ザ・レジデンス三田

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ザ・レジデンス三田外観

ザ・レジデンス三田

物件概要

• 所在地：東京都港区三田2丁目34番2、36番2（地番）
• 交通：

1. 都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分
2. 都営三田線 「芝公園」駅 徒歩8分
3. 都営浅草線 「三田」駅 徒歩10分
4. 都営三田線「三田」駅 徒歩10分
5. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩10分
6. 山手線 「田町」駅 徒歩13分

• 総戸数：252戸 （非分譲住戸77戸含む。※今後変更となる場合があります。他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上24階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2014年11月下旬予定
• 売主：

1. 野村不動産株式会社
2. 三井不動産レジデンシャル株式会社

• 施工：清水建設

掲示板・口コミ

• ザ・レジデンス三田（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 1964年に完成し、当時は高級マンションとして話題を集めたシャトー三田。周辺に大使館や慶應義塾大学を擁し、眺望に優れたこの場所が、24階建てのタワーマンションとして生まれ変わります。
• 建て替え案件のため、地権者がいる。全２５２戸中、７７戸が非分譲。しかもけっこう良い間取りが押さえられてしまっている。

【価格】

• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/557730/

• 坪450万前後の様です。
• 全く読めませんが450位が妥当かもね。もう少し坂上だったり、低層で戸数少ないと500以上するし、三井の日向坂は仕様もいいけど600ですから。
• 予定価格：6,900万円〜27,800万円。
• 坪単価：370万〜625万。平均で430万前後。悪くない値付け。
• 管理費は平米あたり350円とまぁまぁ良心的。
• 8000万だとどの程度の部屋になりますか？
  • 手元の価格表では、2LDKなら、22階の北向き　61.63平米が7,900万円台、18階の南向き　62.85平米が8,300万円台、9階の南向き　66.07平米も8,300万円台
  • 3LDKだと 2階の北東角　71.42平米が8,300万円台ですね。

【検討者】

• 地権者が多いよね。この人達の部屋分が値段に乗っかっていると思うと、、、。
• モデルルームとても魅力的でした。想像以上に高額でしたが、立地・建物の説明を聞く限り、相応の価格だと納得できました。但し、私の身の丈には合わないようです。
• 想像していたより一割は高かったですね。安倍なんとかのせいでしょうか？モデルルームはオーダーメイドでしたが、キッチンが狭い感じしました。それにしても高い。
• 三井・野村・清水の｢最強｣？トリオでの物件ですのでそれ相応のお値段かと。（これから調整して少しさげてくることは期待しますが。）
• 意外と狭い部屋が多くて、悩みますね。早く売り切ろうとしてるのでしょうが、1億円以上だしてあの狭さでは、売れるのかな？
• ここの弱点は3Aではなく，天井が低く，坂のぎりぎり下ではない低地なわけです。でも，裏を返すとそれ以外には弱点はなく，三井の担当者もパークコートレベルの仕様と考えてください，と話している。価格は若干抑えめの設定．上記の弱点が絶対に許容できない方もいるだろうが，完売目前の理由は弱点と価格バランスがいいからだと思う。地権者，地権者とネガる方もいらっしゃいましたが，それは今後の再開発物件では避けて通れないでしょう。
• 天井低いのは同感ですが，今の港区の物件でまずまずの立地，価格と箱のバランスがとれているのはここでしょう。
• 地権者だらけって言う方がいますが、全体の5分の1以下ですけど！！ しかもこの物件は普通のマンションなら、南向き、南東などが人気ですが ナント北向きが東京タワーが目の前に見える為、人気はバラバラで片寄りがないようですよ。
• 地権者が全て良い場所をおさえてる感じではなさそうでしたよ。少し前の方が書かれていたように、東京タワー側と日当り重視側で人気が二分していて 南側でも抽選物件ありますし、東京タワー側の上でも同じく抽選物件あります。
• 個人的にモデルルームのインテリアの趣味が悪い。
• 全体に悪くない。専有部の仕様はオーダーメイドでアップグレードできる。唯一にして最大の弱点は天井高ですかね。せめて階高があと１５０mmあれば…。天井高と地権者と交通の便を許容できる方には、お買い得と言えるかもしれません。

