シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘

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シティタワー四天王寺夕陽ヶ丘

物件概要

• 所在地：大阪府 大阪市 天王寺区四天王寺１丁目
• 交通：大阪市営谷町線四天王寺前夕陽ヶ丘駅 から徒歩3分
• 総戸数：91戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート地上21階 地下3階 建て
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2005年2月（築後7年）
• 売主：

1. ツーワン技研
2. 住友不動産

• 施工：村本建設

価格・コスト・販売時状況

• なぜこの物件は、こんなに売れ残っているのでしょうか？？値段が高めというのはあるとおもいますが、他に、広い道が前にできる計画があるからでしょうか？建物の外見がださいからでしょうか？？他のでは見られないほどの売れ残りだったので、？？です。
  • 売れ残ってますねえ　私もそれがひっかかってます。聞いたところでは四天王寺のお墓がみえるっていうのがだめな人が多いみたいです。まあたしかに上層階から見下ろすとかなりすごいですからねえ。それだけなのでしょうか？
• ほんと全然うれないですね。どうするんでしょう？住んでる人が気のどく
  • 売れ残りととるか、売主の販売ポリシーなのか知らないけど半分以上じゃない。完成後何ヶ月が事業終結ってとこもなきにしもあらず。ってか。
• 値引きが始まったみたい～今のところ１割ぐらいだけど、まだまだ高すぎる・・
  • 今の価格から３０％引きぐらいになったら買いかな～でも売るときもなかなか売れそうになさそうやからやめとくけど！
• 四天王寺周辺で勤務している者ですが、やはり、住友不動産はずる賢いとある近隣住民は言っていました。あそこの土地はもともと会社更生法に入った村本建設の本社ビルが建っていたそうです。その会社更生法に入った村本建設が資産売却に住友不動産に持ちかけて、そのかわり施工は村本建設でということで話が進んだそうです。明らかに住む人のために考えもせず、建ててしまったマンションだそうです。だから、住友不動産としては土地、建物自体が安く建設できたということです。しかし、建物自体は本当に良い物だけど、住友不動産がまる得しているような印象が強く感じられます。
• 現地モデルルームを見に行きましたが、値段のわりにコレ！という「売り」が ないように感じました。付近に新しいマンションも多く出来ているので、他所と比較されると厳しいのかなあ、と。

1. 周辺の利便性⇒ウェリス上本町に軍配
2. 高級感⇒グランドメゾン夕陽丘に軍配
3. 周辺環境⇒ＧＭ夕陽丘、ヒルズマークに軍配

• 私も購入しようかなあと考えたけど、そう悪くなかったよ。ただ、価格面で少し納得できなかったことと、外観の色が少しインパクトが強すぎるのが嫌だったことかなあ。でも、もし価格で若干折り合いがつけば購入しようかなあと思ったけど、今は別の物件を契約してしまったからね。住友って価格設定が強いね。
• 住友は殆んど引いてくれないと思いますよ。値引きして売ったら、早くに購入した客の部屋の資産価値を落とすことになるし、何よりも自らの会社のブランド価値を落とすことになるって考えてるから。そのおかげ？か、「住友のマンションを買った」って人に対して「安物買ってやがんなぁ～（笑）」と思う人はいないでしょうし。
  • 住友の物件といえども、郊外物件かつ竣工後２年以上経てばダブル恩典付では。

1. １０％程度の値引き
2. １００～１５０万円相当の家具付

• • 私はこのマンションが１０％の値引きでも買いませんね。半年ほど前に見学に行きましたけど結構売れ残ってましたし、私には価格が高い印象しか残りませんでした。２０％ぐらい値引きをしてくれれば考えてもいいですね。無理でしょうけどね。
• 内装・設備はイマイチ。セールスポイントは地盤と駐車場！（マンション本体ではない）
• ついに竣工後２年になってしまいましたね。中古物件になっちゃいました。未だに２０戸以上売れ残っているここはどうなるのか？前のマンション計画も動き出したみたいでますます売れないでしょう。
• 当物件で早くも中古が２戸出ています。売り出しからかなり時間が経ちますが、売れないようで、最初の中古価格から３００万円下がりましたね。残念ながらそれでもまだ売れていません。
• 昨日、公示地価は発表になりましたが、天王寺区は群を抜いて高いですね！！最高値地区の周辺に住んでますが、嬉しいやら悲しいやらの心境です。。。w

