サンメゾン京田辺駅前ユニハイム

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物件概要

• 所在地：京都府京田辺市田辺中央5丁目1-2他
• 交通：

1. JR学研都市線「京田辺」駅徒歩2分
2. 近鉄京都線「新田辺」駅徒歩5分

• 総戸数：84戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年8月下旬
• 売主：サンヨーホームズ株式会社/ユニハイムエステート株式会社
• 施工：株式会社森本組
• 管理：サンヨーホームズコミュニティ株式会社
• 公式：http://s-kyotanabe.jp/

価格・コスト・販売時状況

• 京田辺の新築分譲マンションの中で新田辺、京田辺駅最寄だと藤和ライブタウン以来で10年前後ぶりで、田辺中央エリアだと初めてみたいです！
• 予告広告に販売予定時期がH28年8月下旬と書いてるので、そのタイミングが最短の価格発表アンド登録申込のスケジュールですね。このスケジュールは遅らすことはできますが、早めることはできないので、おそらく今のモデルの流れなら9月でしょうね！

【予測】

• 3,480万〜あたりだと想定しています。 立地や土地の価値を考えると高めだと思います。 管理費、駐車場代などを考えるとお金に少し余裕がないと購入できないでしょう。
  • 3480〜ってことは良い部屋は4000万乗っかるってこと？ うちには無理だなー。藤和ライブタウン65㎡で2500万ですね。 これも高い気がするんだけど。。。
    • 良い部屋は4000万円超えると思います。 松井山手に住んでる知り合いが立地の良さから、 子供の通学のためにも高くても絶対に購入すると言ってます。 ニーズがある＝高くても売れる。 全体的に価格上昇ですね。
• 駅から10分圏内の近鉄、JR間で新築戸建なら最低4500万はかかること考えたら、平均3L3500万、4L4000万ぐらいじゃないですか。
• 4LDKでは4000万円超えそう

【価格】

• 検討していた間取りが思っていたより高かった。 2800〜4700くらいのラインになるそうです。
• 階によって価格は違うものの、 4LDKは4000万オーバーでしょうね。 諸経費と自己資金1,500万円で、 3000万ローンを組んだとした場合、 変動金利で安く見積もって、 毎月の返済額が約85,000円(35年、ボーナスなし) 管理費、修繕費、駐車場等＋35,000円程度。 少なくても120,000円ほどはかかる計算になります。
• 他のモデルルームを見学した際にこちらの物件の最多販売価格帯は3100万位だと聞きました。
• 先日、説明会に行ってきました。　販売価格は高いのには驚きました。 最上階で5100万円。これってあまりにも高いのでは？？？
  • たしかに安い設定ではないですね。ただ、最近の工事費の上昇と物件価格の上昇を考えると妥当なような気がします。基本的には3LDK3500万ぐらいが最多の価格帯でしょうし！

【比較・検討】

• 商業ゾーンにできる今回のマンションの希少性は高いように思ってます。
• 最大のメリットは、駅近立地で分譲マンションの供給がないことによる稀少性です！今後も出ないでしょうね。ちなみに商業が揃ってるのと、小学校、病院、あと田辺の将来性ですかね。 もし、メリットをアルプラにしかみいだせないのであれば、この物件は割高だと思うので、見送られることをお勧めします。
• 第一期の折、購入を検討し、分譲価格と、設備仕様を検討して、1～2割方　高いのかなと断念しました。 第2期分譲だと　少しは安くなる可能性はあると思いますか？？？？ でも、アルプラの駐車場や　隣のビルと目線を合わせないために、８階以上の階でないと嫌だし。
• 少なくとも京都南部地域では最強の場所にあるマンションではないでしょうか？

【資産性】

• 数年後に近鉄寄りに新しいマンションが建った場合の資産性のことも知りたいです。 うちの場合は永年ここに住む予定はないのですが、どのような場合でも資産性を考えて動くことは 大切だと思います。
  • 田辺中央病院が借地で、近々移転する予定という噂は耳にしました。前述のマンション予定地なんでしょうか…？ 個人的には病院跡には抵抗ありますが。
  • もし田辺中央病院が移転するとなると、マンションのウリとなる２駅、アルプラ&山田屋、 銀行に病院などの部分が変わってきますね・・・
• 田辺に30年住んでいますが、売却価格が上がった所は知りません。

