シティハウス蕨レジデンス

この物件の評価はいかがですか？

3.50

(2 票)

物件概要

• 所在地：埼玉県川口市芝4丁目2600-1、2601-1、2602-1（地番）
• 交通：京浜東北線 「蕨」駅 徒歩8分
• 総戸数：78戸
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年08月中旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

掲示板・口コミ

• シティハウス蕨レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 現在の販売状況は、残り７戸。南側は１階住戸のみになっています。こちらの物件は、周りを２階建ての建物に取り囲まれているようになっているので、低層階はなかなか売れづらいのでしょうね。
• 検討していた物件になりますが、やはり気になる部分としてはこの価格ですかね。周辺環境や駅までの距離は十分に良いのですが、もう少し値段が下がると個人的には良いと思っています。
• 住みやすそうな物件なのですが、どこか価格が高く感じてしまう部分がありますね。もう少し値下がりしたら良いと思うので、中古を待ちたいところですが。
• 部屋は広いとはいえませんが、設備面もけっこう充実しているようですし、収納もまずまずで悪くないと思います。 価格はどうなんでしょう？安いんでしょうか？
• マンション自体の価格に関してですが、ずいぶん良心的だなと思いました、でもこれエリアの相場なのかな。間取り面積もあんまり広いわけじゃないから適正なのかもしれないし。
  • そうですかね。 私は、安いとは思わないです。 広さも65m2ないし、駅からも近いとはいえないし。 最多価格が3400万円になっています。 駐車場や駐輪場が平置きでないなら将来、修繕費もかかってきます。 微妙ですよね。 ちゃんと5年目までと書いてありますし。
• まだ完売してない様ですね。スミフの読み通り長期戦なりそうですね。まあそれを見越して、管理費　修繕積立額を思いっきり押さえてますからね。完売された時点で負担するのは住民ですから。建物名に蕨が入っているのと、駅からのアクセス、手狭だし、3600万は高すぎですかね
  • スミフって完売目標を竣工後2年に設定していると聞いたことがあるので、 こんなものではないでしょうか。中途半端な距離だと思いますが、 この距離で3600万だったら普通ではないでしょうか。
• 完売したみたいで公式サイト閉じられてます。いつ頃完売したんでしょう。とりあえずはおめでとうございます。総戸数78戸で多めですが、今のところ賃貸とか中古とかは出ていないもようです。
• 賃貸が沢山出ています‥一体何が起きているのでしょうか‥？

【管理費について】

• こちらのマンションを拝見して思ったことがあります。「管理費が異常に安いということ。」他の大手のマンションで同規模以上の全区画平置き駐車場の管理費と比べてもとにかく安い。マンションの価格が高いので、住宅ローンと管理費等の月々の総支払額を抑えるために操作しているのでしょうか。管理費はマンションの価値を維持していくために必要な経費のはずですので、 　不安です。
• マンションの価格が安いのは嬉しいですけど、 たしかに管理費が安すぎるのは心配になりますね。 余裕のない計画をたてられているのかな。
• 私も見学に行きましたが確かに安いと感じました。ただ、管理費については、総額で比較するというよりは、他のマンションで計上されている費用の何が削減されているのか、また、それが私たちにとって必要なものかという観点から考える必要がありそうですね。
• 築数年がある程度経過して、管理組合も適切な判断ができている段階の私が住んでいるマンションよりも 管理費が安いので、将来的な値上げも覚悟しておくべきなのかもしれませんね。修繕積立金の増はあるにせよ、管理費の増もあり得るかもしれません。
• 管理費の件ですが、清掃人件費、エレベーターのメンテ、共用部の光熱・維持費、損害保険料 などを考慮すると管理費が破綻し将来的に値上げ、あるいは臨時的な徴収が発生する可能性がありそうです。 そうならない為にも初めからある程度の額を設定していた方が賢明かと思いますが、 入居後に管理組合で管理費の設定を変更する事は可能なのでしょうか。
  • 本物件管理費の初期設定は明らかに支えきれない感じになっていますでしょうか？たしかに具体的に内訳をこうして拝見すると安過ぎる管理費は逆に心配にはなりますよね
• 管理費や修繕積立金の値上げって、普通はどこのマンションでもありませんか？それがどれくらいの幅で上がるかが問題なわけで・・・。
• 管理費と積立修繕費が決定と公式にありますが合わせて1万1960円、スタート時はこんなものでしょうが上昇率がどうなるかをチェックしなければ。
• インフォメーションを見ましたが、管理費と修繕積立金が安いですね。 と言うか、安すぎて心配になってしまいますが大丈夫なのでしょうか。 駐車場は平置きですし、エレベーターは1基だけですか？ 設備的にメンテナンス費用がかからない環境なんですかね？
  • 初期に安いと後からドンドン上がっていきますから注意が必要だよ。長期計画は要確認☆
• 管理費7617円～、修繕積立金4350円～、合計しても月々11967円～だそうで 他所で検討しているマンションに比べて安くなっていると感じました。 但し、管理開始1年目から5年目の金額だそうなので今後段階的に値上げしていくんですよね。 それでも駐車場が平置100％なので驚くような値上げはないだろうと予想し、安心感はあります。
  • スミフは修繕積立金を安く設定しているところが多いですよね。一般的なところと比べると、半分位では？
• 今はどれくらい残っているのでしょう。 庭付き住戸をプッシュしているようですが、思ったより広く感じました。 ガーデニングは特にしないのですが眺望が無くても開放感があるのは良さそうです。 ここのお話を見る限りでは、駅までの動線も良さそうですね。

