サンウッドフラッツ神田神保町

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4.50

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物件概要

サンウッドフラッツ神田神保町　外観完成予想図1

サンウッドフラッツ神田神保町　外観完成予想図2

• 所在地：東京都千代田区神田神保町2丁目10番15、10番32（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ半蔵門線 「神保町」駅 徒歩2分
2. 都営三田線 「神保町」駅 徒歩2分
3. 都営新宿線 「神保町」駅 徒歩2分
4. 東京メトロ東西線 「九段下」駅 徒歩6分
5. 東京メトロ半蔵門線 「九段下」駅 徒歩6分
6. 総武線 「水道橋」駅 徒歩9分
7. 都営三田線 「水道橋」駅 徒歩9分
8. 東京メトロ東西線 「竹橋」駅 徒歩10分

• 総戸数：48戸（地権者住戸18戸、事務所2、店舗1）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年9月
• 売主：株式会社サンウッド
• 施工：南海辰村建設株式会社
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• サンウッドフラッツ神田神保町（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• コンセプトが「住む・貸す・所有する」とかなりわかりやすくなっていますね。基本的には投資を目的とする方向け。中には実需の方もおられるかもしれないけれど…。間取りを見る限り、暮らしやすさは考えられているようです。キッチンは設備は充実させています。
• クリスティーヌさんの記事を読んで興味を持ったので調べてみたけど、施工会社が…
  • 南海辰村だと必ずその声があがりますね。サンウッド代々木公園をはじめ首都圏でもマンション施工時例は多々ありますが、例の物件以外はとくに問題は起きてなさそうです。なぜあんなことになったのか、ネットで調べれば調べるほどわからなくなります。
    • クリスティーヌさんの記事、気になったので自分も読んでみました。情報量が多くて良いですね。現地付近の写真は色々参考になるのでは。個人的には古いビルが多そうに感じたので、この辺が今後どうなるか気になる…。ブログでも指摘がありましたが、べランダが格子なのですね。下の階だけではなく最上階まで全てですかね？開放感は出ますがこれでベランダに出るには自分にはちょっと怖いと感じます…（高所恐怖症なので）。
• 駅から近いので投資用目的として運用される方も多そうですが、住居用としても十分魅力があります。平米数も案外広くなっているところがいいですし、住んで手放す時期になったら手放すということもスムーズにできそう。複数路線が利用できるという点はメリットが高いんじゃないでしょうか
• 1R=4,300万円から、という時点で、購入して即赤字物件。利回り表面3.4%ぐらい？月額CFはマイナス、減価償却で税効果見ても年額CFもマイナス。居住用ならいいでしょうけど、投資は完全にアウト。ワンルーム投資考えている知識のないサラリーマンは、格好の餌食ですかね。
  • 25平米が4300?
• 公式ホームページ見てると、もしかして賃貸に出すことを前提にしているのかな？と感じました。ただこの物件価格だと、ペイするのにどれくらいかかるのだろう。って思ってたら、分析していた方がこちらにいらっしゃったんですね。最初、自分が暮らすために購入して、ローン返し終わったくらいに賃貸に、だったらまだ良さそうには思うけど…。
  • 賃貸に出すことを考えるとご近所さんのご意見が参考になりそうですね。素人考えですと単身用が多くある（自分は確認しておりませんが）というのが少々引っかかります。一人暮らしをするより親と同居するのが昨今の流れのような気がして。しかし区営が多いとのことですから新築や築浅のうちはそれなりに需要はあるかと思います。どうせ住むならやっぱり綺麗な部屋の方が良いですからね。
• 第一期は何部屋販売したんですか？10戸？
  • 長期化決定ですかねｗ高いのに、そんなに立地も仕様も良くない。
• 駅にも近くて利便性の高い立地だけあり、かなりハイペースで売れているのでしょうか。もう先着分が３戸の販売。最終期ですかね。間取りから考えると単身用ですが、ここなら投資用として購入も良いのかもしれませんね。
• 流石に、30ｍ2で5,300万は高過ぎて。。。
• STUDIO・1LDKですから、単身者向けのマンションとなると、神保町めちゃくちゃありじゃないですか？生活臭がしない街での暮らしって、憧れますけど。レトロなカフェとか食堂とかもありそうだしカレーも美味いし。想像ですけど出版関係の仕事の人とか、徹夜せずにちょっと帰って仮眠できたりしていいかも。価格は高いとは思いますが、需要としてはありそうな気はします。
  • あまり実需向きじゃなさそうなのに、買った瞬間に含み損発生しそうな価格だからなぁ。
• 苦戦中と言う噂を聞きました。大半が地権者物件で賃貸マンションのようになっている様ですね
• 立地でこの価格までいくんですね。１ＬＤＫとはいえ、もう少し広くても良いかなと個人的には思いました。資産運用として検討するのはちょっと厳しいかな。住居用として購入する人のほうが多いでしょうか。
  • 居住用でも無いね。。。だから、売れ残ってる
    • ですが場所は結構いいですよね。多少部屋が手狭な感じがあったとしても利便性優先している方であれば割とありなのかなとも思います。
      • そうですかね・・・。人それぞれで良いと思いますが、この価格は無理ですね。
        • 私も無いと思いました。ここでこの仕様でこの価格なら、他を検討する事にします。
• STUDIOだと、ちょっとした仕事部屋とか、職場の近くの仮眠部屋的な用途も考えられそうに思います。1LDKで40m2を超える感じだと、けっこうゆったりとした暮らしができそうに思います。と、そんなようなことが詳しく公式サイトに書かれていますね。資産としても居住用としても良いですよという感じです。一般人には割高なお値段だと思うんですが、経済力のある方もたくさんいらっしゃいますし。あと3戸で終了って感じなのかな？
  • 先着順３戸となっていますが、これですべてというわけじゃない可能性もあるんですね。もう選択肢が少なくなってきているので、なんとも言えないですがもしかしたら同じ間取りでも階数違いがあるかも？ということで。値下げとかは今の所ないのかなぁ。
• 170万円/m2前後での売り出しのようですが、投資用であれば築5年前後で130万円/m2で～150万円/m2でも買えます。狙い目のマンションではありません。
• 仕様からみるとやや高めでしょうか？駅近でなかなかな周辺環境なようにも思いますが、ちらほら価格面でのコメントが多そうにみえますね。
• こちらは苦戦してそうですね。
• 最寄駅が複数あるのは便利ですが間取りが狭いので、この価格設定だと高く感じてしまいますよね。ただ、少しでも余裕があるのであれば住居用としてでなく資産運用として購入しておくと節税対策として良いのかなと思います。

