オープンレジデンシア文京本郷台

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3.33

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物件概要

• 所在地：東京都文京区湯島4丁目126番1、6（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩4分
2. 都営大江戸線 「本郷三丁目」駅 徒歩7分
3. 東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅 徒歩8分
4. 東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩9分

• 総戸数：44戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上15階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年08月下旬予定
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社 ナカノフドー建設 東京本店

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア文京本郷台（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• オプレジは目に優しい値段をいつもつけるから検討に値するんじゃないの。
• 価格が2LDKで5600万円台なのはすこし高いと思いました。文京区だからこその値段なんでしょうか。少し広くなると6700万円台から。オープンレジデンシアはコンパクトマンションや戸建ての印象が強く、広さを求める人には不向きなのかと思っています。高級志向の人は購入しないですよね・・・
• 印象良かったです。間取り的に日当たり、風通しよさそうですね。少し狭いですが、この立地にこの価格はまぁまぁありかと。
• 書き込みも少ないし人気がないのがわかってしまいます。なんだか文京区は中途半端で依然として割高です。だから値引きを待ちます。
  • 2LDKが5700万円台から、2LDK＋Sは6800万円台からです。私も割高と感じました。文京区、教育環境としてもいいと聞きます。人気エリアなので高いんでしょうか。値引きされますか？大手町、銀座にも近くていい立地だと思うものの、値引きされるのかどうか…駅を利用して週末を過ごすと、都内を自由自在におでかけできて楽しそうです。
• 利便性はいいですが高いですね。売主ですが、2番から5番までは知っていますが1番のオープンハウスディベロップメントは知りませんでした。資産価値の高いマンションを提供しているみたいですね。こちらはバルコニーがコンパクトサイズ。その分、部屋に補填しているんですね。
• 上野の街の魅力と利便性がありながらも、子育てを考えると文京区アドレスというのは、いいと思うけどなぁ。周辺の他の物件が高すぎるから、ここは相対的にね。
• 住まいサーフィンの沖式新築時価が95万/ｍ2(313.5万/坪)なのはびっくり。なんでこんなに安いのか？おかげで坪単価で90万も割高と判定されてしまっている。このあたりの中古相場ってそんなに安いのかな。。。
• 魅力的なエリアではあるけど、その中でどこを選ぶか。人気に濃淡があるようだよね。高額でもサクッと完売する物件もあれば苦戦する物件もある。湯島は苦戦パターンが多い印象。
• オープンレジデンシア文京本郷台の公式ホームページの間取りを見たところ、Aタイプ（60.32m2）の2～15階の間取りが消えていました。このタイプの部屋は、1階を除いて売れてしまったということでしょうか。
• 素人の素朴な疑問なんですが、ここって同じフロアでも南向きの部屋に比べて北東向きの部屋の方が坪単価高いんですけど何故なんですかね。
• 公式には最終期5戸とあるけどどの部屋だろ。間取りをみるとAタイプとCタイプは1階しか残ってないように見えるけど。
• 今日が最終期の抽選日みたいだね。さて完売できるかな。
  • 残り3邸となったようです。
    • 竣工一年前にしてはそこそこ早い方なんですかね。
      • 今年7月中旬に第1期の価格が発表されており、年内に完売すれば良いほうだと思います。
        • 残るは1階のみかな？
• 間取りは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですがバスルームはミストサウナがあったり、浴室乾燥機がありとても便利!水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。単身者ももちろんですが、夫婦で住むのにぴったりなマンションだなと思います。
  • それなりの価格帯ですからそれなりの設備があるのは普通ですね。50m2、60m2、70m2 のプランですから、どちらかというとファミリー向け寄りなのでは？もちろん単身でも夫婦だけでも広いにこしたことはありませんが。

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交通

• 上野も頑張れば歩けるので、新幹線や成田へのアクセスも良さそうだし（LCCで格安旅行が行きやすくなったり、海外の夜行便利用も仕事帰りに家に寄って行けるかなと）。また、新宿方面も大江戸線で20分かからないのも良いかなと。

