ザ・パークハウス 文京千石一丁目

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4.75

(4 票)

物件概要

ザ パークハウス 文京千石一丁目 完成予想CG

• 所在地：東京都文京区千石１丁目293-1（地番）
• 交通：

1. 都営三田線「千石」駅(A4出口)より徒歩3分
2. ＪＲ山手線「巣鴨」駅(南口)より徒歩12分

• 総戸数：53戸(事業協力者住戸5戸を含む)※他に事務所1戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上10階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2019年8月上旬
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：埼玉建興株式会社
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• ザ・パークハウス 文京千石一丁目（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 日当りの件で不安がある声もありましたので、気になる物件だっただけあってヒヤヒヤしましたが、距離があるので大丈夫そうです。 この物件で生活してみたいと非常に思っています。
• すぐ裏にはマンションと千石緑地。 低層階はマンションとこんにちはor虫に囲まれる生活になるのに 低層階でさえ強気な値段… 相当価格低く出してこない限り購入はありえない。
• お隣の老朽マンションはともかく、隣が千石緑地って、そんなマイナス要因？
• 管理費や修繕積立基金自分たちには高すぎました・・・近くの物件と比較していましたが、管理費も内廊下のマンションより高いしなぁ。価格の魅力が薄れましたわ
• ローン以外に月々の費用がかかるって知らないなら、もう少し基本的なこと知るまではモデルルームは冷やかしのつもりで行った方がいいよ。買う気で行くと営業に良いことばかり並べられてカモられるだけ。新築マンションなら月々とは別に修繕一時金で纏まった費用がかかるし、登記手数料だって馬鹿にならない。毎年固定資産税だってかかるしね。
• 不忍通りの計画道路が敷地面積にかなり 入っていますが、もし、 計画道が進むとなると、 容積率がオーバーになって、 将来売りにくくなってしまうのでしょうか
  • 本当ですね。気づかなかった。 敷地面積840.08平米のうち119.78平米が都市計画道路の区域にかかりますと概要に記載されてますね。 万が一、都市計画道が実行される時は 容積オーバーで売りづらくなりますね。 将来、中古で買う人はローンも通りづらいだろうし。 何か対策されてるのだろうか。
  • 詳しくはレジデンスギャラリーで確認するのが良いと思います。 不忍通りは都の優先整備路線「都ー１９」に入っているのではないでしょうか。 計画では平成28年度から平成37年度までで優先的に整備すべき路線とされているようです。 計画道路に接したマンションを計画するときには セットバック後の敷地を基準（前提）に本体部分が設計されると思います。 敷地・フロア概念図から想像するに当初は不忍通り側にある空間（非本体部分）が 道路拡張後はなくなり歩道とエントランスが接するような感じかと 思います。 実施されれば車道が広くなり、歩道もゆったりして もしかすると電線も地下化されていけばより良い環境になるでしょう。（想像）
• このマンションの建築延べ床面積が3,939.80平米のようです。 この延べ床面積には容積不算入になる廊下部分等の床面積も含まれていると推察されます。 廊下部分等の床面積を除く容積対象の延べ面積は大体3,000平米くらいでしょうか（他のマンションと比較してのイメージなので全く根拠ないです。）
  • 次に、敷地面積840.08平米ですが、不忍通りから30ｍ、つまり敷地全体は容積率400%なので、容積上許容される床面積は3,360.32平米です。 仮にセットバック後の敷地を基準に本体部分が設計されていると仮定すると、 840.08平米－119.78平米＝720.30平米が容積算定上の敷地面積になりますから、容積上許容される床面積は2,881.20平米です。
  • 以上をふまえると微妙なのですが、セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。 こればっかりはモデルルームで聞いてみないとはっきりしないですね。
  • 余談ですが、都市計画道路が敷地に含まれる＝重要事項説明での「都市計画道路の収用後、現況と同規模の建物が建たない可能性があります」の記載があるからといって、それが全て問題になるとは思っていません。 道路にとられる面積の大きさによって影響が実は全くなかったり、あっても微々たるものだったりします。
  • これは個人的な意見ですが、容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。 容積オーバーが問題になるのは建て替えの時ですが、将来の法、条例等の規制なんてはっきりいって予測できませんし、 最近発表された東京都の玉突き建て替え政策を見ても、いくら文京区といえども、建替えのためにはむしろ規制は緩和されるとみるのが適切かと思います。 ちなみに、中央区なんて今更マンション容積緩和やめちゃって大量の既存不適格マンション発生させようとしてますが、将来それらのマンションが建替える時はまた容積緩和するでしょう。 要は容積なんて政策次第でどうにでもなっちゃうという事です。
  • そもそもマンションって容積がかなり潤沢に余ってないと持ち出し無しのスムーズな建て替えなんてできないって聞きます。 さすがに敷地の半分道路にとられちゃうとか、高さ規制で建替え時は半分の高さしか建てられないとかだと厳しいと思いますけど、端っこの一部とられるくらいなら、建替えの事とか気にしても意味無いと思います。
  • 旧耐震で建替えると現況の半分未満しか建ちませんみたいなハードな既存不適格でない限り、ローンも全然問題無いと思います。 このあたりは結構個別性が強いと思うので、新築でも中古でもちゃんと確認はしておいた方がいいとは思います。
  • ただ、このマンション、直感的にちょっと道路の割合が多い気はします。敷地が道路に面してる部分が長い長方形だからでしょうか、敷地の約１４％がセットバック部分ですからね。 いずれにしろちゃんと説明してもらわないとですねー。そのうえで納得できるレベルならいいんじゃないでしょうか。
  • > セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。 100％そのはずです。収用は、タダで土地を取られるのはでなく、ちゃんと補償額をもらえます。それを個人に還元するか否かは管理組合次第のようですが、損得計算ではマイナスにはならないかと思います。 > 容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。 確かにそうです。容積不算入はもっともっと多いですよ。地下階、エントランスホール、共用廊下などなど、かなりの割合になります。
• まあ、道路拡張については良いことですし、その後が不適格になるとしても例えばまっさらから建て替えをするわけでなければ、現状そのままでやっていけるのですから 特段暮らしていて問題になることもなく、ということになってくると思いますよ。 資産価値が上がるかどうかは、 オリンピック後の日本の経済状況によるものが大きそうですけれど。
• 管理費、修繕費がえらい高いね。ここ。お向かいの内廊下の物件よりお高い。その分だけ万全盤石の体制であるってことなのだろうか。
  • 修繕積立金は安けりゃいいというものでもないからね 管理費は独自仕様の玄関前宅配ボックスとかの費用も計上されていると思うので少し高いかも

