グラディス千葉駅前

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4.52

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物件概要

グラディス千葉駅前　外観完成予想図

• 所在地：千葉県千葉市中央区新千葉二丁目2302（地番）
• 交通：

1. JR総武線・総武快速線「千葉」駅徒歩2分
2. 京成千葉線「新千葉」駅徒歩4分

• 総戸数：87戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年1月
• 売主：株式会社マリモ
• 施工：株式会社奥村組
• 管理会社：株式会社新日本コミュニティー

掲示板・口コミ

• グラディス千葉駅前（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 駅前だし坪300万やろ。
  • 坪300なら普通に買い手がいるのが今の相場
• 15階ルーフバルコニー住戸は億超えかな？
• 間取図みても廊下が長かったり設計がね…ただ駅近だし外観は、そこそこ見栄え良いし安ければ人気出るんじゃない？
• 58平米で5千万前半からだそうですよ。まだ価格は決めてないけど、大体こうなる見込みと。ソースは営業担当からの電話。私としては割高感が否めないので撤退です。
  • 早期来場者に予定価格を伝えて反応を見て最終的に販売価格を決定するってのがパターン。このまま突っ切るか、見直すか。
    • 私は予約後、営業の方から電話ありましたけど3Lで5千万前後からと聞きました。うちは2Lは興味ないんで価格帯聞かなかったですが…あえて、高く言っておいて、実際には安い価格で見せる的な営業なのですかねぇ。まぁ、それはそれで安く買えるならいいですけど！
• 駅から徒歩2分で3Lで5000万前半って船橋や津田沼だったらあり得ない安さですね。パークホームズ千葉の売れ行きを見てると千葉は人気がいまいちなんだなあと思います。ここは、雨でもほとんど濡れずに千葉駅に行けるし、場所はエクセレントタワーより良い。パルコ跡地の辺りは昔は千葉の中心でしたが、今は寂れてしまって駅までの道中もたいしたことがないです。
• 坪300万は新千葉だと高すぎる。三流ディベで資産価値低いし、ここなら同じく坪300万と噂の三越跡地のブリリア待つわ
• 一番高い14階南西側は7000万～8000万台。びっくり。高すぎる。無理。
• 低層で坪280万、真ん中300、最上角350万くらいか。最上角以外ガラガラだから早い者勝ちだね。平均的に高いから、上から埋まると思う
• 立地が良いから単価安な低層で割り切れる。4階は坪270万を期待。
• Cタイプが5,300-5,900、Eタイプが6,200-6,400だそうです。駅2分&昨今の原価高騰を踏まえても、割高かな。
  • それでもあっという間に売れると思う。立地の総合的バランスが最強すぎる。
• 希望を出しましたけどお部屋の被りが結構出てるみたいです。。。無事買えるといいですけど、、
• ここの価格ってどんなもんですか?
  • Eプラン以外覚えてないけど低階層の2LDKだと4000万超えてなかったはず。Eプランは低階層でも6000万台、14階は7000万超えると思う。
• 絶対即完だよココ。
• 病院が隣だと低層階は救急車の音が夜間どうなのでしょうか？気になるところであります。ここと比較するとエクセレントザタワーの安さが際立つ。立地が違うので単純に比較はできないと言われればその通りだが。。。地権者住戸が多いのもネック。最上階および途中階にいくつか地権者住戸。
• こちらは坪280万前半と伺いました。エクセレントザタワー ブリリアタワーと比較して高値掴みにならないか心配です。タワーでないマンションは資産性は落ちるのでしょうか。
• 西口の伸びしろはあまりなさそうですね。再開発しても寂しい少し陰なイメージはとれないですよね。北口も同様に。もともと重心は東口ですが、今後の人の流れも、再開発も東口側中心なので高くても資産価値が長く保たれそうなのはブリリアタワーになりそうですが。そごうの徒歩距離はブリリアタワーの方が近いので、この物件は電車に1秒でも早くたどり着きたい人向けではありそうです。
• ただ駅に近いだけのマンションなんですか。共働き夫婦向きですかな。
  • ただ駅に近いだけといってもそのへんのマイナーな駅ではなく、総武線では屈指のメジャー駅の千葉駅至近というだけで価値は高いと思う。西口より東口が良いのは同意だが、東口ながら駅からほんの少しだけだが遠くなるブリリアの価格はここに比べて2割ぐらいは高そうなのでコスパを考えればここも十分ありだと思う。