構造・建物

オープンレジデンシア文京本郷台　エントランス完成予想図

オープンレジデンシア文京本郷台　エントランスホール完成予想図

• 土地の形が旗ざお地みたいな形なので今後道に面した南の方に高いビルが建つとちょっとどうかな？
  • ヤマトの配送所は商業地域だから日陰制限なし。BタイプはまだマシだけどAタイプは将来真っ暗になる懸念。かえって北向きのCタイプのほうが安心かも。
• ホームページで調べると、敷地南側の春日通りは都市計画道路の優先整備路線に選定された計画道路内のため、3階より高い建物が建てられないようです。また、マンション入口までアプローチが長く奥まった旗竿になっていますが、都市計画の道路ラインを見ると、将来的に道路幅が拡幅された場合にセットバックするため、マンション南側の春日通りに面した隣地は、高層建築を建てられるほどの広さを確保できないようです。
• 下がり天井が1.9メートルとかって低すぎる。

共用施設

• 駐車場：平置き5台（うち１台は来客用兼福祉対応）
• 駐輪場：44台（2段スライドラック式、屋根付）
• ミニバイク置場：平置き5台（屋根なし）

設備・仕様

• 食器洗い洗浄機などはオプションではなくて標準で入っているのでしょうか。共働きだと、食洗機は本当に必須アイテムですから最初から入っているってのはいいなと思います。その他、シャワーとかこまかいところがなんか最近っぽい感じの仕様になってきています。オープンハウスだとこれ系なのは普通だったりするのかしら。
• 住設のグレードが高そうに見えるのですが、これで標準なんですか？だとすると、すごいなと思います。ただMRの場合は、オプションてんこ盛りみたいなところがとても多いと聞きますからこれステキ！と気に入ったものがあったときオプションなのか素なのかは聞いてみたほうが無難な気がしました。

