オープンレジデンシア小石川播磨坂

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4.31

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物件概要

オープンレジデンシア小石川播磨坂　外観完成予想イラスト

• 所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
• 交通：東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩6分
• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上10階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2021年05月
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：古久根建設株式会社
• 管理会社：日本ハウズイング株式会社

掲示板・口コミ

• オープンレジデンシア小石川播磨坂（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• これは、７０平米前後以上の３LDKはすぐ売れるだろうね。9000万はしそうだ。
• しかしオプレジよくこんな土地手に入れたね、さすが
• 来月から販売開始ということですが設備内容がまだオープンになっていないのが気になります。代表間取りも少しわかりづらいかな。ファミリー向けなのか、外観デザインも含めてオープンになるのを待ちたいですね。
• 3S1Kとか好きな人にはたまらないと思うね。その分お高めに来るんだろうけどオプレジなんでバリュー価格で勝負するだろう。蒸発注意ってやつだな
• これは人気出そうです。囲まれ感あるし将来的に前面ふさがれる可能性もありますが、それを補って余りある魅力。
• 場所柄、価格が強気ですね。立地、学区を考えるとオープンハウスでもこうなるんですね。
• 物件のＨPでも触れていたけど、文京区の不動産価格は上がり続けているし人口増加も続いているからね。デベ自身はこれでも安いと考えているんじゃないかな。
• 坪400行くかな
• よく見たら物件概要価格未定じゃないですか。小規模でオプレジという要素を考慮に入れても500は超えてくるような...あくまでも想像ですが。ただこの場所、知る人ぞ知る感じで高揚感を演出するような場所ではないのでそれほどは高くはならないと思いたいですが、線路脇とかわかりやすい悪条件もないので、わかりやすい安さを売りにする感じではないでしょうね。
• 価格どんな感じでしたか
  • 話聞いてきましたが大体坪450でした。
    • お、買える値段におさめてきたね
    • 坪450、ということは、70平米ぐらい、1億？？即撤退
      • 9500万　パワカの一時取得者では頭金2000万くらいないと支払いが大変だな
• 70平米一億で買う人はいるんじゃないかな。
• 多分この辺の価格帯だったら買える人で蒸発するだろうね
  • その通りならなかなか手が出ないなぁ
• バブル期にうまく立ち回って逃げた人もいるし、ITバブル崩壊やリーマンショックで賢く買いに回って資産を増やした人は結構いるので、案外お金のある人は多いと思うよ。個人ではなく空前の内部留保を抱える会社のお金で買う人もいるしね。基本は実需の場所なので、文京区の人で埋まるんじゃない。
• 共働き30代前半で買い替えではなく一軒目のマンション探してるんですけど、そういう人はあんまりターゲット層じゃないのかもしれないですね。
  • 一次取得者は、数回買い替えてステップアップして、億ションは50過ぎてから狙いましょう。その場合、オープンハウスなどのデベには手を出してはいけません。三井、野村の物件にしましょう。
    • 井と野村で3ldk7000万くらいで買えて都心に通勤しやすい新築って今あまりないですね、、、広さを妥協したほうがよいのか、駅近を妥協した方がよいのか、中古を探した方がよいのか、悩ましいですね。
      • 資産性を重視しましょう。よって広さなり新築を妥協しましょう。間違っても、価格につられて、広くて安い郊外、バス便などには飛びつかないでください。
• オープンで坪４５０万はすごいね。三井野村とかならまだしも。自分も一次取得で沖有人の本読んでマンション買おうと思って去年から探しているのだけど、管理費などを払うことを考えると８０００万までしか出したくないんだよね。ローンはもっと組めると言われているけど、２LDKじゃすぐ手狭になるしなぁ。結婚したての４年前に買えばよかった。
• 3年待てば「半値八掛け二割引」が来る。
• オプレジも4年前なら坪300万前後で文京区で分譲してたけど、今は大手並の価格になってしまったね。茗荷谷最寄だと今はすみふと阪急が分譲してるけど駅距離あるのに価格も70平米で9000万弱から、って感じだし、相場といえば相場なのかも。
• 中規模デベにするか、三井、野村にするかはその人の好みじゃ無いかなぁ。例えばオープンだと１億越えれば眺望が良いキング部屋ルーフバルコニー付きとかが買えたりするけど、三井、野村だとお見合いの中住戸がせいぜい。キング部屋なら値下がりもしにくいし、単純に住環境だけを求めるならそういう選択肢はありだと思うよ。管理修繕費はオープンの場合だとマンション規模が小さいから高めになってしまうけど、それでも三井、野村とかと金額としては同等か少し安いくらいでしょ。
• 茗荷谷で探してます。坪450万はきついなぁ。定借のパークホームズあたりの中古を待つべきかなぁ。
• 億ションで駐車場、コンシェルジュなしだったら正直ショボすぎるな。中古を探した方がいいわ。
• 一億という心理的抵抗線を超えられる人は買うのでは貸した時の利回り的にどうなのかと問われる方もいますが、確かに郊外の駅から離れた場所の安い物件は理論上の表面利回りは良くても空室リスクや売却時の値落ちはこの辺とは比べ物にならないぐらい大きいとおもうんですよね。買って貸して売った最後の収支を考えると、悪くはないと考える人も多そうです
• オープンレジデンシア本郷後楽園もあっという間に完売していたからな。販売経費をかけるぐらいならささっと売り切っちゃえる値段に抑えて売るという基本はここも同じかな。
• あと、ここってオーダーシステムでかなり手を入れられるんだね。高価そうだけど、これはいいね。限られたフラッグシップ物件だけに用意されているようなので、ここの販売には相当力が入っている証拠だね。オプレジの本気が見れそう
• しかし高級住宅地として地元で知られている場所をよくもまあこうポンポンと仕入れられるもんだよね。衝動買いする人も多そう
• この場所だったら、ファミリー向けのゆとりある、ほどほどの高級マンションにしてくれたら良かったなあ。
• 立地はいいけど、オープンハウスでも9500万以上もするのは、ちょっと高すぎるな
• 販売戸数未定とかなっているので、案外地権者住戸だったりして
  • 地権者住戸と言う可能性もあるんですね。あまり考えた事がありませんでした。仮にそうだとして明記される事はないのでしょうか。
  • 地権者住戸となっていても途中で突然分譲されたりすることがあるので、蓋を開けてみないとね。未定となっているところを見るとまだ売るかどうか考え中みたいだね。
• 茗荷谷は主要駅までアクセス良いから広尾並みに上がるかはさておき、完全に実需エリアだし、都心回帰の流れから下がりにくいだろうね。モデルルームの案内も1月中は埋まって、かなり注目されてるみたい。
• 建物外観デザインが分からない。モデルルーム行ったけど、まだ正式にできてないと言われ、白黒スケッチみたいなの見せられたんだけど遅くない？
• 長者丸とこちらですと、どちらが仕様上ですかね？ホームページでは分からず。
  • ホームページ見比べた感じ、若干ですが、長者丸の方が良さそうです。違いは手ぶらキー、玄関前カメラモニター、廊下タイル張り、LOWEガラス、フローリングくらいでしょうか。ホームページ上書いてないだけかも知れませんが、上級仕様なら普通書くと思うので。専有部はオプション対応可能でしょうね。
• 検討中ですが、60平米タイプの価格はどの位でしたでしょうか？
  • 60平米で8500くらいでした。HPやパンフには載せていないいろんな部屋タイプがありました。半地下部屋も売るそうですよ。
• 坪470万ですか、かなり強気な印象ですね。地下住戸は割安になると思いますが、物件概要みると地下一階建てになってるので、半地下というより完全地下っぽそうです。テラスが広ければ価格次第でありかな、とは思いますが。
• 価格表を見直しました。正確に言うと60平米8360でした。まだ価格を付けてない60平米部屋も多数ありましたので、今後道値付けするか、ですね。
• 60平米で8000切ってる部屋もたしかあったような気がしますが…
• 今は局地バブルって感じで全然高いよね。オープンで坪470？春日再開発の恩恵ではないとは思うけど茗荷谷も上がってるよね。