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交通

• 広い道の計画はかなりの確立で行われるのでしょうか？
  • 勝山通りは五条宮以東までは早くに整備完了したけどつまり古いお寺とか（？）がなくってね・・。都計道路は確立の問題じゃなく、時期の問題。つまり、買収交渉次第。これは、金の問題じゃなく、所有者の心の問題。世代変わるの待つぐらいのスタンスじゃないのお役所ってとこは。確立は100%だっせ。いつになるのかねぇそこの建直が。

構造・建物

• 私もＭＲ見に行きましたが、値段のわりに間取りが悪くて部屋が狭いのと、外観が好みには合いませんでした。
• 独特のデザインのため、好き嫌いがハッキリとする外観ですね。私は重厚な感じがして、好きですが。購入層もグレードの高い人が多いのでは。
• 積水ハウスのグランドメゾン夕陽ヶ丘と比較してどうなんでしょうか？

1. 施工業者は竹中工務店ＶＳ村本建設（会社再建中）で積水の圧勝ですが。
2. 積水はいかにもポツンと細長いビルが建っている気がしてならないのですが。
3. 駐車場（自転車も）は住友の方が、優れているのでは。
4. ゴミ出しは住友の圧勝。（各戸の前にゴミ出ボックス有：分別不要とのこと）

• 建物は確かにこのあたりで一番豪華ですね。駅近だし近所でも立派で噂にはなりますが、庶民の私には手が出ません。
  • どうなんでしょうね。個人的にはシティタワーの外観が気に入らないので、積水の方がシンプルで好みです。
  • 私は何となく、外見が気に入っています。それぞれ、各人の好みの問題でしょうが、とにかく、他と一線を画したデザインであることは間違いないです。

共用施設

• 高級車をまともに安心していれられるマンションはここくらいだよ。
• 駐車場に関しては、パズル式の高級仕様なんですが、先にもいってるように全住戸の90%確保してるので余裕で2台目3台目を入れることができます。機械式駐車場の形態はメーカーが様々なものを売り出してるんですが、タワー型の一般仕様とすれば、観覧車のように籠が動くタイプですね。その一般の観覧車型では、住戸数が多い程高く巨大になって、出てくるのにやたら時間がかかったりするんですね。何人もの待ち列を作られると一人分終わる度に観覧車はグルグル回り続けて、いつになったら順番が回ってくるのか予想がつかなくなる。その点パズル式は籠自体が独立して稼動する仕組みになってるから、コンピューター制御で段取りよく自分の籠を見つけて運んでくれる。まあ、当然、平面式の方が出し入れは容易には決まってるんですけど、高額車であるほどあまり外に出したくないでしょ。立体式の方がヨソのクルマにドアをぶつけられる心配がないし盗難の心配も全く無い。それに当物件のパズル式は、他物件と違って新型レクサスＬＳが十分収納できる広さを有していているんですね。だから、ＬＳもメルセデスＳもＢＭ７もアウディ8も安心ってワケですね。それに駐車場の内装もしっかり消音壁になっててドアの閉める音が耳につんざくこともありません。私は他の物件で立体駐車場数台分を借りたりするけれど、当物件のような高級仕様は他にはないですね。但し、これだけ高い仕様のパーキングシステムを入れてると維持費高いだろうなって思いますけどね。まあ、どう考えても大衆向きではありませんね。
• 当物件のパーキングは、建物内にあって、地下3Fから1階の三層に機械式が組み込まれてるんですね。A号機：37台、B号機：39台、その他、平面6台、内1台ゲスト用、の合計82台。総戸数が91戸だから、収容率90%　なんですね。通常、都心タワー物件では60%で丁度に収まるので必然的に30%も過剰になる。つまり、常時30台分は、第2台目、3台目用のパーキングスペースになるワケだ。だから、当物件の住民は、金持ちで何台かクルマを持ってても何ら問題はないんですね。当物件の機械式パーキングは、一般によくある、上下に移動するようなものや、鉄骨のパーキングタワーに収めるものでもなく、六本木ヒルズなどにあるような、建物内に組み込むパズル式の高級仕様なんですね。コンピューター制御で一番効率的な収容場所を決めてくれるワケ。特に急ぐ場合は、電話で予約しておくと、コンピューターが応答して、一番近い地点にクルマを移動してくれるってワケなんですね。まあ、こういう高級仕様はA仕様物件ならでは、って感じなのかな。ちなみに、収容サイズは、5300×2050×1550 2300kgだから、メルセデスS－longクラスなら余裕でOKですね。
• 自転車の収納は、地下2階、1階にあるんですが、当物件の場合、自転車用専用入り口自動ドアと自転車専用EVがあるんですね。だから、他物件のように、階段使って昇り降りる必要がありませんね。これね、結構重宝するんですよ。自転車を収納して、自転車パーキング部屋からドアを開けて出て、エレベーターホールに至り、人用EVに乗り換え各階で降りるワケね。非常に楽ですね。お年寄りにはとりわけ優しいかもしれませんね。バイク置き場もあるんですけどね。これがまた贅沢なことに専用別棟を鉄筋コンクリートでキッチリ作ってるんですよ。ところが、またもったいないことに、当物件の場合、ほとんど、バイクを乗る住人がいないんですね。だから、ほとんど利用されてませんね。贅沢というかムダというのか、まあ、この余裕がA仕様なのかな。大体、ミニバイクって利用されがちだが、当物件の住人はほとんど外車や国産高級車利用者が多いし、スーパーも隣だし、地下鉄も徒歩3分くらいだから、ミニバイクって必要ないんでしょうね。
• ここに住んでいる住人としてh住みごごちは悪くないが、駐車場の予約システムって本当に稼動しているのかなと疑問に思う。自分の経験から問う物件の機械式駐車場は出庫までの待機気時間が90秒から最大180秒と表示されるが、電話で出庫世予約しようがしまいがおまり変わらない。また、出庫待機（他の人が出庫しているときに自分の車を早く出せるように呼び出すシステム）も稼動していないように思う。

