 徒歩5分
2. 大阪市営千日前線 「西長堀」駅 徒歩5分
3. 大阪市営長堀鶴見緑地線 「ドーム前千代崎」駅 徒歩8分
4. 阪神なんば線 「ドーム前」駅 徒歩8分
5. 阪神なんば線 「桜川」駅 徒歩6分
6. 大阪市営千日前線 「桜川」駅 徒歩8分
7. 南海汐見橋線 「汐見橋」駅 徒歩7分

• 総戸数：205戸（非分譲住戸3戸、他非分譲事務所3区画）
• 構造、建物階数：地上35階建・塔屋2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月下旬予定
• 売主：阪急不動産株式会社
• 施工：株式会社竹中工務店大阪本店

掲示板・口コミ

• ジオタワー南堀江（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 販売価格が3450万円～5540万円とは最上階もこの金額の中に入っていると思っていいのか、分かる方いらっしゃいますか。
  • それは全戸の販売価格ではなく、その期で分譲している分の価格だと思いますよ。 最上階の一番広い部屋（Rタイプ）で8880万円ですから。 販売価格の平均はそのくらいでしょう。
• 価格は知り合いの建築士に相談しましたが，4～5年前と比べて10％程度高いと言って

いましたが、免震装置、コミュニティーガーデン等で少し高くなっているのではとの事、これらは私自身は納得済みです。ただ、私自身は管理費、特に修繕費が20％ 程度高いと思っています。

• • 価格は免震を考えるとそんなもんかな…とは思ってます。 修繕費用高いんですか？免震ですもんね。年々少しずつ上げる感じならしょうがないなとは思いますが
• ここの修繕積立金は健全だと思います、 逆に安い物件は怪しい…後々恐ろしい事になりますよ
• 修繕積立金は建物が古くなるにしたがって修繕が多くなり当然修繕費は上がってくるもの。 ただ、過去にも書いてあるように管理会社の指定する工事会社に依頼するのではなく、管理組合が工事会社を指名（第三者の監理会社を入れて、競争入札）すれば相当費用は節減できる。要するに、管理組合の運営の仕方次第だということです。　また大きな要因ですが、駐車場の使用率（計画では65％）も大事ですよ。

• 駅から近いのと東西南北の間取りがあるのが凄い。さすがに北向きは、遠慮したいですけど。凄いプランのバリエーションが豊富ですね。広めですし。希望条件を入れて、好みの間取りを探すほど種類が豊富なんて凄い。初めてかも。
• ここの落ち着いた環境が好きかな。利便性もまずまずで周辺のレトロな雰囲気も良いし。 他も検討しましたがヘントウ腺が弱いので空気が悪いところはダメでした。 冬は暖まりの速いガス床暖房も必須アイテムなので。いろいろな観点からここを選んでよかったと思っています。
• これまで検討してきたいくつかのタワーマンションは共用施設が多数ついていました。 ジャグジーつきのゲストルーム、スタディルーム、カフェ、プレイルーム、フィットネス、図書室など豪華すぎて不安になるほどでしたが、こちらは必要最小限といった内容でマンション住人にとっては良心的ではないかと感じますね。

• 完売したそうです。
• ４月第一週で完売していますね。入居まで１年を残しての完売ですから、やはり価格とかを考えてもよい物件だと購入者は判断したと思います。

• 購入後の節税対策は、５年間の固定資産税半額？、すまい給付金の他に 何かありますか。私の場合はローンはなしです
  • 新婚、小さい子供のいる場合は住宅購入利子補給制度があります。
  • 固定資産税半額は28年の3/31までに新築された物件ですのでギリギリ入らないかもしれませんね すまい給付金も年収510万円以下の低所得者層向けとなっておりますので まあ、当物件ではほとんどの人が適用されないかと思います。
  • すまい給付金は５０歳以上の人は年収６５０万円以下ローンを使用しない人のみです。
  • 制度説明によると、平成27年10月1日に消費税率が10%に引上げられた場合のすまい給付金については、平成25年6月26日に行われた与党合意を踏まえたものとする予定です。 となっていますし、課税証明書発行年度の説明に引渡し時期２９年７～１２月までは平成２９年度となっていますから、逐次継続される見通しです
  • 消費税8％対象者はＨ27/10/1に消費税が10％に値上げされれば、当物件はすまい給付金の対象になるようです。　まだまだ流動的ですね。