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構造・建物

グラディス千葉駅前　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：60％（角地緩和適用）
• 容積率：400％
• 敷地面積：1,617.54m2
• 建築面積：689.18m2
• 建築延床面積：7,625.46m2（容積対象外面積1,156.12m2含む）
• ここは直床？
  • ボイドスラブの直床って遮音性どうなんだろうね。前例あるのだろうか？
    • ボイドスラブ自体は梁が出ないってことでタワマンで結構あるけど、直床との組み合わせって珍しいと思う。
      • あと、説明図で気になるのは中空のところで音が共鳴したりするんで中空の部分を球にして対策するんだけどそうなってない。説明図だけの問題か対策してないのか。
        • 遮音性はないね。住戸全体に音が響き寿命が縮まります。パチンコやドンキや改造マフラーに慣れ親しんでいれば気にならないかも
          • 直床ってあまり言われないけど隣の部屋の振動がそれこそ直に伝わってくるんだよね。
• スラブ厚は230～250でも中は空洞なんだよね。。中空が球形状ではないのはコンクリート節約のため？
  • ボイドスラブは同じ厚さのベタスラブより2割くらい遮音性能が劣るといわれてる。230mmの部分はベタスラブの最低ラインといわれている200㎜相当以下かも。
    • 中空部分が球でないことの是非の議論は、まず設計図書を確認してからだね。イメージ図ですってこともあるから。割としっかり書き込まれてるように見受けられるから球じゃない可能性ありだとは思うけど。
• 西向きということになっているけれど、真西よりもわずかに北向きになってない？「西北西向きに近い西向き」というか。もうちょっと南に振ってほしかったな・・・。
  • 敷地のレイアウトだと東南向きもできそうなんだねどなぜ西向きにしたんだろう。
    • 東南だと病院向きになるので厳しいんじゃあないですかね。。。
• サッシ高1800mm（1.8m）しかないのは結構気になる低さ。隣の病院が7階建てで病院は階高が高いので、ここの角部屋は11階以上じゃないと病院からは見えてしまう状況か。。。
  • 窓の高さが1.8mしかないと身長高い人は頭打つし、積水や大和の賃貸でも窓は高さ2mはある。光の入り具合にも影響するか。
• 中住戸のモデルルームがないので、中住戸の時にサッシ高1.8mがどのように影響するのか気になるところ。モデルルームはサッシ高の低さが目立たないように上手にアレンジされていたように感じる。
  • 最上階地権者住戸は天井高も高いみたいなので、配慮しすぎっすね。建物の高さ制限の中で、最上階の天井高を2600-2650にするために途中階の天井高を犠牲にしているという。ちょっと痛ましい感じ。
    • 言われてパンフレット見返してみて確かにサッシが低いのが気になりますね。流石に180センチメートルのサッシは。引き渡し後に窓が低くて残念な気分になるのは避けたいので、デコレーションされてない素の状態のイメージ図が見たいところです。あと10センチでも高ければ良かったのにと思えてなりません。
• 1階を店舗（何が入るの？）にしてしまったがためにか、2階に駐輪場をもってこなくてはいけなくなり、駐輪場用のエレベーターという通常のマンションにはないエレベーターを1個取り付けないといけなくなったことで、メンテナンス費用に少なからず影響することがあるかなと。それに2階も住居に出来たのであればもう少し1戸あたりが安くなったのかなと思ってしまいます。あとはゴミ置き場ですね。図からは一旦外に出ないといけないようで残念なところです。
  • パンフではゴミ置き場のアプローチが、正面エントランスから一旦外にでてのゴミ捨て経路になりそうで、もしそうなら雨に濡れる＋エントランスをゴミ袋を持ってでないといけないのかと・・・裏の非常階段経路だとゴミ捨て場までに3回扉を開けないといけなさそう。
    • ゴミ捨てで一度外に出るのは冬や雨の日は結構問題ですよね。もちろんエクセレントタワーやセントラルタワーのような各階ゴミ捨ては一番理想的なのはさておき、せめてエントランスから雨に濡れない（寒くない）アプローチが良かったのは確かですね。店舗って何が入るんですかね？ダイソーが近いのは便利と思いますが、将来的に撤退にならないかは心配なところ。如何せん日中の人通りが少ない。
      • 店舗は千葉市から言われてミニスーパーを誘致と言ってましたが通りに面してないので中々交渉は進んでないみたいですね。本当は今セブンダイソーが入ってるところあたりに入れる予定があったみたいですが賃料の関係で折り合わなかったとか営業さんが言ってました。

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共用施設

グラディス千葉駅前　エントエランスホール 風除室 完成予想図

グラディス千葉駅前　オーナーズホール完成予想図

• 駐車場：6台
  • 駐車料金（月額）：25,000円 ～ 32,000円
    • 2LDK以上のみでファミリー向けなのに駐車場少なすぎるのはチグハグだね。郊外で駐車場少ないのは資産価値的にもマイナス…
      • 近隣の月極駐車場は空きありそうですけど・・・
• バイク置場：8台
  • バイク置場料金（月額）：2,000円
• 駐輪場：167台
  • 駐輪場料金（月額）：200円・300円