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設備・仕様

• ゴミ出ボックスは確かに魅力的でした。でも、なんとなく廊下が安っぽいのがダメでした。
• 実際私もここを見に行ってきたが、やはり所詮２年前のつくり。玄関の扉・鍵の仕様も古かった（最新の防犯機能なし）し、キッチンの建具も今時・・？な仕様。例えば、最近のマンションは水はね、音を防ぐサイレントシンクなのに対して当物件は従来の普通のシンク。それに今はたいていどこも標準仕様であろうシステムキッチンの引き出しの仕様ソフトクロージングレール（引出が完全に閉じる30mm前でセルフ&ソフトクロージング装置が作動し、ゆっくりと静かに引出が閉じる。）も採用されていない。これが絶対必要な設備とは言わないが、高級物件というからには、そういう点もおさえておいて欲しい所ではないだろうか。実際、最近できたばかりの物件と比べてみても、内容は明らかに見劣りした。
• 当物件のエレベーターは全戸91戸に対し2基稼動なんですね。だから1基あたり約45戸なんですね。だから、通常的にはほとんど待ち時間なくスムーズに使用できるわけなんですね。
• ここのセキュリティはSOSらしいが今日は非常通報がなっても30分以上なりっぱなしだったみたいだね普段は巡回にはきてるようだが