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間取り

• 間取：2LDK、2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 面積：50.45平米～70.11平米
• サービスルームがついているのでお得感がありますね。個人的にはCタイプの間取りが好きです。洋室が完全に独立しているので生活音が気にならないで済みます。リビングダイニングが部屋の中心にあるのもいいですね。バルコニーからリビングに生活動線が繋がっているので洗濯ものを出し入れしやすい。
  • サービスルームでお得感？　何じゃそれ。単に採光がとれなくて部屋と名乗れないだけだよ。居住性の低い部屋ってこと。
    • サービスルームって、普通の部屋と何が違うのでしょう。でも、１部屋多いのであれば３ＬＤＫと同じなのかなと思うのですが。
      • サービスルームは開口部が小さくて人の居住に適さない（＝建築基準法で部屋と認められない）スペースのこと。実際どう利用するかは各人の自由ではあるけれど。
• オプレジの過去の物件と比べると若干広めの間取りが増えたのかな？いい傾向だと思うね。
• Aタイプを見ると洋室（2）はごく一部分のFIX窓、サービスルームは二方向に窓となっており素人目にはサービスルームの方が日当たり良さそうに見えますけどね。不思議なものです。
• ２LDK+サービスルームというタイプですが、リビングが10畳無いのは狭いかな。サービスルームなしでリビングが広い方が利用しやすいような気がします。サービスルームは部屋としても利用できて、人数が多いと住みやすいですがリビングがその分狭くなってしまうのはもったいない。夫婦二人でそれぞれに部屋が欲しいという方、リビングは狭くても良いという方でないと難しいかな
• 設備仕様のところのパウダールームがとても広くて洗面ボール？のとなりにスペースがあって、椅子のようなものが下に見えるので座ってお化粧などできるようになっているのかなと思いましたが、間取りを見るとそうなっていそうな部屋は無くて、あくまでも参考であって、実際にはそういう仕様のパウダールームは無いのかな？土の間取りにも部屋ごとに窓があるのはとてもいいなと思いました。角住戸率が１００％なんですね。眺望や日当たり、風通しなどがそれぞれ異なってくると思うのですが、人気のある間取りはどのタイプなのでしょうか？
• 子供がいるのでA5タイプくらいかと思って見ています。主寝室が6畳に洋室が4.5畳、5畳の2つ。洋室3は柱が出ていてアウトフレームではないです。主寝室にも柱が出ていて、そういった部分は妥協する点なのかもしれないです。角部屋なのでFIX窓が使われていて、洋室2も日当たりがよさそうなのはいいなと感じました。
• 2LDKのC1タイプは登記上の面積が50m2未満になってしまうね。グロスを下げるためかもしれないけど残念。
• キッチンが4畳で作られているプランがありますが、結構大きめですよね？4畳もあったら二人で料理していてもかなりゆとりがありそう。
  • キッチンが4畳分のスペースがあるのは広いと思いますよこれって食器棚をいれないで4畳分なのでしょうか？ちょっと残念なのが冷蔵庫が奥になってしまっていることかな。モノを取り出す時に置くまで行かなければならないので不便。手前にあると良かったかも調理スペースが広々しているので、親子で料理するのが楽しくなりそうです。
    • キッチン4畳というのはBタイプのようだけど、図面を見る限り4畳にはみえないね(4.6畳の洋室2と比較すると)。冷蔵庫置き場、吊戸棚(よくわからんがこの下にカップボードを置く？)の部分を含めて、さらに物入の前のスペースを入れてる気がする。
• Aタイプの洋室２ですが、小さな小窓が２つあるという事でよいんですかね？なんとなくですがそういう形で窓がついているとあんまり日の入りが良さそうに思えないのですがどうなのでしょう。
• Aタイプってすごく豪華に見えますが、ここはテラスも植栽もプランに含まれているという認識で良いのでしょうか？バルコニーもあって、マンションであってマンションでない感じで住めそうです。
  • 現在のホームページに載っているテラス付きのAtタイプは1階の間取りで、植栽は共用部のようです。AタイプとCタイプは1階の間取りしか公開していませんので、すでに2階以上のA・Cのお部屋は成約したのかもしれません。
    • Bタイプの1階部分はエントランスになるため、「Btタイプ」はないみたいです。

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買い物・食事

• 現地地図、コンビニやスーパーの位置が描かれてなくてちょっと分かり辛いです。ここのマンションだとディンクス・シングルが多いでしょうから外食チェーン店などの紹介もあると良かったですね。
  • この通り沿い、現地に行くとわかりますが、外食はかなりありますよ。チェーン店もあるし、あと専門店みたいなのもあるし。ストリートビューでみてみるとよくわかると思います。コンビニはその割にはそこまで多くないような気もします。もちろんあるのですが、数は多くない、と。
    • 湯島は食べログとか見ていると、チェーン店とかもありますが老舗っぽいお店も多いっぽいです。ただ、生活していく上で、スーパーマーケットなどが近くにあればいいのになと思います。ご近所ではなく、少し足を伸ばしていく形になってきてしまいますね。生協とかネットスーパーを有効活用しないとです。
• 外食する場所は困らないのは知っているのですが、普段のご飯を作るための食料を買い出すための店がいまいち思い浮かびにくいエリア。いまどきは、ネットスーパーあるし、生協の個入もあるのでそういうのをうまく使ってやればいいのかなとも思います。
• 御徒町まで徒歩10分ちょっとくらいで、買い物するならその途中にドンキ・業務スーパー・松坂屋、吉池があるので、食料品、生活雑貨は一通りそろえられると思います。（湯島駅の反対側出口よりいなってしまいますがハナマサ＋もあります）
• 近くに住んでいる者ですが、近々現地の近くにスーパーができるとの噂があるみたいですよ。スーパーがすぐ近くにないのが残念と思っていたのですが、できるとしたらだいぶプラスですよね！まあ、私はすでに購入済なので買わないですが。
• 2022年2月には、このマンションから歩いて3～4分の所に、湯島のエリアでは比較的大きめのスーパーマーケットがオープンするみたいで、買い物の利便性もぐんと高まりそうですね。
  • 近くのマンションの1回にスーパーがオープンするのですか？あまり面積とか大きいイメージはありませんがいずれにしても近くにスーパーができるのはありがたいですね。
    • 階段の実盛坂沿いの物件で、地下階があり、この地下の一部も店舗になるみたいですよ。なので、売場面積はそれなりにありそうです。あの辺には大きなスーパーマーケットが少ないので、オープンしたら便利になりますね。

