グランドメゾン代沢三丁目

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3.60

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物件概要

グランドメゾン代沢三丁目　外観・エントランスアプローチ完成予想CG

• 所在地：東京都世田谷区代沢３丁目187番5（地番）
• 交通：

1. 京王電鉄井の頭線「池ノ上」駅徒歩8分
2. 小田急電鉄小田原線「下北沢」駅徒歩11分

• 総戸数：13戸（他に管理事務室1室）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上3階地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年12月
• 売主：積水ハウス株式会社
• 施工：日本建設株式会社
• 管理会社：積和不動産株式会社

掲示板・口コミ

• グランドメゾン代沢三丁目（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• いまいちこの辺りの相場観ないのですが＠４５０くらいで収まりますかね？広めの部屋が多いのでグロスは高くなるとは思いますが。
• 全く盛り上がってないですね.. 小規模物件はこんな感じなのでしょうか？ 坪４５０万とのことですが この辺だとそれくらいですか？
• 100m2でグロス11,000万くらいは相場的にありえないですかね？
  • 下北沢にもっと近ければ人気が出たような気が……。100m2クラスですと、都内ですし世田谷区だから値段でみんな無理と思ってしまいそう。
• ネットで調べてみたら、この辺りの平均販売単価は330万との事でした。まぁこのご時世もう少し高くなると思いますが、400万ぐらいまでで収まらないでしょうか？代々木上原などは、坪480とかいくようですが..
  • このご時世ですし、坪500から上は坪700もあり得るかと。デベは焦る必要全くないでしょうからね。。ただこのあたりでこの価格帯だとかなりいい戸建も買えるので、どんな値付けをしてくるのか、注視しています。もちろん600超えるなら間違いなく戸建行きますが。
    • 5年前に分譲されたモリモトのディアナコート代沢翠景が坪単価390万くらいだったので、そこよりも駅から遠いですが、近年の相場的に2割増の470万程度かと。オプレジが代沢2丁目に分譲したのは、仕様はディアナに及ばず地下住戸有りで坪平均380万くらい。プレミスト代沢は10年くらい前の物件ですが、当時坪300切ってたのを思うと、お買い得だったなと思います。
      • 本当におっしゃる通りです。最近プレミストの最上階170平米の部屋が中古で出ていたので、見に行きましたが、やはり当時の価格を知っているとなかなか価格に納得感が出ず。。
• 14,000万からみたいですので550万/坪くらいですね。
  • ということは2億前後が多いということですね、やはり高い。。。
    • さすがに高すぎ…
      • 平均坪600弱ですね…やはり高いです。地下住戸で2億近く出す人はいるのだろうか…
• 細切れにしてグロス下げる手法使わなかったのは評価できますね。長期化上等の売り方は積水ハウスならではでしょうか
  • 細切れにして行きそうと思っていましたけど、このエリアの特徴に合わせてきたのかなと思いました。本当に実需で考えている場合や、資産としての価値を見出しているのだったらこのようなタイプのマンションはわかりやすく良いのではないでしょうか。値段が値段だけに、購入できる方も限られてきてしまうのですけれど。
• 売れ行きはどうなんでしょうか？
  • 来週登録ですのでこれからですね。他の同時期販売の低層グランドメゾンも全戸一斉販売で大体登録は半分くらいだったようです。広い部屋が多い分価格が高いですからそんなに一気に捌けるといことはないんじゃないでしょうか
    • このあたりで検討しているのでこの物件は気になっており、ただ価格がちょっと高いので戸建も並行して見ています。流石に2億越えの部屋は驚きましたが、いい物件ですし、セキスイさんはこういう戦略で数年かけてゆっくり売っていくんでしょうね。
      • 値下げをしたりしてすぐに売り切りたい！というタイプのマンションではないと思います。このあたりでこういうタイプのマンションを作ると流石に良いお値段になってきます。戸建てだと、ある程度の大きさになるともっとしてしまうかも？ですね。
• 順調に売れてますかここ？
  • お値段もお値段だから、飛ぶように売れているというのとは違うような感じなのかな。このあたりで戸建てだと、ここと同等のグレードでこの金額は難しいでしょう。そういう意味ではここはコスパは良いのだと思います。ただ13戸という小規模のマンションですから、そこがどういう風に感じられるのかというところがなんだかんだでポイントとなりそうです。
    • 残り半分くらいですかね
    • あと半分くらいまで来ていたんですね。正直、かなり高い物件ですから、そこまでそもそも進むのか・・・？というのもありました。場所が良い、というのがとても大きかったとは思いますし、資産価値を考えてという人が多かったのでしょう。販売はモデルルームはおやすみだったり、問い合わせについてもできない日もちらほら出てきているようです。
• 駅までの距離はいいと思いました。価格も価格だからか、間取りも全体的によく考えられています。本当に戸数が少ない小規模マンションなので、管理組合の運営自体はかなり濃いものになっていくでしょう。理事になる頻度は、オリンピック開催よりも高めになるのか？ただ、人数が少ない分、資産維持の意識が高めにはなりやすいと考えております。
  • 管理組合って思うと、大変そうなイメージ。あまり苦にしないタイプの人が小規模のマンションを選択していっているのかも。この規模だときちんと管理していれば、資産価値は維持していきやすくはあります。大きなところだと話がまとまりにくく、大切なことを決めたくてもなかなか決められないとは耳にします。
    • 管理組合、面倒そうな感じはするけれど…きっちり管理されていくという点でのメリットは確かにあるとは思います。みんなが同じ方向を向いている上での運営だったら、そこまで苦になるものではないのか。ここは共用施設が大きなものがないので、管理自体はそこまで大変ではないように見受けられます。
• 竣工が今年の年末なので、一応まだ申込みができるのならば、オプション類はお願い出来る期間なのだと思います。あまり必要もないかと思ったんですがコンセントの位置を好きなところにしたり、数を増やしたりなどは出来る。家具を設置する位置を考えて、それから逆算してやっていければいいのでしょう。
• このエリアでもかなりの割高と感じていますか、資産価値が高いと思われる理由は何なのでしょうか？ここまで高いと将来売ることになった際に大損しないか心配です。
  • ここくらい希少なら資産価値は高いでしょうね。
    • 供給少ないですし一種低層だから希少性はあると思います
      • 要はここまで高額だと判断基準がない、金に糸目をつけない人が買うってことね。売り手もそれを狙ってるのでしょうね
        • そういうの気にして買うような物件でもないってことだろうな
          • 一般人の感覚では高すぎるからな
• 地元でも欲しい人、気になってる人多いけど、この価格帯になると中々手が出ない人多いね。もっと細切れにするようなデベもあるけど敢えてそうしなかったとのことらしい。本当にお金持ってる人買えません
  • 確かにみなさも書かれていますが、金額は関係なく、このあたりの物件がほしいと思う人が購入されるでしょう。とてもとても普通のサラリーマンでは手が出ないでしょうし。ただ、Aタイプに関しては、割と間取りも普通。このタイプでどれくらいなのかなぁ。