【契約者】

• モモレジさんのレビューで、間取りの悪いマンションの代表として名指しされましたね…。いつも見ているサイトなので残念です…。
  • 我が家はオーダーメイドで改良しました。
    • 私はここの間取りのイマイチさと安価な値付けを天秤にかけ、冷静に賃貸運用マンションとして購入しました。あんな不祥事があったことだけは計算外だけど、他はまずまず満足しています。

【賃貸】

• 賃貸が出ましたね。85平米弱でそんなに大した間取りではないですが、南西の角部屋、北西の角部屋で両方とも42万円。そんなもんかな？という気もするし、（新築はふつう初め高く出すので）意外とリーズナブルな気もするし、みなさんどうでしょう？地権者住戸なんですかね。
  • どちらも地権者住戸ですね。販売していた間取りはまたちょっと異なるものですね。仕様は変わらないのでしょうか？
  • ここは、賃貸安い地域だからしょうがないよ。
• 賃貸募集もはじまったようですね。

　http://air-premium.jp/building/detail_01018/

【リセール】

• ここ内覧したんですが、共用部は豪華ですね。ただ1.5倍くらいに値上がりしている部屋もあって...いい部屋なのはすごくわかるんですけどね。無駄な共用部がないのはすごくいいと思いました。
• 角部屋の間取りもすごくいい部屋がありましたが、12000万を18000万にしていてびっくりしました。そりゃ値上がりしてるのは分かりますが、ここまでとは。他も高いので難しいです。

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交通

• 朝夕のラッシュ時間帯は桜田通りから東京駅行きのバスが3分に1本走ってる。
• この辺はどこへ行くにも楽です
• 最寄り駅は大江戸線　赤羽橋　徒歩６分。決して便利とはいえない。
• JR田町駅は徒歩圏内だが１３分。

構造・建物

【外観】

• 天然石やガラスを多用した外観は目を引く。エントランスは車寄せがあり、重厚な雰囲気。２層吹き抜けのロビーホールも雰囲気は悪くない。
• 国際医療福祉大学三田病院と結構似てますよね。

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  施工時１（2014-04-04撮影）

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  施工時２（2014-05-24撮影）

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  施工時３（2014-07-13撮影）

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  エントランス（2014-11-06撮影）

【構造】

• 躯体に関して、こちら側の一級建築士同行で清水建設と野村不動産の一級建築士の方々から詳細に説明を受けました。結論としては、清水建設、野村不動産および第三者機関による検査結果には全く問題がなく、構造躯体については安心して購入できる物件と、私たちはそのように認識できました。三井不動産×野村不動産×清水建設の市川タワーや三菱地所のグラン南青山のような可能性はないことも直接伺い、確認できました。3世帯100年までの耐久性が見込めると、清水建設の構造担当責任者である一級建築士の方が自負していました。躯体に関しては、安心して入居できる物件とわかり、ほっとしています。
• 高層タワーでありながら、天井高が最大2555mm。しかも折り上げ天井部分の一部のみ。他にも下がり天井あり。

【眺望・採光】

• 眺望は、北も南も良いですよ。南は８回ぐらいから周辺物件を抜けて緑が目に入る。北は２階でも東京タワーが見えます。東端でも三田国際ビルはかぶりません。
• 目の前の三田国際ビルが邪魔
• 眺望シミュレート見ると、やはり東京タワーがズドーンと見える北側が圧倒的に眺望良いね。北向き高層階は人気出そうだな。
• 低層階になると南は古いマンションがたってるから景観はいまいちかと。15階ぐらいまでは行かば抜けるかも。
  • 低層階は北しかあいてないが車が意外と多いので排ガスの影響がある。
• 東は壁。西も駐車場のままなら良いが、将来でかいのがたったらおしまい。
• このマンションの眺望をGoogle Earthでシミュレートしてみました。 この立地から高度70m(階高=3.5ｍと仮定して20階相当)で45度ずつ水平に回転させて見ました。 まず、北側の眺望から。 北東方向に三田国際ビルが建っているので、北向きの部屋でも位置によっては東京タワーが遮られるようです。
  • 北東角部屋以外なら、東京タワー切れずに見えそうかな…？ ちなみに東京スカイツリーは、三田国際ビルに阻まれて見えません…。
• 周辺に大使館や慶應義塾大学を擁し、眺望に優れた場所。
  • 北東角部屋以外なら、東京タワー切れずに見えそうかな…？ ちなみに東京スカイツリーは、三田国際ビルに阻まれて見えません…。
• 東京タワーの眺望は確かにいいですが、隣接するビルがかなり視界に入る

