オープンレジデンシア目白avenue

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物件概要

• 所在地：東京都新宿区下落合3丁目523番1（地番）
• 交通：山手線 「目白」駅 徒歩4分
• 総戸数：18戸
• 構造、建物階数：地上9階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2017年09月中旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社 片山組
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社
• 公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/mejiro/

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア目白avenue（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 1フロア2戸。住みやすそうだが管理組合の運営は大変そう。 駅近だから賃貸にする所有者もいるだろうし…。
• 18戸の小規模マンションですね。立地も良いですし小さい部屋は投資用になりそうですか？
• 一番高い部屋（Ａの最上階）が480くらい、北向き目白通り側が400切るくらい、全体平均で450程度だと思います。
• このあたりの中古を調べてみました。 同じ通り沿い、築19年の北向き2LDKで坪370、 住宅街に入っていった築45年で坪350。 新築のここが400切ることはなさそうです。
• エントランスに金がかかっていそう →億ションでも全然不思議じゃない。オープンレジデンス＝安物ってのは数年前までのこと。桜新町ですら億ション販売済み。 ざっくり、ファミリータイプが９～１０千万、シングル向けが４～５千万台だろ。
• １８戸しかない→1戸あたりの管理費修繕費が割高
• 値段は２ＬＤＫで5千万以上になるでしょうかね？ 4千万台なら欲しいです。
  • ここ坪450万円程度だと、3LDK　9,290万円、2LDK　7,530万円、1LDK　4,880万円か～・・・少し高い気がするね～。ここのエリアはこんなもんかな？
• 眺望を考えたら7階以上は9千万円台で全然オッケーだと思います。
  • 上の階だと、南向き（新宿方面）は（今は）高い建物もなく眺望は良さそうでした。 だからと言って、「この物件」で60平米台が9千は高すぎでは？　6千台が妥当では？ しかし、東側には3-4階くらいの古い建物があり（ごちゃごちゃした建物で、距離が近すぎる）、 下の階はかなり微妙！（窓も開けられないのではと思うくらいでした）
• 高いね。北側低層の一番安い部屋が坪単価424万。びっくり。 参考として超豪華仕様のプラウド中落合は坪323万から（しかも南向き）で平均398万。
• 平均450万円強が現実になったね。 意外なのは3LDKが割安なこと。 低層階だからかな。

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交通

• 目白駅徒歩４分
• 白駅徒歩４分 →使えるのは1路線1駅のみ　目白駅の駅力の低さ
• 目白は駅が小さいので、 駅まで4分ならホームまでも5分以内でしょう。 山手線でこの距離は魅力です。

構造・建物

• 敷地面積：240.96㎡
• 建築面積：131.81㎡
• 延床面積：1042.88㎡（容積率対象面積：837.28㎡）
• 現地を見てきましたが、とにかく南北に細長い土地です。
• デザインと1フロア2戸がいいですね。窓が多いし。
• ここの高層階からの眺めはスゴイですよ。 たぶんデベの方も知らないと思うけど。 学習院～東京ドーム～大手町～虎ノ門ヒルズ～六本木ミッドタウン～六本木ヒルズ～西新宿高層ビル街～富士山、全部見えます。（スカイツリーと東京タワーは見えません）

そして眼下には区立御留山公園の緑。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：35.73m2～68.07m2
• バルコニー面積：3.40㎡～5.87㎡
• 1フロア2戸となるんでしょうけど68.07㎡の3LDKがあるので配置はどうなるんでしょうね。一方は35.73㎡、もう一方が68.07㎡となるのかな？？とりあえず間取りとランドプランが気になりました。
• 間取り公開されましたね。 3LDKはなかなか工夫されてる感じ。
• 3LDKが低層階だけなのがショックです。 南側は一低層エリア内なので高さが引っかかるとか。
• 1LDKが北側、2LDKが南高層、3LDKは南低層になるのかな？ 3LDK検討していたが、この値段で、低層？？？　 だとすると、周りの建物が... このマンションだと、「南4-5階以上」に限る！　
• Aタイプは通風がいいですが低層だとあまり効果が無いのかもしれませんね。２LDKはリビングにはバルコニーの無い珍しいタイプですね。 洋室からバルコニーに出られるのででも布団を干したりはできないでしょうね。 でも高層だし窓際に布団干し出かけておけばいい日差しが入ってきそうではあります。
• このマンションは、HPの間取りを見る限り、 どのタイプにもリビングに直結しているバルコニーはありませんね。 細長い敷地だからバルコニーを作るスペースはなかったのでしょうか。
• 窓がついているのはテラス側の寝室（1）と（2）のみで 残りのリビング・ダイニング、寝室（3）は日中も電気が必要そうです。 窓がないので家具が配置しやすいという利点はありそうですが、 通風・採光は期待できないかもしれません。
  • 開口部はオレンジ色に塗った部分だけ。 採光だけでなく湿気も心配です。 静かだろうとは思いますが。

• 

  開口部 （2016-12-15撮影）

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買い物・食事

• 現地を見てきました。隣のフレンチが素敵でした。

• 

  現地写真（2016-08-08撮影）

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、第1種低層住居専用地域
• 下落合３丁目アドレス
• 南が第一種低層住居専用地域
• 北は交通量の多い目白通り

掲示板

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