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構造・建物

• この辺は川からかなり離れているから大丈夫でしょう。また建物自身は免震付きだから

尚更安心だと思いますけど。

• 今確認しましたが、ミニチュア（1/1.6サイズ）免震ゴム本体にブリジストンと書かれていました。

【眺望・日照】

• 南側の高層階からPL花火、十分楽しめますよ。勿論、遠いですから花火そのものは小さいですけど。昨晩は両隣の方もベランダから観られていました。

設備・仕様

• この物件、テレビの視聴はベイコムのＣＡＴＶの他に屋上にＢＳ、ＣＳのアンテナが設置される計画ですが、各部屋のアンテナ端子に分波器を接続すれば地デジ、ＢＳ、ＣＳ放送は受信できますね。よく重要事項の内容を見ていなかったのですがそのように書かれていました。

• FIX窓は夏場、大変な暑さらしいですね。南東角部屋で夏の電気代が６万円にもなったとか、それでしたら、南西角部屋はどれ位になるのですかね。まあ、エアコンもその人によって使い方も異なるので一概には言えないとは思いますが。とにかくFIXは暑いらしいですね。
  • 今のＦＩＸがどうかじゃなくって、そもそも使われているガラスの性能が色々違う。例えばLow-E複層ガラス（断熱タイプ）は太陽熱を透過させ室内の熱は逃がさないし、Low-E複層ガラス（遮熱タイプ）は逆に太陽光線を半分にカットする。ＦＩＸ窓に限らず使われてるガラスの性能と用途次第。
  • ＬＯＷ－Ｅ複層のＦＩＸでしょ？？冬場でもほぼ結露しないはずだから良い選択だと思う。
  • コーナーのFIX窓は確か遮熱タイプだったと思います。夏の熱さはだいぶ緩和される筈ですよ。
  • リビング以外はＬＯＷ－Ｅ複層で２メーターサッシの引き窓だったと思います。
  • Low-E複層ガラスについて知らなかったので調べましたが、ガラスとガラスの間に特殊金属膜がコーティングされていて、断熱性能と遮熱性能が期待できるものなのですね。こちらのようなタワーマンションでは非常に有効だと感じます。
  • FIX窓だから夏暑いんじゃなくて、開口面積（＝窓の大きさ）が大きく、庇（＝バルコニーも同様）が無いから暑いのです。 FIX窓を採用しているメリットは、手摺や網戸（この物件は下層階になります）など視界を遮る余計なものが無いので、開放感が得られます。なので、この物件はコーナー部分で採用しているのでしょう。 ペアガラス＋Low-eを採用してるこの物件は良心的だと思います。

• ここは網戸標準設備ではないのですか？
  • 低層階は網戸が標準設置のはずです。
  • 営業担当に網戸が標準でない理由を確認すると、眺望重視なのでと言われました。

• 内覧会のポイントは、 傷やフローリングの浮き、隙間、蝶番、 床扉などの水平、造作の固定といったところが基本だと思いますが、 遮音性の確認とかもしたい所ですが、 そういうのもできるものなのでしょうか。 簡単に確認できるいい方法があるといいのですが。
  • マンションに詳しい一級建築士への同行依頼が最善です。 見えない部分の確認が大切で、とくに水周りが大切。洗面所や台所下などのシーリング状態や天井裏配管やベランダ配管や外のメーター下などの施工具合の確認。高い位置の見えない施工状態確認のため小型脚立や懐中電灯も必要で前もって借りる依頼もいいでしょう。 デジカメと付箋と筆記用具は必需品。あとは携帯電話やメールが外と安定してつながるか確認もライフライン保持の点からも必要で携帯電話の電波受信状況の確認です。 ちなみに、水平度合いを見るなら水準器を購入するりと便利です。後から言っても泣き寝入りも多いですからね。
• 瑕疵担保責任があるから大丈夫。
  • 瑕疵担保責任は入居してしまうと、明らかな瑕疵でない限り、責任対象外にされやすいですね。 例えば、専有部に最初から傷がついていたとする。知らずに入居したら、後から言っても引越業者か貴方がつけたのでは？と言われておしまい。余談ですが、引越時の共用部傷でもマンション保険の住民負担になる免責事項を知らずに入居したら、住民の管理費から落とせばよいと軽くしか考えていない、いい加減な管理会社もある。しっかりした管理会社なら引越幹事会社や管理人に都度現場確認させる。新しい厚めの養生やベニヤ板を全戸引越完了まで剥がさない。養生の厚さや新しさを見れば管理会社と幹事会社の業務姿勢がおおよそ分かる。