【北側】

• 北側の方、東京都済生会中央病院が現在の９階建から１４階建てに建て替えになります。東京タワーの眺望に少し影響が出る世帯もあるのではないでしょうか。
  • 北側に住んでいます。29年1月に竣工ですね。進捗状況がホームページにアップされているようです。病院の14階建てだと、マンションの何階に相当するのでしょうか？
    • 調べてみました。一般的には病院は天井高がマンションより高いですから、14階なら60～65m程度。マンションでは20階建てで60m以上位なので20階くらいだと思います。
• 建て替えについては前から決まってたのだから、物件販売時には説明して欲しいですよね。わたしは購入時に質問したら担当は把握しておらず、むしろ建て替えなどは予定されてないと適当に答えてきました…。自分で病院のHPなどで調べ、シミュレーションをして影響がなさそうでしたので、購入に至っています。
  • 担当者によるのかもしれませんが，ちゃんと建て替えのことは言っていましたよ?シュミレーションまではしてくれなかったと思いますが。ちょっと想定よりも高くて，眺望が...と思いましたが，思ったよりも麻布十番側にずれるので，大丈夫そうです。

【入居者】

• うちは、とても暖かくて床暖房も使用してません。日当たりも良く、快適です。
• 北向きの部屋です。直射日光は入らないですが、部屋自体は結構明るいです。
• 皆様、上階の足音とか、生活音など、いかがですか？うちは全く気にならない状況です。あまりに静かなので、静かに暮らしていらっしゃる方がお住まいなのか、造りが良くて響かないのか、聞いてみたくなりました。
  • うちも隣も上下も全く音はしませんね。ちなみに全て入居済みです。タワーマンションで分譲なので、音がしないのは普通だとは思ってますが。

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共用施設

• 共用施設は多くはないが、ゲストルームやスカイラウンジは実用的。
• エレベーター４基はまぁまぁ。
• ２５２戸に対して駐車場１５３台（６０％）は優秀。
• 個人的にバイク置き場２０台は驚異的。
• コーチエントランスのある地下駐車場。
• 自転車駐輪場にエレベーターなしで入れる。
• １階のだれでもトイレは意外と役立つ。
• 緑の多い公開空地。

設備・仕様

• 仕様は石使いが多く、高級感があります。その他も含め、平均的なパークコートのレベルは行っていたと思います。好みの問題はあるでしょうが。
• 仕様・設備、共用部とも素晴らしいのひとこと。
• LDと主寝室は天井カセット型エアコン。
• LD・主寝室以外のエアコンは壁掛け。
• ドアや床は突板使用。
• 水回りの仕様はこの価格帯のマンションとして標準的。
• 全戸玄関脇にトランクルーム。
• 玄関床は天然石。廊下はタイル。
• バルコニーの奥行きは２ｍ。
• スケルトン・インフィルでオーダーメイドが可能。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：52.39m2～139.64m2
• トランクルームが専有面積に含まれる。
• 一番上の階はペントハウスなんですね。
• 間取りは良くないね。天井が低い割に下がり天井も多い。
• 一番問題なのは間取りでしょうね。地権者が思い思いに好きなところを権利分の広さだけ確保したので、縦の列で間取りがそろってません。やたらといろんな間取りができてしまっていて、窓の位置が無理やりだったり、上からの音は大丈夫なの？といった部屋もありました。
  • ありがとうございます。スケルトンインの構造なので、寝室の上階がトイレ・バスになる、という可能性も否定できないと考えています。（極端な例かもしれませんが）こういうケースの場合、遮音が気になります。何をチェックすればいいのでしょうか？（遮音等級を調べる？）それぞれ好き勝手な間取りになる可能性大なので、上も含め隣住戸に対しても遮音は気になる検討要素です。
  • 横レスだけど、オーダーメイドを推してるというか、オーダーメイド前提の検討者も少なくないと思うし、気にしすぎても仕方ない気もする。水回りは一番制限制約を受けると思うけど実際どうなんだろうね。

【リフォームの内容】

• １期契約しました。３LDKを２LDKにしてリビングを拡張して同時に床暖増床、WICを増設、ダウンライトをリビングに設置、廊下に収納用の棚を作りました。オーダーメイドはデザイン料含めて150万くらいでした。物件価格込みで安いかどうかは分かりませんが、満足した作りになりました。インテリアオプションは高そうなので、外の家具屋などを使おうかなと思ってます。
• うちは3LDK→2LDKで，エアコンの容量をupしたり，ドアを追加したりして，結局100万以内にはおさえられそうです。
• どう考えても洋服が入らなさそうなんですが、みなさんどうされてるのでしょうか？
  • 元々のプランだと各部屋に一間分の収納しかなくてさすがに足りないので、オーダーメイドで収納を広げました。ベッドルームのクローゼットを拡張して、廊下に収納棚を追加で作りました。