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交通

【電車】

• 駅まで大きな信号もないしセブンもあるのがいいよな。何気にシェアサイクルも途中にあるし。
• 大手町丸の内ユーザーには便利だと思いますが、エリアによっては都心でも出にくいですね。
• 駅近だけど、三田線ユーザーってそんなに多いですか？ 駅からのアプローチは道がガタガタです。
• 千石駅から目黒方面、大手町くらいまでは朝も帰宅時間も混んでるよ 都内の路線で有名なところよりはマシだとは思う でも昔みたいに穴場的な場所ではなくなったし これから春日から乗る人も増えるのだろうからあんまり期待しないほうがいい
• 時差出勤すればまあまあ空いている時間もある。郊外からやってくる人があまり乗っていない時間に乗ればさほど混んでいないというのが山手線の内側のいいところ ラッシュ時に混むとは言っても乗れないほどではないし、そもそも駅に入るとかホームに降りる段階で行列のある郊外駅もあるから、それと比べればかなりマシな方。最も混雑する時間に乗ったとしても千石から大手町まで10分、体力の消耗は郊外から通うことを考えるとかなり少ないと思うよ。
• 三田線は西巣鴨?巣鴨間が一番混むらしい。巣鴨で降りる人が一定数いるためだろうね。ちなみに統計によるとこの場所の乗車率は１４９％、１５０％が新聞を広げて読める水準の混雑
• 8-9AMに千石から大手町方面行きの三田線に乗って座れる可能性は、皆無ですよ。 巣鴨よりも遠くの安いエリアで沢山マンションが供給されたせいで、千石着く頃にはぎゅうぎゅうで息も出来ないほど。たまに電車に乗れないこともあります。 神保町まで行くと大分降りるけど。 春日のパークコートが出来れば、三田線の車両が増えたとしてもとんでもないことになりますね。 というか、勝どきみたくホームに向かう階段まで人が並びそう。
• 三田線は2022年までに８両化するそうな。どうやら混んでいるのは今のうちだけのようですね。 https://railf.jp/news/2019/01/27/192500.html

