ザ・パークハウス 西麻布レジデンス

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5.00

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ザ・パークハウス_西麻布レジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都港区西麻布4丁目39番1、39番11（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩12分
3. 都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩12分
4. 東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩14分
5. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩17分
6. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩17分

• 総戸数：190戸
• 構造、建物階数：地上24階 地下1階 塔屋2階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：2014年05月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• もちろん仕様によりますが、おそらく70平米8000万ぐらいを中心にするのでは
• まあ軽く坪500万円は超えるね。こんな環境は、この先なかなか出ない物件なわけだからね。
• 1LDK2LDKは思ったよりは安かった。3LDKは高いですね。
• １ＬＤＫ・２ＬＤＫはお買い得、３ＬＤＫは高すぎ、という感じですかね。３ＬＤＫは眺望次第かもしれないけど、どんな感じでしょうか？
• ３ＬＤＫは２階でも（８０平米前半）１億以上でした。天井高はリビングで２４００、プレミアムは２４００～ 眺望を意識し２０階以上にすると３ＬＤＫは１部屋窓が無いお部屋になるようです。（普通のタイプのお部屋）ここはプレミアム以外のお部屋だと下層階は価格が高く、高層階は間取りに問題が。プレミアムですと割とお得のような気もしますがこちらも１００平米超えでも１部屋５畳未満のお部屋があったり。待ちに待った物件でとても残念ですが我が家は諦めました。
• 3Lはやや割高感あるけど1Lはやや割安感ありましたよ。 西麻布のタワーというコンセプトを気に入るかどうかが鍵だと思います
• 管理費高級なのに仕様は平均。なぜ？
  • 管理費はタワーマンションはスケールメリットがあるので割安と言われている様ですが、 実際タワーマンションはホテルライクな管理サービスが付加されることで結果として平均値より割高な金額になってしまう様ですね。管理費が一番安いのは中層・中規模のマンションの様です。管理費も毎月の事なので重要ですよね。
    • このマンションについては特筆すべき共用施設はありませんし、ホテルライクな管理サービスという点についても平均的な域を出ないかなぁと。
• 管理費が高すぎ、共用施設もなし。天高も低いし、賃貸チック。
  • 賃貸チックと言ったのは、仕様では天井の低さ（建具や設備はまずまず）、全体として見た場合にはかなり多くの住戸が賃貸用となるのではないかということです（個人的な感覚ですが）。
  • セコムとの共同管理システム「LIFEeyes」のせいで管理費が高いと聞いてます。キーのセキュリティだけでも十分と感じるので、総会で機会があれば、地所コミュニティのスタンダードのセキュリティシステムに起案したいと思います。
• どの部屋かにも寄りますが、この辺りで80㎡台で9,940万円～なら買い求めやすい方では。
• 修繕積立金は低く設定されており、これでは将来的には修繕積立金に不足が生じてしまうので、毎月の積立額を上げざるをえなくと思います。
• ＭＲ見てきた感想で言えば、天井のぞけば、ここ良いマンションじゃない。 自分が住んでるマンションの天井2550あるけど、2400に違和感無かった。 管理費はベンツのカーシェア料金（月額5000円）引けば標準だし、 内装仕様は他に見たＭＲ（ＰＣ飯田橋・ＧＳ麻布台ヒルトップ・ウェリス愛宕）と同等。むしろオプションがほぼ無い標準仕様のＭＲをきちんと用意してるだけ、 ＰＨ西麻布に好感がもてた。（逆にＧＳ麻布台のＭＲはオプションだらけでうんざり） ＰＣ飯田橋は確かにいいマンションだと思うし、人気が出るのも納得だけど、 港区アドレスで探してる人にとっては、ここはまずまずの物件と思うんだけど、 天井以外に大きな弱点あるのかな？？
  • モデルルームは、下がり梁が少ないタイプ。 検討住戸に、大きな下がり梁がある場合、 モデルルームでの天井の低さの体感以上の圧迫感がありますから、 実際のところ、体積で空間を確認するには、モデルルームはあまり参考になりませんよ。
• MR見に行きましたが、なかなか良く出来ていると思います。 天井高もそれほど気になりませんでした。ドアや窓が大きいからでしょうか。 値段も手頃だし、価格が低い部屋も眺望が悪くありません。 何と言っても立地、環境が良いというのが素直な感想ですけど。
• 契約者です。現在の販売戸数は190中100。可もなく不可もなくというところ。 事実だけ申し上げると、ネガスレが必死に連呼してる下がり梁２ﾒｰﾄﾙのある部屋は西側中高層の狭い間取りに実在します。 ただし、すべて契約済みです。残ってません。なぜなら単価が350からと安い上に、三井の超高級マンション群を見下ろせる眺望の良い部屋だったからです。 どなたかが言っていますが、ネガに惑わされず実際にモデルルームを見ることをお勧めします。ネガスレが虚偽を書いてますが、モデルルームでは、問題の２ﾒｰﾄﾙの下がり梁もちゃんと体感できますよ。
• もはや賃貸物件だな。投資物件として買って運用するには良いけど、永住する物件じゃないね。界隈の色々な属性の人間の出入りで荒れそう。
  • 想定賃料表はどこのマンションも用意していて、固めに査定した家賃が記載されています。貸せる家賃は周辺の相場で決まりますから、ご自分でこの周辺の同等程度のマンションの家賃を調べた方が良いです。想定賃料表が正しいかどうかを議論する意味は無いと思います。Roppongi　Tokyoとかブランズ六本木とか賃貸がたくさん出ていますよ。 そもそも都心のマンションは坪単価が高いですから、利回りを重視する物件ではありません。自分で住まないなら、資産価値を重視した投資ですよね。

