エクセレントシティ津田沼

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物件概要

• 所在地：千葉県船橋市前原東1丁目202-1,19（地番）
• 交通：

1. 総武線 「津田沼」駅 徒歩9分
2. 新京成電鉄 「新津田沼」駅 徒歩6分
3. 京成本線 「京成津田沼」駅 徒歩12分
4. 京成千葉線 「京成津田沼」駅 徒歩12分
5. 新京成電鉄 「京成津田沼」駅 徒歩12分

• 総戸数：28戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月
• 売主：新日本建設株式会社　東京支店
• 施工：新日本建設株式会社

掲示板・口コミ

• エクセレントシティ津田沼（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• でも今時の市場価格を考えると、結構高くなってしまうのではないかと考えています。安くしないと厳しそうな感じがしますが（汗）どういうふうにしてくるのか興味はある人、多いんじゃないでしょうか。適正価格だったら、あっという間に売れてしまいそうな雰囲気を持っているんじゃないかなと思います。
• 坪200だったら即完しそうなので、210〜と予想しますが
  • 坪200、75m2で4500万になりますね、奏なら即完売でしょうけどここだとどうかな？坪190、75m2で4300ぐらいが適正だと思います。
    • 坪200でも売り切るでしょう。特に50m2台の部屋は賃貸に出しても良さそうです。早く価格出ないかしら？
• 総戸数が少ないですから将来的に管理修繕費は値上がりする可能性がありそうです。ファミリー向けでしょうから、子供がいらっしゃる家族が多そうですね。同じ世代の子供がいると、子供的にも暮らしやすそうです
• 販売開始がかなり変更になったみたいですが、何かあったのでしょうか。完成後の販売のようですね。実際の部屋を見て検討できるのは、良いと思います。
  • ここ、建築遅れてます？いつになれば価格でるのだろう。
• 3月末竣工予定とはなっていますね。入居は8月末となっているので、まだ間がありますが。
  • 4月29日に建物内モデルルームオープンだそうで、無事竣工したようですね。当初より竣工が遅れ、入居開始時期が9月末と予定が一ヶ月ずれ込んだのかな？何はともあれ竣工後販売と良心的な売り方で好感が持てます。価格も大まかではありますが予定価格が出ていますね。
• 総戸数が２８戸と少ないことにびっくり。 こじんまりとしているのは良いですが、 自治会とかすぐにまわってきそうな気がします。
  • 自治会？管理組合の役員は何人で構成されているのでしょう？ 理事長、副理事長、会計、理事、監事と最低4人～5人が必要なので 4人なら7年に1度回ってくる計算ですかね… 。ただ、大規模マンションはそれだけ会計以下の人数も増えると 聞きますし、500人オーバーでもない限りはそれほど大きな違いもないのかもしれません。
• 機械式駐車場が17台とかなり多いので、管理費修繕費は高めになるかも？ 点検費用もばかにならないし、修理は業者の言い値だし保険聞かないし、20年後とかに老朽化で入れ換えも必要。入れ換えは最低でも一台あたり150万って感じかなあ。これらのコストは、駐車場が埋まろうが空こうが必ずかかるからなあ。

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交通

• 一応路線も2路線利用できるというのはメリットでしょうね。どちらかが遅延などしても、選択肢があるのは安心です。
• 新京成利用者にとっては非常に便利な立地ですね。ただ車通勤は296～津田沼の抜け道のせいで慢性的に渋滞しているから ちょっときつそうです。あ、ちなみに新京成は滅多な事では遅延しませんね。

構造・建物

• 敷地面積：1210.01m2
• 建築面積：671.14m2
• 建築延床面積：2081.72m2（容積率計算対象外面積140.98m2を含む）
• 建ぺい率：55.65％（許容60％）
• 容積率：160.40％（許容200％）
• 全戸南向き
• 外観図の感じだと最上階に何か特徴がありそうに思えますが、バルコニーのあたりはどんな造りになっているのでしょう。南向きのワイドスパンとのことで日当たりを期待してしまいますが、バルコニー側に隣接する建物があったりはしないのでしょうか？

共用施設

• 駐車場：敷地内に機械式駐車場17台(地上4段地下1段、昇降横行式)設置
• 自転車置場：敷地内に2段ラック式：56台設置
• バイク置場：敷地内に2台設置

設備・仕様

• 設備などを見ていてると、ほかのマンションと大差はない感じがしました。できれば、水回りは白を基調した感じだとよかったかもしれないです。木目調になっていますが、しばらくしたら飽きるかもしれないなぁと思うからです。

間取り

• 間取り：2LDK～3LDK
• 専有面積：57.72m2～74.16m2
• ワイドスパンの間取りいいですね。
• 50m2台となるとかなり狭い感じがするのだろうなと思ったのですが、Cタイプの間取りなど見ると、なかなかうまくできているなと思ったので永住でもOKな気がしました。収納もけっこうあるし、南側に面したワイドスパンはなかなか魅力的です。ちなみに南側の眺望はどうなっていますか？日照に問題はないですか？
• 目の前となると南側になりますか？ワイドスパンの間取りが開放感があって良さそうですが、道路の音など響かないでしょうか。夕方だだけだとすると、それほど気にならないですかね。
  • 目の前は西側だと思いますが、混んでいる時間帯は車で右折しにくそうです。音はそれなりにするかもしれません。防音設備次第でしょうが。
• Itypeの間取りがいいなと思いました。…というのも、縦長の間取りが多い中で、この間取りは横長です。広く使える感じがして良いと思います。

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買い物・食事

• イオンや駅に近いのが魅力ですね。
• イオンモールが近くにあることによって生活環境は便利そうです

育児・教育

• 学区の小中もいい学校

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
  • 最寄駅が二つあって、それぞれ徒歩9分と6分という立地。賃貸にするとして、需要はどんなものでしょうか。
• 目の前の道が夕方は混みますね。

掲示板

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