クレヴィア甲子園四番町

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4.14

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物件概要

クレヴィア甲子園四番町　外観完成予想CG

• 所在地：兵庫県西宮市甲子園四番町41番
• 交通：阪神本線「甲子園」駅徒歩8分
• 総戸数：30戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上5階、地下1階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年6月
• 売主：伊藤忠都市開発株式会社
• 管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社

掲示板・口コミ

• クレヴィア甲子園四番町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 駅まで徒歩８分という便利な立地にある分かなり価格帯としてはお高めになるでしょうか。総戸数３０戸と小規模マンションなので、大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安はあるかも。
• 高めの販売価格を予想している人が多いようだけど、それほど強気の価格は設定してこないものと見る。最近の阪神地区の販売動向を見ると、駅前又は駅徒歩３分まではバブル価格の設定でも売れているが、５分を超えると、なかなか売れずに大苦戦している所が目立つ。ここは駅徒歩８分なので、良心的な価格に落ち着くのではないかと思う。
• 物件概要では、販売戸数 未定 ※本広告時に掲載 予定販売価格 未定 ※本広告時に掲載だったのでいくらになるんだろうと思っています。お手頃価格ですか？
• 駅からの距離だけが価格決定要因ではないね。
• 甲子園四番町で、入札物件なのでお手頃にはならないかと。学文校区だと甲子園駅徒歩5分からなので、そこにこだわる人には駅から近い方になりますし。
• 70平米、5,200万円前後と予想。これでも苦戦と思われる。
  • 坪245だと階層にもよりますが、北側のプラウドより高いですね
• 欅通りのMR行ってきたけどここは欅通よりもさらに高くなるみたいなこと言ってた
  • 地元人間から見てあちらと当地ではランクが大分違うと思う。こちらの難点は全面道路がマンションとしてはやや狭いくらいでしょうか。
• ちょっと価格が高いです。物件概要で、部屋の広さが60.88m2～83.19m2と書いてあったので83.19平米だと6000万円くらいになってしまいますか？管理費、修繕積立金、引き渡しの時の修繕積立基金もいくらになるのか不安です。入札物件、知らなくて調べたのですが、債務が払えない人の不動産を差し押さえた競売物件なんですね。一般物件よりも高くなりがちなのですか？無知ですみません。
  • 何も入札は差押物件だけでは無いですよ。ここは個人宅でしたが、面積が広いので、相対ではなく入札と言う手段が取られた（取ることが出来た）んだと思います。入札となると、当然1番高値で指名した業者が買うので、相対より高くなりがちです。土地を高く買ったなら、諸経費や利益を乗せると、物件価格も上がります。少しでも安くしようとするなら、仕様を下げるか、細かく分割してツメツメで売るか…になりますが…立地的に仕様はそんなに下げられない（周囲と比べてかなり見劣りがしそう）だろうと思うので、８３㎡だと、60百万は有り得ない（もっと高い）と思います。この物件で1番広い部屋なので、実際は70百万以上じゃないですかね？坪280くらいで安かったら仕様がペラペラの可能性有りですね。
    • そうなんですね。入札物件の言葉をはじめて聞きました。調べてみたら差し押さえと書いてありました。敷地面積が広くて、いくつかの不動産会社が競い合って入札したなら高くなりますよね。それだけ魅力ある土地ということなのかもしれません。昔の邸宅も高齢化が進むと入居者も高齢になりますもんね。老人ホームに入居して悠々自適な生活を送る人もいると聞きます。そういった土地なのかなと思いました。高い理由がわかりました。
• ちなみに甲子園八番町の、兵庫県実施の一般競争入札の土地の場合、路線価が１㎡あたり22?26万の土地に対して、狭い方（600㎡）が366千円/㎡広い方（1290㎡）が492千円/㎡で、広い方はマンションなのですが、75㎡の部屋が６５百万円ですからね。平米285超えてます。クレヴィアの敷地面積は1,084.89㎡八番町の広い方と面積では同等評価。当然四番町と八番町では人気が全く違いますし、路線価も275千円と言うことを考えると、やはり安くても平米280辺りだと思います。
• すぐそばのプラウドが先行販売されていて、この土地にこだわりがある人の多くはすでに購入しているであろうこと、プラウドとのブランド力の差、駅近物件でない点などを考えると、あまり強気な価格設定は自らの首を絞めることになるのではないか。タイミングが悪すぎたね。
  • この土地にこだわりある人、めちゃくちゃ多いと思うんですけどね。このあたりにお住まいで、この物件に本当に興味のある方なら、わかることだと思うのですが
• 週末は3連休。住宅ローン相談会があるようです。2月は思ったよりも祝日が多く、子供も休みなのでバタバタしますね。22日～24日を過ぎたらあっという間に3月ですし…2020年も早すぎます。絶好の引っ越しタイミングとしたら3学期のある3月なのですが、あれよあれよと先延ばしになってしまいそう…
• 住宅ローン相談会はどんな様子だったのでしょう？今週末は住替え相談会だそうなので、どちらかというとご近所の方々が多かったりするのかなと思ったりします。2020年4月上旬販売予定とのことなので、価格や戸数の情報はまだまだ先でしょうか。マンションギャラリーは現地と方向が同じなので、行ったついでに現地を見に行くのも楽そうに思います。
• MR予約、まずまず盛況みたいですね。物件もMRも駅から1本道で行けるのは便利。
• やっぱり、1番広い部屋は坪３３０になりましたね。最上階の５階が８３百万で、１フロア２百万づつ下げて、一階が７千万強ですかね？