ここは広尾圏ですから住むにも良いと思いますけどね。

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交通

• 広尾駅といえば、東京メトロに冷遇されていたけど、Cafe des presの隣にエレベーターが設置されるみたいだね。少し先みたいだけど。
  • エレベーターができると少し駅が近くなるので５分表記できるようになるかもしれないです。 いまも実際に歩けば５分ぐらいですね。 六本木は１２分ってなってますが六本木ヒルズまでなら７，８分程度でしょうか。けっこう登りますが。
  • 新出口がエレベーターだけっていうおちがなければ、駅までほぼフラット実質信号なしの5分になります。十分駅近の部類だと思います。
    • エスカレータもできる計画のようです。 要は新しく７階建てのビルが建設され、その地下で広尾駅と連絡するようです。 従って一番きれいで便利な出入り口になるのではないでしょうか。
• 駅や商店街までフラットなのは助かります。
• 広尾駅６分とありますがこれならわりと近め。嬉しい点は６分六本木方向に歩くこと、これで六本木駅が近い構図になってますね。毎日ヒルズを横目に駅まで行くというのも中々素敵な道中だと思いますよ。２駅利用可能な良物件だと思います（麻布十番も行けるかな）。
• 駅が近いのはもちろん、タクシー組にも便利そうです。タクシー捕まりやすいところで良かったです。