【天井高】

• 下がり天井はいかがでしたか?MRのように間接照明を入れて少しデザインを付ければそれも結構いいな，と思いましたが，リフォーム代金を聞いて断念しました．残念です。
  • 個人的にはあまり気にならない（しょうがないと納得できるか）と思いました。まあ、住んでみないと分かりませんが、慣れれば大丈夫でしょう。
  • 私も天井は我慢できるかな，と信じて購入することにしました．それとともに私も妻もそんなに大きくないので，気にもならないかと。
• ここは天井高がね…。それさえ普通だったら結構良かったと思うけど。
  • 天井低くても天カセでしょ。ならまあいいんじゃない？ちなみにリビングで天井高いくつ？
    • 確か2555だけど、窓は下がりの2200だったと思う。気になる人は気になるし、大丈夫な人は関係ないだろうね。ま、費用対効果はいいかな。
• 天井高は２５８０なので、低くはないかと。

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買い物・食事

• 土地柄、大型スーパーなどはない。
• 普段のお買い物は自転車でとなりそうな立地ですね。
• 近場では田町方面のマイバスケットか、車使用であれば十番いけば、大丸、なにわやとかあります

【フェニックス】

• 近くだと意外とフェニックスが品揃えと24時間営業ということで使えますよ。
• 高級ではないですが、慶応大学のところのフェニックス意外と使えますよ。24時間営業だし、鮮魚は十番のピーコックより使えます。
• フェニックスは安いけど店が小さいね。

【ナニワヤ】

• もう少し高級路線なら仙台坂下のナニワヤ、元々肉屋なのでA5のお肉が最高で、野菜や総菜の品揃えもいいと思います。
• もう少し近くだと、仙台坂にナニワヤがあって、高級ですが、元々肉屋なので肉類はピカイチ。特にローストビーフが有名です。

【商店街】

• すぐ近くではないですが、麻布十番の商店街の通りに成城石井が出来るらしいです。商店街のどこか分かりませんが、徒歩だと10分超なので、自転車の方が行きやすいかな。
  • 麻布十番商店街に、最近成城石井が出来ました。

【日進ワールドデリカテッセン】

• ここから１２～１４分歩いたところにある日進ワールドデリカテッセンへはよく行くのですが、輸入品がほとんどで見ているだけで楽しいスーパーです。コストコなんかへ行ってしまうと高く感じますが、商品の数はこちらの方が多いかな。
• 一番近くてワールドデリカですかね。日進ワールドデリカテッセンは場所柄か、いく度に芸能人の方をみかけます。もともと、輸入精肉ディスカウント店だったお店なんですよね。ま、ディスカウント店といってもそう安くはなかったですがね。たまに、コストコとかへ行ってしまいますが、ここは特に会員制度などもないですし輸入食品などが手軽に購入できるお店です。

【三田・十番・田町】

• 週に何回かランニングで前を通りますが，ここから十番に行くにはあの坂はありえないくらいきついですよ．電気自転車でも，十番側からはさらに急なので結構きついと思います．かといって十番商店街は車でいくとこではない（止めずらいですよ）です。実際に暮らしたらやはり三田側が生活の中心になると思います．最初は散歩てがらにいくだろうけど，馴れたら多分おっくうでいかないと思う．三田商店街もたくさん飲食店（学生，リーマン向けの店ですけどね）はあるのでそちらメインになるのでは。
  • いや、別に坂を越えなくてもいいよね？赤羽橋を経由して行けば10〜15分で麻布十番だよ。老夫婦には遠いけど、そんなにつらい距離ではないかな。
    • 健康で小さい子供連れじゃなければ十番まで坂道で全く問題ないですよね．歩道も広くて歩きやすいですし．ただ子供連れとか足腰に問題ある老人の方にはきついと思います（特に帰りは大変です，急なんです）。正直あの坂をベビーカー押して十番までいくのはちょっと想像つかないです(笑)，無理ではありませんが。また，赤羽橋まわって十番行くというのは多分しないと思います．ちょっと遠すぎですし，だったら三田と田町の商店街に行くと思いますよ．そこで十分用は足せますから，わざわざそこまでして十番には行きません．住めば解かると思いますが，この場所は通勤で十番使わなければ，生活エリアは三田，田町メインになると思いますよ。また赤羽橋は不便な大江戸線をたまたま使える人でないと用はないですね．とにかく，大江戸線は深くてホームまで時間かかるし，乗りかえも時間かかり，微妙な駅が多いです。やはり路線としては三田線，南北線が便利で，田町駅は言うまでもありませんので，通勤は三田・十番・田町がメインになるんじゃないでしょうか。
      • 港区在住です。赤羽橋も結構使えますよ！大江戸線は確かに深すぎるのですが、通っている場所はかなり使えます。新宿に一本ですし、都庁にしろ、築地方面にしろ、案外便利です。使わなくてすむなら三田、田町がいいですが、家から少し距離がありますよね。決して大江戸線が使えないことはないかと。