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育児・教育

• 台東区アドレスではなく、文京区アドレスは子育て世代には文京区の公立学校目当てで人気ですね。
• 子育てに向いてるのかね？ここは。
  • 公園など自然の多いエリアという部分では個人的に子育てに向いているかどうかはわかりませんが、不向きではないと考えています。東大がすぐそばというのも、なんとなくですが治安を良くしそうなイメージがあります。
    • 近くの公園とはどこだろう。治安というか教育環境的には悪そうな湯島広小路も近いと思うが。東大が近いのはいいね、通うのなら。
      • 近隣の公園とは、マンション建設地の裏手のほうにある切通公園や、近くの湯島小学校の前にある新花公園でしょうか。文京区教育センターや文京総合体育館、東大本郷キャンパスが至近にあるのは魅力的な環境です。一方、皆さんがご指摘されているように、上野方面から続く湯島3丁目の繁華街は風俗店などがあってガラが悪く、子供を歩かせたくないです。このエリアは、文京区の本富士警察署と台東区の上野警察署による合同の浄化活動が今後も継続され、民間が提唱している上野スクエア構想の実現性が高まれば、観光エリアとして良い方向に変わるとは思いますが。。。
• 教育環境としてはどうですか？本郷、文京区は教育熱心な人が多い印象です。駅から徒歩4分。残業時間が多いサラリーマンだと通勤時間を「買う」のも一つと思っていて、それなら価格の高さも納得ですしいいマンションなのかと思っています。2LDK、2LDK＋Sだとファミリー向けのマンションではないことは承知の上で聞いてみたいと思います。
  • 近くにある文京区教育センターでは定期的に小学生向けの科学教室を開いたり、学区の湯島小学校が東京都の「プログラム教育推進校」に指定されたりと、文京区らしく教育には力を入れているみたいです。東大キャンパスや、上野の博物館・美術館も徒歩圏内で、芸術や学問に触れられる環境は整っていると思います。湯島3丁目の繁華街は行かせたくないですが(^_^;)