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構造・建物

• チラシでも、ホームページでも、外観チラ見せだったため、実は全体像をよく知らなかったのですが、 実物は、どどーんと黒い外観に輝くガラス手すり。 か・・・かっこいい。でも、夏は暑そう・・・。
• 外観はけっこういいんじゃないですか？ただ黒を基調にしているので、色があせなければいいのですが。
  • 黒は汚れが目立たないので、それほど悪い色ではないように思うんですけどね。 ただ、長い目で見れば、塗装がはげてくる、などの不便な点も発生してくる、ということなんでしょうけどね。 ある程度は、注意を払ったほうがいいと思いますけど。 やはり、気になってしまうところは、仕方がないように思います。
    • 逆ですよ。 黒は汚れが目立ちますよ。 ただ外壁などに特殊なものを使っているのであれば、雨で綺麗になるかもしれませんが。
• エントランスホールは、マンションの外観デザインと違い、わりと似ていますね。若干、せまい感じがしますね。

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  外観状況

共用施設

• 購入者は非接触キーで、車の中からチェーンを上げ下げできるそうです。駐車場はすべて平置き式で住戸の５０％３９台分を確保してあります。
• エントランスホールはホテルのロビーをイメージしたということで、落ち着いた感じがしました。 当然ですが、エントランスにはオートロックがありますが、エントランスホールを通り抜けた管理人室の横には、1階共用廊下へ入るためのオートロックが再びありました。 また、管理人室の裏に共用のトイレが。自宅に入れたくない人にはロビーで応対できるとのこと。 ダブルオートロックシステムの現物を始めてみましたが、共用トイレも初めてでびっくりしました。
• お部屋の移動時に共用廊下を通りましたが、内側までしっかりタイルが貼られていて、好印象です。アルコーブも深く設けてあり、ファミリーには子どもの遊具のチョイ置きに重宝するのではないでしょうか。
• 駐車場が少ないように感じましたが、どうでしょうか。でも平置きなのはいいですね。出し入れに気を遣わなくて助かります。
  • 自転車置き場も１戸に２台で少ないと思います。駅まで８分だと自転車使うギリギリのラインかな～と 思いますし、何しろ買い物で使いますよね。いつもイイダってわけにもいかないし。 駐車場はこんなものかな～と思うものの、バイクやミニバイク置き場も少なめなように思うし。
• 平置きはいいですね。大規模修繕でコストが大きくかかりませんから。台数はギリギリなんでしょうかね。でも駅まで徒歩圏内なので、こんなものでは？
  • 駐車場は39台で50％のようですね。このパーセンテージは立地を考慮すると適切な数値なのか？空きが出ても困るので、少し足りないくらいがちょうど良いんですかね。
• 駐車場に入るのに、チェーンがどくまで待つのでしょうか？ 今日、目の前を通ったらチェーン式のゲートになっていたので。 あの道路は狭い上に通行量も多いので、路上で待たれるとちょっと迷惑ですね。
  • ちょっと待つことになるでしょうね＞チェーンゲート。高速で上げ下げできないと思うので、ご通行の方にそれなりにご迷惑をおかけする可能性も？ でもセキュリティを思うとあってほしいものですし。 なかなかどうして難しい。 人通りが少ない時間帯なら問題ないでしょうが。