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交通

• 駅近、2線利用可

構造・建物

• 敷地面積 1,622.91m2
• 建築面積 909.28m2
• 建築延床面積 7,270.42m2
• 立地は面白いと思うけど、低〜中層階は眺望や日照が微妙かなぁ？
• このマンションは西向きと南向きしかありませんが皆さんどのようにお考えですか？ 南向きは中層から下層ではかなりの接近と聞きましたが。

共用施設

• 駐車場 43台（福祉用1台含む）※月額使用料：6,000～13,000円
• 駐輪場 168台　※月額使用料：200円・300円
• ミニバイク置場 5台　※月額使用料：1,500円

【エレベーター】

• 11階建で84戸あって、おそらくエレベーター1基ってのもしんどい。
• エレベーターは、外部付けらしいです。冬とか雨の日ってどうなんですかね・・・。
  • エレベーターって屋外廊下ならみな同じだと思いますよ、雨は廊下を歩いてる時に強い横なぶりの雨の時ぐらいじゃないですか！屋内廊下にしてるとこってほぼタワーマンションぐらいですよ。
• エントランスから入ってエレベーターまでが距離があるので少し戸惑いました。 一基しかない上に階段も両棟の端にあるので必然的に歩く距離が長いのかなというイメージです。 中央にもう一つ階段があると良いのになと。 ただ、不審者対策には逆に良いのかなとも。 狭い敷地を工夫しているので仕方ないのかもしれませんね。

【駐車場】

• 残念なのが、駐車場の割合が低すぎる。50%しかなくて、田辺で車なしの生活は考えられない。
• 事業者側の駐車場の認識が甘いですね！ もちろんコストはかかるでしょうし、住戸を減らして、平均専有面積が大きくなるかもしれませんが、販売する時のそのリスクを考えると、近くに空いてる月極がないこと考えると、本当に残念でなりません。
  • とはいえ、京田辺市の開発の条例では附置義務は100%なんで、敷地外で確保はするのでしょうね。どこで確保するのかかなり疑問ですね。
• 駐車場は近くの田畑を造成して新たに作るそうです。

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間取り

• 間取り 3LDK、4LDK
• 住居専有面積 67.49m2～90.03m2
• バルコニー面積 10.01m2～26.82m2
• Ａタイプ・低～中層階が人気だそうです。広さ的にファミリー層向けだと思いますが、 単身で購入希望されている方がどれくらいいらっしゃるのかも気になりました。
  • Aタイプというと北西になるのでしょうか。 南向きが売れ筋かと思っていましたが意外です。

買い物・食事

• 駅前立地で、生活利便性が良さそう
• 駅から近く平和堂、山田屋なとのスーパーが近い
• 周辺施設（店／塾など）充実

育児・教育

• 田辺小学校区は人気ありますね。私が通ってた時よりも生徒数も増えてますし。
• 団地の方とは小学校は別学区ですよ。中学は同じみたいですが
• 一緒になる中学校の評価はあまり良くない所だったですね

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• 再開発が推進されようとしていて、明るい話が多い土地（これは噂レベル）
• 新しく工業団地も少しはずれたの方面に出来ますし、さらに少子高齢で都市部に人口が集中すると言われてますので、京都南部の人口流入が期待できる土地だと思います。
• 2030年以降もリニアの駅が出来る奈良へのアクセスの良さなどで、超長期で見てもいい場所にある。多分2050年くらいは京都市内より、奈良がアツイ、みたいになってるかもしれないですしね。

• 

  現地案内図

周辺施設

• アルプラザの駐車場があるからなんとかなりますね！
  • アルプラの全日制の駐車場で4000円ちょいではあるんですが、月極じゃないんで、車庫証明あがらないのと、ずっと停めておくのはダメだったはず。

掲示板

• 京都府・滋賀県のマンション口コミ提示板一覧
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