• もともと坂下の春日より坂上の茗荷谷の方が相場的には高かったけど、春日は再開発や交通利便性でここ数年で一気に上がったね。茗荷谷に限らず白山や東大前みたいな隣接駅はそれに少なからず影響されてるとは思う。昨年くらいに本郷通り沿いで三井が60平米台の狭小3LDK分譲してたけど、それも坪450万前後でかなり強気だと感じだけど、すぐ完売になった。
  • それは、学区が良かったから掲示板見ていると、学区狙いで引っ越された方が沢山いるのです 坪500ぐらいしてましたよ 学区は、価格の重要な要素になります
• 坂下の春日が上がれば、茗荷谷も上がるのが道理。再開発タワーで坪単価600前後なら500台ぐらいにはなってもおかしくないんじゃないかと。昨今の相場を考えるとそれ以下なら値ごろ感が出てくるとおもう。ただ仕様を落としているとの書き込みもあったのでもう少し安く出してオプレジらしく瞬間蒸発を演出するつもりかも。
• 今日播磨坂で担当者がチラシを配っていましたね。やはり坪単価の価格が高く、問い合わせは多くても申し込みは少ないのでしょうか。一次募集で空きが出てままなら、価格が下がっていく可能性があるのでしょうか。
  • 下がらないんじゃない？
  • 下がるなら最後の最後でしょ最終3邸とかになってから竣工前に売れちゃったら値引きはないでしょうね
  • オプレジのチラシ配りはいつもの事だけど、最近はどこもすぐに売り切れちゃうから現時点での値引きは無いように思います。オプレジのページ見ても売り切れ多いので売り出し物件がかなり少なくなってますね。
• このあたりの相場はこのくらい高めの価格なのでしょうか。駅から徒歩６分程度というのは便利ではありますがとても近いということでもないです。また、どの間取りも部屋数はあっても面積は狭い感じ。ちょっと購入の決め手には欠けるかなと思いました。
  • それがオプレジです
  • 相場的にはそんなもんかな、って感じですね。駅そこそこの距離ですが、高台、三徳至近、大通り沿いでない、窪町学区ということを考えるとこんなもんかと。
• ホームページ見たら今日もう1期目の抽選日になってました。先週モデルルームオープンしてデザインも公表してないのにもう販売するのは早すぎな気がします。
• 第1期割と倍率あったみたいですね
• 動きがかなり早いです。長めの正月休み挟んでるので、発表から実質1ヶ月くらいしか経ってないです。窪町学区でこの立地なら、子供が中学上がった段階でリセールしても買い手はいくらでもいるでしょうから、3LDKは高額なのに早そうです。
• 茗荷谷駅前でチラシ配りしてたね。戸建ての方だとかなりしつこいって聞くけど、淡々と配ってたよ。チラシでこんな高額マンション売れるのかな、って思ってたら、自ら食いつきに行って話してる人もいて意外だった。すみふも道路の反対側でチラシ入ったティッシュ配ってたし、案外有効なのかも知れない。
• 自分も駅前で話聞きましたが、たしかに人気の物件なので淡々と配るのでも大丈夫そうですね。ちなみにこれまでのオープンの物件のなかでもトップクラスに問い合わせあるとのこと。
• 白金長者丸とここならどちらがお勧めですかね？迷ってます！
  • 白金長者丸は土地感ないけど、家族、特に小さい子持ちで住むなら、ここは良い場所だよ。播磨坂、教育の森公園、植物園が近くにあって、一駅でドームシティもある。駅前含めて生活圏に風俗など嫌悪施設もない。ただ、よく言えば落ち着いてる、悪く言えば地味な街なので、一人暮らしやDINKSならココを選ぶ積極的な理由が見つからない。
• 第1期の販売は終わったようですが、売れ行きどうなんでしょう？千駄木も販売スタートで、オプレジは文京区で頑張ってますね。
• 1期落ちましたが2期で優遇する余裕もない状況みたいです。
• この立地は今までオプレジを検討外にしていた人も食指を伸ばすだろうからオプレジ始まって以来の盛況ではないかと思う。余程有能な仕入れ担当がいるようだね。
  • オープンの仕入れはすごいよ。ここ数年文京区内で絶え間なく分譲してるし、この後、西片の方で分譲すると思う。この間、建築確認の看板みた。誠之小学区で春日再開発も10分圏内くらいの抜群の立地。結構そっちの方も気になってる。
    • 西片の新築工事は具体的にどちらになりますか。低層住居専用地域だと思うので、高いマンションは建てられないはずだが、その看板の詳細を見てみたいですね。
      • マンションです。場所は、本郷税務署近くのT字路を西片方面にしばらく進んだところで大きなお屋敷の隣でした。たぶん地下住戸を設けて戸数確保するのだと思います。西片で新築マンションは近年見たことないので、反対住民によって頓挫しないでほしいです
        • 豪邸群中のマンションって、どうでしょうね。学区以外のメリットはちょっと物足りないかもしれないですね。
• 2週間前にモデルルームに行ったとき、営業さんから広尾の時と同じくらい反響が大きく予想以上で驚いている。１期の値段が甘かったかもと言われました。
• 1期先着順になってるので、そこまて人気じゃないみたいですね。
• 1期はファミリー向けの部屋は人気があったようで先週抽選してます。(私もダメもとで申し込んだが抽選外れました。)我が家が希望する3LDKは今後も先着順になりそうにないと言われましたが、本当のところどうなんでしょうね。
• 第1期は抽選で2戸残ったのが先着という感じだね。残ったのは、相対的に人気のないDタイプと1Lかな。第2期は、81.91m2のが坪単価490万円とかだとすると、3Lタイプは1億前後とかで売りに出るのかも
  • 北向きの部屋が多く、リビングの日当たりは悪くなってしまいますか？　周囲に日を遮る建物があるのか教えて下さい
    • 購入検討されてるなら現地行って自分の目で確かめた方がいいですよ。
      • 現地に行って来ました。やはり、というか日当たりと景観は期待できそうにないようです。春日通りの車の多さも気になりました。
• 100平米の方のプレミアムは一瞬でしたね。1.4から1.5億くらいしたはずなのに。
  • 一番広い物件売りに出てたんですね。てっきり上限1億くらいまでと書いてあったので一期では出てないのかと思ってました。
    • 本当に一瞬だけ出てました。たぶん事前に買い手がついてたんでしょうね。この辺で100平米の新築は珍しいですし。
• 第二期は第一期よりも値段上げてきている？
  • そうみたいですね。
• 何日かまえだけどモモレジブログで取り上げられてた
  • 確かに柱の食い込みはちょっと残念ですね。
• モモレジさんのブログでは、数年前のオプレジの小石川五丁目と比較して価格は変わってないことを評価してたのですが、修正してきたんですね。
• 一期は大好評だったという話だからちょっと高くしても買う人はいるだろうね。
• ある程度は、学区で売れちゃうんじゃないの1期が、好調すぎての価格上げでしょうねファミリータイプだと賃貸需要があると聞きます
• 価格が高いから賃貸で利益が出るかはわからないけど、ファミリータイプの需要は多いよ。賃貸も分譲も需要に対して供給が少ないから探してる人が多い。必要になって貸すにも売るにも困らない。
• この辺は需要が高いから売ったら家賃チャラぐらいにはなるんじゃないかな。希望的観測かもしれないけれど。
• HPの物件概要のところで、先着順とか、第一期5次とか、随時更新されているように見えますが、そもそも何の違いがありますか。
• たしかに今先着でルーバル付きの3LDK66平米が9670万で出てるね。当たりつけて小出しに新着順で売ってる、って感じなのかな。
  • つまり、3月からの第二期スタートするまでに、第一期の残りを小出しで売っていく感じですね。
  • 今HPを見たら、その部屋の掲示が消えたので、もう売れちゃったんですかね
    • たぶんそうでしょうね。プレミアムも一瞬だけ出てすぐ消えたみたいなので。一期の売れ残りというより、二期で予定している部屋以外を案内して、確実に売れる部屋を一期◯次先着順で出して売ってるような動きです。
  • その同じ間取りでルーバルなしの部屋が1期1次で出てました。webには一度も出てなかったので、1次ですぐ決まったぽいです。広さの割にいいお値段なのに、ポンポン買われていくのですねえ。
    • ここは条件の良くて高い部屋から決まっていってる感じですね。ファミリータイプは確かに二期でも申し込みが集中しそうです。
  • 484万／坪ですね。オプレジはお手頃感で勝負するデベと思っていましたが、高級デベになり変わろうとしているのか
    • ここも高いですが、財閥系に比べると控えめ、というのはあんまり変わらないと思いますけどね。外観デザインは実物は見栄えするものが多いので高級感ありますし、実際は立地に比べて割安なだけで、ここみたいに価格帯は高いですね。どっちかというと、モリモトみたいにデザイン性高めて財閥系とは違った高級感を演出しつつ、共用部絞って割安感出す、って戦略な気がします。
• ファミリータイプで人気なのだと申込みはAかBに集中しそう
• 高級感と割安感バランス良く頑張って欲しいなぁ。
• センターで案内聞いてきました。第二期でかなり値段を上げてきてる感じの強気。オープンハウス特有の前のめりな営業が無かったのはそのせいか、担当者が穏やかな人だったのか。。。それにしてもこの平米数であの値段。麻布並みに高い。。。
