ザ・パークハウス 東雪谷フロント

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4.27

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物件概要

ザ・パークハウス 東雪谷フロント　外観完成予想図1

ザ・パークハウス 東雪谷フロント　外観完成予想図2

• 所在地：東京都大田区東雪谷2丁目151番2（地番）
• 交通：東急池上線 「石川台」駅 徒歩4分 （駅舎より）
• 総戸数：51戸（事業協力者住戸11戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年02月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社森本組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 東雪谷フロント（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 間取りの面でも、広い3LDK（Iタイプ）の上層階は全て地権者が既に抑えてるんですね。地権者がいる場合は、こういうもんなんでしょうか。。？
• 「事業協力者」なので、上得意様用ということではないですかね。元は駐車場だったところで地権者はそんなにいないような気がします。
• だからこそチャンスじゃないか。駐車場いらない一般サラリーが購入できる単価。
  • 想定価格って、大体のイメージでもいいのでもう分かっているのでしょうか？最近の相場の高まりに合わせて、単価も上がったりしないといいんですが。。
• 坪380万前後かな？400万は下回ると見てる。
• ジオはずっと売れ残ってたし、駅力弱いしminorだから抽選避けられないかと淡い期待あります。結局価格次第だけど。洗足や旗の台よりは下だと思うけどどうですかね地所さんは？
  • ジオは販売当初坪326万円だった部屋が最後値下げして坪308万円でやっと売れたって事でした。
• 石川台は、洗足や旗の台より駅力は低くなりますし、中原街道沿いですから、それなりに坪単価を抑えて欲しいですね。
• 雪が谷大塚からも洗足池からも坂の下、かつ呑川の近くでハザードマップ上も色が付いてますし、単価が高くなると苦戦しそうな気がします。
• 経堂が倍くらいの戸数で@350くらいからだったと記憶してます。旗の台は線路沿いと建替事業という事で@370だったと記憶してます。ここはそれらより少し高く@380くらいからなのではと予想
• 期待値は350万ですけども実際は380万予想が体勢。低層階にとびきり安いのないかにゃ。
• こちらはなぜ完成後販売なのでしょうか？しかも出来てから間が空いているのが気になります。
• 地権者は先に生活を始めてますか？
• まだ完成してない。完成予定7月中旬と書いてあるよ
  • それは確認しています。7月完成、11月発売開始、2月入居とあったのでなぜ今からでも先に販売しないのだろうと疑問に思っています。会社の戦略と言われてしまうとそれまでですが、そうする理由があるのかと思い質問させてもらいました。
• 正しい情報が知りたければ電話すればと思いましたが。不動産屋じゃないので分からないけど完成後販売はモデルルームとか造らなくて良いのでその分コストも抑えられるしHPにもメリット書いてあるのでは？地所も他の物件も先に売ってる訳で、リソースも無限にある訳では無いだろうし、これ位の戸数だと営業4人くらい必要だろうし、売り物なのである程度買う気がある人にしか実際の中は見せてくれないと想像。例えばオンラインを2回くらいやって、それでも次に進みたいという人が実物を見て、申込→抽選→契約。引渡しまでの逆算でスケジュール組んでると思うので販売40戸くらいあるので60から70組対応するにはそれ位かかるのでは？1期で全て売らない場合はもっと時間かかるかもね？完成後販売でもある程度はオプションも選べると思うので(建設に関わるものは無理だろうけど)完成しても直ぐ入居とかは無理でしょうね。
• 地権者の方は8月とか先に入居するかもしれないですね。そうすると必然的に9、10月物件見せて11月販売になるのでは？
• 2021年11月上旬販売開始予定で完成するのは2021年7月中旬 時系列的に販売開始は完成後になるのでしょうか。入居予定は2022年2月下旬と完成日から半年以上後というところが気になりました。完成から入居予定までかなりの期間がありますが、完成日がずれ込む可能性があってのことなのでしょうか？それとも何か事情があるのかしら。
  • そんなに気になるようでしたら、問い合わせてみてはいかがでしょうか？そこまで拘る理由が理解出来ないです。
  • 完成後販売についてはHPの完成販売スタイルをお読みになられると理解できるのではないでしょうか？MRを近くに作って見せて販売するスタイルではなく、完成した部屋の一部をMRとして案内を開始するスタイルです。多分地権者の人が8月入居してから案内会は始まるので販売は11月からの予定なんだと思いますよ。詳しく聞きたければお電話されたらいかが？