設備・仕様

• Low-E複層ガラスでしたよ

間取り

• 間取り：2LDK、3LDK
• 一戸当たりの専有面積：58.59m2 ～ 73.60m2
• 一戸当たりのバルコニー面積：10.60m2 ～ 17.62m2
• 駅に近くて便利な立地にあるのですが間取りをみると、柱が邪魔かなと感じました。アウトフレーム設計であれば、部屋がもっと広く使えるのに勿体ないですね。
  • ここみたいにバルコニー側だけをアウトフレームにしてアウトフレームを謳う物件多いよ。共用廊下側も含めたフルアウトフレームの物件はめったにない。
• 最上階ペントハウスの南西角部屋欲しいな！遮るもののない開放感ある広いルーフバルコニーから富士山眺めながらのんびりリラックスする毎日送りたいな！
• バルコニーに物干しあるみたいだけど外干し可なのかな。駅前で洗濯物ひらひらは壮観だな。
• アルコーブなしはキツイね。これだとドアを開けたら廊下の歩行者とモロにぶつかるでしょ。ベランダに奥行2mもいらないので、ここを50cmでも削って、共用廊下側に回せばよいのに。住まいとしての配慮がない。

買い物・食事

• ショッピング

1. セブン-イレブン 千葉駅西口店　　徒歩1分／約70m
2. WESTRIO（ウェストリオ）　　徒歩2分／約90m
3. ローソン ウェストリオ千葉店　　徒歩2分／約90m
4. ダイソー 千葉駅西口店　　徒歩2分／約110m
5. スギドラッグ 千葉駅西口店　　徒歩2分／約120m
6. ペリエ千葉　　徒歩3分／約220m
7. そごう千葉店 | 西武・そごう　　徒歩6分／約420m
8. JUNNU | ジュンヌ | そごう千葉店　　徒歩7分／約550m
9. ファミリーマート京成千葉駅店　　徒歩7分／約550m
10. 西銀座商店街振興組合　　徒歩8分／約570m
11. C-one（シーワン）　　徒歩8分／約580m
12. ヨドバシカメラ 千葉店　　徒歩9分／約650m
13. アコレ 弁天1丁目店　　徒歩9分／約710m
14. 千葉中央ショッピングセンター Mio　　徒歩13分／約1,030m
15. ハーバーシティ蘇我　　車5分／約3.4km
16. イトーヨーカドー アリオ蘇我店　　車5分／約3.4km

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育児・教育

• 教育施設

1. 京進のほいくえんHOPPAガーデンビュー千葉駅前　　徒歩1分／約70m
2. ほしのこキッズルーム　　徒歩3分／約220m
3. そらまめ千葉西口駅前園　　徒歩4分／約250m
4. キートスチャイルドケア新千葉　　徒歩4分／約270m
5. 植草学園千葉駅保育園　　徒歩5分／約360m
6. そらまめ保育園新千葉駅前　　徒歩5分／約380m
7. 認定こども園 登戸幼稚園　　徒歩6分／約430m
8. レイモンド汐見丘保育園　　徒歩6分／約480m
9. レイモンド汐見丘児童クラブ　　徒歩6分／約480m
10. アンファンジュール保育園弁天　　徒歩7分／約490m
11. 千葉わくわく園　　徒歩8分／約590m
12. ほしのこ保育園　　徒歩8分／約640m
13. 双葉幼稚園　　徒歩10分／約780m
14. 市立登戸小学校　　徒歩5分／約350m
15. 市立緑町中学校　　徒歩23分／約1,830m