  • 70平米で億超。
  • 第一期からの上がり幅はどれくらいでしょうか。
  • 播磨坂ブランドは別格ですよ。知名度は低いですが、ここだけ港区の飛び地ぐらいに思っていいと思います。
• ファミリータイプとか下手したら1000万円くらい上がってるのかも
  • 千駄木のほうもですが、1500万以上上がってるかも。。。一期見に行ってショックでした。
  • マジですか。。。何故こんなに強気になるんでしょうね。第一期の先着順が残っているのに
    • 東京全体で見たらオプレジは好調だからだと思います。最近、物件が出たと思ったらあっという間に完売してるケースばかりで、もう少し値上げしても売り切れると思ったんだと思います。ホームページ見るといま分譲しているのがたった３物件ですからね。少し前まで１０物件くらいＨＰに並んでましたが完売してしまいましたから。オープンからすればもう少し値段上げておけば良かったと思っても不思議はないですよね。結果、値付け失敗しても値下げして売ればいいだけなので。
• 近くに住んでいるので播磨坂の雰囲気が良いのはよく分かります。中古で築年数かなりあってもいいお値段しますもんね。学区の良さも相乗効果でこの強気価格なんでしょうね。
• 第1期の先着順で残ってる3LDKは、相対的に安いけど、視界抜けしない条件良くない部屋じゃないかな？条件の良いBタイプやプレミアムはすぐになくなってる。ここは条件良い部屋から売れてる感じなので、少々高くても気にしない購買層が中心と思われるので、おそらく条件の良い部屋を上げてくるんだと思う。
  • 素人なので教えてください。第一期先着順って、一期抽選と聞いたのですが、まだ一期の物件が残っているってことでしょうか？二期前にそれは申し込めるものですか？
    • 第1期で申し込みが入らなかった部屋は基本先着順になってるはずだから2期前でも申し込めるよ。Dタイプは1期先着(3階)と2期(高層階？)があるから、先着の3階は申し込めるけど、高層階は2期まで待って、申し込みが重なれば抽選になる。
      • ありがとうございました。勉強になりました。私も案内受けたのですがDタイプは6階しかなく、微妙に広いBが4階？だかしかなくて同じ値段でおどろきでした。ではもう先着順もなくなったのかもしれませんね。
        • 私も値段を気になってますが、予約はこの先になるため、詳細の値段を共有いただけますか。
        • 売れてたら価格表でバラついてたりしますよ。3階はすでに申し込みが入ってるけど、客寄せのためにホームページに残してるだけかも知れませんね。ただ、Dタイプは1期はたしか3階と6階が売り出されてたので、4、5階も残ってるはずなので担当に確認する方が良いと思います。
• 悩んでるうちにチャンスがだんだんなくなって来ている感じか。。。個人的に、窓から隣の5階建てマンションに届けるBタイプよりは本当の角部屋であるDタイプが好みですが、もう4階と5階しか残っていないですね。第二期の値段はどうなるんだろう。
• なんか高すぎてびっくり。パークコートのほうがいいんじゃない？もう完売しているけど。隣駅の再開発物件の方がリスク少ない気がするけど。さすがに億出せる仕様じゃないと思う。立地はともかくオプレジはオプレジだし低層でもないペンシルマンション。
• オプレジもここはザハウスの高級仕様でも良かった気はするな。まぁ欲しい人にとったらオーダーシステムで対応すれば良いから、あんまり気にならないかも。2期どれくらい上げてくるかはわからないけど、1期は相場的にはオプレジなみのこなれた価格だったと思う。茗荷谷に徒歩5分前後の高台だけで70平米1億はいく印象。ここはそれに播磨坂と大型スーパー至近で大通り沿いじゃないという好条件。
  • 部屋の仕様をあげても、建物の規模感とか考えると微妙。建物全体の高級感やブランドがないマンションでどれだけ内装や設備に金をかけても、ちぐはぐな感じ。中古で比較されたときにメジャー７にしたほうがいいやってなりそう。まぁ、リセールや賃貸のときの資産性を気にしない人、どうしても今、窪町学区で新築がほしい人ならいいんじゃないかな。この価格帯のマンション買える人なら、多少値下がりしたっていたくも痒くもないだろうし。
    • 窪町学区でどうしても新築じゃダメではないが、半年をかけてマンションを探しているなか、中古でも同じような強気値段ばかりで、逆にこっちの新築は少し買い得感もしています。
      • 本当に。この辺りの中古も強気価格すぎます。立地、広さ、グレード感で比較すると新築との差が少ないです。
        • 文京区はファミリー層の実需が強くて基本長く住むから、そもそも3LDKの中古は需要に比べて少ないから割高になるんだよね。築25年の幹線道路沿いでも6000万前後くらいするけど、予算限られた中で区内に住みたい人は買ってくみたい。
          • なるほど。ファミリー層の実需は堅いのですね。
            • 投資向きじゃないから港区や渋谷区みたいに高騰はしないと思うけど、底は堅いと思う。職住近接のトレンドで、治安や教育環境が良いとなると、ファミリー層のニーズにマッチしてるし、子育て世代も子供も実際増えてるね。
    • 差し支えがなければ、最終的にどちらに決められたのでしょうか。是非参考させていただきたく。
    • オプレジのリセール率はデベランキングで3位だから悪くないよ。三井と同じくらいだったはず。メジャー7だとすみふが圧倒的にリセール率悪い。売り出し価格がすみふみたいに高ければ、リーズナブルなリビオやリセール負けしてる。ただ、リセールの話よりは、ここは立地が良いから実需で15年以上は住む人が多いし、リセール率はあんまり気にせず気に入れば買いだと思うけどね。環境は本当に良い場所だし。
      • オプレジはそんなにリセール良いんですか?
        • リビオがリセール率1位って主張してるランキングだったと思います。リビオ、オプレジ、三井くらいまでは団子状態で高く、モリモトとすみふが低く、地所レジや野村などはその間って感じでした。
• 事業者は、幹線道路沿いの谷底低地へ、どうぞどうぞ…ってところでしょう。
• 参考までに。住宅ローンの相談に、銀行にいったんだけど、文京区はバブルだからローン組むときの不動産評価額は、購入価格のままは無理って言われました。属性よければ貸すけどね。
• 同じくここら辺でマンション探してますが、駅前のアトラスタワーをはじめとしてどこも高くて、、今思えば第一期でさっさと買っておけばよかったんでしょうね。
• スミフはそもそも新築でも売れ残ってるのに、中古だと余程プレミアムな間取りじゃない限りリセールは無理だよね。
• そういえばすみふの売れ残ってるシティハウス文京茗荷谷レジデンスも70平米1億の部屋があったね。そっちと比較して、中古になった時にどちらが売れるか検討してみるとリセールの参考になるかも。
• 近々に小学校に入学の需要があるなか、かつあまり物件のない中、こちらはいい選択になると感じます。資産価値を考える前にまずは目の前のニーズを見て、これからの10年の生活スタイルを考えたほうが良いと思います。
• 先着順は4部屋から2部屋に減りましたね。やはり実需が堅いか。
  • 一期完売で先着ではなかったです。残りは億越えの第二期抽選ですよ
    • 実際は抽選で買い手がいたのに、何かの都合で先着順として公開してたってことでしょうか？
• 文京に来て10年経ちましたが、クレヴィア茗荷谷 文京の丘のときもあっという間でしたが、今度の物件の方がはるかに条件良いので時間の問題ですね。
• うーん、めっちゃ強気だなぁ
  • ということは売れ行きがいいってこと。高く売れるなら、高く売るでしょ、あなたも私もオプレジも。
• 窪町も誠之も、基本フットワークと即決が求められる。物件見に行って、持ち帰って一週間後連絡なんてしてたら普通に買い逃すよ。希望の価格、学区、広さ、立地等々諸条件をピックアップし、８０点の物件が来たら買うしかない。見送り続けてもう５年も家を探しているなんて人もいるらしい。その意味でオプレジは今回、価格が予算におさまるなら８０点かなという気はする。価格面で１億出すのが難しい人は、坂下の白山３丁目当たりにするか、借地権の戸建てにするか、５５平米の２LDKにするか、学区を変えるかどこかでかなり妥協するしかないと思う。
  • 正論ですね。
• 最近駅前で、住友の茗荷谷レジデンスの人がずっと宣伝してるね。一方でこの物件は、先月こそ駅前で宣伝(研修？)してたけど、第二期になってからは全く見なくなった。値段高くして尚これだから、よほど人気なんだろうね。
• ここのマンションを見ていると、世の中が不景気で、ということが全く信じられないな
• 今、マンションが1番高い時期だから、その先、かなり落ちるよと不動産屋の人が言っていたのですが、この場所はずっと変わらないですよね？我が家は高台は買えないけど、落ちる可能性は知りたい。
  • マクロ的には不動産価格が上がるか、落ちるかどうかなんてわからないよ、金融商品含めた全体の相場次第だから。そういった前提は置きつつ、都心かつ実需が強いから下がりにくいと思う。この辺は長く住んでる富裕層が多いから、地元需要も強いだろうし。
