シティハウス湯島ステーションコート

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3.88

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物件概要

シティハウス湯島ステーションコート　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区湯島三丁目1番7他（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩1分
2. 東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩5分
3. 都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩5分
4. 山手線 「御徒町」駅 徒歩7分
5. 京成本線 「京成上野」駅 徒歩7分
6. 東京メトロ日比谷線 「仲御徒町」駅 徒歩8分

• 総戸数：68戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上16階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年3月
• 引渡時期：2026年6月
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社
• 管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

掲示板・口コミ

• シティハウス湯島ステーションコート（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 湯島の新築マンション群では一番の目玉になるかしら？
  • 広域で見たらぶっちぎりでそうですね。サッカービル前のオプレジ内覧したことあるのですが、うっかり買わないで本当に良かったw
• 平均すると550くらいで、特に条件悪い部屋は500前後でありそうな気がします。流石にすみふとはいえ…と思っていると大体1割ぐらい高いんですよね。。。
  • 平均坪６００万でしょう。最上階はかなり広そうなので２億後半ぐらいはするのでは
    • 近隣築浅中古でも坪５００万じゃ買えないですから～
• 近くの不動産業者です。ラブホ・治安面・その他考慮で満点はないけど利便性や南面のプラス面考えたらかなり有りな物件だと思います。マイナス面が大きい人は買わなければいいだけで、購入する人結構多いと思います。それくらい中古も高くて良くないので。
• ここのオンライン見学会の予約が全然取れない（とれたとしても都合がつく日時がない）んだけど、みんなそんなもん？　ここ買えてる人いるの？
  • 先着順　坪680-790万。なかなかシビれる価格ですな、まさにスミフ。
    • 第1期2次の販売概要を見ると、年収1000万円未満でも自己資金が1億円以上あるなら、55.04m2の部屋が難なく買えそう。
  • 販売価格：11,300万円～16,800万円　
  • 間取り：2LD・K ～3LD・K　
  • 専有面積：55.04m2～70.00m2　
• まるで罰ゲームのような価格ですね。ここだけではないですが....
  • ここまで高騰するとさすがにもうリセールで儲けるのは無理でしょうね
• 1期3次が始まってるんだね。先着順でゆっくり売るのかな。
• 8-11階の販売価格知ってる方いらっしゃいますか（今販売中の5-7階の価格と比較したくて）
  • 12000万から18000万です。
• 第1期は11階2LDKが坪590万台で1億切っていたのに、今や坪680万台なのね。ラブホなんか気にせず第1期で買うべきだった。
  • 今の価格でラブホ隣接はなかなかキツいよね。。。
• ここ、買おうか買おうか迷ってたら、こんなに値段上がってるんですね泣。もう2億いきそうですよね泣泣
  • ここ、もう少しで2億いきそうだけど、2億こえるかね？

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構造・建物

シティハウス湯島ステーションコート　エントエランスアプローチ完成予想図

• 現地の仮囲いを見る限り、工事中の出入りは敷地西側からになるようですね。ということはメインエントランスも西側か？南側の春日通りは今年度から街路を築造する工事に入るようですね。
  • 湯島天神下交差点の春日通り拡張工事は10月から始まりそうですね。
    • 道路拡張による駅出口の孤立した建物がどうなるか、気になりますね。
• 土曜日に現地の前を通りましたが、デカデカ「全戸南向き」と掲げられていましたね。ラブホ側は内廊下を閉じ込めて換気程度の窓しか作らない設計なのかな？
  • おそらくそうするんでしょうね。住民や観光客の目線から見ても、湯島天神の坂上から切通坂を下るときに、ラブホの派手な看板がマンションの建物で見えなくなるのは良いことですね。