• 逆に40戸をコロナ禍で人数制限しながら半年もかけないでそんなに早く販売できるんでしょうかね？二子玉川のスミフも3月に完成してまだ販売してなくて、ようやく7月から始まる様だしここが特別時間かけてると思わないけどなぁ。進捗まではわからないけど業者も来てるし。
• 地権者さんが先に入居することもあるんですね。8月、9月の引っ越しって大変なんですよね…。引っ越し業者さんの汗が廊下に点々と落ちてたりして。個人的には避けたい時期でもありますので（今年はオリンピックがありますし）、自分みたいなタイプには向いてるんじゃないでしょうか。完成済みのマンションで棟内モデルルームとなるならそのお見合い状態というのも実際確認できますね。
• 事業協力者は11月末の引渡とHPに書いてあるので引越しは12月か年明けですかね。
• 事業協力者さん、それくらいっぽいですよね＞引っ越し 引っ越しのときって、共用部の壁や床全体に養生される場合が多いので引っ越し汚れは大丈夫なのでは。引っ越し期間ってずっと養生しっぱなし、ですよ。流石に新築なんで、かなり慎重に業者もやってくれます。
• 購入後サポートのレジデンスケアっていうのって、あれはここでマンションを買えば自動的についてくるものなのか？お金がかかるんだったら、どーなんだろうと思う。入るかどうか迷いそう。いずれにせよ、中身を把握しないとなんとも言えないですが。
  • 約30万かかりますよ。給湯器の交換一つで元は取れる金額ですが、何も不具合が起きなかったら当然損するわけで、難しいですね。
• 地権者様用マンションってことですかね
• 最上階～東南角、良い間取りは地権者様が抑えてらっしゃいますね。60㎡台の中住居か。
• レジデンスケア、年齢が高くなってくると助かりそうです。実家の母、ガス給湯器が壊れたとかを子供に連絡してきます。レジデンスケアがあれば、サポートデスクが24時間365日受付してくれるので、子供じゃなくてそちらに連絡してくれるわけですよね。いくらかかるかはわからないので、費用によってですが…。ガス給湯器を交換したら、レジデンスケアは不要と言うことができるものなんですか？手続きがよくわからなくて。詳しい方、教えていただけると嬉しいです。
  • ちょっとどういうのをイメージされてるか正確に分からないですが、物件購入時に一括で約30万円を払うと、10年間のアフターケアが受けられるというものなので、途中で解約とかは基本無い感じですかね。
• 今日の説明会でやっと値段わかるかな？
• 坪300前半くらいですかね？
• 案内会参加しました。オンライン配信を視聴するっていうタイプでした。特に目新しいことはなかったですが、次のステップに進むためには参加が必須のようです。ちなみに7階で坪400程度でした。
  • いくら何でもそこまでしないでしょう 笑) ホームページを見る限り仕様も高くなさそうだし、中原街道沿いで、近隣の雰囲気もイマイチですからね。坪単価の計算違いじゃないですか？
    • 残念ですが、そんなレベルでした。60→7000前半　　68→8000前半1000単位の前半です。7階で完全に抜けてるフロアなので低層だったらガクンと下がるかもしれないですね。
• 坪300前半ってのはさすがに安すぎでしょう。
• この立地で坪400程度もするとは、相場の上がり方がものすごいですね。。
• 確かに中原街道と、池上線とは言えうるさく無いのかとはなりますが、完成後販売なので実際の部屋を見て確かめられますね。相場感も驚きだけど定借洗足(野村)や緑が丘(モリモト)はもっと高かったし、@380で旗の台(東建)が一番安かった。線路沿いだけど。新築は待っててもまだ上がるし、中古も安くないし益々遠のきますね。
• 完成販売なのはいろいろな面で良いなと思うんですが、即入居にならないので引っ越しとかはやはり待ち期間ができてしまうのではないのかなと思うんですが、どうなんだろう。何はともあれ、デザインとか共用施設とか居室とか建物との相性なども感じられると思うので完成後販売には賛成です。
• 石川台は街力無いし、中原街道と線路に挟まれてうるさそうだし、人気ないんですね。価格も高いみたいですし
  • そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出してその地域イメージを引きずってか地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど物件に魅力がないのはわかるのですが他に物件が出てこない。今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。という感じです。資産性は下がりそうと分かってはいるのですが市場の状況が悪すぎますね。
• 本気で買うなら掲示板の書込み多い少ないなんて関係ないんじゃないなかな？むしろ抽選の可能性が下がるので好都合と考えれば。世田谷のプラウドなんて3,500件問合せあって、書込み20,000超とか行っても抽選にならなかった部屋もあるのに。いかに特定の人が何回も書き込んでるか、買う気もない外野が多いって事なんじゃないかな？書込み自体少ないのは、残念ながら池上線石川台ってマイナーだし近隣の住替え中心なんでしょうな。正に新築は物件もないし周辺は何処も高くて、少し前の相場には合ってないでしょうが、価格だけ比較するとまだマシな方なのでと言う気がします。
• 大田区で坪400弱はちょっと高いよね…

