シティハウス恵比寿伊達坂

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物件概要

• 所在地：東京都渋谷区恵比寿3丁目43（地番）
• 交通：

1. 山手線 「恵比寿」駅 徒歩11分
2. 埼京線 「恵比寿」駅 徒歩11分
3. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分
4. 東京メトロ南北線 「白金台」駅 徒歩15分
5. 都営三田線 「白金台」駅 徒歩15分

• 総戸数：79戸（※本物件は総戸数79戸（1階～11階68戸、12階6戸、13階5戸）、12階は1フロアにつき6戸、13階は1フロアにつき5戸にて建築確認を取得していますが、設計変更により12階を1フロア3戸～5戸に、13階を1フロア3戸もしくは4戸に変更する可能性があります。フロアを変更した場合、総戸数が74戸～78戸に減少する場合があります。）
• 構造、建物階数：地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2015年09月上旬予定
• 売主：住友不動産株式会社
• 施工：川口土木建築工業株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 2014年夏モデルルームオープン！
• 坪単価いくらぐらいでしょうか？
  • 坪４００前後ではないでしょうか。
  • 坪600万円くらいと聞きました。風の便りで。
• 建築確認を取得しているのに、今更１２階、１３階の部屋の数や大きさが変わってしまう事ってあるのですね。何があったのかご存知の方見えますか？何だか途中で変更となると、何か問題でもあったのかな？とちょっと不安になってしまいます。部屋は小さめが多いようですが、単身、ＤＩＮＫＳ向けと言った所でしょうか？
  • ある程度情報が公開されてからでも設計の変更ということがあるんですね。広い部屋を希望する層が見込めたのでしょうか。価格がどうなるのか大変興味深いです。間取りなども贅沢なつくりになるのでしょうか。128.18m2となると、2LDKではないですよね？3LDK、あるいは4LDKか。当然、最上階なんでしょうね。手の届かない価格になるのでしょうけど、どんな部屋になるのか楽しみです。
• 見学してきましたー。コンパクトマンションかと思いきや、ほぼ60-70くらいが中心のようです。HPでは34-70とありましたが、34は１つだけで次に大きいのは64でした。私は64の間取りで検討しようかと思います。価格は全然決まってないそうですが。
• 坪単価は500万のようです！徒歩11分でこの価格は売れないでしょう....
  • 確かに高すぎると思います。高級仕様をうたう割に仕様は普通、モデルルームが70でしたがキッチンシンクやサニタリーも手狭、収納は充実していました。客の予定価格への反応をみて価格の見直しがあるなら検討したいですが。
• 物件概要のその他特記事項が気になりますね。都市計画道路の整備はいつか必ず終わりますが、北東に建てられる13階建マンションおよび南東に計画されている(階数不明)マンションによる眺望・日照の影響が心配です。南東の建物は同じ住友不動産のマンションなんですよね。このような環境の変化も価格に織り込み済みですか？
• 駅から歩く割に価格が高値ですね。
• 要望書の電話がきました。予定価格から全く下げず高めで出すらしいです。今後の販売も間延びするような話で興味が低下してきました
• 内廊下ってだけのウリで立地だけで70平米1億越えはすごいな。設備が充実してる物件ならともかく。さんざんhpで押してる車寄せなんかこの価格クラスでなんの自慢にもならないしねー。
• 恵比寿駅からも広尾駅からも遠いのに坪500！？へええ
  • 新価格だね
• マンションは立地が一番重要と言いますが、ここの立地の売りは？どうもよくわからない。
• ここ最初に値段聞いたとき、高っ！って思ったけど、その後いろいろ見てるけど、７０平米で１億ってどこでも普通なんだね。ここ一年でほんと様変わりしちゃったよね。出遅れたわ～
• ７０平米で １億５００マンですよね。 ほんと高くなりましたね。 去年より１割は高いかな 坪４５０→５００万に
• 価格が出てきていないですね。 第2期の販売の今は案内しているころだと思うのですが。 モデルルームに行かないと詳細は教えていただけないような形になっているのでしょうか？ 1期は完売しているところを見ると、べら棒に高いという訳ではない？？ でもすみふなので、どうなんでしょ？？
• 参考までに1期の価格を。

1. 9階、64平米、中住戸で9,200万円。 70平米、角住戸で10,800万円。坪単価475万～510万。
2. 12階、83平米、中住戸で13,500万円。115平米、角住戸で20,800万円。坪単価535万～595万。