間取り

• 69.6～130.4㎡
• ここに住んでる知人が言ってたのだけど部屋のいたる箇所のクロスが浮いてきていて、既に剥がれそうと言っていた。
• 当物件の間取はＡタイプからＪタイプまで全10種があるんですが、年寄り２人世帯で考えると、お勧めはＣタイプがいいかな。Ｃタイプは69平米の一番狭いタイプですが、基本間取でいうと、ＬＤが12.1帖で隣部屋が6.4帖、開口部全開で18.5帖にして使えて、かつ、Ｋ4帖は対面しており、ＬＤＫが実質一体化してるわけですね。だから、全22.5帖として余裕の感覚で使えるんですね。ＬＤＫに面する南開口部は2.41ｍのハイサッシュに頑丈な合わせのガラスカーテンウォールで採光性抜群です。寝室は北向き部分で、ＬＤＫに比較し少し暗いが、7.2帖で形状が使いやすい。これなら大きめのベットが余裕で置けますね。また、このＣタイプは眺望抜群の北向きビューエレベーターに南に面してアルコーブが独立するように奥まって位置しており、共用廊下をほとんど使いませんので全く内廊下感覚なところも特徴ですね。まあ、私がリタイアーして2人世帯ならＣタイプを選ぶかな、ってことです。
  • 私もはっきりとは言えませんので、あくまで一般論としてですが、教育環境重視で考えるなら、まず、天王寺区で決まりですね。だから、天王寺区のマンションを選びましょう。仮に、新規のタワーってことなら、上六周辺では、ウエリス上本町ローレルね、これは五条小学区なんですね。だだ、五条小は児童数が約650名にまで膨らんでおり、五条神話を信じるバカ親どもが越境してまで入学させているようで、その神話が拡大解釈されては、とりわけ近鉄沿線を中心とするバカ親連中がこぞってウエリスに集中した、現象が起こったわけです。ところが、既に五条小は訳のわからないバカ親どもに引っ掻きまわされてるので満杯状態。だから、さらにウエリスに押し寄せてくる新規のバカ親軍団を受け入れる余地が少なくなってる。ま、そんなことでヒジョーに安直な話だけれど、このバカ親軍団を児童数150名の生魂小に移送するかあー、って話にもなってるらしいです。役所の論理からすれば、公立小学校はすべてにおいて平等であるべきだから、一部の小学校が神話化することは望ましいことではない。むしろ、そんな神話は打開したくなるはずですね。それに学校区なんて法律で定めたものでもないいい加減なものだから、学校区がある日突然変わるなんてことは十分有り得る話。学校区だけを頼みに物件青田刈りなんてね。だから、青田刈りは危ないっていってるんですよ。その点、2番手の大江小は穴場的存在かな。安定して粒が揃ってる印象はありますね。だからといって、過信は禁物ですね。公立は普通の学校ですからね。超エリートを目指すならそれなりの道もあるでしょう。
    • 五条小の児童数は今や約７５０名ですわ。。。。

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育児・教育

• 今となっては五条小学校は荒れてしまっており、大江小学校の方が良いと良く聞きます。実際高級住宅地区であることは言うまでもなく、売れ残っているのが不思議なのですが、教育環境重視の私としては検討してみようかと思います、正直学区はどちらがいいのでしょう？