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交通

• 石川台駅はのどかで東京感なくて好きですがかなりマイナーですね。池上線沿いに会社があれば便利ですが、そうでなければ結構不便です。
• 石川台は階段もなく改札入ってすぐ電車乗れます。池上線は遅延もなくほのぼのした電車です。五反田は、山手線、浅草線、蒲田に出れば羽田、川崎方面と意外と便利ですよ。大岡山まで10分強位なので歩いてる人もいますね。
  • 階段ないのは大きいです。高架や地下の駅と比べでホームまで3分くらいは短くなります。浅草線山の手線以外は不便ですが、規模も大きくないし地元需要で捌けてしまいそう。
• 石川台の駅はホームの屋根が途中までしかないので、今日みたいな雨の日は地味に不便です。池上線のローカルな感じは好きですけどね。
• ここは雪が谷大塚と石川台と二駅使えると思います。雪が谷大塚始発が6分間隔である。

構造・建物

ザ・パークハウス 東雪谷フロント　エントランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1202.59m2(売買対象面積)
• 建ぺい率：90%・70%
• 容積率：300%・200%
• 中原街道側の背中のデザイン凝ってていいですね。正面はCGだとちょっとぼんやりした印象ですが、決して単調ではないです。
  • デザインは普通ですが、2割強の地権者が、駐車場を実質半分占拠するのは何だかなぁと思いますね。なんか幅を効かせる感じがひしひしと伝わってきますね。
• 現地を見てきましたが、かなり出来上がってました。隣の物件とかなり近いので、四階くらいまでは、前物件とお見合いかなと、、、駐車場は、中原街道沿いみたいですねー
• 立面図見ましたが、9階の地権者部屋の窓面の豊かさがすごいですね。買いたい。
• キッチンや水廻りはシーザーストーンじゃなさそうだね。完工後にもオプションで付けられたりするのかなあ。なんかダメそうだけど。
• やはり背中側のデザインいいですよね。
• 天井高どれぐらいなんでしょう　　ウェビナー参加された方はご存じですか？

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共用施設

ザ・パークハウス 東雪谷フロント　エントランスホール ラウンジ完成予想図

• 駐車場：11台（事業協力者区画5台を含む、機械式9台、平置1台、身障者用駐車場1台）
• バイク置き場：2台（事業協力者区画1台を含む）
• ミニバイク置場：5台（事業協力者区画1台を含む）
• 自転車置場：85台（事業協力者区画18台を含む、スライド式：34台、2段式（下部スライド式）51台）

間取り

• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：60.75m2～76.58m2
• バルコニー面積：8.87m2～10.98m2
• I1が一番広い間取りプランだと思いますが残念ながら上階にはないんですね。Gは3LDKでも70平米ですし、家族で住むには手狭な感じがします。実際の部屋を見てみないとイメージだけではありますが。価格は販売開始までは出ないんでしょうかね。