だいたい中層階65平米で8,500万円～といったところ。

• ルーフバルコニーのプランは売り切れみたいですね。
• 第2期1次の価格がでましたね。どのあたりの階が売りに出されているんでしょうかね。
  • すでに第三期に変わってますね。あまり価格をこの売り主は出さないので、こまめに見ていないと逃しますね。第三期は7月下旬となっているので、その頃に数日間だけ価格が出てくるのではと思います。
    • 価格が出ているのってそんなに短い期間なんですか。モデルルーム行かないと、判らないっていう事なんだなぁと思いました。
• 6Fと10Fが同じ価格って… 全然、資産価値としては違ってきそうなのに不思議です。 １０Fがお得なのか、６Fが割高なのか、そのあたりは若干どうなんだろうという疑問が残ったりもしますが。 欲しい場合は早めに動いた方が良いっていうコトなのかな。
  • 通常は上の階が高いですからね。 眺望もいいですし。 手の届く金額であれば、当然、１０階を検討しますね。 スミフは、値下げしないので有名ですから。 それを考えると早期決断が賢いかも。 バルコニーが２面あるのは得した気分ですね。
• 第2期1次として先着順で価格がでてますが、普通は第２期で売れなかったから、先着順ってことですよね。どの階が売りに出されているか知っている方教えてください。
• 坪５００ですよね
  • 坪500ならまあいいんじゃない？大手デベで駅まで10分、山手、日比谷線、住所が恵比寿なら割安だと思う
• 立地としては悪くないのですが、 もう少し間取りが広かったら良かったかなとは思います。 徒歩10分と少しかかりますが、複線が利用できるのも利点なのですが…。
• 最上階のプレミアムプランは早々に売り切れてしまったよ。
  • 最上階は価格が高くても売れるし、抽選になることも多いといいます。
• ６階～１０階は完売ってホントなんですかね？
• 第1期は中層階65平米で8,500万円～ということであれば今は下層であっても大幅に値段が上がっていますね。早めに買った方は正解ですね。
  • そんな安い部屋があったんですか！
    • そんな安いわけ無いですね。スミフは上層階から売りますし、1期で中層階は売りに出されていませんでした。(スミフの販売期ははっきりしてないので、1期が一体いつからいっだったのか不明です。)具体的な価格は言いませんが、何方か言っておられた価格よりも1,000万円は高く売られていたと思います。
      • 一期の9階の65平米の中住戸が9,200万円だったとお話されてる方がいますね。
        • ９２００万円もするんですか。 中程が８５００万で、意外とするもんなんですね。 もう殆ど１億円状態なんですね。
          • 中層階でも9200なら両面バルコニーではないプランですね。両面バルコニーのとこならたしか9400から9800だったかと思います。
• 中層階の64平米で坪単価480万円台～490万円台はかなり強気。 今時の価格といえばそう言えるのかもしれませんが…。 今はどこも高くなってきているけれどそれでも売れているからそういう値がつくのですね。 でもこの金額はさすがに…むずかしいのでは。

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交通

• 恵比寿駅からバスでもOKですね。【田87】

https://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF-8&q=%E7%99%BD%E9%87%91%E5%8F%B0%E3%80%80%E3%83%90%E3%82%B9&fb=1&gl=jp&hq=%E3%83%90%E3%82%B9&hnear=0x60188b040845ba8b:0x33c16e060bdb078c,%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD+%E7%99%BD%E9%87%91%E5%8F%B0%E9%A7%85&ei=g0IxU_eaIMXXkAWIwoAw&ved=0CLUBELYD

• 徒歩１１分はちょっと遠すぎ
  • 歩いて１１分だと、約１キロといったところでしょうね。１キロって、東京では駅での乗り換えで考えてみると、東京駅の地上のホームから京葉線ホームまで行くようなものかなぁ？大手町駅は、相当歩かされると思ったけど。渋谷駅の山手線ホームの端から湘南新宿ラインのホームの端まで歩くと、どんだけあるんだろネ。
    • 不動産上の徒歩〇〇分というのは１分間に８０ｍ歩く速さの計算ですから、徒歩１１分だと、８８０ｍという事になるでしょうね。確かに東京駅の地上から京葉線のホームの駅まで行くのは１０分位歩くので、同じ位かな。
• 十分に徒歩圏内ですが恵比寿駅までは自転車が楽かも。 周辺は高級住宅地という感じではないですが駅前より落ち着いているし環境は良いですよ。
• 駅から遠いですが複路線利用できるのあ良いですね。