  • 港区は資産性あると言われているけど、リーマンで結構坪単価は落ちた。投資目的の売買があるからだと思う。投資目的が少なそうなこのあたりなら、底は固そうと思われるけど、近隣の良いマンションの分譲価格は、７０平米で8000万という時代もあったし、その水準に戻るときが来れば、やはり下がることは下がると思われます。
• 値上がりするとか値下がりするとかではなく、自分が住んだら良いのか悪いのかで判断するべきでしょう。自分にとって住みやすかったら他の人も住みやすいはずです。リセールも自分が住むとしたらどうなのか、と考えると良いと思いますね。住みやすいなら塩漬けにしてもストレスは少ないです。住みにくいのに値上がりを期待して買うのは最悪です。
• 底値から25%しか上昇してないなら上昇幅はかなり控えめだから、下落幅も控えめだろう。むしろ、都心の他地域の上昇幅から考えるとだいぶ割安感あるね。
• 底値から25しか上昇してない不良物件どこ…複数物件持ってるけど、50はいってる。
• やはりこのあたりはファミリー層の実需がメインなので、2LDK以上が早々に売れるのは納得なのですが、シングル向け1LDKはけっこう残ってしまっているのでしょうか？
• 投資用にしては利回りが低そうなので、単身向けも実需だろうな。近隣で戸建てをもて余した独居老人とかがキャッシュで買うことはあり得そうだけど。
• 近隣に住む家族が、田舎の親を呼び寄せて隠居屋として与える可能性だってある足腰が弱ってくると木造の老朽日本家屋は危険
• 営業さんに、この物件の狭めのお部屋はシングル女性がターゲットと言われました。シングル女性で大学の教職や医者などのお硬めの仕事をしている方はこのエリア好みそうですね。
• 恵比寿なら中古戸建てとかのマンション。どちらを選ぶかとても悩むところ。子育てなら小石川でしょうか？
  • 元恵比寿在住で、今は茗荷谷在住です。好みと経済力によると思いますが、恵比寿は特に住みやすさは感じませんでしたね。ただしアクセスは抜群によかったです。東横線、山手線、りんかい線、日比谷線が使えたし、都内で色々勤務先が変わるとか、色々な場所にお出掛けするアウトドア派なら恵比寿かな。子供の中学受験までは、SAPIXとかの塾が多い茗荷谷のほうが良さそうだけど。というか、茗荷谷と恵比寿って比較対象になりますかね？恵比寿の方が全然高くないですか？
• 子育て環境を買うというのは大切だけど、住宅費にお金かけすぎて、教育費と老後資金が不足しないように気を付けないとね。
• 価格のタブが出てきましたね。これは契約済みの分なのか、第一期の売れ残りなのか、どっちですか。
  • 両方あるんじゃない？
• 第二期はいつからでしたっけ。第一期は直近動きが無さそうですが。
• 第一期はもう完売？！HPでの開示がなくなったので
  • 先着順の住戸がないってことはそういうことでしょうね、播磨坂ブランドは強いね　知る人ぞ知るとはまさにこのこと
• 一期は完売。二期は抽選。70平米は2部屋あって共に1億400万弱。60平米で8700万とかだった。場所代だ。。。
• 70平米お高い。。。上の階なんでしょうけど。１期からかなり上げましたね。
• 冷静になると１億以上出せるなら３LDK１００平米くらいの戸建てが立つような…。
• いつのまにか1期7次の販売期が追加されてますね。坪400万ちょっとでテラス付きっぽいので、地下部屋かな？地下でも高い。
  • これは本来第二期の販売対象なのに、先に小出しで売っていく感じですかね。第一期には比較対象がなく、値段の判断は難しいかと思いますが。
    • 小出しで出た物件はすぐ消えてるみたいなので、すでに買い手がついてるのかもしれません。一期の坪単価よりは安いですが、地下住戸なりの価格ってことでしょうか。
      • 平米数を見る限り地下住戸にあたります。地下住戸は最近のトレンドですかね。プラウド千駄木とかも同じで、高台こそ作れる感じ？
• 地下住戸は湿気がこもりそう。一般的に人気がないし将来的にリセールするなら避けた方が無難と思っています。この近くのディアナコート竹早でも地下住戸の中古がずっと売れ残ってますよね。
• リセールに苦労というか、安く売れば売れるとは思うけど欲をかいて高値で売ることは難しいと思う。
• 地下住戸は確かに購入価格を維持して転売する事は無理です。青田売りだからこそ、その価格で売れますが実物を見るとなかなか厳しいのです。これはデベは関係ありません。メジャーデベでも一階と地下のメゾネットのような間取りがありますが、これもリセールは厳しい結果となってます。地下物件はリセールを気にしなくても良いと言う人しか手を出してはいけません。故に安く取得する事が鉄則でしょう。
• 階数差別をやめませんか。人はそれぞれのニーズあるし、そのニーズに合わせて自分自身が納得できる部屋を買えばいいのではないか。
  • たしかにマンションは立地、建物、ブランド、抜け感、重視するもの、妥協出来るもの人それぞれだから、予算の範囲内でベストを選べば良いだけだね。地下住戸はデメリット指摘されてるけど、メリットは遮音性が高かったり、プライバシー性が高いってのもある。オプレジはまさにそういったニーズ踏まえて売りきってるし、トレンドとしては一定数ニーズがあるんでしょ。
• 億ションに地下室かぁと思うけど、億ションじゃなく高額マンションというのに妙に納得。そもそもオプレジだししゃあない。だけどディアナコートで地下は嫌だねぇ。
  • まあ貶すのはいくらでもできるし、買わないのも自由。だけど、マンション全体で見た時に地下室住戸をなくしてもっと少ない戸数になった時にここが幾らで販売されるのか、と思ったことはないか。
  • まあ地下地下言うたらプラウド松濤なんて、地下一階、地下二階のメゾネットタイプがあるで。ディアナコート竹早の地下物件の写真見たけど、床とか凝ってて全体的な内装がオシャレだったから価格が折り合えば充分に売れると思ったけど。
• 第二期はいつからですか。
• 2期の販売価格どうなるんでしょうね。どうにか売り抜けるのかな。
  • 戸数も少ないですし、竣工まで1年以上あるのでなんだかんだサクッと売りそうです。この辺の富裕層は医者も多いので、不景気はあまり関係ないでしょうから。
• 第二期登録会は昨日　地階だけは先着順です　二期は5部屋くらいだったかな、抽選です。でももう、ほとんど部屋なし地階以外はすぐ売れてしまうと思います　手付10%で諸費用は地階でも1000万以上必要です
• 学区より親の金と地頭の方が重要なんだけど、それがないと学区に頼るよね。
  • それはある(笑)でもこのあたりは世帯年収2000万前後は珍しくもない高学歴高収入が多いから。
    • 親の地頭は普通として、2000万なら金が足りないんですけど…
      • 大丈夫ですよ、子供が高所得者なら親も多分高所得者ですから。頭金程度は面倒みてくれるんじゃないですか？相続税対策としては悪くない方法です。
• 日経平均の落ち方を見て誰かビビって手付放棄しないかな
• もう選択肢がないじゃない。もともとの第2期の6戸は2戸となり、残り3戸は先着順。。。
• どなたかご存じな方、ファミリー向け住戸は2期で販売終了ですか？３期もありますか？
• 坂下のパークコートに続いてここもほぼほぼ瞬間蒸発か...やっぱりマンションは立地だね
• 三徳のほぼ真裏とお買い物も便利と言う事ないし、人気の窪町小の通学区域内なので少々高めの家賃で賃貸に出しても空室リスクは低いだろうね。
• ここより西片のオプレジのほうが良くないですか？
  • 立地的に白山や東大前は不便。窪町に買えない人が買うエリアですね。
• オプレジのオーダーシステム(リノベーション?)を使ったことある方はいらっしゃいますか。コスパなど実際はどうですか。
  • 一年程前にオーダーシステムを利用し購入した者です。2LDKを1LDKに変更しました。主寝室はそのままで、リビングと狭い寝室の間の壁を取りました。壁を取るだけだと5万円のエントリー？料金だけらしかったのですが、将来貸すことを考え、スライド式のウォールドアにしました。3パターン位見積もりを出してもらい30万円位でした。メリット・入居前に完成した状態である為、自分で業者を手配したり管理組合に連絡する手間がない事・木材の色味等が部屋全体と違和感ない事デメリット・価格が高い事　他にも色々オプション等をつけると部屋の数や窓の数にもよりますがお金がいくらあってもキリがありませんでした笑。
    • ウォールドアが高かったとのことですね。廊下が長かった場合、壁をムーブするだけで安くて済むかな。
    • 基本的に今売っている3LDKはほぼ例外なく2LDKにした方が住み心地はよくなりますね
• オプレジのマンションが文京播磨坂に小石川播磨坂にと近い距離に二軒もあるんじゃ宅配とか郵便が大変だな誤配送増えるかも
  • オプレジは文京区にかなり分譲してるから名前が似ちゃうんだろうね。今昔のスレみたら、文京播磨坂の方は駅距離あるけど、坪300万からになってて、ここ数年でかなり相場が上がったことを感じさせられたよ。
    • 相場が上がったことは確かですね。