周辺環境・治安

• 数年後、南側（四天王寺側）の府営住宅跡地に住宅（１０階？）が立つとなると眺望が悪くなるとともに圧迫感が出てきますよね。
• お墓が見えるとは聞いていたけど、実際見に行ってみたら、予想を遥かに超える墓の量に驚愕！半端ない規模の墓地ですね。ぐ、グロイ・・
• 客観的に色んなタワー物件を観察するに、やはりマンションは住居性能が重要なんですね。住んでいて快適でなければ話にならないわけですよ。四天王寺夕陽丘って場所は、地盤的にもインフラ的にも、大阪市内に限定すれば、住居に適した地域なんです。加えて、物件自体が快適であれば完璧なんですね。私は市内の色んな物件を研究しましたが、四天王寺夕陽丘周辺が一番いいですね。コブつき世帯であれ、年寄り世帯であれ、天王寺区が一番いいです。
• 前の府営住宅が建て替えになればおそらく１０F前後のマンションになりそうですけど、そうなれば眺望は全く悪くなっちゃいますよね。噂では２、３年後に建て替えがあるみたいですけどその辺はどうなんでしょう？
  • 前の府営住宅跡地にマンションが建ってしまったら採光がかなり悪くなってしまうんじゃないんですか？今はいいと思うんですが。
    • 当物件南側に隣接する府営住宅は数年先に売却が予定されているらしいですが、用途地域は第二種住居地域で、高さ制限が10ｍなんですね。確定的なことはいえませんが、今のところ考えられるのは、府営住宅横にある戸建て住宅群が延長されてくるか、3Ｆ以下の低層マンションが建つかだろうと考えられますね。従いまして、何ができても、当物件の採光性に関しては何ら障害は有り得ないと断言できるんですね。ご安心ください。
    • 大阪市内で立替の団地は私が見る限りで低層は知りません。ほとんど１０階以上です。
    • 建替え問題は何も決まってません。南側敷地には高さ制限があるので高層物件はできません。今のところ誰に聞いても同じですよ。
    • 建つ可能性あり。道路が確保できれば１３Fぐらいのマンションを建てられる敷地ですよ！！！
    • 実際に当物件の営業の方に聞きました。南側の府営住宅は、２年後に取り壊されることが決まっているそうです。ぶっちゃけ、建つとしたら何階建てまでありえるのか聞いてみたところ、マックスで１３階建てになると回答されました。決定ではありませんが、可能性はある　ということでした。
    • もし南側にマンションが建てば何の値打ちもなくなっちゃいますよね。四天王寺の眺望もなくなり日当たりも悪くなり最悪ですね。すでにお住みになってる方は買われるとき、住友不動産からちゃんと説明を受けてるんでしょうか！？説明を受けて居ないのであれば問題ありです。
    • 確かに、南側の敷地は用途地域が第二種住居地域で容積率が300%なんですよ。しかも、数年先には府営住宅が立ち退くことになってる。これが、君らのいう根拠なのかい？そんなこと誰でもわかってることなんですよ。しかし、実際は現状では容積率一杯に建物は建築できないんですよ。なぜなら、高さ制限があるからなんですね。まあ、世の中には規制を無視して違法建築建てては分譲する無法者がいるみたいですが、ここではムリ。
• 四天王寺の眺望といっても、近距離真正面すぎて、見渡す限り墓の海です。ちらっとお墓が見えるなんてレベルじゃないですよ。目の前にマンションが建つ以前の問題です。ま、気にしない人は気にしないんでしょうけどね。
• 当物件南側の敷地は第二種住居地域でかつ高さ制限が10ｍ以内の規制のある地域にあたるので、高層ビルなどが建設できる地所ではないんですよ。加えて、とりわけ規制緩和に伴う再開発地域でもないので、大阪市が既成事実を変える理由もないから、強いて高層ビルが建つ必然性はないわけです。だから、今後も当物件南側に採光性を害するリスクの伴う建築物が聳え立つ可能性は極めて低いといえるわけですね。
• 取り壊される事は決まっているようで、その後どうなるかだよね。でも府営住宅が新たに建設されることはなさそう。
• 当物件は、地盤、構造、採光性、通風性、遮音性、駐車場、ゴミ処理など超高層にありがちなデメリットが見当たらず、住居性能に優れ、しかも、地域的に谷町線四天王寺前夕陽丘駅徒歩3分と駅近であって、日本最古の仏教の地である四天王寺に面する歴史の中心地区であり、天王寺区の中心地区であり、区役所、警察暑、郵便局など公的インフラは徒歩圏周辺に充実しており、学校区も周辺地区五条小に次ぐ2番手大江小地区ですね。中学区は天王寺中学、また、周辺有数の私学進学校が目白押しの大阪市内トップ級の文教地区。進学塾も充実しておりますね。だから、金持ち諸君の住居としては、コブ付き、リタイヤ世帯関係なく、オールマイティーに住みやすい地域なんです。ま、早い話が大阪市内の一等地なんですね。四天王寺夕陽丘を冠するマンションは数あれども、当物件は、その中でも高級さで一番手、周辺唯一の超高層であって、高さは71ｍ少々、一番高い建物です。ただ、高級物件らしく、平均坪単価は210万から220万の発売当時最高額水準、最上階プレミア部屋の坪単価は400万、今だに大阪市内の新規物件の中でもトップクラスですね。実質的に大阪市内の高級仕様の住友製超高層物件の中でもフラッグシップ的存在なんですね。
• 四天王寺夕陽丘ってところは、卍だらけなんですよ。古代の世からの供養の地ともいえるところですからね。西方には浄土極楽があるとされるから、太古の昔から西方に沈みゆく夕陽を小高い丘から拝みながら供養してるわけですね。そんな地の利があるから、1500年ほど昔に聖徳太子は四天王寺建立の為の地所としてこの地に目を付けたんだと思う。当物件の敷地は今や再建中の身となった村本建設の本社跡地なんですね。村本建設は元は奈良の広陵町の出なんですね。周辺は太古の時代から歴史の舞台で、当然聖徳太子の時代に関連する地域。だから、村本建設のオーナーはこの四天王寺1丁目の地所に格別の思いを持って本社ビルを建てたんだと思います。実際、この地に建ってた村本建設の本社ビルは豪華絢爛でしたね。総力動員したって感じでした。私はいまだにこの地に、その情熱のようなオーラを感じるんです。歴史も何もわからず、興味ない人にはわからないでしょうね。この感覚が。
• 当マンションは他超高層物件と比べて高かったんですが、住んでみると静かで非常に快適です。色々、評論されてますが、ほぼその通り、高級な住みここちですね。四天王寺夕陽丘って地域自体が市内では住居に適してますし、当マンションの作り自体が、超高層なのに邸宅型に設計されてるから、住みここちが邸宅仕様なんですかね。機械式駐車場も最初は慣れが必要ですが、内部もきっちり内装されてて他物件と比較しても高級感が違いますね。ゴミの処理もありがたいです。前住んでたマンションでは、１階離れにゴミ場があって、捨てる曜日も指定されるし、仕分けする必要があったから、ただのゴミ捨てといえども非常に手間がかかったんんですが、当マンションのシステムはありがたいです。リビングの日当たりすごくいいです。日中は冬期でも全く暖房いらずなんですよ。ポカポカですよ。勝山通りに面するから、少し車の音がうるさいかなって思いましたが、全く静かです。寝室が勝山通り向きなんですが、ほとんど雑音を感じません。よく、当物件は勝山通りからの雑音がウルサイなんて書き込みがありましたが、全くのウソですね。全体的にきれいに管理されてるし、言うことなしですね。何の不満もありませんよ。満足してますよ。
• 学校が近いと言う意外、場所が悪いから売れない。