構造・建物

• 外観デザインがどうしても無理、とくにベランダの形
  • 外観は確かになんとも言えない微妙さがあるよなぁ

共用施設

• 駐車場は、機械式なので入れにくいな。上手な人は、いいですね。
• 車寄せや内廊下、電動シャッターゲートなどホテルっぽい。ワンフロアにエレベーターが2基もあるので管理費などは高いでしょうね。
• 内廊下で高級感がありますね。EVも2基あって1フロア3～4邸で利用するのもプライベートを大事にしていますね。
  • 内廊下なんて当たり前すぎ
• ここは共有部が物足りないですね。 そういうのいらない人が一定数いるってことなのでしょうか。 その分管理費安いならいいけど。
• 車寄せかっこいいですね。 駐車場が抽選になると説明されました。 もう少し多く作ればよかったのに。 平置きじゃないのが残念。
• 駅からは多少歩くけど現在大手デベで恵比寿で収納が充実したマンションを坪500弱で買えるのは割安だと思います。 内廊下ながら部屋によって両面バルコニーっていうのもポイントですね。 各界にごみ捨て場がないのはネックですがタワーじゃないし、とそこは妥協しました。 近くには高い店や庶民的な店混雑で住みやすそう。車寄せもタクシー

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設備・仕様

• バルコニーの手摺がガラスだから、みんな洗濯物外干し始めたら一気に高級感なくなりそう。

間取り

• 間取り：1LDK～2LDK
• 専有面積：34.44m2～70.42m2
• 85Gタイプの間取りは全ての居室がバルコニーに面しているのですね。そのような住戸に住んだことがなく想像できませんが、開放感という面ではメリットが多そうです。6畳の居室は細長い作りですが、家具の置き方ひとつでよい部屋になりそうですね。トランクルームは全戸についているのでしょうか？
• かなり無理して設計しているような間取りですね。85Gなどは、洋室2が縦長過ぎ。
• 角住戸だけはバルコニー含む2面に窓がある角の向きね。
• 日あたりは良さそうですね。 内廊下だったり、フロア分割してプライベート性を重視している点が良いと思います。 ２LDKの間取りですが、同じくらいの広さなのに65Bのほうが物凄く広く見えますね。 0.17m2しか違いがないのに。

買い物・食事

• 近くには隠れ家的な和食屋さんもあるし、広尾方面に行けばアベちゃん（寿司）に有名フレンチ白金方面に行けばイタリアンやもつ焼きなど、いろいろ楽しめそうです。
• そうですねぇ。普段のお買物をどうするか。明治屋さんも近いわけではないですし。宅配をお願いするか、駅周辺で購入するかというところでしょうか。このご近隣の皆さんはどうされているのでしょうね。住宅も多く見受けられますけれど…。
• 恵比寿三越の地下は生鮮食料品も良いものが手に入るし、広尾商店街もあるいて6分程度、明治屋はナショナルは普段使いにはしづらいけど。コンビニはあまり困らないですね。
• ここら辺で安い八百屋とか魚屋とかってどこですか？
  • 安い八百屋とか魚屋ですか…買物は恵比寿三越とか広尾の明治屋さんはけっこう生鮮よろしいかしらと思いましたがお値段は安くはないですよね。広尾商店街のホームページを見たら、お魚屋さんと八百屋さんはあるようでしたよ
• ちなみに、広尾商店街には充実した野菜屋や充実した魚屋・肉屋や総菜屋はないよ。 普通のスーパー不足で、食生活に関して、普通には暮らしにくいよ。 普段の食費は一気に上がると思うので、家族には向かない。 食費等どうでもいいお金持ちか、普段は外にいるかという人向けの街。 街のイメージで選ぶと損をすると思う。
• １戸１戸専有面積がゆとりあるのはいいのですけれど、間取りによっては居室の形が細長すぎるかなぁなんてことは感じられます