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構造・建物

• 外観デザインはかなり良い線いっている気がします。
  • グレーのところは吹付タイル？それなら買わない。
    • 上の方の灰色は複数の色を使ったタイルだと思うな。全部石だと重くなっちゃうしね。遠目に見ると色が混ざって上品な色調になるアレだろう
      • エントランス付近は黒の御影石でしょうか。重厚感あって良いんじゃないでしょうか。
• 外観も良いですし、天然石を使っているという事で高級感のある物件ですよね。なかなかありません。 しかも、交通面も充実しているので快適に生活出来る立地環境は文句ありません。

【眺望・日照】

• 大樹園マンションとの距離感が気になります。このマンションのバルコニー側に大樹園のベランダ（鉄の手摺）が向き合うと思いますので。
• 隣の建替えで日照制限を受けるのは気になりますね。
• 目の前にマンションが建って日照が…って言っても、『建築基準法上、認可される建物です』って言われればアウト。 このマンションも竣工すれば、どこか近隣の日照・眺望を阻害します。

お互い様ですよ。

• 不忍通りのセットバックと、将来必ず行われるであろう真ん前のマンションの建て替えを考えると、私にはあの価格帯は出せないなぁ。 マンション新しくしたら同じ場所に建ててくれない気がする
• 隣地の建て替えの心配をしてたら都心では買えないね。
• 目の前の緑地を謳っているので気になっていたのですが、 チラッと見える程度で、目の前が開けるほどではないです。 目の前にマンションが建っているので解放感は望めないし、一部緑地が見える住戸があるみたいですが、価格が高いです。 そもそも目の前に緑地を望む人たちって、千石という場所と、不忍通り沿いという立地を選んでいいのでしょうか？
• このマンションの背後にある築年数の古いマンションの建て替え時には今よりさらに高層のマンションに建て替えられる可能性はあるのでしょうか？ 通り沿いより内側に入っているので、そこまで高い物は建てられないですか？
  • 後ろのマンションは、建て替えの際は高さ制限17mの区域のようです。マンションでいうと5もしくは6階建てくらいでしょうか。 全戸南東向きですが、日照シミュレーションだと14時以降は全戸バルコニーは日陰になるようです。

