ザ・パークハウス 田端

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物件概要

• 所在地：東京都北区田端新町2丁目4番地2（地番）
• 交通：

1. 山手線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
2. 京浜東北線 「田端」駅 徒歩7分 （北口）
3. 東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩11分 （2出入口）

• 総戸数：65戸（他に管理室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：定期借地権（（準共有）51年6か月（うち工事期間2年）※満了した場合は、更新料を支払い30年更新可　地代 : 未定、地代基金 : 未定　地代の改定/3年ごとに改定、借地権の譲渡/可（ただし、名義書替料の支払い等が条件）、借地権の設定登記/不可）
• 完成時期：2015年10月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社/フジ都市開発株式会社
• 施工：木内建設株式会社　東京支店

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 田端（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格：4,100万円台予定～7,700万円台予定
• 立地、利便性は良いですよね。特に4LDKの部屋は割安感あります。
• 来週から第2期が始まりますね。販売戸数は2期は8戸でしょうか？ 第1期5次とか6次の先着順受付もちょこちょこありますね。 何戸残っているのでしょうね。
  • 半分売れたと昨日聞きましたよ。
    • 本日MRへ行き、営業さんに現在の契約状況を聞いたところ65戸のうち40戸程度はもう決まったとのことでした。

【借地権】

• 借地権なんですよね。普通借地なので、契約期間が満了になってもお金を払えば住み続けられるということなので悪くはないかとは思いますが、定借よりは普通の所有権に近い形なのかと思います。細部はかなり違ってくるので勉強した方が良いとは思いますが。
• 借地権といっても50年＋更新後30年以下更新可だからあまり気にならないかな。
• 更新時には更新料の支払いが発生します。更新料の額は多額(賃貸マンションのような賃料1ヶ月分にはとどまらない)になることが予想されます。50年後になると住民はかなりの高齢化が予想され、多額の負担が難しい場合も有ります。マンションですので住民一人が更新を希望しても、他の方々と意思統一ができなければ更新はできないことになります。
  • 50年後の一回目の更新は30年、その後は20年毎と契約で既に決まっていると説明会言ってました。最初の更新は80万円だったはず。この価格は物価（地価）連動だったと説明があったので、一応、しっかり方針は決まっていると自分はプラスに感じました。
• 更新しない場合は建物の解体費用負担が発生するし、50年後にはいずれにせよまとまった金額の支出が発生する。解体費用は修繕積立金で定期的に積み立てるのかな？

【コスト】

• 管理費と修繕費高くないですか？70m2で2万5千円/月+土地代8000円/月。タワーなら色々と設備もあって高いのはわかるんですが、こういう中規模マンションでこの値段はどういうところから来るんでしょうか。ご存知の方、お願いします。自分は低層階希望なんですが60戸あるのにエレベーター１つってのも、管理費が高いのとあわない。
• 管理費については極端な値上がりはないけど、修繕費についてはしっかり見積もるために、15年後で1.5倍、30年後で2倍くらいになるということで絵を描いているということでした。
• ここ管理費・修繕積立金相当高いですよね。 地代含めるとランニングコストはなかなかのものになりそうだと感じました。 なんでこんなに高め設定なんでしょうか。
• 管理費自体は平米250円くらいだから、 ディスポーザー付であることを考慮すると、やや高めだけど通常の水準では？ 借地料含めるとランニングコストは高いけど、それは借地物件だけに仕方ないかと。

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交通

• 田端の駅に行くまでに東北本線の線路がありますが、高架下を渡る感じでしょうか？信号待ちも長そうですね。駅まで直線だと近いのに結構遠回りしていかなきゃいけないんですね。
• 浅草方面・王子・池袋へのバス便があるのは意外とありがたいかもと思いました。 JRが仮に止まってしまっても代わりの足となってくれるといいのですが。 ただ朝夕の明治通りの混雑具合がどの程度なのかピンときません。
  • 都営バス乗り場まで何分くらいで行けるのでしょうか？ 近ければ、雨の日はバスを利用するのもありかなと思います。 移動手段にいくつか選択肢があるのは嬉しいですね。