構造・建物

• 外観のガラスカーテンウォールがダサい・・・
• 南側の環境はいかがですか？東は公園、西は神社、北は公開空き地ですが、南は背の高い建物などありましたっけ？やはり日当たり重視なので南がきになります。
• 高い建物はなさそうですね。ただ、タワーでよければ日当たりのよいところはいくらでもあるので、敢えてここにする必要はないかも。
• 道路を気にする人もいるだろうけど、奥まっていたら確保できなかった明るさや景観があると思いますよ。
• 南側が駐車場ですが、こちらに同じようなタワーがたってしまうと日当たりや眺望が失われてしまいそうな。南側の日当たりのよいお部屋希望なのでそれが心配です。
• 天井高4mは素敵でした。
• 天井高4m以外の間取りは、天井高どれくらいなのでしょうか？ 2.5はあるのでしょうか？写真を見ると、アウターサッシで広々と感じられるように映っているのですが、実際どうでしょうか。
  • 天井は驚きのLD 2.4mです。サッシは結構大きいです。
  • 感じ方には個人差があるでしょうけど、折上げ天井＆間接照明が当然とか思っている方からすると240cmはありえないでしょうね。このエリアにはそういった設備が標準なマンションが多いのも事実。近隣のそれなりの物件からの買替えを検討される方なんかは躊躇するでしょうね。
  • 今、天井の高いところに住んでいる人は圧迫感を感じる。 低いところに住んでいる人は当然何も感じない。　ということでは？
• 今は結構天井の高い戸建てに 住んでいるのでさぞ圧迫感があるだろうと思いながら２回ＭＲを見ましたが以外と低さは感じなかったです。 窓がほぼ床から天井まであって開放感があるからでしょうか？　他のマンションのモデルルームだと2600とかでも結構圧迫感は感じるのに不思議でした。 内装・設備もそこそこいいと思いましたが。
  • 私も天井の高い一戸建に住んでるので、さぞ天井が低くて圧迫感が強いと思ってMR見たけど窓が広いからか照明の上手さか低いとは感じませんでした。 窓が広くて開放感があると随分違うものですよ。
• 低層階でもある程度の眺望はあるし、広尾駅からも程々の距離だから許容範囲。
• 私は不動産が好きでよく見ますが、タワーでかっこいいと思ったものは、ほとんど記憶にないですが、ここは、かっこいいですね。
• 外観はもとより、内装も質感にこだわっておりレベル高いですよね。 階高が低い分、特にコンパクトタイプの単価が抑えられており、消費者にやさしいいいマンションでした。
• ここは駅にほど近い割に、敷地がゆったりとしていて植栽も十分にあり、車寄せなどの主要導線もしっかり作られているのが好感もてます。

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  現地状況（2013-05-20撮影）

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  現地状況（2013-05-20撮影）

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共用施設

• 共有施設ほぼなし
• 駐車場どうなってるの？
• 各戸2台づつ。
• カーシェアがベンツ

間取り

• 東向きは105-bタイプあたりかな、ルーバルだしこれはちょくちょく出たくなる場所だと思うし各部屋が東に窓があるのもよく考えられた環境ですよね。
• ２１畳のリビングとかどう使ったらいんでしょう（汗）おまけにキッチンもかなりの広さで料理や食器を運ぶのが大変そうなぐらいの環境ですね。といいつつも食事場所と団欒場所の二箇所を設けるとそれなりに場所を占めますから本当はどこの家でもこれぐらいは必要なのかもしれません。家具プラス余分なスペースがたっぷりというのがゴージャスなイメージを演出しそうですよね。
• 1ldkのリビング、狭いのが残念…。
• 使いにくそうな部屋も多々ありますが、間取りのバリエーションも豊富ですね。
• 方角、階数、間取り、 どれをとっても一長一短で決められない。 個数、タイプは多いが妥協が多く半端なのばかり。
• 不思議な形の建物ですね。 それでいて単身者～ファミリーまでという間取りですね。 広さ的には十分広いと思います。 最近見ていた物件が狭かったせいかな？ バリアフリーのようになった段差のない浴室はいいですね。 調光機能もいいと思います。 外国の方は特に、家には日本の家のような明るさは家には少ないですしね。 駅も近すぎず遠すぎず、公園も目の前でいいと思います。
• この物件はトイレやら廊下も天井低いだけでなく、 浴槽が狭いのも微妙。
  • MR 見たけど、ここの仕様悪くなかったけど？ 浴室もタイルの質感とか良かったし。