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構造・建物

クレヴィア甲子園四番町　エントランスアプローチ完成予想CG

• 建ぺい率：59.88% (許容60％)
• 容積率：199.95％ (許容200％)
• 敷地面積：1,084.89m²(建築確認対象面積)
• 建築面積：649.66m²
• 法的延床面積：3,090.62m²(うち容積対象延床面積2,169.25m²)

• 総戸数30戸で、地上5階、地下1階とのことで、落ち着いた低層の建物になりそうな感じがします。地下は居室になるのか駐車場になるのか気になるところです。
  • 駐車場、地下ですか？こういう仕様のマンションって、高いって相場が決まっている。
• エントランスホールの壁面のデザインが隠し扉みたいな感じになっていてかっこいいと思いました。ダークトーンで、壁面も石が使ってあったりして男性が好きそうなデザインです。石部分はエコカラットではなく、デザインですよね……？
• マンション自体は大通りからそれているから静かかも。眺望というか日照が期待できるのは上の階でしょうね。下側は、戸建ての人と目線があったりしないのかしら。

共用施設

クレヴィア甲子園四番町　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：18台（機械式17台、平置1台）
  • 駅から少し離れているのに、駐車場が少ないのでどうでしょう。駅までは大通りを利用するよりも、裏道を使ったほうが車が少なくていいのでは。
• 自転車置場：自転車置場/60台（スライドラック式34台、垂直昇降ラック式16台、平面ラック式10台）
• ミニバイク置場：3台
• バイク置場：2台
• 小規模マンションなので、大規模マンションと比べて住人が少ないので住みやすいのかなと思いますが空き家などが出たりすると、修繕積立が高くなりそうかなと心配な面がありますね。
  • 空き家？ここは賃貸ではなく分譲だよ。住んでなくても、その部屋の区分所有者が管理費、修繕積立金を払わないとダメだよ。（新築で売却されるまでは売り主負担）
    • 管理費って、完売しないと1戸あたりの負担額が大きくなると思っていました。新築で売れるまでは売主負担なので、伊藤忠が払うということですね。心配していました。
• 管理費、修繕積立金は売れるまで売主負担ということでホッとした方もいらっしゃるのでは。

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設備・仕様

• プラン・カラー・水回りなどを無償でセレクトできるのは嬉しいサービスだと思いました。有償だとプランの大きな変更や設備機器の選択も自由にできるみたいです。将来のことを考えると大幅な変更はどうなのかなとは思うのだけど、長く住む自分たちの住まいですから都合の良いように快適に、好みに合わせた部屋づくりができるのは良いことだと思います。無償のセレクト内容だけでも十分満足できそうな気はしますけど。