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設備・仕様

• ミストサウナ、床暖房、スロップシンク付きです。
• 一番びっくりしたのは、リビングのカーテンレールが天井の高さにあること。 カーテンの色と壁の色がけんかしないようにとの、住友不動産の美意識だそうです。 カーテン代が高くつきそうです・・・。カーテンの取り外しも大変そうです・・・。 でもきっとお気に入りのカーテンが生えるすてきなリビング空間になるでしょうね。
• バルコニーの上と横の素材が黒と白に分かれてますけど、これは想像だけでも明るさの違いに反映するでしょうね。天気の悪い日などは当然白のほうがメリットが浮き彫りになると思います。デザイン上のこだわりで単にこの二種類が存在しているだけだと思うんですけど、選ぶ際は白黒真逆の色の生活上の影響をよく考えたほうがいいと思うのです。
• ディスポーザーと食洗機はオプションですか？
  • ディスポーザー、ないんじゃないでしょうかね？ キッチンの仕様に書かれておりませんから。 あるなら書かれていると思われるので。 こちらの規模のマンションだとあまりついているところはないのではないか。 食洗機、どうなんでしょ。 標準では付いていないみたいですが、 あった方がいいと思っている人は多いでしょう。
• キッチンがシームレスっていうことなのでしょうか？キッチンは目地が少ない事をウリにしてますよね、掃除がしやすいとかで。ああいう所に汚れってたまりやすいから目地が少ないのは普通にいいかも。キッチン用洗剤を吹きかけてさっと拭けばOKっていう手軽さはある

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：64.00m2～70.21m2
• 家具を配置したＤタイプのお部屋は、外観の重厚なイメージに反して、室内は白い壁とベージュの建具でまとめられ、非常にすっきり感じます。 ダブルアウトフレーム設計のため、リビングにも洋室にも柱が出てきません。 無難な３ＬＤＫの間取りでしたが、とても丁寧に作られている感じがします。
• 東南の角Ｃｇタイプのお部屋は、横長リビングで、洋室３の扉を閉めてもとても広く感じられます。その洋室３にも大きな窓があるため、とても明るいお部屋です。
• 東の３階Ｄタイプのお部屋は、リビング前の戸建が２階建てのため眺望が抜けます。雨の日ながら、電気を消してもなかなか明るいお部屋でした。
• 64平米で3LDKとは詰め込みましたね！
  • 住友不動産は駅に近く、占有面積のコンパクトなマンションをメインで分譲しているように思いますが、実はちゃんと100m2越えのプレミアムなマンションも販売しているんですよね。
• 我が家は子どもが二人いるので、ここの間取りは個室の広さと収納スペースが均等なので助かります。 3LDKでも主寝室以外の2つの個室の広さや収納スペースに差があると図面見た時点できょうだいが揉めるのでだめになっちゃった事もあったりで（汗） その点は地味ですがメリットになってます。
• リビングの角部分が何気に使い勝手が良さそうなんですよねー。 この部分まで窓だと家具が置けない、家電を置くと日当たりで故障の原因に。といった感じで問題も出てきます。 少し壁になっているおかげでここにテレビを置くなり収納を置くなりできる便利な部分だと思います。 窓が良かったという人もいると思いますけどね、その分だけ明るいわけですから(汗)
• 広さ的に2人で住むには丁度いいかなと思いました。 洋室３がスライドウォールなので、来客対応のスペースとして確保して。 収納も２人ならこれくらいでも、なんとかなるかなと。 WIC以外のクロゼットが小さいですね。
  • 二人暮らしと考えるのならば、収納はこれくらいかもしれません。ファミリーで暮らそうと思うとＷＩＣ以外の収納も広く取らないと結構厳しくなってくるだろうなぁとは思われますけれども・・。あとは収納を自分たちで工夫して造っていく感じになってくるんでしょうね