共用施設

シティハウス湯島ステーションコート　エントエランスホール完成予想図

• 各階ゴミ置き場付けてきましたね。でもＥＶが１台。。。。。(-_-;)
  • 68戸で1台ならまぁ仕方ないのか…管理費が本当にやばそう。平米400円は軽く超えてくるだろうな。
    • エレベーター１台、通勤通学時間は待そうですね。
• 共用施設が充実している印象です。驚いたのが、自転車用のEVがあるので置き場は地下・・・？駅前などに地価駐車場というのは見たことがありましたが、マンションでも地下に駐車場がある時代になったんだと思いました。あと、駐車場にはターンテーブルもあります。ダブルオートロックもあったりしてセキュリティもしっかりしています。
  • 自転車置き場は2階ですよ。自転車置き場のために地下掘るなんてコスト的に無理。
    • 自転車乗るのにいちいちEV使うのは面倒だな。共用施設は普通というか最小限だと思うが・・・
      • ここのお土地柄として、自転車を１階の見えるところに置いておけないということです。デベロッパー自ら共用空間で「外部からの盗難やいたずらの被害を軽減します。」と言っています。
        • この辺だと自転車置き場は1階であっても屋内が多いですかね。ここが2階になったのは、単に1階に場所を確保できなかったからという気がします。

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間取り

• 最近アップされた間取り見たら標準D、リビングと風呂に窓あるじゃん！隣接建物との距離約1.5m、騒音考えたら怖くて開けられないな。
  • D_標準 typeのリビングの窓はビルではなく通路に面していそうです。仮にビルに向いていても影響があるのは2～4階だけかと思います。バスルームの窓はラブホに向いていそうですが、これも影響があるのは8階以下くらいでしょう。それも面しているのは客室ではなく外廊下っぽいので、「騒音」は聞こえないと思います。
• 狭い間取りは窓がない部屋がありますね。価格的に売れ残りそう。
• これ、9階～11階あたりのリビングの窓、夜とか大丈夫なんかいな？プリンセスの赤い電光が直射で入ってきそう。