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育児・教育

• 一番近い幼稚園は渋谷同胞ですよね。港区も含めて幼稚園倍率はけっこう厳しいのでしょうか？

周辺環境・治安

• 恵比寿の駅前だと結構賑やかだけど、ここまで歩くと落ち着いた雰囲気になり住むのにはよさそうですね。いい環境なのでかなりの値段は覚悟かな。
• 駅から少し離れていることを利点にしているようなアピールですね。ホテルライクな車寄せに見事な眺望。恵比寿のアドレス。明治通り沿いという立地ですが、どうなのでしょうね。
  • ん？明治通り沿いじゃないですよね？北里大につながるラボエムの前の通り。それなりに交通量はありますが、明治通りほどではないです。ここは公共交通機関を使うなら電車よりバス便ですね。天現寺に出れば渋谷・青山・目黒・新橋など各方面へのアクセスも良好です。あと、おすすめは自転車。職場（汐留）まで自転車通勤ですが、２０分もかかりません。
  • 近辺はバスが色々と出ていますからね。恵比寿までこの距離を歩くのなら行先によってはバスで色々周ってしまった方が楽だし早いのかも。。ただバスの難点は時間が読めない事なんですよね。時間に余裕がある時などはいいかもしれないけどね。恵比寿の駅に出るのなら自転車が楽でしょうかね。恵比寿には私が把握している駐輪場だと４か所あるかな。空き状況はどうかな。
• 305号線、でいいのでしょうか??ここは車も走るのでしょうか。道沿いの立地なので気になりますよね。東口へは途中から地下に入れるのかな。早めに地下に入れるのは雨の日などは助かるはずです。
• ここは広尾、白金も生活圏に入りそうな立地ですね。
• 公式ホームページを見ても、コンセプトしか見られませんが、山手線内側の丘の上と出て来るだけで、物件概要も肝心な知りたい事が、まだ未定だと出て来るだけですね。ここ恵比寿には、丘の上というくらいの山というか、坂道が多いのですか。
• 低層の家が続き開放的な景色で夜景も楽しめるとはおしゃれでしょう。ゆったり落ち着いてくつろげそうです。休日はあちこちアクセスも良いので便利に行動できそうですね。近くで芸術にも触れられるし、イベントもたくさんあってコミュニティーにも溶け込みたいです。
• 住むのならこういった駅からちょっと離れた距離で落ち着いた雰囲気がいいですよね。住居エリアというのが一番のポイントではないかなと思います。友人のマンションの裏手が駐車場だったのが突然パチンコ屋さんができる事に。住人で反対をしてみたものの、パチンコ屋さんを建ててはいけないといった条件がなかった立地だったので結局建ってしまった様です。住居エリアならこういった問題が後々でる事はないですからね。
• 305号の往来はどんな感じが気になりますが住居地域は住みやすいでしょうね。パチンコ屋さんも時々物騒な事件があったり朝早くから長ーい行列ができたりする場所もあるのであまり建ってほしくないですね。飲食店は事欠かない感じしますが買い物は広尾商店街とかですかね
• ここは坂の上だから駅(恵比寿、広尾)から歩いてマンションに来るにはちょっとつらいかも。自転車はなおさらつらいし、車道、歩道も狭い。渋谷と田町間の都バスがこのマンションの前で止まるのでバスの利用が便利そうです。
  • 目の前にバス停があるしバスが意外に便利。今日の様な暑い日は恵比寿駅まで徒歩で行くよりバスで渋谷まで出る方が良いかも。
• 南側には戸建てしかないので、日照の問題はなさそうですね。立地的には、景観に恵まれていますね。個人的には、アドレスがどこでも気にしませんが。
• 坂上なので上層階は見晴らしは良さそう！これから周りに建つ建物もそれほど気にならなそうだし問題は駅から遠いことくらいでしょうか。車を利用する人向けですかね。目黒と比べる方が多いのかな…
• 住所は恵比寿でもあまり恵比寿っぽい場所ではないですよね。それがよいという方もいらっしゃるとは思いますが。
  • 駅前とは雰囲気が異なる場所ですよね。落ち着いた雰囲気が良いと思う反面、バス利用や日々の買い物がやはり不便と考える方もいらっしゃると思います、そう考えると割高なような
    • そうですね。不便さはあるものの、落ち着いた場所なので生活するにはちょうどいいと感じました。駅前は飲み屋も多く夜中まで騒がしいですしね。
• これからマンション前の道路が広くなって、雰囲気が変わりそう。車は気にならないけど、救急車がよく通るから少し気になるかな。その分、広尾、日赤、北里など大きい病院が多くて安心。買い物も問題ないかな。面倒なら宅配だってあるし。そして、なんだかんだ言っても恵比寿だしね！一駅でも違うと全く違う。やっぱりいい場所だ！
• ここに行ってみたけどやはり駅から遠いね。どの駅からも遠い。そして登り坂。山手線内側でもこんなに不便なところがあるんだ。
• 立地的に単身者やDINKS向けでしょうね。単身者なら通勤にも便利でしょうし、 どこに遊びに行くのにも良さそうですね。 ただ、駅からはちょっと距離があるんですね。 投資用に購入される方もいらっしゃるのかな？
• 大通りと接していないので、少なくとも外からの音に関しては影響は少ないかと考えられますので。
• ここは、両サイドにビルが建っていて、かなり圧迫感のある立地ですね。南向きなので陽当たりは良さそうです。
• 駅から歩いてみてください。 登り坂で 帰路が憂鬱になりそうでは？ この物件は それだけがネックで 辞めました。
• ちょっと駅から遠いけど恵比寿や広尾に近いのは良いかも。

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その他

• ここはポジティブどんな要素あるんすかね？
  • ポジティブ要素と言えば、内廊下と、全戸南向きという所でしょうか？プランにもよりますが、南側はもちろん、北側にもバルコニーがあるお部屋が多いので、通気性を考えるととても良いのかな？と思います。あとは、空港まで近いという所でしょうか？距離はあるけど、複路線利用というのはポジティブ要素に入りますか？

掲示板

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