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  モデルルーム（リビング）

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買い物・食事

• イイダの横の有明という和菓子屋の「あげまんじゅう」が美味しいですよ。売り切れている事が多いですが。 イイダの前のお茶屋さん、お茶がかなり美味しいです。贈答するとみなさんに「すごく美味しいお茶」と喜ばれます。 そこで買ったお茶に飲み慣れるとスーパーのお茶はまずく感じます。
• 土地勘があるものですが、蕨にあるスーパーは老朽化しているスーパーが多いですね。 近くのイイダも、芝グランドボウルのイイダも、東武ストアもザ・プライスも・・・。 イイダとか根強い人気があるんですけどね。そろそろ建て替えも視野に入ってきていそうな感じですよね。

育児・教育

• 小学校は近いですが中学校が多少遠いのが気になってます。
• 公式サイトのトップページに「子育てにやさしい川口アドレス」という文言が ありますが、川口は子育て支援に力を入れる自治体なのですか？ 保育施設や子育て支援センターが多いとか、何か助成や優遇制度があるとか？ 具体的にどのような支援があるのか知っておきたいですね。
  • 私、川口にずっと住んでいますが、特段何か良かった事はないような気がするのですが・・。給食が学校で作っているのでおいしいというのは、よく聞いていました（笑）最近、川口市内の学校は統合があったので、廃校になっている学校が増えています。 芝園小、芝園中、芝東小など。高校も市立高が３校統合予定です。 近隣の学校の生徒数を確認されたほうがいいですよ。 このマンションの学区での統合は聞いていませんが・・・。 川口市は越境入学が可能なので、生徒数に差が出ています。 数百メートル違うだけで、全児童数１００人を割っている所もあれば、500人近くいる学校もあります。 芝中学校は生徒が多そうですが・・・。 特段教育に力を入れているなどは私は聞きません。 近隣ならさいたま市でも旧浦和市の公立校が公立校なのに学力が高くて有名ですから。 川口市の教育はいたって普通だと思います。
    • 子育てにやさしいと言っても、産婦人科、小児科が不足していると言う時点で 子育て環境厳しくないですか？ 川口市のホームページで調べてみましたが、医療費補助が中学卒業までくらいで その他の子育て支援が特別手厚い訳ではないようです。 保育園事情はどのような状況でしょう？
      • 医療補助が中学卒業までって手厚い部類だと思いますよ。 埼玉は比較的子ども医療費が充実していますが、その分そうでない自治体とかはすごく損した気分になる～なんて愚痴も聞きます。 川口市は埼玉県内でも待機児童が多い自治体なのでその点では大変かなと思います。 県のサイトに24年度の保育所待機児童についての統計が出ていますよ。