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交通

• アクセスが地下鉄というのはどうなんでしょうね。個人的には別に困らないとは思っていますが、やはり交通面が不便に感じてしまう人はいそうですか。

構造・建物

サンウッドフラッツ神田神保町　エントエランス完成予想図

• 建ぺい率：基準建蔽率80%
• 容積率：基準容積率500％
• 敷地面積：366.11m2
• 建築延床面積：2263.73m2

共用施設

• 駐車場：2台（平置き1台、身障者用平置き1台）
  • 月額使用料：32,000円
• バイク置場：2台（中型）
  • 月額使用料：2,000円
• 駐輪場：48台
  • 月額使用料:100円～400円

間取り

• 間取り：1LDK
• 専有面積：30.19m2～41.54m2
• バルコニー面積：5.63m2～8.64m2
• ディスポーザーはついていないんですね。浴室には乾燥機がついているのが設備としていいなと思った点で、宅配ボックスや屋内駐輪場など、最低限の設備は揃っている印象です。
• 電気式床暖房が使われているみたいなんですが、これって普通のストーブとかみたいに部屋の中は暖かくなるんですかね？光熱費もどうなのか気になります。
  • 普通は温水式の床暖房ですね。電気式の方が工事費は安いから、工事費下げたい時に採用すると、前に営業の方から説明ありましたね。確かに余り電気式って聞かないかなと。

周辺環境・治安

• 地域・地区：商業地域、防火地域
• すぐ近くに住んでますが、この辺は区営が多い。狭い通路挟んだ本物件の目の前も区営アパート。年配単身向けの区営だから希に不幸があります。メインエントランス側はそこそこ交通量のある道路で歩道はないです。あと、この辺は10年前に建ったマンションの設備や価格が安定してるので、単身物件の賃料もそこまで高額じゃないです。ここに限らずではありますが、そもそも単身物件増えすぎなので。このエリアで価値が高いのは2LDK～。あかない、売りにも出ないで需要と供給がマッチしてない。
• 神保町が好きな人はけっこう多そうだが、神保町に住みたいって人は少なそうだよね。本郷あたりに住んでチャリで神保町に行きたい…みたいな人はいるかもだけど
• 駅近くなのは確かですが、周りが囲まれ感あるし、地下鉄のみってどうなんでしょう。働くや通学エリアではあるけど、住むって場所じゃないですよね～。それでこの価格は無いのでは。
• 書店街であると同時に繁華街だからね。夜８時には真っ暗になってた前世紀の神保町ならまだしも、今は飲食店が遅くまで営業してて人通りも多いし。

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その他

• インターネットサービス利用料：（月額使用料：1,045円）

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