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交通

• 小規模マンションではありますが最寄り駅まで徒歩６分は便利で良いなと思います。
• アクセスが良い所がメリットになるのかな
• やっぱり学区狙いですかね丸の内線も便利だからな本数多くて10分待つ事ないからな
• 丸ノ内線は浅いですし、池袋方面は他路線から乗り入れてないので混み具合がマシなのも良いね。
• この辺は基本的な移動手段は電動自転車。1家に1台あれば便利で、複数必要な時は近くのシェアサイクル使えば良い。この近くだと茗台中あたりにあるね。ただ子供がいる場合は、ここの駐輪場の設置数が少なめだから少し注意は必要かな？

構造・建物

オープンレジデンシア小石川播磨坂　エントランス完成予想CG

• 建ぺい率：60%(防火地域における耐火建築物、角地緩和により80％)
• 容積率：400%
• 敷地面積：546.33m2
• 建築面積：330.35m2
• 延床面積：2,866.03m2
• ここ杭の長さが30メートル近くあって、高台のわりに地盤が良いってわけじゃないんだね。
  • 文京区の高台ってローム層が厚いのか杭長が長い物件をよく目にするね。本郷台地の方も結構長い物件がちょくちょくある
  • 意外と千川通り沿いのマンションの方が杭が短いんですよね。千川通り沿いや江戸川橋駅付近マンションの杭の長さは10メートルくらい。本郷の高台にあるマンションは40メートルくらいなのに。不思議ですね。
    • 標高差考えても坂下の千川通り沿いの方が地盤までの距離が短いみたいなので、高台なのに勿体ない感じがします。ただ、この立地はハザードマップ上は完全に抜けてるので、水害の方は安心なのは良いですね。
• 乾いたローム層なら少々杭が長くても埋立地みたいに側方流動の心配はなさそうだけどね
• 播磨坂のマンションってどこもほぼほぼビンテージ化しているからね。ここも住人がきちんと大事に管理すれば化けるかもね。オプレジさん、長持ちするいいもの作ってよ。
  • この辺は播磨坂沿いや周辺は素敵なマンション多いよね。少しそれてるけど、近くのディアナコートのデザインは本当に素敵だと思う。オプレジも最近はデザインには気を使ってるからここも期待してる。
    • まだ仕様が高い時のディアナコートですよね。アーキサイトメビウスデザインの。モリモトは元々デザインに定評があるデベでしたが、オプレジも最近はデザインが良くなりましたよね。
      • あのディアナ買えた人は羨ましいです。確実にビンテージ化すると思います。オプレジもデザイン良いのが多いですね。ここの近くの御殿坂や千駄木の団子坂近くにもオプレジのマンションがあるのですが、最初見た時はオープンのしつこい営業のイメージ(笑)とお洒落な外観のギャップにビビってイメージが変わりました。ここもカッコいいの作って欲しいですね。
• デザインもオープンになったね。思ったよりシックな感じだけど、正面と側面のガラス手摺とルーバーの使い分けはいいね。植栽も充実してる。ただエントランス周りはかなりシンプルで、もう少し頑張って欲しかった。
  • 確かに、資産価値を保つためにも、エントランスはカッコよく作るべきですね。
    • エントランスは毎日使うし、ゲストも使うから、居室並みに重要。ここの外観は素敵だと思うだけど、もう少しエントランス作り込んで欲しかったなー。
• 角じゃないDタイプとかだと日当たり微妙なのはそうかも
• 文京区のマンションってほとんど幹線道路沿いだから、こうした一本奥に入ってる立地ってだけで希少性高いんだよね。
• 外観デザインは千駄木オプレジのほうがかっこいいね。
• 営業さんに見せてもらった資料で、クレーンで撮ったと思われる各階からの眺望写真というのがありました。個人的には7階くらいで北側は完全に抜け感のある眺望でした。3階くらいまでは電柱と電線が気になりました。
• プラス囲まれ感と日照の条件が良かったら、完璧だったんだが
• ここはエントランスだけでももうひと声頑張ってくれたら、かなりブランド感出たから悔しいね。
• エントランスにはソファもないと聞いたので、億ションでそれなんだーと驚きました。
  • ソファーもないの？！ちょっとしょぽいね！折角のいい立地でブランドイメージのためしっかりしてほしいね！
  • 億ションに不馴れなデベなので許してあげて。今の相場だと、億ションと言っても、高級マンションではなく単なる高額マンション。仕様は普通。
• 地下住戸はテラスが広かったり、ワイドスパンで全室にちゃんと窓がついてたら採光、通風がかなり改善されるから設計次第なんだよね。ディアナ竹早はテラス広いのは魅力的だけど、グラウンドレベルからかなり掘ってる完全地下部屋な上、リビングの片方からしかまともに採光出来なくて、他の3部屋は真っ暗。ここの地下部屋も安く設定されてるけど、間取りは注意しないと厳しそう。
• モデルルームで模型見せてもらったら、ここの地下部屋も完全な地下でした。
• 地下は１階や北向よりも嫌がられるよね。庭や騒音の面で子供が小さい家庭に刺さるポイントはあるけど、それ以外の人には刺さらない。
  • ジオ文京春日は地下部屋のテラス押しで2階住戸より高く価格設定してたけどね。ただあっちはテラスが相当広かったけど、こっちは狭いのでそういう売り方はできなそう。
  • 地下ってゴミ置き場と同じフロアだよね？安くても絶対いやだ
    • という目で他の住人からみられるかと思うと、嫌ですね。マンションて人間関係濃いし。韓国のアカデミー映画でも地下暮らしは貧乏人の象徴ですし。
• ここに限らず、最近多い地下に関する個人的所感　エントランスから地下に降りるさつなさ　購入時は広い庭感覚で夢と期待が広がるが、実際は、戸建ての庭と違いゴミや落ち葉で床掃除が大変　常に上から見下ろされてる気分になり、プライバシーやセキュリティは低く、思ったより庭に出ないｂ日当たりが悪く、雨も当たるので、洗濯物が干せない　でも、最上階と比べる坪100万ぐらい安いはずなので、立地を買ったと思えば我慢できるかもしれない
  • あと、上階と比べて眺望がなく、風通しも悪く、湿気がこもる
• 渋谷区とか港区みたいに高低差のある土地がある地区には普通に地下室マンション見るよね。それなりの値段で取引されていると思うけど、逆に地下室マンションが作れるってことは水害の危険性が少ないからじゃないのかな。水災のハザードマップにかかっていると個人宅で地下室掘るのはまず許可されないと思う。
• ここって、バルコニーから播磨坂の桜は見えますか。
• モデルルームや模型見てきました　構造はアウトフレームじゃないので狭く感じる

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共用施設

オープンレジデンシア小石川播磨坂　エントランスホール完成予想CG

• 駐車場：平置き1台
• 駐輪場：50台
• ミニバイク置場：5台
• 駐車場が１台、というのがとても残念・・
• 駐車場は、車持たない人やカーシェアなども増えてるから仕方ないような気はします。むしろ、この辺は自転車移動が中心になるのに、駐輪場が1戸1台程度しか確保されてない方が気になります。子供がいると家庭だと少なくとも2台は必要になるのに、戸数に比べて少ないです。

設備・仕様

• 設備仕様が更新されたけど、オプレジも少しずつグレードが落ちてる気がする。ひと昔前は廊下水回りタイル張り、LOW-Eペアガラス、キッチンバックカウンター標準装備で値段の割に充実してたのに。

間取り

• 間取り：1R～3LDK
• 専有面積：28.16m2～99.68m2
• バルコニー面積：3.18m2～8.82m2
• 物件内容を見ると、ファミリー世帯は勿論単身世帯のタイプもあるんですね
• Bタイプいいね、柱の食い込みをうまく収納とか浴室を嵌め込んで隠すのに成功している。行灯部屋もないし、近頃の物件としては割とマシな間取りに見える。まあ億超えの部屋にはなるんだろうけれど、住みやすそうだ
• プランに1Rの間取りが掲載されていないのですが、これは完売しているという認識で良いのでしょうか？だとしたらそのプランが先に売れるのがちょっと意外です。
• 個人的には洗面所と2部屋リビングインのBタイプよりDタイプの方が好みなんだけど、廊下長くて居室が狭いのがネックかな。
• この物件買うなら６０平米の３LDKだけはすみづらそうだからやめた方がいいと思うわ。いくらなんでも狭すぎ。
• 子ども1人の3人家族だったら60~70平米でも十分住めると思うのですが、子ども2人だったら狭そうですよね。地方から出てきた都心共働夫婦だと、教育費の面だけでなく住宅費の面でも、子ども1人じゃないと厳しそう。

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買い物・食事

• 商業施設

1. 三徳茗 荷谷店　　約140ｍ（徒歩2分）
2. スギドラッグ 茗荷谷店　　約260ｍ（徒歩4分）
3. ファミリーマート 茗荷谷店　　約340ｍ（徒歩5分）
4. TSUTAYA 茗荷谷店　　約440ｍ（徒歩6分）
5. マルエツプチ 茗荷谷店　　約500ｍ（徒歩7分）