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周辺環境・治安

• マンション周辺の辺りはインターナショナルな雰囲気が漂っていますが、治安は大丈夫ですか？ インターナショナルと言っても中国･韓国･バングラデシュ･パキスタンなどアジア系なんですが…。
  • 以前近所に住んでいましたが、治安は決して良くないです。 休みの日はイラン人が駅前にたむろし、もうあるとは思いたくありませんが、計画停電の時は駅前にアウトローがたむろし、帰宅に恐怖を覚えました。 ゴミを平気でその辺に捨てるなど、全般的に集合住宅の民度は低いと思います。
• ここのすぐ近所で生まれ育ったので、土地勘はばっちりですよ。 実家が引っ越してしまったけど、いうほど昔のN.Y.みたいな感じゃないですよ。 隣にある駐車場が二つ合体すると、また大きいのができちゃいそうですね。 ちなみにすぐ近くにあるイイダは夕立が降ると水陸両用の車が欲しくなる状態になりましたよ。 なんだか工事をしている様子なので、マシにはなるのかな？ はやく値段がでないですかね
  • 周辺の水はけが心配なんですね。即水害とは行かなくても近年は急な豪雨も多いので早く対策してもらいたいです。 典型的な都市型水害が起こりそうですが、それはある程度の規模の都市に住んでるとやむを得ない気もします。だからこそ戸建てよりマンションの方が安心ですね。
    • 数十年、近隣に住んでいます。 ここの前の道は水はけがかなり悪いです。 それにしても、ここの公式HPのロケーションの道順でマンションまで行こうとすると、 その手のお店の客引きを通過しながら、その手のホテル街の前を通過して、マンションに行く事になっていますね。 西川口が綺麗になってから、蕨の方が酷くなってしまいましたね。 外国人の事を気にされている方がいらっしゃいますが、当たり前ながら犯罪率は日本人が圧倒的に上なんですから、 そちらの方を気にされる方がよろしいかと思います・・・。 外国人が気になるのなら、県南は難しいと思います。
• ここの前の道は低いので大雨が降ると内水冠水しているはずです。駅の方から走ってくると、道が下がっているのがわかるはずです。
  • 冠水しやすいのは、特に道路で、歩道は一段高くなっているので、そこまでの心配はないと思います。 それでも内水冠水はしてる地域なのはハザードマップを見てもわかりますね。 何かしらの対処はしているのか気になるところです。
• マンション前の道路の電線に付けている黄色いものは、ずっとあのままなんでしょうか。すごく見た目が悪いですね。
• 蕨は駅の乗り換えなどが微妙な位置なので。 なかなか定住するには勇気がいるのでは。 このあたりに思い入れのある人であればいいのでしょうが。
• 前の通りは直線だけど少し歩きにくい。少し前に工事していたのを見たので歩道がよくなっていくといいな。 雪が降るとどけた雪で更に歩道が狭くなり、ゴミの日もゴミで通りにくくなり、 そろそろ何か対策されないかしらと思ってたので。 でもそんなこと家買うことからしたら小さいこと。それより値段と設備でしょ。
  • 私もそう思います！ この辺のことはよくわかっているので… 良いマンションを期待しています！
• こちらのマンションの前面道路は、都市計画道路の計画決定がされています。 そのために将来的には交通量が多くなることが予想されますよ。 たしか16メートルの道路だったと思います。 さらに道路が拡張されることにより 道路沿いには高い建物も建設が可能となりますので、 その点も含めた検討が必要だと思います。
• 蕨という立地が微妙ですよね。 あまりすむというイメージがわかない場所なのですが。 逆にそのあたりが狙い目の物件が多いのでしょうか。
  • 蕨という場所は川口と浦和の間ですよね。実際にちょっと調べれば典型的な住宅地だということがわかるのでしょうし。
• 現地を今日見に行ってきました。 周辺の建物に反対って看板があったので、 住んだ場合の近所付合いは どうなるんでしょう。 ちょっと心配です。 帰りに気付いたのですが、 もう少し駅に近い所に別のマンションが建設されるみたいです。 毎日の通勤のことを考えると 値段にもよりますが、 やっぱり駅近の方が良いのかなぁ・・・ そっちのマンションも気になるところです。
  • 検討しているのですが、住民反対が不安です。反対されている理由をご存知の方はいらっしゃいますか？
    • まず景観が悪くなるということでしょうか。 あと、マンションになると不特定多数の人が増えることへの不安とか。 だいたい、竣工してしまうと、自然と消えるものなのですけどね。
      • 物件周辺には変わらずマンション反対の看板が多く掲げられていたので心配なんですが近隣住民の方達への話し合い等は住友側からされないんですかね？反対運動に関して何か説明受けた方いらっしゃいましたら教えて頂けると助かります。
• 蕨は住み易いし、通勤もまぁまぁ便利だし、結構穴場じゃないかと思って見ています。駅からの距離もちょうどいいですね。
• 場所的には駅もさほど遠くないですし大型のスーパーなど近くにありますから住みやすい環境ですね。駐車場とか今空きがあるかわかりませんが自転車利用や近くにバス停あるので車がなくてもいいかもしれません。
• 駅まで８分と書いていますが、個人的にはもっと近い気がしますので快適そうなイメージがあります。この周辺は環境も良く、整っていますので家族でも便利に生活する事が出来そうですね。
• 蕨は古い物件とか商店街とか多いですから。 何度か訪れたことがありますが、のどかな印象でした。 駅前しか回ったことがないので、あまり詳しくは知らないのですが。 やはり、ほかの地域よりも価格が安いということが人気の理由なんでしょうか。
  • 確かに町並みはのどかな印象というのがぴったりくる環境ですね。 物件環境として徒歩5分以内には、芝樋ノ爪公園や堀代公園もあります。 他にも少し離れますが自転車ならすぐ行ける距離に 競技場・剣道場・野球場・野外ランニングコースや トレーニング室がある芝スポーツセンター。 他にもバーベキューなど出来る蕨市民公園もあり 緑が多い公園が物件近くに多くあるのもこの地域の特徴となります。 そして川口市は子供をサポートする体制もとてもよく 厚生労働省の子育て総合支援推進モデル市町村事業にも選定されているので 安心して子育てが出来る環境となっています。
    • 便利なのに、京浜東北線沿いの他の駅と比較すると、かなり割安だと思う。これから、蕨駅周辺は、値段が上がるような気がする。
      • のどかで便利な環境というのは良いですね。 駅からの道のりで買い物や用事が済ませられるというのは理想的です。 スポーツする環境も整っていて、子育てに力を入れている市となるとお子さんのいるご家庭でも安心ですね。
• 物件から駅の間に多くのお店があり買い物なども便利です。車がなくても不自由なく生活できる環境だと思います。
• 東向きですけど日当たり悪くないです。朝陽は眩しいくらい入るし。スーパー徒歩３分、コンビニ徒歩５分、薬局徒歩５分。私は地元だけど洪水とかないから！

