ザ・パークハウス 浦和東仲町

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物件概要

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区東仲町180番2他3筆（地番）
• 交通：

1. 京浜東北線 「浦和」駅 徒歩6分 （東口）
2. 高崎線 「浦和」駅 徒歩6分 （東口）
3. 東北本線 「浦和」駅 徒歩6分 （東口）

• 総戸数：51戸
• 構造、建物階数：地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年09月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：不二建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 浦和の新築物件は少ないですし、強気な値段でも売れちゃうんでしょうね。
• 低層で坪280万円オバー。高過ぎ。
• 今日から、MRオープンですね。行かれた方、価格情報よろしくお願いします。
  • 坪290です。
• 坪290万ですと、70m2で約6100万円ですか。なかなかいい値段ですね。
• 第一期で7割以上売れたのか・・・。今後も浦和駅近マンションの高騰は続きそうだな
• 一期で予定数より売れたから、2期も抽選必須でしょう。とにかくここは駅徒歩5分以内がすごい！
  • 一期は30戸に対して38組の申し込みだったから抽選したのは8戸では？ 二期が抽選になるかどうかはモデルルームで要望書がどれだけ出てて、かぶってるのか聞いた人じゃないとわからないでしょう。
• 埼玉は首都圏と比較して、価格が比較的押さえられているのが魅力かと思います。この辺りは、実際に比較してみると、物件のクオリティや広さでわかります。あとは資産価値や周辺状況が気にいるか、ということでしょうか。
• このあたりだと利便性もよく住みやすい環境ではありますが それゆえ、人気があるだけに価格が高額になってしまったり、朝の通勤は混雑しているのが懸念されます。ただ、駅からの近さを考えると高額でも将来的に値が大幅に落ちるという心配はないかなと予想されます。
• 原価高騰の最中、お得感はある物件でしたね。今後は良くも悪くもプラウド次第。松江精機跡地の販売価格以下が中古のメルクマールにならざるを得ないですが、単純比較は難しいのと、人口増加による開発がどこまで進むかで、資産価値は変わるかな。線路脇のプラウドは音が、三井は日当たりが気になるので、こちらの高層階は特に悪く無いかと。原価高騰が落ち着く頃には、高騰部分程度はローンの返済も終わっているでしょうし、低層階も住むには良いと思いますね。
• 完売したそうですよ！
  • ここと浦和タワーとクレアホームズ浦和常盤が、最近完売したマンションでは買った人が勝ち組だね。出遅れた人はもう上記のマンション以上に良い条件では買えないね
    • 仕方ないですよ、デベが価格を吊り上げて設備はそのままかそれ以下だから。んー、完売はこことクレアが早かったんだよね、まぁ価格以上の価値が２つとも明確だったからね。ここは東口だけど徒歩4分は超売りだよね、クレアは北口と西口を売りで学区が売り。これだけ揃ってりゃ早期完売も当たり前か人気あったもんね。うらやますぃ
      • 今のとこ勝ち組かもだけど、今一つなマンションのラッシュが続く中、将来の資産価値は少し疑問。中古は面積と場所、外観(含む共用部分)でそれなりに決まってしまう印象で、内装レベルまで落とし込んでどこまで見るかね？似たようなモノが幾つも…と足を引っ張られる事にならないと良いけどな。良い物件なので長く住む人は文句なく幸せだと思うよ。
• 浦和タワーは立地学区が魅力だから資産価値維持できるけど、ここは立地だけだし建材費高騰もろに受けてるから、バブル後は残債われ必死。住むにはいいけど資産価値としては微妙かな
  • 普通立地が一番モノを言うんじゃないですかね…学区も魅力だけど、銀座や梅田に一流公立校があるかという話もあってだな。何が言いたいかというと、別に立地良いんだから低く見積もる必要はないと思うよ。良い学校とは言うが公立なら誰でも入れるんだぜ。入れる事が目的じゃないんだから… 田舎の名もない公立から東大京大普通に行く人もいるしさ、荒れてなければいいよ。と、そんな考えの人も一定いるんだよ。
    • 近隣住民ですが、仲本小学校、原山中学校はいい学校ですよ。確かに常磐、高砂エリアがいいのは間違いないでしょう。けど、浦和区自体が変に荒れたり治安悪かったりしないんで、それが他の地区に比べればアドバンテージになっているのではないでしょうか。その上で、更に高レベルな学区なのか、駅近なのかは選ぶ人によって優先順位があるのだと思います。
      • 県外から来た私も学区学区言われると文京区でもないのにすごく違和感があります。学区を重視しすぎて駅から10分以上離れたマンション買ったら、それこそ私立中に行ったり進路変更したら悲惨だと思う。小学校から私立はお金かかるから公立が良いけど、落ち着いていていじめが横行してない小学校なら学力は塾で問題ないと思います。駅近で高砂学区の浦和タワーは資産価値良いかもしれないけど、ここの価格が目に優しく感じるくらい馬鹿高かった。
• 最上階、いきなり売りに出てますね。新築未入居で。8900万円かあ。
  • 正確には8990万ですね。坪単価350超って何かの間違いと思われますが…
    • 確か、モデルルーム訪問時の価格表で、8300万とか、8000万は超えていたと思いますよ。高くて驚いた記憶があるので、最上階の84平米は7千万台じゃなかったと思います。普通に考えて、仲介不動産屋も200～500万位しか上乗せしないんじゃないかな。