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間取り

• 間取：2LDK ～ 4LDK
• 面積：60.46m2～118.58m2

• 同じタイプのお部屋でもメニュープランがいくつかあるので良いですね。 それぞれの使い方にあったメニュープランを選べれば、使い勝手もよくなるのではないでしょうか？ ＨタイプのＬＤＫはまるでホテルのようですね。

買い物・食事

• この物件の近くに大型電気量販店がなかったので不便でしたが、フォレオ大阪ドームシティの3Ｆにエディオンができるとのこと、特徴のない電気店ですがかなり便利になり助かります。 この物件から歩いて１５分くらいの距離です。

育児・教育

【小学校・中学校】

• 日吉校区内の児童はのびのびと育っている好印象だし最近の卒業生からは洛南や清風南海などの 難関私学への進学者も出てますな。問題行動も特に聞かないので総じて良い校風だと思われます。

周辺環境・治安

• 関西スーパーから日吉小学校の辺りまで歩いてみると大阪の中心部に程近いのに、殺伐としてない穏やかな空気感があります。この辺は危険な大通りや川を越えなくても生活できるとても安定したのどかとも言える住環境ですよ。特に小学校までのお子さんがいらっしゃったらこの貴重な住環境は非常に魅力的に思えます。
• この物件の東側にある新なにわ筋は交通量は少なくないのですが、歩道とサイクルレーンが分かれており更に車道とサイクルレーンの間に植え込みもあるため、幹線道路の割りに危険度は高くありません。また、比較的路駐も少なく西長堀から桜川までの区間は特に開放感のある道路です。
• 公園の騒音も窓を閉めていれば大丈夫でしょ
• 公園は目の前ではないです。斜め前（南東の位置）となります。　目の前は小学校。 今、居住の住居は公園が目の前ですが、洗濯物は砂埃で汚れることはあまりありません。
• 現在、当物件のすぐ近くのマンションに３０年以上居住していますが、この住環境 はかなり良いと判断しています。　交通の便、買い物、学区等、かなり良いですよ。 ただ、時々、公園が騒々しいことがあります。今居住のマンションは目の前ですが、ジオは少し離れるので相当静かになると期待しているところです。近くには日吉公園あり、子育てには最高の立地です。
• 最近は盆踊りも２２時きっかりに終わっているから助かります。以前は大音量で日にちが変わるまでやっていました。　今はそれはなし、ただ２２時以降子供達が東隣の公園で０時くらいまで大騒ぎ、ただ当物件に関してはこの騒音はあまり心配しなくても大丈夫。当物件はこの盆踊り、小学校の運動会、町内会の運動会が最も大きな騒音源です

• 藤田商会の跡地、近所の人から聞きましたが、どうやらマンションの様子。

【治安】

• スー玉があるとこは余りいいイメージないのですが…。ここどうなんでしょうね。 価格帯はまぁまぁこんなもんかぁと思うのですが、 西区でも長堀通り以南ということに治安が微妙なんじゃないかと思ってしまいます。 大阪余り知らないのでキタ側の方が治安がいいとは聞きました。
• ミナミに関してですが、長堀通り以南で治安というか空気が悪くなるのは四ツ橋筋から東の心斎橋や松屋町筋、谷町筋のあたりまでですね。四ツ橋より西になると道頓堀川以南及び木津川以西はあまりよろしくありません。
  • その通りですね。大阪市内では区によって大きく変わります。

【行事】

• 8/22,23の二日間、日吉小学校で盆踊りです。夜７時から10時まで、ここ最近は 深夜12時を過ぎてやらなくなったので助かります。地域住民の憩いのひと時です。
• 今年の盆踊りは若い人たちも踊っていたようです。ここ最近までは高齢化で日吉地区も年寄りが増え、踊り手も少なく他の連合から人集めして行っていました。　若い人たちの参加は大いに歓迎されると思います。　この10年で周りに４か所ほどのマンションが建ったので若い人たちも参加するようになってきたのでしょう。