• 買い物施設どうなんでしょうね。三徳茗荷谷店があるので取りあえず大丈夫でしょうか。三徳は食材にこだわっている感じがあるので値段高いかも。
  • 三徳茗荷谷店はいいですよ！品揃えも多いし、ちょっと高級ですが高級すぎない感じ。近くに産直野菜を売る店や、中勢肉店では高級肉も購入できます。程よいケーキ屋さん、和菓子屋もあります。安い商店はあまりありませんが。
• 三徳とクイーンズの格差　鶏肉は三徳　豚肉はクイーンズ　牛肉はドロー　鮮魚はクイーンズ　調味料はクイーンズ
  • クイーンズよりかは成城石井の方が近いけど、たしかに鮮魚はクイーンズかなあ...。成城石井は輸入食品の品揃えがいいからよく行くけどオーガニックのデーツなんてマニアックな商品は成城石井にしかない
• 三徳は魚はダメだけど肉は良い。
• 茗荷谷は駅の近くよりも播磨坂沿いの方がお洒落な店が多い印象があるな
• 播磨坂ってそんなにお店多くないよね？
  • 多くはないんだけどね、全体に質がよく品がいい。近隣住民の質の高さの反映だろうね。ドイツの機械式時計メーカーのショウルームも麓にあったりしてちょっと華がある
• 文京区は基本的に買い物が不便だから。そのなかでは茗荷谷は買い物が便利なほうだよ。後楽園なんかも何気に買い物は不便。駅近に住むと成城石井しかないからね。再開発でスーパーできるだろうけど、現時点ではダイエーのそばに住んだほうが便利そう。
• 東大前や本郷三丁目あたりは高台で良いけどまともなスーパーないのが欠点だね。文京区の中ではこのマンションの辺りはましな方だよ。
• ここの三徳は結構大きいのでかなり便利な方だよね。坂下のハナマサなんかも使おうと思えば使える。大きいスーパーが近くにあるのは日常生活上重要。文京区でここより利便性求めると、坂下になるけど、再開発含みで春日駅の北側あたりになるだろうね。この辺は高台と利便性のトレードオフ。
• 後楽園も飯田橋側の人はまわりに店がないから不便かもね。千川通沿いの方が便利だがあまり高級な物件が建っていないところが難点
• 近く見てみましたが、三徳だけじゃなく、最近まいばすけっとも出来たみたいですね
  • 三徳と春日通りを挟んだはす向かいにまいばすけっと出来ましたね。播磨坂下にもまいばすけっとあります。
• まいばすけっとだらけだね。便利でいいけど春日通り沿いとかにいろいろと店も増えているし、この辺は年々地味に生活しやすい地域に変わってきているね。マンションが建って人口が増えて、需要をほりおこそうと店が増えて住みやすくなってまた人口が増えてという良循環のサイクルが回り出しているってことかな。
• この辺りに住むと、スーパーなどの物価も高く生活費も大変になるのでしょうか
  • 三徳は高級スーパーだけど富坂の下に行けばダイエーやドンキホーテなどで郊外並の物価で買い物ができますよ。播磨坂はたしか一本入ったところにスターフルーツがあるようなので、利用したことはないですが、お値打ち価格の野菜や果物が買えるはずです。ここらにウジャウジャあるまいばすけっともそれほど高くなかったかと思います。文京区は都心に数えられる割に物価もほどほどで暮らしやすい場所ですよ。
  • スターフルーツは播磨坂の中腹道からやや入ったところにありますが営業時間が短いので昼間の時間が空いている専業主婦は行けるけど、外で仕事をしている層は寄れないでしょう。
  • なかなかダイエーまでいけないんだよね。バスか自転車かな。スターフルーツはいいよね。２千円以上で配達してもらえる。確か土曜日やってたはず。
  • Googleで見ると9時から19時が営業時間となっているね　https://imachika.com/item/5ae54ee523679c2350b96ebb/ダイエーは行きはいいんだけど帰りがね。伝通院の前の道を下っていくと非常に近い（坂の麓の交差点は自転車でも必ず一時停止が吉）が、帰りの坂がキツイ。ただ24時間営業なので使い勝手はいい。後楽園のドンキは家電も扱っているのでプリンタのインキやプリンタ用紙が夜中に切れた時にこちらも24時間影響で便利。いずれにせよ電チャリ一台でここはかなり便利になる。
• 自転車あればダイエーは価格がこなれてるし、日用品も豊富だから一箇所で何でも揃って便利だね。近くのクイーンズ伊勢丹とは綺麗に商品が住み分けされてて、こっちは高めだけど、良質なものばかり揃えてるから使い分け出来る。
  • チャリ漕いでダイエー行って、年間いくら得して、何時間損してんのよ！だから、文京区は都心に舐められる。
• 実際のところダイエーからクイーンズ伊勢丹の間くらいに商店街もあって店が揃ってるから、一回の買い物で目的に応じて買い物出来るから便利なんだよね。普段は三徳一択だろうけど。
• 実際のところ、うちはほぼ生協とネットスーパーですわ。西友やイオン、ライフなら三徳より安いし。実店舗では、買い足しが必要なものやレア食材、魚だけ買う感じ。駅と反対方向１分にあるスーパーよりも、駅から帰宅途中にある自宅から５分のスーパーのほうがありがたし。
  • 生協、ネットスーパー、どちらも使っています。西友は楽天市場のネットスーパーが西友なので、食品を買うと楽天スーパーポイントがつきます。ふるさと納税も利用して冷凍庫におとりよせ食材を保存しています。ダイエー、クイーンズ伊勢丹も利用できそうですね。いい環境！
• 生協の発泡スチロール保冷ケースとか通い箱の扱いはみなさんどうしてます？あれが邪魔で邪魔で…
  • あれはマンションだとシューズイン必須ですよね。
• 実際に働いていて茗荷谷駅を使う人で、安さを求めるなら駅裏スーパーのマルエツプチがいいのでは？品揃えはあまり良くありませんが。
• 野菜なら実はデイリーヤマザキが安いかもねw個人的に料理好きなので品揃えが大事で茗荷谷三徳が近いのが一番重宝するかな。丸魚、ベルギーエシャロット、生のハーブ、各種チーズ、中華エスニック材料と痒いところに手が届くんだよね。慣れとは恐ろしいもので特に三徳が高いと思わなくなった。

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育児・教育

• 教育施設

1. 窪町小学校　　約690ｍ（徒歩9分）
2. 茗台中学校　　約290ｍ（徒歩4分）
3. 拓殖大学文京キャンパス　　約380ｍ（徒歩5分）
4. 東京学芸大学附属幼稚園竹早園舎　　約460ｍ（徒歩6分）
5. 東京学芸大学附属竹早小学校　　約460ｍ（徒歩6分）
6. 東京学芸大学附属竹早中学校　　約460ｍ（徒歩6分）
7. 都立竹早高等学校　　約460ｍ（徒歩6分）

• ここだと小学校ってどこになるんだろう
  • ここの住所が小石川４丁目21ないし22だとすると窪町小学校だと思うよ
• 小石川4丁目だから「柳町小」？？「金富小」にも小石川4丁目と書いてあり、どちらなんだろうと思っています。住所は「東京都文京区小石川四丁目221番9」です。文京区なので小学校もレベルの高い地域でしょうね。
  • 住居表示は小石川4丁目21なので窪町小ですね。
• ここも人気学区のマンションなんだ高くても、子共のための移住者がいるんだろうな
• 孟母三遷を地で行くみたいに子供が小学生のうちだけ住むという需要もあるので、ファミリータイプを賃貸に出せばすぐ借りてがつくというのが３s１k学区に物件を持つ最大のメリット。
• もっとも六つボタンにお兄ちゃんがいるご家庭は南北線の沿線の方が便利ですけどね
• 23区内でも文京区は学力が高いと聞いています。小学校や中学校は公立にしようかと思っていて、私立に行かなくても文京区なら全体的に教育水準が高いんじゃないかと期待していました。
• ダイヤモンドの記事によると文京区では窪町はナンバーワンという事らしいht　tps://diamond.jp/articles/-/218368?page=4
• 確かに文京区は学力の高さが有名ですよね。文学の町と言われるくらいですから、お受験を考えている方が多いのかな。公立でもレベルが高いなら、お受験で失敗しても、OKという所が良い。
  • たしかに地元の公立校が低レベルだったり荒れたりしてると、私立受験失敗→地獄行き確定ってなりますからね。そういうリスクを考えると、実際行くかどうかは関係なく学区は大切だと思います。
• 本郷通りの三井は誠之小じゃなくて駒本小。中学校区は六中で人気だけどね。学区でいうと、ここは窪町小、茗台中でどっちも人気校だし、国立小三校も近いからファミリータイプは欲しがる人は多いと思う。
• 窪町より金富の方が、給食や登下校がしっかりしてるよ。
• 窪町ってそんなにいいのかなぁ。クラスが多いといろいろ大変そう。意識高い親が多いんだろうな。
• 窪町小学校は大塚小学校と統合されるようですね。さらにクラスが増えそうです　　http://www.city.bunkyo.lg.jp/library/sosiki_busyo/kaikaku/bijyon/soan9-15.pdf
  • その計画って文京区の子供が減ってた時に議論されてたもので今は違うんじゃない？区内の小学校の一部は人数増えすぎて単独で建て替えされる予定のもあるくらい。
  • 統合の計画は、反発がありなくなったはずだよ。大塚小学校は、今２学級に増えてきていて、校舎を増設しているくらいだし。
• 大塚小は、生徒数からして、ぶっちぎりの弱小だからなぁ?
• 難関中学に合格者を輩出する都内「名門公立小」リスト　文京区立 誠之（せいし）小学校（西片）・千駄木小学校（千駄木）・窪町小学校（大塚）　https://president.jp/articles/-/28450　だそうです。
• 文京区の人気学区は3S1Kで、窪町小はそのひとつ。人気学区の物件は、地元の不動産屋で大々的に「◯◯小学区！」って張り出されてるよね。とはいえ、同じく区立だし、そんなに変わらないんじゃないかって思ったりするけどね。
• 意識高い中で揉まれると変わると思うよ　自分の友だち5人の平均が自分って言うよ
• もし窪町学区がいいと言うならここまで出さないで私立小学校に入れた方がいいんじゃないかと思ってしまう。
• 窪町学区はやはり人気ですね。うちは思うところあって（地元民に比べ学区目当ての移住者が多すぎるところ）別の学区にしましたが。一部の物件以外は、実需に支えられているところが文京区の物件の良いところだと思います。
• 小学校学区目当ての方は多いと思いますが、引き渡し時にまだ小学校入学前であれば、保育園か幼稚園のことも考えなければならないので、この辺は入れやすいでしょうか。
  • 播磨坂沿いに住んでいるママは、去年０歳でダメだったそうです。播磨坂から駅に行くまでの途中にある保育園だと入りづらいと思います。坂下のグローバルキッズ、こころぶんきょう茗荷谷、久堅保育園なんかは比較的入りやすそう。最後の手段は、２才までのちいさなおうちかと。ハッピーマムは駅近だけど不人気ですね。
  • 文京区の保育園はほとんどが認可保育園で、しっかりと情報が公開されてます。https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0188/4502/nateishiu2.15.pdf点数も機械的に決まるので、自分で計算して近くの保育園に預けられるかはだいたい予想出来ますよ。
    • フルタイム共働き、親が区外在住、新規入園で第１子はほぼ26点の争いとなります。夫が単身赴任とか、子供が2人以上いるか、離婚別居か、育休から復帰した状態で半年以上待機するかでやっと１点加点。同じ点数だと、年収低い人から優先されるのですがそのボーダーの年収は公開されていないので意味がないです。ただ５chの保活スレの書き込みは参考になりますけどね。この物件買えるくらいなら世帯年収2000万近くあると思うので、基本厳しいと思います。
      • この辺は年収の高い世帯が多いのでわからないですよ。そこそこの年収の不動産屋さんが一発合格したりしてますから...
  • 文京区の待機児童数は急激に減っているようですし、まだまだ保育園は増えるみたいですよ　https://jibunmedia.publishers.fm/article/20641/　幼稚園の人気も高いようですね。https://bunkyo-life.com/2020/02/14/hoikuen-2/
    • 一昨年今年は茗荷谷、後楽園、江戸川橋で結構増えた。保育園の園長さんがいってたけど、文京区はエリアごとに一気に作る方針らしい。共同印刷や中央大学にも保育園できるらしいですよね。選択肢が増えるのはいいことですね。ただここ買う人なら、さくらインターナショナルとか、あえて認可外狙う人もいそうですけどね。
• 文京区全般、今でも保育園入りにくいです。楽観視はできませんよ。旦那様が士業でも奥様もフルタイムではないにしろ働いている方多いですよ。奥様も軒並み高学歴、高収入、国家資格もちだったりしますからね。
  • フルタイムでないと基礎点が安くなっちゃうからますます認可保育園入れなくなるよな　田舎のおばあちゃんを呼び寄せている人も多いよね
• 3S 1K 窪町小学区ではありますがそんなにこの小学校はよいのですか?人数増えて目が行き届かないとかないのかなとか文京区の他の小学校も同じ区だし方針とか変わらないような?教育熱心な親御さんも多いからというのは文京区だし他の小学校も同じでは?実際どうなのでしょうか、、、高額のため購入メリットがこのマンションにありますでしょうか、、、悩みますやはり窪町学区というだけで価値さがらないのですかね、
  • 3S1Kは大規模校という特徴以外は、その他の文京区内の学校を比較しても実態はそんなに変わらないと思います。文京区内であれば、基本どの家庭も教育熱心ですし、中学受験率も似たり寄ったりでしょう。ただ、それでも窪町小はブランドみたいなものなので人気があり、不動産価格に反映されてるみたいですね。ここは学区除いても魅力は多い立地だと思います。ここは高額ですが、今の相場から大きく外れてる、って感じではないです。同じ茗荷谷最寄のジオやすみふの物件より立地は良いですから、オプレジブランドということを考慮してもこれくらいかな、という価格です。
  • 現在窪町学区内に住んでますが、ブランド小はとりわけ意識の高い家庭が集まるというのが魅力なんだと思います。朱に染まれば…の諺通り、教養のある家庭のお友達から受ける影響は大きいと感じます。
• ここの学童は、茗台じゃないですよね。
• 個人的には、小日向台町も低層住宅街にあり、真のお金持ちが集まるいい学区だと思う。あと東大関係者の多い本郷小、パークコート子息が増える礫川も今後は。文京区は中学受験進学率がそもそも23区トップだし、受験率で言えば、どこも最低７、８割は越えていると思うし大差ないような。学区よりSAPIXのような塾に入れて通いやすいことが重要な気がする。
  • 塾+塾　塾＋カテキョ　そんな人がゴロゴロいる文京区エリアです
• 塾で言えば、茗荷谷はSAPIX、早稲田アカデミー、ena、栄光ゼミナールとか結構沢山ある。意外なのが、後楽園があまりないんだよね。お茶の水はあるんだけど。巣鴨は、早稲田アカデミー、日能研、SAPIX、四谷大塚大手は全部あるよね。
  • 後楽園は啓明舎が一人勝ちだね

