オープンレジデンシア神楽坂

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物件概要

• 所在地：東京都新宿区改代町20
• 交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩6分
• 総戸数：49戸　（37：共同・12：長屋）
• 構造、建物階数：

1. 鉄筋コンクリート造 / 地上7階建 （共同）　
2. 鉄筋コンクリート造/ 地上3階地下1階（長屋）

• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2013年9月末（予定）
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社片山組

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア神楽坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• ここってオーダーシステムがあるんですよね、それに惹かれてます。最近腰が痛くて・・キッチンのせいなんだと思います。こういう問題を抱えてる私的にはワークトップを好きな高さにできることは嬉し過ぎるサービスです。洗面台も同じくで、両方とも85センチ以上は欲しいと思ってました。そもそもこの高さを自由に選択できる物件の供給数が少ないですから自然とここに目が来た次第です。

交通

• 神楽坂と江戸川橋の間って近いからバスとか歩行者とか何気に多かったりしますか。
  • 江戸川橋までバスに乗るような距離じゃないですよ。ここは完全に江戸川橋圏といった方が正しいですから。神楽坂に行くのも歩いて十分可能、住宅地と言うか、幹線から中に大分入ってます。
• 江戸川橋駅は坂無しで徒歩数分。神楽坂駅は坂登りますが5、6分。元々神楽坂は坂の街なので坂が気になる方は一番利用する駅までの道のりを実際歩いた方が良いでしょうね。夜はめちゃ静か…週末も人通り少ないです。
• 神楽坂駅に向かう赤城神社脇の坂はハンパない急坂。雪降った日には通行できないレベル。一度ベビーカー押して通ったけど二度と通りたくなくなった。 帰りは良いですけど行きはかなりきついでしょうね。

構造・建物

• 周囲が戸建とマンションに囲まれ、高層階でないと眺望は望めない(低層階は圧迫感アリ)
• 物件クオリティも中の中～やや上程度
  • 仕様はトータルで中の上、または上の下、と思います。そもそも、このデベのコンセプトはあまり仕様は落とさず、共用施設の無駄は省くなので。
  • このシリーズは室内の仕様は決して低くは無い
  • ここの仕様・設備は決して低くないよ。ただ今の分譲マンションの標準仕様が高いというか良くなってるだけ
• 免震でなく、普通の耐震ですね。直接基礎で地盤がしっかりしているみたいなので、地震で杭が折れるなどの心配はないですが、普通に揺れるでしょうね。
• E棟は２重天井
• 無駄な共用部分も無く、経費のかかる駐車場無く、広さも狭すぎず、有楽町線と東西線が使え新築なら、お買い得ですね。江戸川橋には商店街もあり、便利ですよ。

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共用施設

• 駐車場なし
• 駐輪場が49戸に対して52個しかありません。 各住戸に１個で十分かもしれないけど、間取りのタイプがファミリー向けだと将来不足すると思う。

設備・仕様

• 東京ガスのTESなので、標準で浴室暖房（換気）は付いています。但し、ミストサウナはオプション（約27万円）です。
• キッチンはタカラスタンダードで、静音タイプのシンクです。天板は、天然御影石で３タイプから選択できます。

間取り

• メゾネットタイプが気になっていますが、冷暖房効率はどうなんでしょうか。
  • 冷暖房の風はすべて上に上がってしまうと思うので効率的には悪いかもしれません
• ルーフバルコニー良いですね。キッチンがＬ字型なので料理がしやすそう。お客さんが来たときにキッチンが丸見えではないところも利点です。もうちょっと収納が多いと便利さが増すでしょうね。

買い物・食事

• 買い物ができる場所が意外と多い
• ここら辺周辺は買い物に困る場所ではないかなと思っていたのですが、実際見に行くと結構買い物できる場所はありましたよ。ここの物件からだとスーパーは丸正が一番近いかな。ローソン１００はもっと近いので物によっては便利そうですね。
• 地蔵通り商店街が近い

【飲食店】

• 我が家がお気に入りなのが、ロテサリチキンで有名なイヴテラスというお店です。店主のイヴさんがこの間テレビに出ていました。テレビに出る前から結構家は行っているのですが、ここのチキンを食べたら他の所のロテサリは食べられませんよ。

育児・教育

• 小中学校　すぐ近く

周辺環境・治安

• 神楽坂といえば「和」の印象が強い地域で、何となく落ち着きを感じる場所
• 神楽坂かどうかは正直う～んなところがありますが、基本立地は良いかと。生活はしやすいですし、使える路線も複数ありますし。
• 接道がほとんどない中地
  • 細い通路、いざと言うときに不安を感じる。向きも東か西。無理して狭いところに造ったようだ。
  • このマンションの入り口は確かに狭すぎ。行き止まり状態
• 新宿区洪水ハザードエリア=低地
  • 残念ながら、火災、地震、水害には非常に弱い立地です。
  • 新宿区の洪水ハザードマップ。改代町は、１階の軒下まで沈む想定です。

http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000081437.pdf

• 周囲はもともと印刷工場街で準工業地域。周辺の街並もキレイとは言えない

【首都高】

• 気になる点は一点です。この物件から首都高が見えます。夜に音を確かめましたが、200m～300mほど離れているせいか気になりませんでした。（音は聞こえますが気にならない程度）空気に関して、地上（1階）では問題なく感じられましたが、3〜5階首都高側となると、首都高の影響を受けるのでしょうか⁇
  • 空気のことを言うなら、首都高よりもここが工業地域であることを気にしたほうがいいのでは？

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周辺施設

• この辺りから、電車・バス・徒歩では行き難く、自転車で行くとちょうど良い地域やスポットはありますか？
  • 皇居、北の丸公園、靖国神社など。

掲示板

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