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交通

• すべての電車が停まる浦和駅。
• 既存の改札から西口経由で行くのと東口経由とでは時間的差分はほぼないと思います。北口改札ですが、駅構内のトイレ横に設置されるという噂があり、であれば結構南寄りになりますので、最低1分、良くて2分の短縮ではないでしょうか。
• 北口ができるみたいなので、そしたら3分もかからず着けるんじゃないですか？
  • トイレの横あたりで工事してますよね。
  • 北口改札の影響は仲町、東仲町にとっては大きいですね。
• 北口改札、朝夕混みますね。けっこう行列。拡張しないのかな？

【車】

• 浦和は東も西も道路が悪いから駅近は渋滞がひどいですよね。浦和タワーも面してる中山道がいつも混んでるので、右折入場はそうとうしづらいと思います。車に毎日乗るような方は大変だと思います。まぁそれを補って余りある利便性があるのも事実ですが。
  • 駐車場はともかく道路については西とか東じゃないでしょ、浦和というか埼玉自体が快適に車に乗るには向かない。川がいかんよ。尚神奈川も海岸線が死ぬ模様。西東京も道がひどいぜ。

構造・建物

• 敷地面積 945.39m2
• 建ぺい率：90%
• 容積率：400%
• 公式サイトの基礎構造の説明に、杭基礎は合計14本の場所打ちコンクリート 拡底杭を支持地盤に打ち込んであると書かれていますが、 杭の長さ（支持地盤までの距離）は何メートルになるのでしょう。
• ツインタワーのデザインは埼玉では珍しいのではないでしょうか？ ツインにしたのは角住戸を増やすのとプライバシー感を強めることですかね？新設予定の浦和駅北口改札が完成したら2階にサブエントランスがあるので便利ですね。

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  施工時 外観（2016-07-02撮影）

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  施工時 外観2（2016-07-03撮影）

共用施設

• 駐車場：（総戸数に対して）11台（機械式10台、身障者用平置1台）
• 難点はひとつ、駐車場がかなり面倒です。交通量も多いので右折で入る時には後続車をかなり待たせないとならず早速クラクションをバンバン鳴らされてます。駐車場に入ってからもターンテーブルを使わなければならず、一回の車の出し入れに10分から15分、乗り降り含め。購入前から気にはしてたけど、実際やってみて不便さがわかった、これだけは後悔。他は満足

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設備・仕様

• ビルトインオプションは5300万からできますよ。規模の割にはディスポーザー、魔法瓶浴槽と色々頑張ってくれている気がしました。
  • あとミストサウナとトイレの手洗いカウンターも個人的に嬉しい仕様でした〜。狭さを除けば、それなりに高級感ある標準仕様で好感持てましたよ。
    • そうですね。 仕様設備はいいですね～！ 個人的には外観タイル貼りが素敵だなぁと思います。
• 自動で浴槽洗ってくれるのは良い。

間取り

• 間取り：3LDK・4LDK
• 専有面積：65.28m2～84.06m2
• リビングが正方形すぎますね…。ダイニングテーブルとソファーのセッティングに苦労しそうです！
• 専有面積を縮めて価格を抑えようとしていますね。しかし3LDKで65m2というのは窮屈です
  • 65m2 3LDKでも、アウトフレームで家族構成が夫婦+子供1人だったら全然平気かと思いますよ。あとは収納が少ないでしょうから、その辺をどう工夫するか。
• 65m2で3LDKは確かに狭い感じがすると思います。 間取り的にも、ＬＤが少々狭いので、洋室２をリビングとか 多目的に使える部屋にするのが良さそうな気がします。 収納においても、洋室2に家具を置いて収納するという方法も考えた方がよいのかな？
• 全邸角住戸ってすごいです。 ＨＰのＣＧをみてみるとツインタワーというイメージなのでしょうか？ 間には廊下？みたいなのが見えますが、これは何でしょう？ バルコニーとはちょっと違う感じにはみえるのですが。
• どの間取りもLDが正方形で使いにくそうです。リビングスペースとダイニングスペースを
  • そうかな…十分いい間取りだと思うけど。
    • 間取り、全ては見ていませんが、 ４．５畳がある間取りの物件は使い勝手は悪いかもしれません。 バルコニーは他物件と比べて広いのかなとは思いました。
      • 私も、正方形に近いＬＤは使いにくいと思います。 特に、Ｄタイプの間取りはキッチンとダイニングも離れているので、使い勝手が悪そうです。 Ａタイプの間取りは主婦の動線的にも使いやすそうですけど。
• 全邸角住戸と言う割には、Ａタイプの間取りでは 東側に小さな窓が１つしかないというのは残念かな？ 洋室1側に怪談があるからだとは思うのですが、 全邸角住戸と言っているだけに、残念という気持ちが大きくなります。
• どの物件も角部屋というのが良いなと思います。 価格はやっぱりそれなりにお高い設定ですが 駅も近くて複線利用できるのは魅力を感じます
• 間取りも悪くないと思います。平米数削ってるわりには。
  • アウトフレームだっけ？広めに見えるよね。ただ70無いと印象は良くないからどうかね。