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その他

• 天王寺区周辺で考えると、当物件の他で検討できるとすれば、グランドメゾン夕陽丘残戸、キングマンションのキャンセル戸、ヒルズマークの最終分譲戸、レジデンスタワー、清水谷ハウス残戸、クレアシティ清水谷、プラウド五条公園あたりかな。学校区で五条小、大江小限定ってことなら、グランドメゾン夕陽丘、キング、プラウド五条公園。うち、五条小ならプラウドですね。この物件は野村不動産ですが、全34戸の小規模物件なので、学区を飛ばされる心配はないでしょう。ただ、五条公園って名前をつけてるのは、販売戦略的な五条小学区目当てであって、立地的には烏ヶ辻1丁目。JR桃谷駅前ガード前の下町ですね。それに小規模物件は管理費修繕費などの負担が大きく集合住宅のメリットが薄いとはいえますが、その辺の事情を考慮して五条小を優先するか、って選択。グランドメゾン夕陽丘とキングは非タワー物件ですが、価格なりにグランドメゾンはグレードは高いですが、住居としての使い勝手をいえば、キングの方が無難かな。キングは価格が手ごろだし、駅から一番近いし、構造がいかにもマンションチックで無難かな。ただ、いずれの物件も当物件と条件的にいっても比較対象にはなりません。こうして周辺物件を比較すると、当物件の販売対象者は極めて限定されてきますね。まあ、ボチボチ売れていくのが必然なんですね。
• 他物件と住友物件の違いは、坪単価や仕様自体の違いもあるけれど、修繕積立基金と称する一時払いの修繕金の支払いが別途起こってくるところなんですね。長期修繕計画の一環として、シュミレーションに従って、1年目、10年目、20年目と10年毎レベルでまとまった支払いが起こってくる。だから、単純に他物件と同じく、毎月の管理費、修繕費の支払いだけって感覚ではないんですよね。要するに、修繕費の積み立て金額が総じて高水準ってことがいえるわけです。物件を選ぶ基準は人まちまちですが、マンションの場合、この修繕費の総支払い金額を考慮されたほうがいいと思います。マンションの底地価格は相場に従って上昇したりするんですが、上モノの価値は日々減価していくわけですね。それをヘッジしてるのが修繕費の積み金総額といえるわけですね。高級物件であるほど管理水準は高水準であり、管理費、修繕積立金も高水準。当物件の場合、住民層も比較的富裕層が多いと解されるから、確率的に言って、高級物件であるほど、住民の滞納率は低いといえるわけですね。このことも重要なポイントだといえるわけですね。むしろ資産として買うならこの部分を重視するべきといえるんですよね。

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