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構造・建物

グランドメゾン代沢三丁目　エントランスホール完成予想CG

• 建ペイ・容積率：50％(準防火地域内の耐火建築物の緩和により60％)・150％
• 敷地面積：984.60m2
• 建築面積：589.33m2
• 建築延床面積：2,072.26m2

• 低層階だし戸数も少なくて良いんじゃないでしょうか。外観完成予想CGからすると駐車場の出入り口にはゲートが付くようですし、セキュリティも十分兼ね備えている。一見して高級感のあるマンションになりそうですね。
• 外観デザインもマンションというよりは戸建てみたい。
• ワンフロアは3邸から4邸くらいになるのかな？
• しかし外観が安っぽいのは残念。この立地でこの部屋の広さのマンションならもっと周辺環境にそった外観にしてほしかったです。
  • 低層で、1戸1戸が広いので、グレード高く作っていくかんじなのでしょうね。外観は極めてシンプルですね。こういう方がおそらく時代の流れなどによって好みは左右されにくいかもしれないですが、もう少し違う重厚なものになるのかなと予想されていた方は少なくないかも？家の中自体、設備も含めて頑張って行く方向でしょうか。
• 外観を見ていると二世帯住宅に思えてしまう。スタンダードな物件とは一線を画していますね。高級感があり、戸建てみたいです。戸建てに住んで感じているのは、管理面はマンションのほうがいいということ。庭の手入れもないですし。

共用施設

グランドメゾン代沢三丁目　エントランスラウンジ完成予想CG

• 駐車場：8台（機械式駐車場8台）
  • 月額使用料：40,000円 ～ 43,000円
• バイク置場：1台
  • 月額使用料：2,000円
• 自転車置場：13台
  • 月額使用料：400円 ・ 800円