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域、第2種住居地域
• 切通坂の上でとても便利な場所ですね。各方面へアクセスしやすそうです。ただ、奥まった土地なので将来南側に何か建つ懸念があります。
• 御徒町駅からだと上りだしきついかな、どうだろ
• 最寄り駅が複数あるので電車通勤は間違いなくラクラク。価格がどれくらいになるのか早く知りたいですね。
• 本郷と言ってるけど、住所は湯島なのが気になります。本郷は治安良いけど、湯島の上野寄りは酔っ払いが多いイメージ。治安重視や家族連れなら、本郷通から西に入った住宅街から西片辺りの方がいいかも。閑静な住宅街です。飲みに行くのが好きなら湯島は便利だしアリだと思います。
  • 「本郷」じゃなくて「本郷台」だからね。ディアナコートに倣ったか。堂々と湯島を名乗って欲しかった。
    • おお…そうですね！「本郷」ではなく「本郷台」なら納得です！17さんが仰るように「湯島」を名乗って欲しかったですが「本郷台」の方がイメージが良いのでしょうね。
      • エリアとしてはここは湯島ですね。生活圏も湯島を思い浮かべたほうがわかりやすいと思います。
• ラブホが近くにありますよね。湯島は風俗街なイメージですが、どうなんでしょう
  • 湯島というとラブホのイメージがありますが、今回の立地周辺にはラブホはないです。（昔すぐ向かい側くらいにありましたが、いまは湯島天神の駐車場になっています）とかくと抽選倍率あがってしまうのかな・・・。
    • 湯島がラブホ地帯であることや上野エリアの一番デンジャラスゾーンの隣接であること、外人街などを説明しない営業さんには注意した方がいいでしょうね。何しろ高い買い物ですから半径五キロ圏内はしっかり確認したいところです。
• 場所はかなり不便と感じました。実際に生活してみると何もないところですよね。これだけのお金を払うならもっとましなエリアで購入出来るはずです。文京区はマンションがたくさん販売されていますが結構どちらも売れていない印象を持ちましたし歩いて街を知ってみますとときめくような特徴もなくつまらなく感じた次第です。中央区、港区での購入を目指します。
  • 文京区人気だけど、ここも人気だねえ
• 春日通沿いですが、旗竿地なので、車の音はダイレクトにはマンション側には来ないようになっているのかな。現地行って要確認。春日通沿い自体は、お店とかが立ち並んでいる印象です。お買い物はドンキホーテ以外にあとはどこがあるのだろう。このあたりって、意外と家がある割にはスーパーってどこだったかなぁ？というかんじなんですよね。
• オフィス街の大手町・丸ノ内エリアを通る地下鉄丸ノ内線と千代田線の駅が徒歩圏内にあったり、プール・ジムや区役所のワンストップ機能が入る文京総合体育館が近かったり、徒歩4分の場所で2年後に完成予定の積水ハウスの共同住宅物件の下層階に某スーパーマーケットが入る予定であったりと、共働き夫婦が生活する上での立地は魅力的であると思いました。
• この辺りの物件は、地下鉄二駅分くらいの谷根千、上野・御徒町、秋葉原、水道橋・神保町、後楽園までを生活圏として行動範囲に考えるか、徒歩５分くらいの狭い範囲で、凝った美味しいお店と湯島天神と不忍池と東大くらいしか無いと考えるかで価値が変わるような気がする。
• 10分歩けば、山手線というのは魅力ですね。ブリリア上野の方が山手線に近いけど、山手線の外側はあまり街の魅力が感じられないです。
• 近くのクレヴィアの売れ行きも気になるところですが近くに風俗街、ラブホ、民族系居住というのは、いくら新しくスーパーができたとしてもちょっと足を伸ばせばヤバイ地域になってしまうので通勤旅行利便性以外メリットなし。子供いる人には向かないエリアだと思う
  • クレヴィアの利便性はすごいけどまだ完売してない？やはり周辺環境かね。根津はあっさり完売したからなあ。湯島界隈もディアナコート、グランリビオ、クレヴィアとか分譲が続いてるから需要がどうなんだろうね。供給過多のような気もしないでもない。
• 湯島のあの辺りは、切通坂の坂下と坂上辺り（湯島天神入口）で、だいぶ雰囲気が違う印象です。当該物件は不整形地の影響もあってか、周辺の坪単価相場と比べると価格は抑え気味のようです。
• ここはポジション的には絶妙な感じがしますね。坂の上と下でガラッと雰囲気かわるから静かに暮らせるし退屈もしなそうかな。
• 北東だと旧岩崎邸の庭園もよく見えるのかな。
  • ここは高さが限られてますから、財務局事務所が邪魔をして高層階でも岩崎邸の建物は見えなさそうです。南側の庭が少しばかり見えるくらいです。同様に上野公園が全ぼうが見えるという訳でもありません。公園が近く高い建物が少し遠めにあるので抜け感を得られるところがメリットですね。南側にはそれがありません。

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周辺施設

• 上野動物園まで歩いて行けますね
  • 徒歩圏内の上野公園で動物園もそうですが、美術館・博物館巡りや、春のお花見、夏の上野祭り、秋の藝大の文化祭などイベントも楽しめますし、上野公園でランニングしたりもちょうどいい距離ですね。

掲示板

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