買い物・食事

• 商業施設

1. ピーコックストア 石川台店　　徒歩2分／約100m
2. スギドラッグ 石川台店　　徒歩2分／約140m
3. セブン-イレブン 大田区石川台店　　徒歩2分／約160m
4. 石川台希望ヶ丘商店街　　徒歩3分／約180m
5. くすりセイジョー 石川台店　　徒歩3分／約200m
6. ローソン LOWSON+toks 石川台駅前店　　徒歩4分／約290m
7. まいばすけっと 石川台駅南店　　徒歩4分／約290m
8. 石川台駅前商店会（グリーンロード）　　徒歩4分／約320m
9. 丸三ストアー石川台　　徒歩7分／約540m
10. オオゼキ 雪が谷店　　徒歩10分／約760m
11. 東急ストア 雪が谷店　　徒歩10分／約770m

• スーパーもピーコックとオオゼキが近いから買い物にも困らないね。
• 大岡山までの途中にある台湾まぜそばとパン屋は行列出来るくらい人気。
  • 麺やこころですよね。コロナ禍で学生さんも減っているので、割と入りやすいかと。雪が谷大塚にはそこそこ有名なラーメン屋のたけもとと、葉月がありますね。

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育児・教育

• 教育施設

1. 区立洗足池小学校＜通学区指定校＞　　徒歩8分／約590m
2. 区立石川台中学校＜通学区指定校＞　　徒歩5分／約380m
3. 石川台駅前こども園　　徒歩2分／約90m
4. さくらさくみらい 石川台　　徒歩2分／約120m
5. このえ石川台小規模保育園　　徒歩3分／約230m
6. こどもみらい東雪谷　　徒歩5分／約340m
7. 石川台らる保育園　　徒歩5分／約400m
8. 調布幼稚園　　徒歩6分／約420m
9. ミントリーフ雪谷園　　徒歩6分／約440m
10. このえ洗足池保育園　　徒歩7分／約530m
11. 白菊幼稚園　　徒歩10分／約750m
12. 洗足池保育園　　徒歩10分／約750m
13. 文教大学付属小学校　　徒歩5分／約360m
14. 田園調布学園中等部・高等部　　徒歩15分／約1,130m
15. 田園調布雙葉小学校　　約2,540m
16. 田園調布雙葉中学校・高等学校　　約2,710m