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周辺施設

• このへんの問題点は出産でしょうか。 産科はあっても分娩ができないところばかりで、蕨市だと分娩できるのは蕨市立病院だけ。 しかも人数制限がはいっています。 川口市も近隣（近隣とは言えないと思います）はとても限られます。 妊婦さんが歩いていけるような距離にはありません。 西川口や芝川の方まで行かないと無いはずですよ。 シティハウスは川口市ですけど蕨を使う機会が多いと思います。 分娩ができる産科が少ないことと、小児科医が少ないのが蕨市の問題になっています。
  • 産院不足なんですか?　それは盲点でした。
    • 分娩をできるところが極端に少ないです。 蕨市はそれが一時期問題になっていました。 川口市も少ないです。シティハウス近辺にはないはずです。
• 小児科が少ないのは問題ありですね。 公式サイトには子育てにやさしい川口アドレスというコンテンツで 公園や緑の多さ、公共施設、教育施設の充実と子育てサポート施設を 紹介していますが、まずは小児科がない事には… 特に乳幼児の時期は予防接種が頻繁にありますよね。
  • 検索してみると、駅からちょっと離れると小児科も併設のクリニックはちらほらあるようです。 全くない、というわけではないのでしょうか。 ただ子供が病気のときはクリニックは近いに越したことはないですよね。 車だと停める場所を探さないといけないですし。
• 小児科・・・あるが、医師不足。蕨市立病院も小児科の夜間救急を確立させるのに困っている（いた）。
• 産婦人科・・・蕨市は分娩ができるところは蕨市立病院だけ。川口市内も近隣には無し。分娩するには定期健診で通院している妊婦さん優先などで、仕方なく西川口など、遠くまで通院している方が多い。
• 蕨市立病院は評判がいいんです。悪い話を聞いたことがありません。ただ午前中だけの受付・診察なので、混雑をします。早朝から受付の順番待ちをみなさんしています。
• 物件近くに若松湯という銭湯があります。週に1回程度子供と一緒に行きますね。 広いお風呂で子供と湯船につかるのもまたいいものです。 料金は、410円でサウナを利用する場合プラス200円になります。

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その他

• 蕨駅東口周辺の放置自転車台数の多さは有名でたまに、新聞やテレビなどで 紹介されるほどです。 埼玉県の駅で2番目に放置自転車が多いという結果もあります。 この放置自転車の多くなる原因は、川口市と蕨市の市境が入り組んでいて 公営駐輪場が整備されていない事が原因です。 つい最近は東口、西口周辺の商店が自転車の一時預かり所に転業した為多少 解消されました。 駐輪場は、時間帯によって置けないときがあります。

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