設備・仕様

• リビングにありがちな床暖房の範囲がHタイプには記入されてませんが、どの位敷き詰めてあるのか気になるところ…。

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間取り

• Hプラン、リビングダイニングの広さをもう少し、洋室に回して欲しかった。
• 全13戸ですべて異なる間取り、ぜんぶ見てみたいような気がします。
• バルコニーの方向が価格の差につながるのかどうか、 低層とはいえ窓からの眺望がどんな感じかなども気になるところではないでしょうか。 Hタイプの間取り、浴室が大きいせいか洗面室がやたら狭く見えていますが、 洗面ボールが二つも付いているということは狭くないのでしょうね。
• シューズクロークが圧倒的な広さ。靴をコレクションしている女性や、男性はこれだけのシューズクロークがあれば十分でしょう。浴室、洗面室も広々としていて、ゆっくりとお風呂に入れるのは魅力的です。廊下はフローリング調ではない所が高級感がありますね。収納はあと一歩という所。もう少し収納力があってもよかったかなリビングやキッチンなども広くて良いですね
• 地下住戸があるのですか？全角住戸とあるので、窓はあるのだと思うのですが。斜めの土地になっているとかでしょうか？「一邸一創の思想でプランニングした全13邸・13タイプ」大事につくられた感があっていいお言葉だと思います。外観としてもギラギラした派手さのない高級感はいいのではないでしょうか。リビングダイニング20畳超、キッチン6畳超って、どれだけ広いの！という感じです。図面を見ているだけで気持ちがいい広さです。
  • 物件概要に地上3階地下1階建とありますね。出てる間取りだとLタイプが地下住戸っぽいですね。1FとBFのメゾネット吹抜け多めとかの間取りがあると面白そうですね。
• 大きいバルコニーとは別に小さいバルコニーがついているようなプランがなんとなく良いなぁと思います。実用性はなくとも、ちょっと外の空気吸いたい時とかに使えそう。
  • 2つバルコニーがあると、窓を開け放して、風を家中に通せるという利点もあります。2面バルコニーはメリットはとても大きい。エアコンの室外機の設置もしやすいですから。もちろん、外に出てなんとなく気分転換みたいなこともできやすいですよね。バルコニーが複数あることで生じるデメリットは、あまり思い浮かばないなぁ。掃除って言ったって軽く掃き掃除するていどでしょうし。

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買い物・食事

• 商業施設

1. ローソン 代沢五丁目店　　徒歩6分/約440m
2. セブン-イレブン 世田谷池ノ上駅南店　　徒歩6分/約460m
3. トモズ 代沢店　　徒歩7分/約490m
4. 下北沢南口ピュアロード新栄商店会　　徒歩8分/約590m
5. まいばすけっと 池ノ上駅前店　　徒歩8分/約630m
6. Recipe SHIMOKITA　　徒歩12分/約910m
7. オオゼキ 下北沢店　　徒歩12分/約920m
8. サミットストア 代沢十字路店　　徒歩12分/約930m
9. 成城石井 下北沢西口店　　徒歩12分/約950m
10. ピーコックストア 下北澤店　　徒歩13分/約970m

育児・教育

• 教育施設

1. 代沢ききょう保育園　　徒歩1分/約50m
2. 区立三宿保育園　　徒歩7分/約560m
3. 淡島幼稚園　　徒歩5分/約340m
4. 区立多聞幼稚園　　徒歩8分/約570m
5. 区立代沢小学校[通学区]　　徒歩6分/約450m
6. 区立富士中学校[通学区]　　徒歩8分/約580m
7. 東京大学 駒場キャンパス　　徒歩19分/約1,520m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種低層住居専用地域
• 近所に住んでいます。とてもいい立地だと思います。以前は趣のある一戸建てでしたが、マンションになると聞いて少し寂しい気持ちです。どんどん邸宅が減っていく。。。戸数も少なく100平米超えのようなので住民の方の経済力は揃いそうですね。池ノ上近くのテラスド代沢のようなイメージでしょうか。
• 立地は五郎丸、いや二重丸だけど、タワマンってところがなぁ。台風や地震の災害リスク高いな。

周辺施設

• 官公署

1. 代沢まちづくりセンター　　徒歩5分/約390m
2. 北沢総合支所（北沢タウンホール内）　　徒歩12分/約910m

• 金融機関

1. 世田谷淡島郵便局　　徒歩4分/約310m
2. 三井住友銀行 下北沢支店　　徒歩11分/約830m
3. 三菱ＵＦＪ銀行 下北沢支店　　徒歩11分/約850m
4. みずほ銀行 北沢支店　　徒歩13分/約980m

• 文化施設

1. 代沢こども文庫　　徒歩1分/約40m
2. 北澤八幡神社　　徒歩2分/約160m
3. 浄光院 森厳寺　　徒歩5分/約340m
4. 本多劇場　　徒歩11分/約840m
5. 北沢区民会館「北沢タウンホール」　　徒歩12分/約910m
6. 日本近代文学館　　徒歩19分/約1,520m
7. 世田谷パブリックシアター　　徒歩21分/約1,640m

• 医療機関

1. 堀医院　　徒歩3分/約170m
2. 椎原歯科医院　　徒歩3分/約230m
3. 原医院　　徒歩4分/約260m
4. ひらやまクリニック耳鼻咽喉科　　徒歩4分/約310m
5. 清泉メディカルクリニック　　徒歩5分/約360m
6. 下山内科クリニック　　徒歩7分/約530m
7. 東邦大学医療センター大橋病院　　徒歩19分/約1,520m

• 公園・スポーツ施設

1. 北沢八幡児童遊園　　徒歩3分/約240m
2. 北沢川緑道　　徒歩4分/約310m
3. 代沢せせらぎ公園　　徒歩4分/約320m
4. ティップネス 下北沢店　　徒歩10分/約770m
5. 北沢ゴルフ練習場　　徒歩11分/約880m
6. 駒場野公園　　徒歩14分/約1,120m
7. 駒場公園　　徒歩19分/約1,520m
8. 羽根木公園　　徒歩21分/約1,670m
9. 世田谷公園　　徒歩22分/約1,720m

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掲示板

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