• 地図で小中学校が並んでいるが、世田谷区立東玉川小学校と大田区立石川台中学校。学区は洗足池小学校と石川台中学校です。

周辺環境・治安

• 用途地域：用途地域：近隣商業地域・第一種中高層住居専用地域
• 高度地区：第三種高度地区・第二種高度地区
• 防火地域：防火地域・準防火地域
• 駅近なれど、中原街道の交通量が多いのと、石川台駅の手前が結構な坂であることが難点か。
• 施工後販売なので確認できるけど、電車は気にならないのだろうか？池上線なので大丈夫かな駐車場が地権者に半分以上取られてる！帰りは雪が谷大塚も使えそうだ
• のどかな池上線は中原街道の比べれば、ほとんど問題ないでしょう。坂も石川台駅までは大した事はないでしょう。駅を過ぎると急坂です。リニア新幹線の非常口が洗足池駅付近にでき、中学の南側のしばざくらきんたろう児童公園あたりを通過します。
• 台風シーズンや大雨時は呑川のにほひが
  • ジオの時も匂いするって言う人いたけど、特に気にしないけどな。
    • 匂い以上にジオ周辺は羽虫が気になりますよ。ここは、中原街道挟んで蓋もしてあるのでどこまでその影響あるのか、
• もう少し上流というか東工大の下の方はオープンで川ですけど、この辺は蓋されてませんでした？
• 気になるのは呑川ですね。ハザードの色もついているようなので。
  • 呑川沿いで真っ赤っかですね。上流でここ最近のゲリラ豪雨なら、すぐに氾濫しそうな川かも。
• 近くに住んでいるのですが、廊下側は中原街道、バルコニー側は少し離れているものの池上線の線路に挟まれていて、夜も周りの音は結構うるさいと思います。バルコニー側は視界が抜けるといっても線路沿いに鉄塔があったり、線路と商店街沿いに比較的高めのマンションもあったりと、そこまで眺望が売りにできるものでもない気がします。
• 前を通りましたが、このマンション、T字路の目の前なんですよね。低層は道路の音がうるさそうですね。あと、駐車場に入るのに大変そう。。。
• 氾濫対策が進んだとは言え、ハザードマップの赤線囲いの中のままということは、大型台風とかが来たら呑川溢れるなり、内水氾濫起こるんですかね？？どう思われます？私はやっぱり、ハザードが心配で、イマイチだなぁ、、と思ってまして。近隣の方のご意見伺いたいな。
  • 近所の不動産屋の社長と自営の水道工事屋さんに建設中の三菱考えてるんですけどハザードが心配なんですよねぇ。と相談したら多摩川に流す地下トンネルが完成したとかしないとか呑川はもう大丈夫だから浸水の心配はしなくていいよってって言われました。私は中原街道の東側に10年住んでますが2年前くらいの多摩川増水したでもいつもより呑川水傘増えてるなぁとは思ったけど実際浸水しそうだと不安に感じるレベルでもなかったし溢れるのも一度もみたことないです。が、マンション渡って向側の呑川沿いのセザールマンションはここ数年の中で一部浸水したみたいですよ。その程度は分かりませんが。。マンションサイトを見ると、太陽光発電が屋上にあるみたいだし、非常電源も上にあれば万が一浸水しても大きな影響は1階でもない限りないのかなぁ。。と期待しています。サスティナブルのページではマンションは内水氾濫対策はしているみたいですね。いずれにしても説明会で具体的な想定と浸水対策をしているのかは聞くつもりです。ここ数年の東京の大雨程度では浸水の心配は及ばすですが、近年よく聞く想定外な雨が降ったらどうなるのか。。といっても多摩川のような洪水ではなく浸水レベルだと思います。悩みますよね。
    • 私の周りも呑川は大丈夫、と言っているのですが、本当、「想定外」の雨怖いですよね。いざ浸水しちゃったら、ハザード内だから実際は「想定外じゃない」ってなるんでしょうし・・。セザールが本当に浸水したなら尚更心配ですし、２年前の大型台風では大田区だと田園調布あたり(世田谷区もかかる)が確か内水氾濫で浸水した記憶があり、更に心配。その時は多摩川も堤防ギリギリまで来てたところもあったしなぁとか。そしたら、呑川から多摩川に流す地下トンネル無力なんじゃないかという気もしますし。
• 駅に近くてアクセスが良いだけでなく近くは住みやすい環境でいいなというイメージ。でも、確かに川が近くて氾濫することを考えると永住目的で購入するのは悩んでしまうかなと思いました。ステキなマンションなんですけど。
• 近くに住んでいますが、春は呑川沿いの桜がとてもきれいです。都立大のほうまで桜が続きます。福山雅治の歌にある桜坂も自転車で10分くらい。東工大や洗足池も花見の名所です。多摩川を超えると武蔵小杉で自転車だと20分かからない距離。田園調布や大岡山には徒歩で。いろいろ楽しめるエリアです。
• 田園調布も大岡山も歩けることは歩けますが、坂も登るし、なかなか普段使いはできない距離ですよね。途中に商店街があるわけでもなく歩いて楽しい、って感じでもないですし。
• 大岡山駅まではかなりの上り坂ですよ
  • 呑川沿じゃなければそうでも無いのでは？
    • どういうルートを想定しています？呑川沿いを緑が丘方面に行ってから大井町線の線路沿いを大岡山方面に曲がるんですか？大井町線沿いがまたきつい上り坂です（街路樹が無く日陰を遮るものが無いから夏は余計にきつい）大岡山駅のほうが高台だから最終的に上り坂は避けられないと思います
      • ロータス左折ですね。別に毎日大岡山から通勤という人は少ないと思うけど(実際はあの辺りからでも歩いてる人いるけど)休日たまに行くくらいなら。中原街道を急坂と言われてしまうと個人の感覚なのでそうですかという感じかな。
        • 確かに勾配は急坂というほどでもないですね　　でもだらだら続くので実際に歩いてみるとつらいのは事実です（特にこの時期は）買い物中とおぼしき近所の方も大抵は電動自転車ですしね
• 大岡山まで行くときは東工大のキャンパスをつっきっていきますが、急坂ではないですよ。馬込方面のスキーができるような坂に比べるとゆるやかです。多摩川・田園調布エリアも急坂が現れるので、なるべく急坂がない道を選びます。
  • 東工大キャンパスまでが上り坂なんですが
• 結局、この物件周辺は呑川近くの低地立地なので、洗足池、雪が谷大塚、大岡山、田園調布、多摩川のいずれの方向に行こうとしても、程度の差はあれ上り坂は避けられないです。
• 東工大（大岡山駅）が山のてっぺんですからね