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買い物・食事

• この裏の鶏笑っていう唐揚げ専門店、旨いです。
• 大丸以外にお勧めスーパーはありますか？
• アトレは実際できてみたら、別に大したことはない感じだったけど。 スーパーも元から沢山あるし、ここ住もうとする人には大して恩恵ないのでは？ あと北口は、狭いので不評ですね。数回通ったけど、狭い。改札三つしかないし、書店も狭い通路に本置いてて邪魔。
• 浦和のイトーヨーカドーは物価高いの？
  • 普通の埼玉価格です

育児・教育

• 学区の評判はいかがですか？ 浦和なので公立でもそれなりの所得層とよく説明されましたが。
• 浦和って教育熱心な家庭が多いと聞きますが、皆小さなうちから塾通いして雰囲気ぴりぴりしてる感じなのでしょうか？
  • 浦和地区は公立小、公立中が比較的しっかりしてるので むしろコストメリットがあると思いますよ。ただ、南部中心に中学受験も盛んです
• 浦和は落ち着いた立地なので、家族で住みたいと考えている方にはいい場所だと思います。 学校も多いですし、治安も悪くないので長く住みたいと考えている方にはいい地域です。
• 学区の仲本小学校は評判いかがですか？
  • 比べたら浦和タワーの高砂小のがレベルは上ですが、浦和周辺の小学校ならどこも十分なレベルですよ。仲本小も十分成績の良い子達が多い印象です。
    • 仲本小に通わせる予定です。仲本小近くの児童センターを良く利用しますが、みんな良い小学生です。

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 東北本線沿いに建設されるたみたいですけど、騒音などはどうなんでしょう。国道も近いですね。
  • 線路沿いからは離れているのでそこまで騒音は気にならなそうですが、昼間はそこそこ交通量の多い国道が北側にありますね。まあ廊下側になると思うので、騒音に関しては普通ぐらいでしょうか。まあ浦和駅のすぐそばに住むわけですからものすごく静かってことはないでしょうね。
• 地盤は、浦和でも、JR周辺は安定していると聞きます。杭はかなり深くまで打つことになると思いますが、これは西口も同じです。
• 液状化のマップもありますが、こちらはけ道路の北側が「液状化の可能性有」で、立地場所はギリギリ「液状化の可能性なし」になっていますよ。

　http://www.city.saitama.jp/001/011/015/002/002/p019612_d/fil/urawa.pdf

• 水害はわかりませんが、このマンションのところが一番低いわけではないので、そんなに心配はないように思います。
  • 高低差ですけど、肉眼だとほとんど分からないですが、線路～ファミマ～接骨院辺りまで微妙に下り坂で、その後交差点までは一気に下りますね。手前の野村や三井に比べると確実に2階分は低くなると思います。
  • 地盤は線路からかなり低いですが北側道路の向こう側は更に低いので水害は大丈夫かと
  • まず川が近くに無いし、浦和駅周辺で水害は聞いたことがないですよ。鴻沼川があふれていつも床上浸水になるのは与野とか大宮西口あたりで、浦和で水害は無いと記憶してます。
  • 浦和区浸水防災マップでは全然大丈夫です。

　http://www.city.saitama.jp/001/006/003/002/001/p015291_d/fil/urawakutizumen.pdf

• 周辺はマンションが多いのでしょうか、低層階の日当たりはどうですか？ 駅から近いことから共働きの家族には暮らしやすそうです
• 現地見ましたが、付近車の通りが多いですね。あと坂道がちょっと気になりました。
• 立地が悪いため、全邸南東向き、全邸角住戸で建物を工夫したようですね。 立地の悪さを１００％カバーできているとは思えませんが、その点を納得して住めば慣れるレベルかもしれませんね。
• 現地見てきたけど、バルコニー側は眺望かいむの上に、道路が狭すぎて、火事になったら消防車入ってこれないね。命に関わることだから重い選択になるね。
• 環境はそんなに良くないですか？具体的に、何がです？
  • 現地に行ってください。 直ぐわかります。 特に、朝8時～10時位がお勧めです。
    • やはり、目の前の国道は混んでますね。あと、きっと玄関出たら、左手にラブホテルが見えると思いますが、それくらいなら気にならなくなるでしょう。
• あれは、５差路か６差路何ですかね？歩行者と車も多いですが、チャリンコの多さとスピードに圧倒されました。
• 近隣在住者です。本日暇ができたので現地のレポートをします。時間は16時頃です。

