グランリビオ ザ・レジデンス

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4.67

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物件概要

• 所在地：東京都文京区湯島3丁目44番（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩4分 （5番出口より）
2. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩10分
3. 総武線 「御茶ノ水」駅 徒歩9分
4. 東京メトロ銀座線 「末広町」駅 徒歩7分
5. 山手線 「御徒町」駅 徒歩10分
6. 都営大江戸線 「上野御徒町」駅 徒歩9分
7. 東京メトロ千代田線 「新御茶ノ水」駅 徒歩9分
8. 東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩9分

• 総戸数：121戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年03月下旬予定
• 入居時期：2018年04月下旬予定
• 売主：新日鉄興和不動産株式会社
• 販売代理：野村不動産アーバンネット株式会社
• 施工：株式会社淺沼組 東京本店
• 管理会社：株式会社日鉄コミュニティ（予定）
• 公式URL：http://bunkyo.grand-livio.jp/

掲示板・口コミ

• グランリビオ ザ・レジデンス（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• リビオだから安いはず。
  • 他社よりグレードが落ちる感じなのでしょうか？それとも良心的な価格設定だから？
    • これまで文京区で販売した物件をみてると強気な価格設定をする会社ではないと思いますよ。
• 本当に湯島の高台立地であれば、ディアナコートより資産性が高い気がします・・・が、価格も高いのでしょうか？気になります。
  • 全然情報が出てこないな…と思っていたんですが、まだまだ販売まで時間がある。あと4ヶ月ほど先にならないと販売しないというお話しですので、もしかしたら8月に入らないと具体的な価格帯の話は聞くことができないかもしれません。
• 湯島の中でNo1立地であることは間違いなさそうですね。価格が気になります。
• 近所に住んでいて、検討していますがチラシに間取りがまだ1パターンしか掲載されていませんね。視界が抜けてくる階の80平米以上はきっと億超えだとは思うのですが、もう少し情報が欲しいです。
• １１月中旬から販売が始まります。販売予定価格は5,000万円台～15,000万円台ということです。やはりそれくらいしちゃいますか（汗） 駅まで近いということと文京区であるということがそうさせているのか。一番広い物件は８５㎡くらいあるらしいのですが、それで億ションということなので、すごいなぁ。一番最初に売れてしまうのか、それとも最期まであるのか。
• 湯島を中心に本郷3丁目、御茶ノ水、末広町、御徒町に徒歩圏で地理的ブランド的には、中途半端ですが、マンションの出来と東大学区および大手町へのアクセスを考えると、今、高騰している中央区やベイエリアより格段とコスパが良いように思いますね。また、閑静な住宅地でありながら、徒歩圏で商業地に行ける便利さは、都心でも珍しいように思いますね。お金が用立てられれば、値下がりリスクの少ないこう言う物件を是非押さえておきたいですが。お金がねー。
• となりがラブホである事が販売価格に既に反映しているのであれば、気にならない人にとってはお買い得という事になりますね。寿さんは建物自体は地味ですがちょっと前に付け替えたみずいろの大きめの看板は結構目立ちますよ。車で訪ねてくる人に「KOTOBIKIのとなりだよ」って言えばとても分かりやすいというメリットもありますね。参道添いは日当りもよく、人も普通に行き来しているから陰な雰囲気は全くないですね。

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交通

• ここ、交通の便が抜群にいいです。価格は高くなりそう。文京区で100戸超える物件なかなか出ないですから。
• 交通の便は完璧だと思います。都内主要エリア（渋谷、表参道、六本木、新宿、池袋、上野、日本橋、大手町、東京、銀座、虎ノ門、新橋等々）どこにいても一本で15分くらいで最寄りの駅に戻ってこれるってすごいと思います。それに東西南北、色々と楽しめる場所に歩いて20分程で行ける。御徒町、上野＆公園、秋葉原、御茶ノ水、神保町、本郷、東京ドーム等々。そういう価値があると思いますね。私自身もこのエリアが好きです。 
• ここは複数の駅、病院、学校が近く、また上野、秋葉原に歩きorチャリで行ける利便性が良いですね。