間取り

• 間取： 1LDK+F～3LDK
• 専有面積：60.88m²～83.19m²
• バルコニー面積：8.64m²～10.24m²

• 1LDKにしては60.88m2は広いなあと思ったら、フリールームが付いているのですね。実質的には2LDKという感じになるのでしょう。ルーフバルコニーや専用庭やテラス付きのプランもあるもよう。3LDKの一番広い部屋が83.19m2になると思われるので、比較的広めの部屋が多くなるのかなと予想します。
• フリールーム、部屋にならない理由は窓の大きさですか？それとも、洋室かフリールームか勝手に決めてもよかったんでしたっけ？
• Eタイプの間取りを見ました。1階から4階はフリールームで5階になると洋室。日当たりのことが関係しているのかもしれないと感じました。
• 間取り、納戸も0.4畳あって広く、玄関横には靴箱のほかにSICあります。コンロも3口。あと、キッチンから洗面に入っていけるので洗濯が楽そうだと感じました。家事導線を考えるとキッチンから洗面行けるといいですよね。廊下からも行ける2WAYタイプってあんまり見かけない気がします。
• Hタイプ良い部屋ですもんね、ルーフバルコニー付きで。リビングだけじゃなく寝室になる部屋もルーフバルコニー側で開放感あります。非常階段に近いのも良いですね。角部屋なので仕切りのついたアルコーブがあるとベストでしたが…。しかしこの部屋で8300万ですか。この値段だと設備仕様には期待できそうですが、公開しないんでしょうか。
  • ほんと、いい間取りですね、Hタイプ。ルーフバルコニーとバルコニーがとても良い位置に付いていると思いました。向きだけがちょっと惜しいかなとは思いますが。ルーフバルコニーは北西側ですから。リビング側のバルコニーは西南向きなので日中明るくて良いと思います。スロップシンクも付いていて、ガーデニングにはもってこいでは。ルーフバルコニーはアルコーブからも出入りできるのかな？面白いつくりだなと思います。
• 一般的にルーフバルコニーって鳥の糞とか大丈夫ですか？
  • 大丈夫じゃないし、都会のルーフバルコニーはカラスの溜まり場になったりする。

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買い物・食事

• ショッピング

1. ローソン 甲子園五番町店　　徒歩3分／約220m
2. セブン-イレブン 西宮花園町店　　徒歩3分／約240m
3. コープミニ 甲子園中　　徒歩4分／約300m
4. KOHYO 甲子園店　　徒歩4分／約310m
5. ディスカウントセンタージャパン 甲子園店　　徒歩6分／約450m
6. ツルハドラッグ 甲子園店　　徒歩6分／約480m
7. スーパーマーケット いかり 甲子園店　　　徒歩7分／約520m
8. ドラッグストア ライフォート 甲子園店　　徒歩7分／約520m
9. COROWA（コロワ）甲子園　　徒歩9分／約690m
10. コープ　西宮東　　徒歩12分／約930m
11. レンタルDVD・CD ゲオ 鳴尾店　　徒歩13分／約1,030m
12. ららぽーと甲子園　　徒歩13分／約1,030m
13. グルメシティ 北鳴尾店　　徒歩13分／約1,040m
14. ホームセンター コーナン 武庫川店　　徒歩22分／約1,740m
15. スーパーセンター トライアル 武庫川店　　徒歩23分／約1,770m

• コンビニはいくつかありますが、スーパーが少ないかな。自転車で買い物する分には問題なさそうですが。
• スーパーは徒歩5分くらいでコーヨーが有ります。駅からの途中にはコープミニ（徒歩5分以内）もありますし、駅前にはイオン（徒歩１０分以内）も有ります。この物件の場合、徒歩1分以内に肉屋が2件、八百屋が1件有りますし、日常の買い物では困ることは無いのでは無いでしょうか？
• 肉屋があるのは正直微妙。良くない土地かも。
• スーパーは何でも打っていて便利なんですけど、売り場が広いほど買い物するのに時間がかかるのが難点です。必要なものだけササっと買える路面店はその点とても便利だと思っています。なので、近くに肉屋さんや八百屋さんがあるのはとても便利だと思います。品物や品ぞろえが良ければなおけっこうだと思います。コープミニもあり、現地案内図だと駅近くにいかりスーパーなどもあるみたいですが、イオンに変わったのですか？
• いかりスーパーとイオンは別では。入ったことはないですが地図からするとコロワの中にイオンという形ですよね。駅の南側に行けばヨーカドーもあるし買い物にはすごく便利な場所だと思います。これだけ揃うと主婦としてはかなり嬉しいところ。

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育児・教育

• 教育機関

1. 甲子園二葉幼稚園　　徒歩2分／約130m
2. プリモ保育園　　　徒歩5分／約340m
3. 甲子園東幼稚園　　徒歩5分／約360m
4. つぼみ幼稚園　　　徒歩6分／約480m
5. 花園幼稚園　　徒歩8分／約640m
6. 幼保連携型認定こども園 甲子園子ども学舎　　徒歩8分／約640m
7. 市立春風幼稚園　　徒歩10分／約750m
8. コペル保育園　　　徒歩11分／約810m
9. 市立学文殿保育所　徒歩12分／約920m
10. 市立鳴尾北小学校［指定校］　徒歩10分／約800m
11. 市立学文中学校［指定校］　　徒歩12分／約940m