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周辺施設

【公園・自然】

• 春の木材会館の桜は地元では有名ですが、近く（徒歩３分ぐらい）にある土佐稲荷神社の夜桜は大阪府ではまだ有名ですよ。
• 土佐稲荷神社&公園の夜桜献灯行ってきました。きれいでした。 北向東向の高層階だと、部屋から桜のライトアップが見えるのかな？

【公共施設】

• 中央図書館も良いですよ。最近子供が学校帰りに中央図書館に寄って予習復習をして帰ってくるのが日課になってます。 資格の勉強している大人や受験勉強している高校生たちにまじって勉強するのがいい刺激になるそうです
• 徒歩圏内に区役所（保健所）、税務署もあり便利ですね。

【病院】

• この場所の目玉のひとつに、 「中央急病診療所」があります。 お子さんをお持ちの方には、非常に協力な味方ではないかと思います。 深夜から早朝まで、小児科を見てくれるのは安心です。徒歩圏内で連れて行けますからね。救急車を呼ぶ煩わしさがないのは魅力かもしれません。他の地域にはない長所と思います。
• 少し離れますが北堀江２丁目には評判のよい小児科医院があります。 総合病院でしたら日生病院、多根病院、大野病院ってとこですか。

【スポーツ・レジャー施設】

• 京セラドームがすぐ近くなんですね、ココ。　

その他

• 管理費、修繕費を削減するための究極の対策は自主管理ですが、このようなタワー型マンションで自主管理の例はありますか？　ご存知の方、お教えください。 自主管理の場合いろいろと問題が出てきますが、経費削減としては最良の策と考えます。自主管理、委託管理にしても管理組合は必要です。　自主管理の場合は委託管理よりも管理組合の結束は固い傾向にあるのは事実です。この物件、ある程度検しても良いかなとは思いますけど。
  • 駐車場稼働率は年々稼働率は下がっていきます。市中のパーキングを見ればわかることです。また今居住のマンションでも、高齢化に伴って100％維持がやっとの状態。
  • 自主管理ですが、以前は管理人１名を採用、管理人室に住み込み常駐、勤務は9：00～17：00 家賃無料、光熱費無料、賃金１５万円/月、ボーナスなし、また防火管理者に選任、マンション 全体の清掃、連絡事項を主とした職務内容。　この条件で採用して３０年近く管理を行ってき ましたが、管理人は４代目で廃止（碌な人物ではなかった、これは採用したマンション側の責任）、今は４人の掃除要員をシルバー人材から採用。掃除と簡単な連絡事項のみの仕事内容としていますが、かなり良い状態で運営できています掃除要員４人の人件費は合計で月１５万円から１６万円です。神戸市のマンションは管理費、修繕費合計で４０００円/月、駐車場使用料は１５００円/月程度だったと記憶しています。
  • マンションは５０世帯ぐらいですから、理事を４人抽選で選任、理事長、副理事長、会計、監事 （監査）。任期は１年、管理費、修繕費等は当然自動引き落としですが、時々引き落としができない世帯が複数出るとのこと（これはいつも決まった世帯）。 通常の出費については、１物件１０万円未満は理事会での決、１０万円以上は総会の決。大規模修理等の工事については第三者の監理組織を使って競争入札、以前にも書きましたが相当費用は削減できています。 自主管理で最も大事なことは監事の職務（特に会計の監査）これを疎かにすると使い込み、バックマージン等でやられてしまいます。
  • 神戸市のある大規模板マンション（４００～５００世帯）は自主管理で運営でしたが、大規模修理のさなか、理事長の３億円ぐらいの使い込みが発生、当然その理事長は逮捕されましたが刑務所暮らしを終え、今は年金で悠々自適の生活とのこと。その３億円は当然返却されず。　因みにその理事長、会社経営をしていたのでがその運転資金に流用したとか。
  • 当物件の場合、タワー型で免震装置あり、規模は２０５世帯（中規模程度）、これで自主管理ができるかの判断となりますが、問題は超高層、それと免震装置？　になろうかと思いますがいかがですか？超高層はあまり問題はないと思いますが、免震装置....これもそこそこの歴史があるので可能かなと思うのですが、これは建築屋ではない私の素人判断です。

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