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  路線図

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  徒歩圏利用駅概念図

構造・建物

• 敷地面積：1,339.21m²
• 建築面積：740.36m²
• 建築延床面積：9,009.57m²
• こんな大きな規模の物件は、文京区内でも希少ですね。
• 床がボイドスラブで200-250mmってちょっと薄くないかな。 
  • ボイドで200mmは一般的ではないね。普通は280～300mm. 250mmでも少し薄いほうだと思う。
• タイプＫの場合はプレミアム（12階上）なので採光も静かさも全く問題ないと思いますが。。北側の寿ホテルや東側のマンションよりも、だいぶ上の位置になると思いますよ。東大とか上野公園、スカイツリーもよく見えるのではないでしょうか。夏至の前後１か月くらいは朝日と夕日が直接北側の窓に当たるのではと思います。ここはそもそも静かさと高台を重視するが人が選ぶ物件だと思うので他の都心物件に比べると断然静かなのではないかと思います。坂下の昌平橋通りや蔵前橋通り添いの物件とはだいぶ環境は違うと思いますよ。ラブホがあっても坂があってもディスポーザー無くても都心の高台で静かな環境が良いという人が選ぶ物件かなと。敷地なりにランドプランもよくできていると感じますし。一方、ＪＲをメインで使用する人にとってはあまり利便性が高いとは言えないですね。
• エントランスアプローチが長くて良い感じですね。

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共用施設

• 駐車場 : 平面式2台（車いす使用者駐車場1台、来客用1台）、機械式22台　
• 駐輪場 : 114台　
• バイク置場 : 13台

設備・仕様

• ここってIHクッキングヒーターがキッチンでは採用されているようですが、ガスは使えないのですか？ オール電化住宅なのでしょうか。 
  • オール電化ではないですよ。基本はガスで、IHはオプションです。 
• 全体的にシックなデザインに仕上げられていますね。部屋の中の雰囲気もそうですし、バスルームやキッチンなどところどころに御影石が使われていて、とても大人っぽい雰囲気がある良いマンションだと思いました。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：40.08m2～85.93m2
• バルコニー面積 : 4.37m2～30.26m2
• コチラのマンションの中では一番専有面積が少ないCタイプの１LDK。中身を見ていると、シューズインクローゼットがあり、居室内の収納もウォークインタイプでは無いものの、奥行きはあるタイプ。玄関入ってすぐのところのトイレ脇にも棚があるので、買い置きのトイレットペーパーぐらいはストックしておけるのかな？１LDKの割には収納はあるという印象。キッチンもコンロが３つ分なんですね。
• １ＬＤＫを検討していますが、ここは１ＬＤＫでも優先順位下げずに間取りしてくれてる感じがします。スパンもしっかりとられていて。バルコニーが広めなのもいいですよね。西向き、東向きでもガラス手摺でけっこう明るいのかなぁ？？ガラス手摺の部屋に住んだ事無いのでちょっと？ですが。。
• 2LDKのプランを拝見したところ、ほとんど占有面積は変わらず、形だけ種類がいくつかありますね。F2タイプはややリビングが窮屈に感じそうと思っていたのですが、洋室との区切りが稼動式になっているので、アレンジのしようがあって良さそうですね。
• プレミアムプランは開放的で駐車場優先権や先着順というのもわかりやすいです。エクセレントタイプも１LDKのまどりがおおくこういうタイプは大体同じ間取りが多いので選択できるのがいいです。Kタイプは３面採光が魅力なんですが北側の窓が気になりま酢がどうでしょう。静かな方面ならいいでしょうね。
• 柱を基準に住戸が区切られていて、住戸間はすべて湿式コンクリート打ちで区切られているのはとても良いと思う。

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買い物・食事

• ここは一応小学校も近いし、児童館も近くにあるし…ということで、子供がいる人も検討されるのでしょうか。文教エリアであることはうりにしているようですが、そういう学校はちょっと遠いような。
  • 公式サイトに文教エリアであると書かれていますが、まあ大学がたくさんありますからね…子供がいる人に対するアプローチって言うよりは大人向けな感じがしてくるなと思います。いずれにせよ、落ち着いている街ですよ、というのは伝わってきます。
• 江戸屋は、普通の旅館でラブホではないですよ。ちなみに、1階の蕎麦屋さんは結構美味しいです。
  • 土日のランチにはあそこの「よるそば」と「醍醐」のうどんは外せませんよね。