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周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• あの白い洋館のあったところか...播磨坂に面していないのは残念だけど東南方向は比較的開けているので中層から上は結構眺望も期待できる。でも分譲戸数少ないね、敷地が狭いからかな
• 駅からもそれほど遠くなく春日通りに面していない、お散歩できる播磨坂が近い、大きなスーパー三徳・郵便局も近い、ということで、暮らしやすい場所と思います。
• ここは三徳の裏と言っていい場所だし、変に駅に近すぎるよりここの方がむしろ便利だと思う。そのうち若葉が爆音爆音とか叫ぶのは目に見えているが、春日通はラッシュアワーこそ交通量が多いが、夜遅い時間はガラガラになるし、工場と港を結ぶルートから外れた都心なので大型輸送車両は少ない。また坂の頂上なのでアクセルを戻す場所なので坂の途中と比べてもだいぶ静か。カフェやレベルの高いイタリアンを食べさせる店も路地裏に点在しているので有閑マダムが時間を潰せる場所がたくさんあるのも魅力かな。
• 窪町は幹線道路沿いだから、金富の方が最近は人気がある。
• 品が良い方がたくさん住まれている印象なので治安も安心できそうです。
• 台地１で山地丘陵についで2番目だから地盤も良さそうだし、播磨坂に近接しているところもグッド、小学校区も人気の小学校だし、スーパーに近くて便利ってところもかなりアピール高い。坂を降りればちょっと距離はあるが二駅四路線利用も可能。地球温暖化で１０メートルや２０メートル海面が上昇しても標高27．4mで安心、茗荷谷駅周辺は実はハザードマップで色付きなんだけど春日通りや播磨坂よりもここは少し上がっているので白い範囲にあるように見える。以前は大きなお屋敷が建っていて、江戸時代には堀内平十郎という人の武家屋敷があった跡地ということで地歴も申し分なし。
• ここの立地はファミリー層には本当に良いね。窪町小学区で、茗荷谷駅前には教育の森公園、スポーツセンター、SAPIX。三徳も近いし、春日方面まで少し足を伸ばせば東京ドームシティやラクーア、春日北側の再開発も進んでる。春日通りから一本入ってるのも良い。
• 立地いいな。三徳とスターフルーツ近いし、駅へ行く途中には薬局や図書館もある。窪町、播磨坂、大通りから一本入っているとか好条件が多い。あとは億出す付加価値があるかどうかだな。
• 播磨坂は桜が綺麗そう。昔、茗荷谷って何もないイメージがあり、その分、都心だけど環境がいい印象がありました。
• 本郷は昔は東大に関連した中小の医療機器とか特殊な技術を持った会社がごちゃごちゃ自社ビルを建てていたオフィス街だからね。昔から人が多く住んでいたのは実際には坂の下の白山通りとか千川通沿いでこの辺に生活利便施設が集中している。大昔は高台にも小さな肉屋とか八百屋が点在していたのだけれど、いつの間にかなくなってしまった。
  • 千川通りのダイエー付近は最近まで東急が億ション分譲してたり、少しずつ綺麗になってるけど、まだビックリするくらい古い建物が残ってるよね。利便性重視ならあの辺りはドームシティや再開発まで徒歩圏、小さな商店から医療機関まで揃ってるからそっちの方が良いかもね。ここの立地は、そこそこ利便性がありながら、高台、駅距離、窪町小学区とバランスが良いとのろが魅力かな。
• 茗荷谷は、テニス場、図書館が近くにあって便利だし、幼児教育も進んでいるよ 保育所ぐらいの子どもたちがが、欧米人の先生に連れられて公園に遊びに来るのだけど、 普通に英語はしゃいでいて驚いたよ
• 文京区は女性単身世帯が多い。ここは独身女性には向いていると思うけどね。道はほとほど人通りがあるし、明るい。茗荷谷駅や後楽園駅の途中に繁華街がないので酔っ払いの横をこわごわ通ることもない。
• 隣駅の再開発って影響あるのかな？あと中央大学法学部の影響も気になる。
• あんまり周りに高い建物ないし、大通り沿いじゃないから結構良い立地だと思いますけどね。
• ここら辺は、閑静なうえに、大きなスーパーも直近にあるし、美味しいレストランやジムもある。駅前のが利便性は良いけど、あそこら辺は人が多いし、スーパー2つとも狭くてごちゃついてるイメージだから、住環境では播磨坂のが良いかと
• 播磨坂周辺の住環境良いよ。桜の季節も楽しみだし、夜のライトアップも圧巻。お洒落なカフェも点在してる。坂下まで歩けば小石川植物園でピクニックも出来る。豪華な中庭や共用設備があるマンションもあるけど、この辺はマンションこもってないで外でないと本当にもったいないくらい魅力がある。そういう意味でオプレジのコンセプトはかなりマッチしてると思う。
• 文教エリアの安全さと閑静さ、駅近とスーパー近の便利さが揃っているところなので、単身OLにも向いているのではないか。
• 本当にここは立地がいいよね。通りから１本入っていて坂上で窪町学区周辺では最も便利な三徳至近
• 播磨坂の桜はいつ咲きますか。桜が名所に住むのは、憧れの人も多いでしょうね！
• 桜の時期もそこまで混まないので、ここはいいですよね。毎年お肉屋さんのお弁当を予約して食べてます。
  • いいですね。
• 播磨坂の桜祭りも中止になりましたね。次いでに現地を見に行こうかと思ったが、残念ですね。
• 桜祭りの時は中央分離帯の公園がブルーシートで覆われて大宴会場になっちゃうので、普段とは一変してますよ。かえって普段のおちついた感じが見れて良いのではないかと思います。
• 文京播磨坂の方は千川通り沿いの低地、水害ハザードマップでは要注意エリア。駅からも遠いですし…。この物件と立地の価値は大分違うと思います。
  • 播磨坂に面していないとは言え高台でハザードマップでも色がついていないからね。
  • 東京都の下水道局が、窪町東公園の近くで貯留管？の工事をやっているから、改善される可能性も結構高いけどね。
• 窪町東の下水工事は長いことやってるね。水害リスクが下がるのは文京区にとっていいね。春日後楽園エリアは結構色ついてるし。千川通りもダイエーから播磨坂下までは小学校の建て替えと共同印刷跡地の新本社と複合開発でだいぶ変わりそう。複合開発も日鉄興和不動産の借地面積だけみたら1万平米超えてたから、単体ならパークコート以上の開発になりそうで、このエリアにかなり良い影響あると思う。