1. .北側の道路ですが、皆さん仰るように交通量はそこそこ有りますが、見たところ交差点(6差路)の信号が頻繁に赤になるので、すぐ渋滞っぽくなり、それで交通量が多く感じるのかもしれません。
2. .気になる南側のマンション(メゾン・ド・グランピエール浦和)ですが、高さは9階ですが高低差が2～3mありますので、当マンションから見れば10階相当かと思います。でもその間に民家などあり、ドミノというレベルではないと感じました。
3. .西側ですが、こちらは民家1戸挟んでベルム浦和(11階)、レリア浦和(14階)がそびえ立っていますので、上階以外、眺望は諦めた方が良いです。
4. .交差点沿いの東側ですが、賃貸らしい建物が最近できました。階数を確認するのを忘れましたが10階以下だと思います。南東にも最近賃貸の10階くらいのマンションが建ちましたが、少し離れているので気にならないと思います。
5. .あまり話題に出てこない裏側のサブエントランスですが、車は通れない狭い道です。地図距離測定アプリで確認したところ、北口からプラウド経由では280m程度と、メインの道のりより20ｰ30m短くて良いかもしれません。
6. .蛇足ですが、道路挟んで北側にある、あんみつが美味しいので買いに行ったら売り切れでした…(涙 それから東側に隣接する建物は東仲町の公民館なので、集会とかここでやるなら便利ですし、今後高い建物も簡単にはできないので安心かと思います。値段のことはさておき、それほど悪い環境ではない、というか駅近を考えれば良い物件ではないかと思います。

• このマンション、バルコニー側に新しくマンションが建つ可能性を否定できないね…
• 確かに北口狭い、あんなのベビーカーなんか通るの大変すぎる。
• 北口から実際に歩いたけど、15分かかったよ。信号もはさむからね。
• 常盤公園周囲から仲町小学校への長い通学路で不審者情報が多いのでは。昼間でも人通りが多くはないし、夜間は人通りも車の通りも途絶える地域が多い。
• この場所はあまり住みやすそうな感じがしないけど、駅近ってそんなに魅力かな？西口の常盤の方が良くない？環境も学校も。ここは窪地だし。住むと駅だけじゃない気もするけど。
  • 駅からの距離ならアリですが坂の下の立地なので、浦和の中では住環境は微妙かもね。
• 浦和駅の良いところは、これだけ栄えていて交通の便も良いのに治安が良いところだよね。この治安の良さは池袋や新宿にはない。家族がいるならやっぱり浦和に住みたい
• この物件の駅までの経路ですが、 みなさんラブホ側の道を使用するのですか？ パークホームズを通過する商店街を歩いた方が 道も広くて歩きやすく、近いように思います。
• みなさんは交通量の多さは気にならないですか？冬は良いとして、夏は窓開けて寝たいので、どの程度うるさいのか気になります。クーラーが苦手なので。 子供の勉強部屋にするにしても、集中できるかなと。どう思われますか？
  • あの程度なら全然大丈夫ですよ。埼玉にしたらちょいと太い道路沿いってイメージかもしれないけど、あんな交通量、都内ならよくある程度です。
    • ちなみに低層階はわからない。中〜高層階は窓開けて問題ないレベル。
      • 間取りにもよるかと思います。Aタイプは玄関側に2部屋あり、窓も道路側なので低層階だと音が多少気になるのかもしれません。出来上がって実際聞かないとわからないですが。。でも、営業さんが、建築時に窓ガラスを採用する際に現地で騒音を図り何ベシデル（すみません、いくつか忘れました）だったのでペアガラスを採用〜みたいな話してたので、高速前じゃないんだし、そんな気にならないんじゃないかなと個人的に思ってます。
        • 駅近で窓を開けて静かさを求めて過ごすのは不可能に近いと思います。
• 気になったのは平日の午前中に行ったんですが目の前は車の交通量すごいですね！バスも通るし、そのバスが停留所で乗り降りやってる時なんかは反対車線に乗り出して追い越そうとする車と、正しい車線を走る車がクラクション鳴らしまくってたことだけ気になりました。
• パルコの裏手側ですが埼玉県信用金庫の支店も移動してきますし、東口はこれから益々良くなっていきそうですよね。

• 

  周辺環境（2015年10月31日撮影）

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