育児・教育

• 東京大学（約710m・徒歩9分）
• 東京芸術大学（約2.2km）
• 筑波大学（約3.6km）

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  教育環境

周辺環境・治安

• 用途地域 : 商業地域
• 結構アップダウンが激しいエリアだと思いますが、ここの場所だと高台に当たるのかしら。
  • 湯島に降りていくには良いですが上りは少し勾配がきついですね。御茶ノ水からの抜け道になっているのでタクシーはそこそこきます。
• 浅草寺からこのあたりまでは江戸の中でも特に歴史が長いからそれなりの趣もあると思う。 
• 便利だし、歴史があるし、美味しいお店があるし、治安良し、動物園近いし、美術館沢山あるし、病院沢山あるし、台地だし、お祭りあるし、東大あるし、バルコニー広いし、映画も歩いて行けるし、お散歩出来る公園もあるのでこの近辺を検討中です。
• 立地は結構坂下って感じ。
  • ギリ坂上でしたよ。目の前に坂の上カフェってのがありました。地味なラブホが3軒ほどありましたが、医療関係や出版関係の会社が目立ち、気になりませんでした。歩いて通勤出来るので竣工楽しみです。

【湯島】

• 湯島天神の参道に面していていい物件ですね。
• 上野よりも湯島のほうが静かに生活できそうです。史跡などもあり老舗などもチラホラあるような立地で、あまり人が大勢歩いているような印象はありません。マンションのある場所は、大通り沿いではないので車の騒音も気にせずに生活できるのではないでしょうか。
• 隣がラブホには、驚きました。古いからなくなればいいけど。湯島だなぁ。
• 湯島天神門前の岡場所があったのでしょう。街の雰囲気って残るものです。建物ひとつ変わった位では大勢に影響ありませんね。居住用の雰囲気を求めるなら加賀藩前田屋敷跡地、つまり東大周辺を探した方が良いでしょう。
• 湯島天神表参道横にあったニューオータニばりの回転ラウンジが最上階にあったラブホもすでに売却され雑居ビルになっています。ラブホ街というイメージもじきなくなるでしょう。
  • ラブホを気にする方がいますがもうラブホでは食べていけません。昭和４０年代ラブホ興隆期には鼻息の荒い創業者さんもちらほらいらっしゃいましたがその後の税務調査、更生ですっかりおとなしくなりました。まだ規模の大きいホテルも何軒かありますが順次相続や清算のために消えていくでしょう。
  • でも、ラブホはなんだかんだ、結構儲かるし、そうそうすぐになくなるとも思えず。相続は起きているのでしょうが、安定的に儲かるため、なかなかビルに変わらなかったりするので、しばらくラブホが回りにあるという状況はかわらないかと。希望的観測では、近々なくなる、、と思いたいですよね。
• ホテル寿ですが、見た目はド古いボロホテルに見えます。ただし、各部屋の中身はリノベでかなり綺麗です。何年も寿利用してますが、いつもどこかの部屋を改装されてて、新しい部屋に生まれ変わるのを見るたびに、驚きます。穴場的な人気ホテルです。ついこの前も部屋の案内板をデジタルサイネージに更新したばかりです。常に投資しているので、そう簡単に営業を止めるとは思えないです。そもそも止めるつもりなら、新日鉄から地上げの話が北朝鮮段階で応じていたでしょうから。

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  立地概念図

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周辺施設

【医療施設】

• 順天堂大学医学部付属順天堂病院（約770m・徒歩10分）

【その他】

• 三組坂（約30m・徒歩1分）
• 湯島天満宮（約290m・徒歩4分）
• 明神男坂（約550m・徒歩7分）
• 湯島聖堂（約560m・徒歩7分）
• 三四郎池（東京大学内）（約710m・徒歩9分）
• 無縁坂（約750m・徒歩10分）
• 旧岩崎邸庭園（約800m・徒歩10分）
• 石川啄木旧居跡（約2.6km）

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  周辺施設

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