グランエスパス鴨川丸太町PRIOR

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グランエスパス鴨川丸太町PRIOR

物件概要

• 所在地：京都府京都市上京区中町通丸太町下る駒之町561-3(地番)
• 交通：京阪鴨東線｢神宮丸太町｣駅徒歩3分
• 総戸数：24戸
• 構造、建物階数：地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権
• 完成時期：平成22年10月
• 売主：株式会社大林工務店
• 施工：第一建設株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ３Ｆ西向き63平米で4700万円だそうですね。予算5000万で日当たり重視って言ったら「ふーん」という感じで連絡がなくなりました。東向きだと幾らくらいなんでしょう？
• マンションギャラリーに行ってきましたが販売価格が高すぎて手が出ません。販売価格は４月に再度設定されるようですね。京都市内中心部の完成済みマンションの値引き状況から考えると６３平米でしたら３０００万円台でないと売れないでしょう。どんな価格設定になるか楽しみですが、ちょっと交通が不便です。環境はそこそこ良さそうですが・・・・
• やはり京都市内、特にこの学区の物件は高いですね。普通のサラリーマンでも買える価格になるまで待つか、他の場所で探すか、賃貸にするか迷いますねー。
• 私もこの地域で3,000万円台の3LDK物件を探していますが、「へぇー」と感じたのが、御所南校区の中古マンションの販売価格が予想していた以上に高止まりしていることです。築10年、70㎡程度のとある3LDK物件で、設備的にも当物件と比較すると明らかに見劣りするのですが、それでも3,500万円以上で売りに出されていました。また、地元の不動産業者に聞いた話では、築5年以内の程度の良い物件にいたっては、当時の分譲価格よりも高い価格で出ているものもあるとのことでした。京都はかなり特殊な地域ですので、例えば10年先にどのような状況になっているのか読みにくい部分はあるのですが、ここ数年に限って言えば、この地域で割安な物件というのが出る可能性は低いように感じております。
• 西側についての補足として、坪190万円台があるのは隣接する8階建てマンションに面する側の1邸のみで他は全て坪200万円超えです。いずれにせよ、東側・西側の坪単価差は40万円前後違いますが。このエリアで新築坪200万円以下の物件を獲得するのは至難の業ではないでしょうか。比較検討される方、ご参考になればと思います。

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買い物・食事

• 近くにフレスコができるようですね。スタッフ募集のチラシが入っていました。ネットで住所（上京区中筋通丸太町下る駒之町561－1）検索すると、コナミスポーツクラブのところと合致するのですが、あの建物の１階にできるということでしょうか？そう言えば、最近工事をしていたような･･･

周辺環境・治安

• 環境はよさそうでもないですね。周囲はコウバもありますし、川沿いといっても、川側は建物が建ってますし。施工主も安心感がいまひとつですし、坪単価１８０万が妥当でしょう。

その他

• 私なりに当物件の評価をしてみました。（あくまで素人の個人的な意見です）

1. 立地　◎　御所南校区に住みたいかどうかで大きく評価が変わると思いますが、京阪の最寄駅にも近く、今後出てくる可能性が少ない場所であるのは事実だと思います。また、丸太町通から少し中に入っているため、比較的静かであるとも思います。
2. 設備　◎　天然大理石をふんだんに使用する、バス、トイレも大手メーカーの高級仕様品を採用するなど、かなり豪華だと思います。また、ミストカワック、食器洗い乾燥器、ディスポーザーなど奥様対策商品も漏れなくついています。
3. 構造　△　この価格帯としては、特に可もなく不可もなくといったところでは。できれば、将来のリフォームのことも踏まえ二重天井にしてもらえればもう少し評価が上がったかと・・・。但し、当地区の建物高さ制限が２１ｍであることを考えると、スペース的に酷な要求かもしれません。
4. 事業主　？　地場デベで情報が少ないため、私には評価できません。（どなたかお願いします。）ちなみに、いままでエスパスシリーズは学習塾成基学園系のイー・スペースが事業主でしたが、今回は販売提携となっており、引渡し後に管理会社として関わる形をとるようです。

• メリット

1. 駅徒歩3分
2. 環境良好（閑静）
3. スポーツジム極近
4. 中古でも価格が低下があまりないエリア

• デメリット

1. 大型スーパーが近くに無い（小さいスーパーはすぐ近くですけど）
2. 最寄駅は京阪（阪急まで乗換え要）
3. 広さの割に値段が高い
4. 駐車場使用のためには管理費に加えて権利購入に約500万円必要

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