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周辺施設

• 公共施設

1. 小石川郵便局　　約300ｍ（徒歩4分）
2. 文京区立小石川図書館　　約310ｍ（徒歩4分）
3. 茗荷谷駅前交番　　約530ｍ（徒歩7分）
4. 小石川消防署　　　約610ｍ（徒歩8分）
5. 文京区立大塚地域活動センター　　約760ｍ（徒歩10分）

• 医療施設

1. 鍋山歯科クリニック　　約40ｍ（徒歩1分）
2. こひなた眼科　　約220ｍ（徒歩3分）
3. しおざわクリニック　　約220ｍ（徒歩3分）
4. 小石川医院　　　約390ｍ（徒歩5分）
5. 東京都立大塚病院　　約1,560ｍ（徒歩20分）

• 公園

1. 竹早公園　　約280ｍ（徒歩4分）
2. 久堅公園　　約440ｍ（徒歩6分）
3. 窪町東公園　約560ｍ（徒歩7分）
4. 教育の森公園　　約640ｍ（徒歩8分）
5. 大塚窪町公園　　約1,050ｍ（徒歩14分）

• 金融機関

1. りそな銀行 小石川四丁目出張所　　約170ｍ（徒歩3分）
2. 中ノ郷信用組合 小石川支店　　約320ｍ（徒歩4分）
3. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー茗荷谷駅前　　約450ｍ（徒歩6分）
4. 三井住友銀行 茗荷谷出張所　　約480ｍ（徒歩6分）
5. みずほ銀行 丸ノ内線茗荷谷駅出張所　　約550ｍ（徒歩7分）

その他

• 最近の文京区だと、パークハウス文京白山のエントランスがショボい。コンクリート打ちっ放しで、頭打つぐらいの天井の高さ。
  • 文京区は小規模物件が多いからインパクトあるエントランスは少ないね。パークホームズ本郷通りは小規模でも二層吹抜けだったり、その辺はさすが三井だと思った。
• 地味にお金持ち多いよね。文京区って共働きの一般家庭が多いと思うけど、意外と茗荷谷は専業主婦家庭が多くて、旦那さん何してるんだろうってちょっと気になる。
• 私の知り合いの社長は、白山に住んでいるな　浜松町の巨大ビルに経営している会社ある
• 豊島区の千川ライフダイエーどっちが便利かな？クオリティに差はありますか？
• ここで小石川パークタワー、プラウド小石川レベルの規模感かつ仕様の建物があったら個人的にはパークコートより欲しい。既存物件建て替えを期待するしかないのかね。
  • この立地で財閥系だったら価格もパークコート並みの価格になりそう。
• せめて高級ラインにはオープンなんとかと名付けるのはやめて、別のシリーズ名にして欲しいな。メジャー７は社名入ってないし。なんとなく、オープンハウスのマンション住んでるのは恥ずかしいというか。億出してるように思われないよね。
• オープンハウスの狭小戸建と都心の億ションのイメージがちぐはぐなんだよね。マンションはセンス良いんだから、デザイナーズマンション的なブランド作りした方が良いよね。
  • デザイナーズマンション的なブランドイメージがいいと思います。そのためにマンションの外観やイメージは単純なシンプルさではなく、なんらかのこだわりを入れた方が良いと思われます。将来的のリセール、つまり資産価値のためにもブランド価値も大事。逆にこちらのマンションは資産価値が高くなったら、オープンハウスさんにもいいブランド価値のサイクルになるよね！一石二鳥！
  • デザイナーズマンションに一票だな。オープンは、基本的に大手が狙わない狭い土地や崖地等キワモノの土地を安く仕入れてマンション建てる商法だし。大手のようなブランド確立は、難しいでしょ。
• 共産党系がポスティングしてた新聞によると、播磨坂下の共同印刷敷地に区の複合施設もはいるようなマンションができるみたいですね。定借と書いてあったし、駅からの時間は10分強、学区は窪町じゃないかも？、浸水危険エリアそばだけど、お値段重視の方はねらい目かも。
  • 共同印刷と日鐵興和不動産が定借で本社跡地の契約をしてるので、たぶんリビオブランドの定借マンションですね学区は柳町小だと思いますが、校舎建て替え後になりそうなので窪町でなくても学区の魅力はありますね。価格は駅距離、定借、日鐵と割安感でそうですが、複合開発、再開発エリア徒歩圏、小学校が新校舎と好条件もあるので読みにくいです。坂下に複合施設が出来るのはこの物件にも好材料になりますね。
  • 区の複合施設ってなんだろう。保育園とか？
    • 確か保育園と、老人系の施設と書いてあったと思います。
      • ネット上には関連情報が無さそうですが、紙新聞の記事をご覧になったんでしょうか。
  • 播磨坂エリアに活気が出そうですね。
• "共産党系がポスティングしてた新聞"議員さんの撒いてる瓦版的なやつかな、どうせ何か建てるならその儲けの一部を吐き出して何か"市民"の役に立つ施設を作れ的な話でしょ。ここ文京区だからいるのは"区民"しかいないはずだけどね。建通新聞あたりに記事が載らないのは多分何か不確定要素があるのでしょう。
  • いずれにしても、会社の建て替えに留まらず、複合施設もできたのは播磨坂エリアにとってはプラスになりますね。
  • 保育園とか学童保育が増えるのはメリット大きいですね。老人福祉施設ももし田舎の両親とかを呼べるならありがたい。
  • 複合施設の詳細楽しみだけど、学童保育は今後足りなくなりそうだからぜひ整備して欲しいね。定借マンションもそれなりの規模があるだろうから周りに色々な店が増えるだろうし、このエリア周辺はまだ伸びる余地ありそう。
• 共同印刷のプレスリリースではどの程度の敷地が出るのかはっきりとは書かれていないけれど、もし仮に今フクダ電子のは言っているビルと、建て替えをしている敷地の間の広大な区間がそれだとするならば、是非ライフに来て欲しいね駐車場も１００台ぐらいは確保してくれると嬉しい。
  • 12000平米くらい。駅前の中央大学移転予定地は7000平米くらいなので結構デカい、駅から遠いけど便利な買い物施設も入ってくれるとかなり嬉しいね。
    • 駅から遠い分、お洒落な店とかちょっと変わった店が入ると嬉しいですね。スターバックスリザーブロースタリーみたいなコーヒー焙煎工場併設のカフェとかビールブルワリー併設のクラフトビール専門店みたいな準工地域である点を逆手にとったような面白い施設ができるといいですね。以前、この近所でクラフトチーズの製造販売を目論んでいた人もいたのでこういうことを考えている人は多そうです。
• ディアナ竹早は日当たり気にしなければ結構いいよ、仕様も良い。ただ仲介手数料とローン減税考えると、新築と比較して+500万くらいかかるから。
• 本日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集で、文京区はかなり持ち上げられていましたね。
  • その雑誌に掲載されている現在の新築マンションのあるあるコストカットの手法については興味深いですね。このマンションはどうでしょう。二重天井とか、二重床とか、逆梁とかHPには書かれていないようですが
    • この物件の詳細は分かりませんが、オプレジの物件は、二重天井・直床、順梁工法が多いようです。
      • 億ションならもっと頑張ってほしいな、ブランドの向上に繋がるし
• なんだかんだ言って生活利便性が高く交通至便な割に実需中心のバリュープライスですからね。パークコートができたことで、昔とだいぶ様子が変わっていると気づくひとが増えたのでしょう。
  • あそこのタワマンは、文京区の汚点だと思うよ。
  • 後楽園の再開発の影響か、播磨坂から後楽園方面に向かって春日通沿いに店が増えましたね。傍目から見てなかなか苦労していたもようの再開発ですが、こうやって一つの成果ができあがると周辺地域への波及効果は大なるものがあります
  • 練馬ナンバーだし見栄はりたい人には向かないけど実需のファミリーにはすごくいいところ。もう5年住んでるが個人的には茗荷谷は公園たくさんあるし小綺麗で品があってすごく好き。
• 文京区の低収入世帯って、大学生とか院生の一人世帯、社会人でも女性の単身世帯（これ、文京区の特徴として結構多いです）、年金暮らしの老人世帯、などが含まれているので子育て世代は少ないですし、高年収の士業世帯は専業主婦も多く、これだけ保育所ができるとかなり入りやすくなるはずです。

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