買い物・食事

• 日常の買い物もナショナル、明治屋、ザ・ガーデン、24時間営業の成城石井が近いし、ヒルズも至近。

【飲食店】

• 通り向かいの　蕎麦と酒　旭 (あきら)　結構いけますよ。http://tabelog.com/tokyo/A1307/A130703/13139074/

• 正面はグルメ通りに面し、周辺には他にも美味しい店がたくさんある。

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育児・教育

【幼稚園・保育園】

• 幼稚園受験の最高峰？と言われる若葉会も、ここです。 ちなみに、慶応幼稚舎は東大入るより難しいと言われますが、若葉会（多分、慶応幼稚舎に送り込む数NO.1？）に入るのも、相当に難しいと思います（紹介状は必須です。）。

【小学校】

• 子どもの学校のことを考えれば、もし公立という選択ならばならば笄小や建て替えたばかりの高陵中もすごく近い。

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  中学校（2012-11-10撮影）

周辺環境・治安

• ま、坂下大通り沿いとは言っても、外苑西通りのこのあたりは、交通量も多くなく、オシャレな雰囲気もあるから、あまり気にはならないけど。しかし、外観のダサさが致命的かも。
• 自分も近所に住んでいるけど、（そのせいかもしれないけど）「麻布」に住んでいます、っていう人、あんま聞かないかも。普通、南麻布、西麻布、元麻布、とかいうよね。あと、「●●坂の辺り」、って言い方、よくする気がする。広尾は、坂登った辺りからのイメージ。
• 車で通った場合でしたら、途中で渋滞ポイントがあるようですね。千駄ヶ谷方向からの青山通りと交差する地点が特に混んでいるようです。こちらの立地の目の前が常に渋滞という話は聞きませんが、実際現地を見て自身が気になるかどうかで判断したほうが良さそうです。自分は普段車に乗らないですが、自転車が趣味で、この地域の抜け道や渋滞の少ない道路情報も調査中です。けっこう抜け道は多いですよ。目的地によるので事前にルートを独自に確保しておくと良いのではと。
• 近辺は坂道多いよ。裏側のくねくねした道路は昔、小川でした。
• 夜、治安は大丈夫でしょうか。３Ａで六本木に近すぎる西麻布は心配ですね
• 怪しい外国人はいないものの、よっぱらいはいます。
• 坂を上がれば南青山は近いですね。広尾もすぐです。ただ夜に成金みたいな方々が歩いてるのは３Ａではここだけですが …少し気になるのが交通量の多い道路側の部屋が心配です。
• 西麻布に高層マンションはいらん。六本木だけで十分。5～6階くらいの低層で優雅に構えていればよろし。
• サンウッド赤坂氷川の、氷川神社前のとおり、素敵ですよね。あそこと、ここの裏の並木道が、都心住宅地では、抜群に綺麗だと思います。 ただ、氷川神社前のとおりが残念なのは、タクシーの休憩所と化していて、せっかくの美観が損なわれている点ですよね。
• テレ朝通りに中国大使館があるため、東側の笄公園側にはいつも警察車両が止まり、東側低層からは視界に入りそう。加えて、日比谷線が外苑西通りの下を走っているから、早朝や終電近くには地下鉄の振動もありそう。
• 浸水マップも見たけど、やはり窪地だし１m位の浸水は想定される土地みたい。
• 緑もあって綺麗だと思うけど道にも目が行きますね、よく整備されてると思います、いつも歩く道は綺麗に越したことはないし整備されているなら水捌けも考えられていると思います、さすが西麻布という感じを受けました。マンション含め全体的に上品であることは検討意欲そそりますね。
  • いつも歩くであろう外苑通りは普通のコンクリ道ですし夜中までタクシーが走り続けて煩いですよ。一歩奥に入れば閑静なんですけど。
• 閑散というか、結構落ち着いていていい場所だと思うよ。外苑西通りは休日は交通量もかなり少ないし。
• もう少し駅近で道路から少し中に入れば一番いいのでしょうが、 それだと渋谷区になるし広尾ガーデンヒルズになってしまいます。 中途半端という意見もありますが、西麻布ではまあまあいい場所で価格的にもほどほど、グレード感もほどほど、眺望は良好・・ といい選択ではないでしょうか？
• この地域、都心にしては緑も多く、実際子育て世帯も多いと思うのですが、時代なのか、外で遊んでいる子供が少ないですよね。昔みたいに、地域の子供が年齢問わず群れて遊ぶような感じになるといいのですが。
  • 有栖川公園は、近隣の幼稚園・インターの子達が、学校終わると 多少遊びに来ていますが、「来る子もいる」という程度のようですし、 結構、お互いの家の中で遊んでいる子も多いようです（リビングが30畳とかあったりするようですが…）。
• 広尾は、都心にしては緑豊かな方ですが、近年急速に緑が失われています。しかもそのほとんどが三菱の開発によるもの。 ここも、西麻布のビルはある程度背丈が一緒なのに、ここだけ抜ける感じになるのでしょう。街並みを考慮しない、傍若無人っぷりです。 デベロッパーは、その担っている責任の重さを十分に理解した上で、開発に当たるべき。
• 駅から少し離れていてちょっと寂しい。 そのわりには大通りに面しているため環境があまり良くない。しかも窪地。 この辺がこの物件の弱点かもしれないですね。 その代りまわりに高い建物がないので眺望がいい。窪地の割には開放感がある。 あと六本木が割と近いので広尾と六本木両方を楽しめるってところがいい点でしょうか。 腐っても広尾なので私は結構いいと思いますけどね。
• 南の空地は、何か建つ予定ありますか？
  • 南は駐車場になっていますが教会の所有らしいです。　だからとは 言えないかもしれないでしょうがすぐにはビルとかマンションは 建たないのでは？　東は道路と公園で西は神社だから大丈夫。　北も 抜けると最高なんですがね。
• 駅までほぼフラットでホームまでも近いですからね。駅4分物件ぐらいの体感だと思います。 あと広尾は駅前だけではなく、西麻布六本木方向、麻布十番方向に隠れ家的な商業施設が点在しており、非常に広がりのあるエリアです。そこに住んでいるだけで楽しいという感覚の得られる貴重なエリアだと思います。