買い物・食事

• 湯島にあるとんかつ「井泉」は、石原さとみの東京メトロのコマーシャルにも登場しましたが、森繁久彌主演の「喜劇とんかつ一代」（1963年上映）の舞台になったお店でもありますね。あの、とんかつまい泉の源流です。
• スーパーマーケットは近くにありますか？
  • スーパーは残念ながら至近距離にはありません。
    • サミットストア湯島天神南店：徒歩7分くらい。
    • 業務スーパー上野広小路店：徒歩4分くらい。激安ですが生鮮品はありません。
    • 赤札堂（ABABの地下）：徒歩7分くらい。普段使いによいです。
    • 吉池：徒歩7分くらい。鮮魚ならここです。
      • まいばすけっとが近くにあれば良いのですがね。でも上野方面それこそアメ横に行けばいろんなものが買えるので、買い物には困らないかと思います。
• アメ横で食品を買うのは、いろいろな意味で不安。特になまものは。ここだったら、サミット湯島天神南店が一番近いですね。湯島は美味しいパン屋さんが少ないような気がします。フリーアナウンサーの新井恵理那さんがお取り寄せでお気に入りだという、ぶどうパンの「舞い鶴」は近いです。
• サミットは坂を上がる必要があるので、感覚的には遠いかもしれませんね。大通りを南下してエレベーターを使う手があるかもしれませんが、ならばハナマサ（Hanamasa Plus+ 湯島店）の方が近いかもしれません。
• 近くに住んでますが、湯島は住みやすいです。私は繁華街には行かないので。湯島は都心へのアクセスは抜群ですよ。サミットができたり、PARCOの地下も食品街になって、隣の松坂屋の地下のお惣菜屋さんは夕方にかなりディスカウントしていますし、業務スーパーやドンキもありますし。とんかつ井泉、和菓子のつる瀬、居酒屋シンスケなど老舗の美味しいお店もたくさんありますし、とにかく満足しています。
• 湯島は都内で非常に地味な街で、繁華街やホテル街というマイナスのイメージもありますが、食通が通う美味しいお店が集まっているエリアでもあります。切通坂の上だと湯島天神近くの路地裏にあるフレンチのビストロタカがオススメ。近くの親子丼の老舗「鳥つね」も美味しいです。湯島天神鳥居近くの「茶房松緒」は和風アフタヌーンティーが有名で行列のできる店です。勝海舟が贔屓にしていた最中の老舗「壺屋」の佇まいはザ・老舗です。湯島天神そばの居酒屋シンスケは、江戸三大居酒屋として雑誌のdancyuの表紙を飾りました。坂の途中にあるナポリピザの「アランジャルシ」は生地が最高に美味しく、なかなか予約が取れない名店です。湯島天神夫婦坂近くの「和食とワインの店 田んぼとぶどう」のおにぎり定食も人気です。坂下だと厳選洋食サクライが有名店です。行列のできるカレー専門店の「デリー」、まい泉の源流でカツサンド発祥の「とんかつ井泉本店」、小倉アイス発祥の「甘味処みつばち」もあります。あの四川担々麺の「阿吽」も湯島が本店です。お茶の水方面に少し歩くと、おでんの名店「こなから本店」があります。
• 湯島は都内で非常に地味な街で、繁華街やホテル街というマイナスのイメージもありますが、衣食住どれを取っても、都内屈指の環境で、文京区内でマンションの高騰率の高いエリアであります。特に当該物件をオススメできる証左は下記の通りです。食通が通う美味しいお店が集まっているエリアです。
  • 切通坂の上だと湯島天神近くの路地裏にあるフレンチのビストロタカがオススメ。近くの親子丼の老舗「鳥つね」も美味しいです。湯島天神鳥居近くの「茶房松緒」は和風アフタヌーンティーが有名で行列のできる店です。勝海舟が贔屓にしていた最中の老舗「壺屋」の佇まいはザ・老舗です。湯島天神そばの居酒屋シンスケは、江戸三大居酒屋として雑誌のdancyuの表紙を飾りました。坂の途中にあるナポリピザの「アランジャルシ」は生地が最高に美味しく、なかなか予約が取れない名店です。湯島天神夫婦坂近くの「和食とワインの店 田んぼとぶどう」のおにぎり定食も人気です。
  • 坂下だと厳選洋食サクライが有名店です。行列のできるカレー専門店の「デリー」、まい泉の源流でカツサンド発祥の「とんかつ井泉本店」、小倉アイス発祥の「甘味処みつばち」もあります。あの四川担々麺の「阿吽」も湯島が本店です。牡蛎鍋で有名な「玉善」も美味で、酒場詩人の吉田類さんも訪れた名店です。湯島天神横にある「ラクレットグリル チーズ料理＆スイスワイン専門店」（湯島三丁目の繁華街にもあります）はテラスでチーズ料理を堪能しながスイスワインを傾けると、さながら海外にいるような雰囲気です。お茶の水方面に少し歩くと、おでんの名店「こなから本店」があります。
  • 湯島天神の近くのパティスリー「ドゥボンヌオーギュル」はどのcakeも美味で、シェフは広島サミットのスイーツを監修しました。じゅん散歩で高田純次さんが訪れるなどメディアでも話題です。パンケーキやプリンで有名な「ミジンコ」、かき氷の「サカノウカフェ」は連日の行列です。目立たないですが、知る人ぞ知る春日通り沿いのカフェ「タイズ」のcakeもすぐに売り切れます。
  • サミットストア、吉池、松坂屋、PARCO、業務スーパー、ドン・キホーテ、肉のハナマサが徒歩圏内にあり、買い物環境も充実しています。

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育児・教育

• まあ現地に住んでいれば、湯島三丁目でマンション建設が進んでいる、あるいはマンション建設が予想される地域が子育てに向かないなんてことないのは肌感覚としてわかると思う。とはいえ湯島ハイタウンで子育てするのに違和感はないから、結局この物件の立地が特殊なだけなんじゃないかな。住友さんの腕の見せ所とも言えます。