• 

  呑川周辺の地質断面図

• 結構線路が近いですね　　パノラマ写真は下部をカットして線路が見えないよう加工しているけど
• 池上線に乗っていると、距離も近いのとガラス手すりということもあり、4階か5階より上のベランダはよく見えます。洗濯物も干しづらそうだなと思うと、毎日のことだし嫌ですよね。

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周辺施設

• 医療施設

1. 田園調布医師会診療所　　徒歩2分／約160m
2. 石川台整形外科　　徒歩3分／約220m
3. 石川台内科クリニック　　徒歩4分／約290m
4. 内山耳鼻咽喉科　　徒歩5分／約330m
5. 石川台駅前眼科　　徒歩5分／約360m
6. 仁小児科　　徒歩5分／約360m
7. 荏原病院　　徒歩14分／約1,110m
8. 東急病院　　徒歩17分／約1,310m
9. 昭和大学病院　　約2,280m

• 金融機関・郵便局

1. みずほ銀行 ピーコックストア石川台店出張所（ATM）　　徒歩2分／約100m
2. りそな銀行　雪ヶ谷出張所 無人ATM　　徒歩2分／約120m
3. 大田東雪谷二郵便局　　徒歩3分／約240m
4. さわやか信用金庫 雪谷支店　　徒歩7分／約500m
5. 城南信用金庫 雪ヶ谷支店　　徒歩8分／約620m
6. 芝信用金庫 雪が谷支店　　徒歩9分／約710m
7. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー 雪が谷大塚駅前　　徒歩10分／約740m
8. 三井住友銀行 雪ヶ谷支店　　徒歩10分／約800m
9. みずほ銀行 大岡山支店　　徒歩16分／約1,210m
10. 三菱UFJ銀行 長原支店　　徒歩19分／約1,480m
11. 三井住友信託銀行 自由が丘支店　　約2,280m
12. 横浜銀行 自由が丘支店　　約2,410m

• 公共施設

1. 石川台交番　　徒歩2分／約130m
2. 洗足池放課後ひろば　　徒歩8分／約590m
3. 調布地域庁舎　　徒歩8分／約610m
4. 石川町文化センター　　徒歩9分／約720m
5. 雪谷特別出張所　　徒歩12分／約960m
6. 洗足池図書館　　徒歩13分／約1,020m
7. 洗足区民センター　　徒歩14分／約1,090m
8. 洗足池児童館　　徒歩14分／約1,090m
9. 田園調布警察署　　徒歩15分／約1,170m
10. 田園調布消防署　　徒15分／約1,190m

• 公園・スポーツ施設・文化施設

1. 一の橋児童遊園　　徒歩2分／約140m
2. しばざくらきんたろう児童公園　　徒歩2分／約150m
3. 華園児童公園　　徒歩4分／約240m
4. 石川公園　　徒歩5分／約340m
5. 東雪谷二丁目公園　　徒歩5分／約350m
6. 石川町二丁目児童公園　　徒歩5分／約360m
7. 洗足池公園　　徒歩10分／約800m
8. 東調布公園　　徒歩14分／約1,080m
9. JOYFIT24（ジョイフィット24）石川台　　徒歩2分／約140m
10. SATスポーツクラブ雪ヶ谷　　徒歩5分／約340m
11. FASTGYM24 雪が谷大塚店　　徒歩7分／約520m
12. 勝海舟記念館　　徒歩16分／約1,230m

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掲示板

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