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共用施設

• 駐車場：8台[機械式3台、平置き5台内身障者用兼来客用1台(事業協力者用2台を含む)]
• エレベーターは2基あるし、中心部の壁で1フロア3邸に収まってますしコスト掛けてるなあという印象。プライバシー面でもこういった仕様は悪くないと思いました。
  • エレベーターが２基あるのはともかくとして外廊下というのがなんとも。
    • エレベーターが二台あるとペットやゴミ出しの動線も取れるので便利。ただ維持管理費用が増えることを考えるとランニングコストの安い外廊下にしたことは決して悪いことではない。
• エレベーターは２台ありますが、３戸に１台という配分で居住階の２台が使えるわけではないようです。
• 植栽があると、住民でなくてもやはりいいなと思います。 ここの場合はエントランス前に衝立のような壁があって、 中が直接見えなくなっている配慮もいいなと思いました。 植栽のところの照明も、夜歩くときには嬉しい配慮に思えるかもしれません。
• エレベーターワンフロアにつき2基設置してあるというところはすごい エレベーターを待つストレスや住民同士が会う回数も少なくなりますし、プライバシーが確保できる面は良い。 ただ、エレベーターの保守費用や点検費用は結構な月額になってしまうのではないでしょうか。 管理費が高くなるという心配は否めないですね。
• 外廊下だね。
• ここ、全戸分の宅配ボックスがあり初だと、ニュースになってますね。
• 玄関前宅配ボックスって、セキュリティゾーンに入ってこないといけないと思うんですけど、どうやって中にはいってくるんですか？ お届け先の人がいないと入れないともうのだけど。 ここはコンシェルジュさんとかがいるマンションなんですか？そうだとすれば入れるのはわかります。
  • 宅配業者がICカードキーを持っていて家の前まで入れる。その代わり不特定多数ではなくて特定の業者のみ契約してキーを受領する仕組みだからさほどセキュリティー的に問題にはならないよ。ただ最近通販の宅配はいろんな業者が来るんで、不在者票がいらなくなるということはないだろうな。宅配ボックスが少なくてすぐ一杯になっちゃう所もあるので、これは結構便利だと思う。
• 玄関前の宅配ボックスが専用ページになっています。宅配ボックス、マンションによってはオートロックの近くにあったりしますよね。玄関前にあれば荷物を持ち運ばなくていいから楽ちんそう……。ゴルフバック、飲料水、お米が届く大きさだそうです。宅配ってマンションが大規模だと、ピンポンを押してから数分かかることもあると口コミで聞いたことがあります。 宅配ボックスが普及したら、入れておいてもらってあとは時間がある時に取ればいいだけなので*楽そうです。
  • 女性一人だと在宅していても宅配業者を装った強盗やレイプ魔じゃないかと怖くてすぐに出られず、後から再配達を指定の時間に来させて宅配業者かどうかを確認するという人もいるからなあ。夫の留守にこういうものがあると良いという奥さんも結構いるんじゃないかな。
• マンションのセキュリティーも過信できませんし、宅配業者と一緒に入ってきてしまう人も、、、と疑いたくなる事件もあります。専用ボックスであれば玄関前だし負担も少なく、配達業者にしてもスムーズな配達になりいいことづくめですね。出先や残業、急用など突発的な場合も安心です。通販やフリマアプリの進化で環境にも優しいですね。
• 共用宅配ボックスは一杯になってしまうこともあるから各戸にあるのは嬉しいね コンシェルジュが代理で受け取る方式だとコストも高くなるしな
• 各戸に宅配ボックスがあるのはセキュリティ面でとてもありがたいですね。 正直これまで共用のタイプで一度もトラブルに遭遇したことはありませんが、 安全な形であるのに越したことはありませんね。

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間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：39.35m2～81.42m2
• 1LDKは実需ですかね？駅徒歩3分の立地なので投資用ともなるんでしょうか。
• 間取りは微妙～な感じですね。柱の食い込みとか、洗面室入り口とリビングのドアが干渉してたりとかスパンが短めだったりとか。最近の地所レジってこういうケチったような微妙～な間取り多いですね。。単純な田の字オンパレードじゃない分まだまし？ バルコニーの戸境がコンクリ壁っぽいのは良いですね。
• プランを見る限りでは、広さとしてはそれぞれの専有面積は標準的であると言っても良いのかな？という印象を受けました。 間取りを見ていて思ったんですが、例えばFタイプのベッドルーム１とか、 エアコンの室外機が設置できなさそうに見えます。 エアコン自体の設置というのはどうすればいいのでしょうか？
• バルコニーが緑地向きとはいえ交通量の多い不忍通り沿いなのが懸念