周辺環境・治安

• 湯島駅1番出口を出てすぐ（15mくらい）です。なにかと利便性は高いです。敷地南側の春日通りは拡幅の事業中で、完成すれば、きれいになることでしょう。一方、周囲はラブホテルが多く、それらに囲まれている感があります。本件の東隣もラブホです。道路を挟んで東側に、上野随一の歓楽街「仲町通り」があります。2019年頃まで違法とされている客引きが堂々となされていた歓楽街です。こうした点の兼ね合いで、このマンションの価値が決まるのかなと思います。個人的には利便性が勝ち、相当な高値で販売されると予想します。
• 春日通りに面した南側は、騒音はあれど、日照が確保できていいですね。東、北側は高層階でないとラブホの看板ビューでキツい。基本的に南向きの部屋で構成するんでしょうね
• ハザードマップを見たところ、該当は無さそうです。
• ラブホの近さが辛いですね。廃業の予定や可能性などわかれば少しでも買いやすくなるのですが。
• 湯島ハイタウンの借地期間が2030年に迫り、そこで更新しない場合は建て替えとなる可能性もありますが、湯島ハイタウンの再開発が実現したら、この物件周辺も整備されて、資産価値が上昇するでしょうか？
  • ラブホがどうなるかですね。二丁目あたりのひっそりとしたラブホではなく、この辺りは繁華街が近く、建物も看板もかなり目立つので。。再開発されるととてもいいのですが。
    • 湯島二丁目のラブホテルは相次いで閉鎖して、マンションが建っています。湯島駅前もそうなると、今より環境が良くなりますね。
• 個人的には湯島駅の交差点の南西エリアじゃないとマンションを買う気にはならないです。それ以外のエリアは完全に盛り場の雰囲気で呼び込みの派手な男女がたむろしていて落ち着きません。あくまで雰囲気だけで、犯罪が多いということはないと思いますが。上で書かれている通り、坂の上はホテルは閉鎖が相次いでるのでこのエリアもそうなる可能性もありますが、ホテル以外も雑居ビルがメインなので果たしてどこまで変わるかというのは疑問です。
• 隣のラブホはどうにかなるのか、湯島駅入口のビルと春日通の拡張次第で雰囲気は変わるかと。マンションの一階にスーパーなどあれば直良。駅至近物件なので住不が総合的に考えていることに期待したい。
  • 東側のラブホを残したまま着工するということは、これ以上ねばっても土地を買えないと判断したんですよね。今後もずっとあのままな気がする。。
    • 本当にこの立地だけは理解できないです。周辺ホテルか潰れることが確約できていてようやく検討の余地が出てくるってレベルだと思います。男一人ならまだしも家族をこの周辺歩かせるのは勇気がいりますよ。ちなみにラブホテルって外まで声が響き渡ってることがあります。坂の上の潰れたホテル寿の前を歩くと時々びっくりするくらいの女性の声が響いてました。ネオンだけじゃなくて音もあるので気をつけてください。
      • さらにその奥にも入り口が派手なホテルが並んでるんですよね。テレワークに、女性お一人様も歓迎、などと看板が出ているのですが、あまりにも派手派手しくて・・・誰が好んで入るのだろうと思ってしまいます。上野公園に行く際に、この西側の道かプリンセス1世の前を通らないといけないので、せめてもう少し落ち着いた外観に変えて欲しいです。
• 湯島にネガティブなご意見もあるのは分かります。私も引っ越してくるまでは、ラブホテルの街のイメージがありました。でも、お店は多いし、歴史はありますし、上野公園をはじめ文化的な施設が近いですし、都心へのアクセスもいいですし、大学病院に囲まれてクリニックや歯科医院の選択肢もありますし、なんだかんだ言って住みやすいですよ(^_^)
• 地下鉄の出入口はどうなるのだろうか。道路の拡張に対してオフセットした位置にあります。建物は使われていないようにも見えます。地下鉄の出入口は地上が有効活用されていないケースも多い気がしますが、何より人の行き来する駅という立地を生かし、利便性向上に資する施設なりにしてほしいですね。
  • 10月から春日通りの拡張工事が始まり、並行して、この出入口の建物のリニューアルにも取り組むのでしょうね。
• 湯島に住んでいる者ですが、凄く住みやすい町だと思っております。
• デメリット
  • ラブホテルに囲まれている
  • 酔っぱらいが多い
  • 学区の中学校が遠い
  • スーパーに行くには坂を登る必要がある
• メリット
  • 湯島駅から近い
  • 隣の湯島ハイタウンの建て替えがあれば街並みが綺麗になる
• 月曜から夜ふかしでもやっていたように、ここらへんはタイ人、フィリピン人、ベトナム人とグローバルな感じですね。