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育児・教育

• 豊洲北小学校は学力高いです。都内で２番とのお話でした。
• 小学校が、赤小でしかも目の前ですが、数年以内に改築の予定がありますね。

周辺環境・治安

• 立地：港区三田２丁目。公示地価でも上位に入る高級エリア。周囲に高層の建物は少なく、眺望がよい。すぐ北側に東京タワー。圧巻（近すぎ？）文教地区の指定を受け、環境が変わりにくい。近隣に慶応大学や綱町三井倶楽部、イタリア大使館などを擁する。港区では貴重な、JR線を使える立地。
• ここは｢品格｣漂う雰囲気があります。
  • 目の前の道は、高級感ないよね。駅までの道は楽しくない。
• 三田は港区内では地味。
• 周りの環境はまずまず。文教地区なだけあって，今後パチンコや風俗関係のものができることはない。

【建物周辺】

• 北は排気ガス、東は壁、南はブロック塀、西は駐車場の石垣。学校からはチャイムの音、駅からは結構歩く、まともなスーパーは徒歩10分はかかる、十番は歩くには遠い、三田通りは液状化。こんな場所ですからね。東から西へ続く坂に加え、南側の丘の崖下みたいな場所なのでまずは平らな状態を作るのが大変そうだ が、地震対策とかも面倒そう。
• 今日この建設地を見てみましたが、南側が崖っぽくなってるのに気づきました。これは、南の低層はアウトっぽい印象。どんな風に建てるつもりなんだろ。
• 前面道路の再開発が終わるとかなり綺麗な街並みになりそうですね。
• 利便性というよりは住環境。低地なのでちょっとカジュアルな雰囲気で、国道沿いはチェーン店も多い。高台住宅地が苦手だけど都心に住みたいひと向け。麻布十番とか恵比寿とかに近いかもね。

【周りは低層ばかり】

• この辺りに24階建のタワー建てると相当目立つよね。。。。 デザインにも多少よるかもしれないけど、違和感があると思うな～・・・。
  • 正直「ここにタワマンが建つのか！」と驚いたくらい廻りは低層ばかりで、 しかも、この通りだけなぜか優雅な雰囲気というか… もう少し麻布よりに進むと三井綱町倶楽部やオーストラリア大使館があって、なんだかセレブな雰囲気。

【坂の途中】

• 坂上ならまだしも、中途半端な坂の途中。
  • 低層の階だと坂の途中も気になるのかもって思いましたが、 ある程度の階層だと、大丈夫に感じます。
• 交通量はバス通ではないが、意外と多いですね。
  • マンションに面していないとはいえ、近くの桜田通りの交通量は相当。

【液状化マップ】

• 名前に綱町を入れないほうがいいでしょうね。赤羽橋のマンションでかつ低地ですからね。東京都の液状化マップにも、まぁ範囲内かギリギリ。パークコート三田綱町や三田綱町パークマンションの方が上かもね。立地が違いすぎる。
  • 東京都の最新の液状化マップをみると、ここは問題ないですね！！ （最近、厳しめに見直されたようですが）
  • 液状化ですが、以前三田通りが黄色かったのに、緑になっているのは解せません。芝地区と同じ低地なので、三田通りは液状化するという前提にたって生活はしておいたほうが良いのではないかと思います。　　

　http://to-ekijoukayosoku.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

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掲示板

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• ザ・レジデンス三田についての口コミ掲示板
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