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  徒歩数分の「分とく山」（2012-09-09撮影）

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  裏の小道（2012-09-09撮影）

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  坂を上った辺りの景色（2012-09-09撮影）

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  裏の学校からの風景（2012-09-09撮影）

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周辺施設

【医療施設】

• この物件は愛育病院が近いからいいですよね。総合周産期母子医療センターがあるので安心です。今現在出産費用は68万円の様ですね。思っていたより安くてびっくりしました。この様な有名な病院は100万円超える所がざらですからね。
• 愛育病院って移転するようだけど、移転元での医療体制って、どうなるのだろう？まぁ、日赤は「スーパー総合周産期センター」（ってなに？）らしいので、日赤に行けばよいのかもしれませんが。雑談ですが、港区は、高齢で出産される方が多い気がしますね。その意味で、出産体制の整備は結構重要なのかもしれません。
• 田町地区移転後、現愛育病院での診療について 現在の計画では、現病院施設は、改修後　”愛育クリニック（仮称）”として、産婦人科・母子保健科などの外来を中心に引き続き診療を継続する予定です。

【公園】

• 有栖川公園いいですよね～。小さい頃、ナショナルマーケットの横のサーティーワンへ行ってアイスを買ってよく行っていました。
• ここいいんだけど目の前の公園が心配かな 某国大使館周辺の警備がキツすぎてなぜかデモがここで行われる 平日昼間ならともかく週末やられると勘弁
• 目の前の公園は、それなりに遊具もあるし、遊んでいる子供も多いのですが、少し通りから離れると、空気悪いな～というのを、如実に感じますよ。谷底で空気がたまりやすいのもあるのかもしれませんが。なので、小さいうちは別の公園がいいと思います。公園は、まぁ、たくさんありますので。

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  広尾北公園（2012-11-10撮影）

掲示板

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