• 治安とかラブホテルよりも、春日通りの不法投棄ゴミが多いことが、近くに住んでいて一番嫌な事です。どこかの飲食店がごみ処理費用かけないために捨ててるんでしょうけど、よく見かけます。マジやめてほしい。
• 二つ隣の駅に住んでますが、湯島3丁目は、突出して、事件が多い気がします。そういう場所ですね。あそこは。このマンションも検討してましたが、事件が起きやすそうな地域で、しかも金額も高額なので、やめようと思います。
  • 湯島三丁目といっても、坂を上がってしまえば閑静な雰囲気になるんですけどね。ラブホもどんどん潰れていっていますし。このマンションの周りはちょっと厳しいです。
• この利便性であれば、需要は間違いなくあります。独身やDINKSであればこの環境でも気にしない人も多いと思います。が、ここは隣のホテルのネオンの下品さと道を隔ててすぐに犯罪まがいの店が乱立してる点が、さすがにちょっとレベルが高いのは間違いないです。どんな感じで売れてくのか外野としては楽しみです。
  • あの一帯だけは新宿の百人町や横浜の福富町なみに妖しい活気と緊張感に満ちてるよね。文京区で子育てしたいからここ検討してます、みたいな若い夫婦がもしいるなら考え直した方がいいとは思うw
    • ただ美味しい飲食店や遅くまでやってる安いスーパーは多いから、やはりシングルやDINKSで仕事バリバリやってるような世帯には利便性は最高だろうな。
• 繁華街の猥雑さや大衆性が好きな人には最高の物件かもね。ちょっと歩けばまたがらりと違う雰囲気も楽しめるし
• 湯島周辺は下町ではあるけど、都心に近くて、その割に坪単価も手頃でかなり穴場エリアだと思いますけどね。美味しいお店も多いですよ。
• 残念なのは、春日通りの電柱がなくならないことですね。拡幅に合わせた新しい電柱が立てられました。電線は基本的に春日通りの南側で東西につながっていて、通りの北側には南側から供給しています。なので、南側の電線が地中化されないと北側の電柱はなくせないのでしょうね。
• 水害リスクは無くても外国人犯罪リスクが高いんですよね、湯島は。上野＝御徒町＝湯島三丁目は、新宿＝新大久保＝高田馬場に匹敵するアジア系移民街ですから、まあいろいろな事があるでしょうね。昔も今も、これからも。
  • ラブホや治安が気にならない人が買うマンションです。そして恐らく水害も気にしないと思う。大先輩の湯島ハイタウンだって堂々と立っているじゃないですか。
• マンション建つ場所見に行きましたが、目の前に大きいプリンセスというラブホ、ホテルユナイテッドというラブホ、ホテルダイヤモンド、ホテルエレガンス。4つのラブホに囲まれてる場所にマンションが建つ。ファミリー層が買うか気になります
  • ファミリー層か否かではなく、ラブホや歓楽街を気にしない人が買うのかなと。プリンセスは大きく見えたかもしれませんが、このマンションが完成すると非常に小粒でみすぼらしく見えると思います。
• 新しい歩道が供用になりましたね。
  • だいぶ雰囲気が変わり、広々とした空間になりましたね。
    • 南側の歩道が供用になって（恐らく暫定で今後インターロッキングブロックが施工されそう）、さらに着々ときれいになっていきそうです。南側（バルコニーの先）が開けていて、しかもきれいに整備されてる最中なんて、めったにない好条件ですよね。
• 美術館、博物館、動物園、コンサートホールが集積する上野公園にも歩いていけますし、旧岩崎邸庭園、東京大学本郷キャンパスなど、イチョウの紅葉スポットも多々あります。
• 湯島周辺はいいと思うが、ここじゃないなあという感じ。立地もそうだけど、規模がちょっと小さすぎるね。資産価値には重要。

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  現地状況（2022年9月4日撮影）

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  夜の現地状況（2022年9月11日撮影）

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  現地状況（2023年5月19日撮影）

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  現地状況（2023年5月19日撮影）

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  現地状況（2024年4月30日撮影）

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