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• この物件はかなり良いね。千葉の駅前に住むなら断然西口。東口はゴチャゴチャしてて質の悪い若者だらけ。北口は閑静だが何もなく不便。西口グラディス建設地の真横は総合病院があり何かあった時は安心。そして飲食店やジム、コンビニ、ドラッグストアや百均なども徒歩1分ほど！スーパーはSOGOかペリ地下へ！とてもバランスが良い立地。千葉駅近辺に19年住んでいる私は絶対この物件買います！
  • 真横が総合病院て、救急車煩くないんか
    • 病院に近づいてくる救急車が、どのあたりでサイレンを止めるかが勝負。停車する少し前のところでサイレンを止めることも多い。それよりもここは線路の音は確実に聞こえますよ。地上でも聞こえるから、建物の上のほうに行けば行くほど、線路の音は聞こえる。千葉駅そばなので電車が高速で走る音はしないが、代わりにポイントを通過するときにゴトゴトガチャガチャする音が聞こえる。したがって、窓の遮音性能には注意。二重窓化するのもありかも。
      • 二重窓でも、うるさいと窓は開けられない。
        • 駅徒歩2分の好立地なので利便性重視、もっと閑静な環境を求めるなら駅から離れた方がいいのかも…構造面の情報はまだ工事中のようですが、サッシの遮音性能は駅近立地に合わせて高性能にしてくれているはずと信じたいですね。
• お隣の三愛記念病院さんは9階建てで38.05mの高さがあるようです。こちらのマンションは45m。病院が見えない高さは13階以上になりますかね
  • なんか営業さんに病院の上に看板があるから余計だみたいな話聞いたんですが、13階から上で眺望完全に抜けそうですか？階高計算すると看板分重なりませんかね、気になります…
    • 南から陽が入るのは看板も影響して権利者住戸を除くと13階からとは聞いたんですが…いずれにせよ営業さんに聞いた方が良いですね
• 西口はほんとに陰のあるイメージなのがいまいちですよね。スーパー一つ誘致できず、空きテナントばかり。莫大な費用と年月をかけた結果がこれで、地元民としては新千葉公園を見た時にはがっかりしました。西口再開発はこれで終わってしまうようですが、JR千葉支社跡地の開発次第ではもうワンチャンスあるでしょうか？

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周辺施設

• 病院

1. 三愛記念病院　　徒歩2分／約120m
2. 湘南歯科クリニック 千葉院　　徒歩2分／約130m
3. ロイヤル歯科医院　　徒歩2分／約150m
4. 山口内科外科クリニック　　徒歩5分／約340m
5. 千葉眼科　　徒歩5分／約340m
6. 内山歯科医院　　徒歩5分／約350m
7. 荒井眼科　　徒歩6分／約420m
8. 千葉そごう眼科診療所　　徒歩6分／約420m
9. いそのメディカルクリニック　　徒歩6分／約430m
10. 佐瀬歯科医院　　徒歩7分／約490m
11. 上田医院　　徒歩7分／約510m
12. 千葉駅前クリニック　　徒歩7分／約540m
13. 井上記念病院　　徒歩11分／約870m
14. 田那村内科小児科医院　　徒歩14分／約1,100m
15. 休日救急診療所　　徒歩16分／約1,250m
16. 千葉医療センター　　車3分／約2,030m
17. 千葉大学医学部付属病院　　車5分／約3.2km
18. 千葉県緊急医療センター　　車12分／約7.4km

• 公共・レジャー施設

1. 旧京葉銀行文化プラザ　　徒歩9分／約710m
2. 千葉市中央図書館　　徒歩10分／約790m
3. 千葉市中央コミュニティセンター　　徒歩12分／約900m
4. 千葉市民会館　　徒歩14分／約1,050m
5. 千葉市 文化センター　　徒歩17分／約1,290m
6. 千葉市科学館　　自転車7分／約1,550m
7. 千葉市子ども交流館　　自転車7分／約1,550m
8. 千葉市美術館　　自転車8分／約1,660m
9. 千葉県立美術館　　自転車9分／約1,810m
10. 千葉県立図書館　　自転車10分／約2,160m
11. 千葉県文化会館　　自転車11分／約2,270m
12. 青葉の森公園 芸術文化ホール　　車6分／約3.4km
13. 新千葉公園　　徒歩2分／約100m
14. 登戸2丁目公園　　徒歩5分／約340m
15. 登戸公園　　徒歩7分／約510m
16. 鳩尾公園　　徒歩7分／約560m
17. 登戸1丁目公園　　徒歩7分／約560m
18. 千葉公園　　徒歩10分／約780m
19. 千葉中央公園　　徒歩14分／約1,090m
20. 千葉ポートパーク　　自転車10分／約2,020m
21. 新千葉郵便局　　徒歩7分／約500m
22. 千葉市役所　　徒歩12分／約940m
23. 中央区役所　　自転車7分／約1,550m
24. 千葉県庁　　自転車9分／約1,850m
25. ジムスタイル24千葉　　徒歩1分／約70m
26. Bodies そごう千葉スタジオ　　徒歩6分／約420m
27. セントラルフィットネスクラブ千葉　　徒歩7分／約540m
28. パーソナルトレーニングジムASSIST　　徒歩9分／約670m
29. エニタイムフィットネス 千葉中央店　　徒歩11分／約840m
30. 千葉公園スポーツ施設 千葉公園体育館　　徒歩12分／約960m
31. 千葉公園スポーツ施設 屋外プール　　徒歩13分／約1,040m
32. 千葉ポートタワー　　自転車10分／約2,040m

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その他

• ケーブルテレビ料金（月額）：無料（有料チャンネルを除く）
• インターネット料金（月額）：1,650円（うち消費税等（10％）150円）

掲示板

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