買い物・食事

• カフェやレストランが多いのも楽しめる理由になると思います。 周辺の商業施設には駐車場が完備しているかどうかが気になります。どうでしょうか？
  • 千石周辺はカフェやレストランは少ないですよ。スーパーもあまりありません。その分静かな環境ではあります。周辺の商業施設は春日とか池袋になるから駐車場はありますね。車で行かない気もしますが。
• 生活利便性について考えると、直近だとマルエツプチぐらいしかなく、文京グリーンコートまで行けば店はあるものの基本的には繁華街ではないので確かに買い物が便利とかいう感じではないな。でも南側の緑地は魅力だね。
• 同じ高い所でもスーパーから遠かったり高低差があったりしてイマイチ買い物が不便な物件は多いんだけど、ここは近くに文京グリーンコートがあって高低差もほとんどないのでかなり便利なんだよね。

育児・教育

【小学校・中学校】

• ここの小学校の学区は明化小学校ですか？

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 多くの教育機関が揃っているとともに、緑豊かで生活をしやすそうな環境ですね。
• 交通の便はまずまずですが、谷間の立地になりますね。目の前の不忍通りは車の通行量が多く空気が澱んでないか、そこが心配の種にならないでしょうか？
  • 不忍通りは交通量が多い通りではあるけれど、住戸は南の千石緑地の方を向いているのであまり問題にならないと思う。
    • 現地行ってもらうとわかるけど、谷間という感じではないね。盆地だと排ガスが淀むけど、ここはそうでもない。グーグルストリートビューを見るとよくわかるだろう。
• 裏に大樹園マンションというそこそこ築年数のいったマンションがあるが、ここの建て替えがどうなるかだな。一方通行道路に面しているので多分そう高い建物は建たないと思うが。
  • 大樹園マンションがあるので千石緑地もそこまで味わえないでしょうね。日当たりはどうでしょうか？
• ５〜6分も歩けば六義園という場所、悪くないんだけどね
• ここは一橋徳川家下屋敷のあった地域。江戸を去り水戸に戻る際に下屋敷の一部を売却したとのことなので、ひょっとしたらここも元々は徳川御三家の下屋敷の土地の一部だったかもしれないね。

【災害・地盤】

• ここもジオも、谷底低地ですよ
  • 今どき、谷底とかそこまで気にするかね。それよりも今は圧倒的に駅からの距離が重要。 一戸建てしか選択肢がなく、専業主婦ばっかで老人も多くなかった時代は、 日照通風の観点からも高台の一戸建てに圧倒的アドバンテージがあったのは事実。 だけど、今は都心はマンションが中心、共働きと老人ばっかですからね。 マンションの中高層階なら日照通風もあるし、駅から近ければ近いほど共働きも老人も楽ですからね。 都心駅近ニーズの高まりと、共働き、老人の増加は密接にリンクしている。 昔と時代背景が大きく異なるんですよ。 気になる地盤も一戸建てと違ってマンションは支持層まで杭をちゃんと打つから問題ないでしょう。 ていうかここ、そこまで谷底じゃないと思うけど。 いずれにせよ、ここの駅からの近さはメリット大きいと思いますよ。 問題は、ここより千石駅に近い、似たような規模感のマンションが結構あるので、 リセール時には競合が多いことかな。 あと、背後のマンションとお見合いになること。 緑地に面するのは端っこの一部住戸だけでしょ？
• 千石一丁目のほとんどは谷底低地で盛土しています。 もちろん、ここよりうんと地盤悪い所なんて他で山ほどあるのでそこまで気にしなくていいのですが。
• 1階の図面を見ると、各入口に防潮板があるんですね。やはり谷ということで、昨今ゲリラ豪雨があることもあり、万が一の備えということなのでしょうか。
  • ハザードマップだと、マンション部分は20-50cm程度の浸水域になるようです。 ただ、文京区に残っている記録によるとこの辺りが水害に遭ったということはないようです。

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周辺施設

【公園・自然】

• マンションのすぐそばの千石緑地が気になって調べてみたら、 一橋徳川家所有の樹林地だった歴史があり、けっこうな森になっているようで、 中を散策することもできるようです。
• 千石緑地の方も庭園というより自然林なのでちょっと鬱蒼としすぎていて暗い感じがある、これは好き好きがあるだろうな。
• 千石緑地は自然林ですよねー。中に入るには一瞬躊躇するような雰囲気がありますよね

掲示板

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