構造・建物

• 敷地面積：1878.37m2（建築確認対象面積は1869.28m2）
• 間取りが南向きなので電車からベランダが見えますね。間近ではないですけど。
• ここの公式HPで構造の項目見ても杭基礎とW配筋しか載ってないんですが スラブ厚や戸境の壁が乾式かなど他の構造について聞かれた方はいますか？ あと線路近くに建ってるので騒音に関しては多少なりとも気になります。
  • 現地に行くと電車が通る時はそれなりにうるさいですよ。部屋の中でどのように感じるかは、完成後に実際に中に入って確認しないとわからないですね。

共用施設

• 駐車場：13台（機械式12台、身障者用平置1台）
• エレベーター1基か。朝は混雑しそうだな・・
  • １フロア10軒ちょっとしかないのに２基も要らないよ。例えエレベーターの数が多くても、５階以下なら階段使った方が早そうだし

設備・仕様

• 直床式なので、固い床が好きな方と中古物件で大リフォームしたい方には敬遠されるかもしれません。
  • 今時の直床は水回り部分は二重になってますので、設備の入れ替え等は全く問題になりません。直床でも間取り変更出来る事も多いですし、殆ど懸念なはなりませんよ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：58.17m2～98.42m2
• 収納は多目で便利そう。
• リビングインの部屋の割合が少ない
• 2LDKの間取りはやはり狭い感じがありますが、他の間取りはそれほど狭さは感じませんでした。
• 2LDKはLDK合わせても15帖なので、狭さを感じるかもしれません。
• 4LDKの間取りは他にはない広さで良いですね。ルーフバルコニーも日当たり良さそう。他の部屋もここと同じように柱が食い込まない部屋にして欲しかったかも。
• あとMRを拝見した際、奥の洋間の引き戸を開け放ってLDと繋げていましたが、これは割と当たり前な光景なんですか？
  • 最近の間取りは、引き戸をうまく使って、寝室や洋間をLDKとつなげて、いざとなると大空間ができあがるようにするという手法は良く見ます。（我が家もそうです。） 引き戸を使うと通常の扉で必要な開閉部分のデッドスペースがなくなってそこを押し入れにしたりできるので、スペース効率も上がりますので。（ただ、あんどん部屋（窓のない部屋）ができないようにしないとなりませんが。あんどん部屋はめちゃくちゃ不便らしいですから。）

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買い物・食事

• 交通の便もよく、周辺にはスーパーも多くあるので便利ですね。
• 物件周辺を適当に散策してみましたが、公式HP等で紹介されてる以外のもので言えば
  • ちっこいラーメン屋が割とある
  • 明治通り出てすぐ都営バス乗り場があり王子に10分、池袋or浅草に25分程度で行ける
  • 明治通り沿いにペットショップと動物病院がある

こんな感じでした。

• こちらの周辺のお買い物だとどこがオススメといえるのでしょうか？ 成城石井、マルエツ、まいばすけっと、エネルギースーパーたじま、業務用スーパー？、尾久銀座 このあたりがピックアップされていましたが…

育児・教育

• 小学校はそこそこ近くて中学校は少し遠めって感じでいいんですかね。 この近辺の教育環境はいかがなものなのでしょう？ 保育園が多いとか高校までの医療費に補助が出るだかは見たんですが･･･
  • 北区は子育て支援が厚いので高校まで医療費無料ですよ。23区は元々中学まで無料ですが、高校までは千代田区と北区だけです。
    • 医療費無料は中学生まで、入院医療費は高校まで無料。

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• かなり周辺は住宅がびっしり建っていますね。下の階は、日当たり悪いかもしれませんね。
• マンションまわりの道は広いとは言い難いけれど静かと言えば静か？電車の音はどの程度響いてくるのでしょう。
  • 真横ではないですが線路があるので、音がどれくらい響いてくるのか気になるところですね。
• 駅までのアクセスは抜群だねぇ。信号ゼロは地味に嬉しい。途中の坂も足悪い人とかだったらエレベーター使えば問題ないし。

その他

• ネックはとにかく借地権マンションということに尽きる。 ついで直床、少ない台数の機械式駐車場、近くの線路の騒音がどうかってとこかな。 直床はわかったけどお隣との壁については載ってなかった…

掲示板

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