周辺環境・治安

• 地域・地区：第1種中高層住居専用地域
• 生活に必要な施設などは駅までの道のりにほぼありそうな感じ。小中学校は徒歩10分を超えるかもしれません。地図を見た感じですが。
• 駅までなら車、歩き共に甲子園筋利用が安全で最善ですよ。ここは価格次第だがいい物件だと思う。
• HPには通学路は安全と記載してありましたが実際には車の通りなどはあまりないのかしら？住宅街といっても車が結構走ってくるところもありますし、信号が無い所だと危なかったり。通学指定小学校まで10分と少し距離がありますから、一度現地を見た方が良さそうかな～
• 色々な世帯が住まれるとして住みやすい環境というのは大事になってきますね。
• 甲子園エリアは基本的に住宅街ですので、車がびゅんびゅん通るようなことは無いと思いますが、通学路は実際に通学の時間帯に歩かれると1番いいと思います。
• 駅までの距離は10分以内、買い物は便利。毎日の生活を送る上では、とても便利にやっていけそうな場所です。
• 鳴尾北は集団登校がないですが、少し大きな道へ出ればこどもがたくさん歩いてるのでなくても問題ないと思います。逆に通学時間帯に車を運転する方は神経を使うでしょうね。車よりも高校生の自転車の方が通る道がかぶるしスピードもあるので怖いと思います。
• 高校生の自転車は通学時間だけでに限ったものでしょうけれど最近、本当に自転車の運転も荒いというのか危ないですね。危険なのは車に限りません!大人でもスマホしながら、たばこを吸いながら自転車に乗っていたりスピードの出る自転車で怖い体験をしたことがある人多いと思いますよ。
• マンション内に関しては歩者分離というのかな、出入り口がみんな異なっているので安全な感じがしますが、マンション前の道路には歩道が無いのかな、ちょっと気をつけて歩かないといけないかもしれませんね。エントランスは少し引っ込んでいるけど、植栽にじゃまされて道路の車が見えないという感じではなさそうなので、子どもたちでもそれほど危なくないのではと思います。

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周辺施設

• 公共施設

1. 甲子園郵便局　　　徒歩7分／約510m
2. 甲子園警察署　　　徒歩10分／約790m
3. 市立学文公民館　　徒歩12分／約890m
4. 市立鳴尾図書館　　徒歩15分／約1,200m
5. 西宮市役所 鳴尾支所　　徒歩17分／約1,360m

• 医療機関

1. いわたクリニック　　徒歩2分／約90m
2. 尾形歯科医院　　徒歩2分／約120m
3. 加藤歯科医院　　徒歩2分／約150m
4. 中村医院　　徒歩3分／約190m
5. みやわき整形外科クリニック　　徒歩4分／約310m
6. 半田医院　　徒歩5分／約370m
7. ひだこどもクリニック　徒歩6分／約420m
8. ふなもとクリニック　　徒歩6分／約420m
9. じゅん内科クリニック　徒歩7分／約490m
10. のり整形外科クリニック　　徒歩7分／約490m
11. やぶもと泌尿器科　　徒歩7分／約490m
12. さいた眼科　　徒歩7分／約490m
13. たてクリニック　　徒歩8分／約630m
14. 竹村婦人科クリニック　　徒歩7分／約560m
15. 明和病院　　徒歩11分／約850m
16. 兵庫医科大学病院　　徒歩24分／約1,900m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 阪神甲子園出張所　　徒歩9分／約690m
2. 三井住友銀行 甲子園支店　　徒歩9分／約710m
3. みなと銀行 鳴尾支店　　　徒歩13分／約990m
4. 尼崎信用金庫 鳴尾支店　　徒歩15分／約1,180m

• 公園･スポーツ･レジャー

1. 甲四公園　　徒歩2分／約110m
2. 北郷公園　　徒歩3分／約210m
3. 西宮市少年スポーツ公園 瓦林公園　　徒歩6分／約480m
4. 八ツ松公園　　徒歩6分／約480m
5. 学文殿公園　　徒歩11分／約840m
6. 八幡神社　　徒歩12分／約960m
7. タイガースフィットネスクラブ ラフィット　　徒歩9分／約660m
8. 阪神甲子園球場　　徒歩11分／約840m
9. カーブス 西宮鳴尾　　徒歩12分／約920m
10. J・サーキット 小曽根　　徒歩13分／約990m
11. 甲子園テニスクラブ　　徒歩14分／約1,100m

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掲示板

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