エクセレントグレース綱島

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4.71

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物件概要

エクセレントグレース綱島　外観

• 所在地：神奈川県横浜市港北区樽町二丁目729-1他（地番）
• 交通：東急東横線 「綱島」駅 徒歩7分
• 総戸数：81戸（他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年12月予定
• 売主：新日本建設株式会社　東京支店/両備ホールディングス株式会社　両備不動産カンパニー　東京営業部
• 施工：新日本建設株式会社

掲示板・口コミ

• エクセレントグレース綱島（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格面は、綱島の相場として特に違和感ありません（高くもなく安くもなく）。

→2023年6月現在、新駅開通を果たし利便性が格段に増してきている。再開発も順調で新駅を含め更に便利に、ファミリーの住みやすい街になるのは確定路線。将来的には6000万代では済まないと思われる好立地なのは間違いない。

交通

• 前面道路は市道
  • 綱島街道へ出ても左折車線にしか出れないので、大倉山駅方面や綱島駅方面に行きたい場合、一度どこかでUターンするしかないでしょう。（ラウンドワンがある通りとかで。）トレッサや鶴見方面には、出やすいですけど。
• 駅前が最悪。ただし大型タワマン建設に伴う大規模開発が予定されているので将来的にはかなり改善されることが見込まれ、買いの段階という見方もできる。

構造・建物

• 二重床・二重天井
• 1,2階は日当たりは良好のようです。
• 東向き低階の場合は前の建物との距離は問題ないでしょうか,,？
  • 1Fには庭と通路もありますし、ある程度は離隔があるのではないでしょうか？営業の方に、隣地アパートも含めた断面のような図面を見せていただいて、判断された方がよろしいかと思います。

【入居者】

• 快適に過ごしています。設備も充実していて満足です。確かに住めば都ですね。
• 共用部分管理もかなりしっかりされていてかなりいい状態が保たれていると思います。

共用施設

• 無駄な共用施設もついていない。過剰な設備がないのは好感を持てる。

設備・仕様

• 設備はかなり充実してますね。
• 設備スペックがケチられていないなどハード面としてはかなりの高評価です。
• シャワー水洗の上下可動、柱などの面取り（角を落として斜めにする）対応も細やかな気遣いを感じました。 また、このご時世、全電化では無いこともプラス要因でした。
  • 我が家には幼児がいるのでありがたいです。怪我の心配が少し減るかな。 ちょっとですけど部屋の見た目もソフトな印象になって良いなと思いました。
• 今まで、かなりの数のマンションを見てきましたが、ハード面については、高級グレードとまではいかないものの、オプションは要らないんじゃない？と思った物件は初めてです。と言いながら、設計変更もある程度は対応頂けるのも魅力です。

【エアコン】

• エアコンってどうしてます？先行配管が設置されてる部屋もありますが、メーカーによっては先行配管に繋げられないエアコンもあると聞きました。特にダイキンの息がかかってるマンションはリスクが高いと聞いたのですが、そのへんの知識もなく、、、。詳しい方に教えていただけると助かります。
  • エアコン取り付け位置が、ベランダや廊下の室外機に近い場合は大丈夫です。問題は室内の配管を数メートル使ってエアコンと室外機をつなぐケースです。パナソニック製のエアコンは不可でした。ダイキンと三菱はＯＫでした。他のメーカーは分かりません。引っ越し業者さんの見積もりで図面見せるか、新規購入であれば、お店の家電メーカーの人に聞いてみるとよいと思います。現在のマンションに引っ越ししてきた時のお話しでした。参考までに。

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間取り

• 間取り：3LDK～4LDK
• 専有面積：62.24m2～81.43m2
• 和室あった方がいいかな。。。などと考えていますが、結局は、元のプランの使い勝手がよさそうかなとも思っています。
• 廊下が短く、各部屋の面積が変に狭くない
• 2階以上にも床下収納があるというのは珍しいですよね。とは言え結構浅いので、非常食か米の買い置きでも入れておく感じでしょうか。

買い物・食事

• 駅前はごちゃごちゃしてますが､住みやすさや買い物に便利という点では、沿線一と言ってもいいぐらいだと思います。開発が進めばさらに住みやすくなることが間違いないですね。東急がかなり力を入れているのでさらに人気の街になると思います。

• 私は１０年以上綱島に住んでいますが、買い物は広告で特売の日やその日の気分で行くお店を変えています。スーパーでもお店によって扱っている食品が違ったりするので、比較して選べるのはいいですね。

• • 私も今綱島に住んでいるのですが、大体イトーヨーカドーですましてしまう事が多いかな。セブンカードを作ると８のつく日は５％引きになるし、雨の日はネットスーパーも利用できるし、プライベートブランドの品物も多くて安いんですよね。近辺にスーパーがたくさんある事によって価格合戦も繰り広げられるので消費者にとってはありがたいですよね。

• ヤマダ跡地は、ブックオフになりました。

• 駅周辺は、そこまで頻繁に行く訳ではありませんが、けっこうお店の入れかわりが激しい様で､一度入ってみたいなぁ～なんて思ってたら違うお店に変わってたなんて割とよくあったりします。いいでも悪いでも､飽きない街ですよ。

【飲食店】

• 綱島駅そばの魚鉄食堂のランチ、美味でした！

周辺環境・治安

• 袋小路だね。あの辺は。
• 鶴見川沿いなんで、間違いなく液状化リスクはあると思います。
• 鶴見川は日産スタジアムの貯水など、異常な規模と揶揄されるほど徹底的な整備がされているので近年水害は全くない。日本で一番国が力を入れていると言っても過言ではないのでその点は安心できるレベルだと思う。
• 東横線沿線で川を渡るとは言え、わずか7分の立地。大通りに面していないので、暗騒音も低め。新駅ができれば、不動産の表示上も徒歩＊分がさらに短くなる。
  • 新駅もできることを考え環境等の価値も長い目でみれば上がるように思います。
• 河川敷いきましたが、散歩するにもジョギングするにも良い環境だと思いました。

【ラブホテル】

• 近隣にラブホテルがある、KSGグループの所有。さまざまな種類の店を県の内外合わせて39店舗も運営する巨大なグループ。レストランオークラを経営。時代と場所がそぐわない建物のため撤退してほしいところ。再開発に伴い売却を検討中との噂。
  • 近所のホテルがどうにも気になって、断念しました。綱島に今も住んでいるので、会社帰りに現地に行ったのですが、昼間とは比較にならないくらい夜のホテルは存在感がありました(苦笑) でも、そのホテルは売りに出されるという情報もあるらしいので、長い目で見て割り切れる人にとっては悪くない物件だと思います。
• ホテルですが看板撤去してたから、いよいよ無くなるかと期待したら、改装工事中との貼り紙がありました。

【創価学会】

• 創価学会が近隣にあるのは、マイナスポイントですか？個人的には気にならないのですが…。川沿いにも大きな専用駐車場もありますが、催し事も頻繁にあるんですかね。
  • 特に気になりませんよ。逆に、車の出入りなどは、創価学会の方がかなり周辺に気を配っているように感じます。むしろプラスになっています。

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その他

【私道】

• 本当にこのマンションを買う人は、道路関係とかよくよく確認した方がいいよ。売主と道路の地権者とのトラブルも解決してないみたいだし。
  • 結局のところ、自動車だと、南も西も私道（所有者が存在する道ってこと）を通らないと、大きな道路に出られないからということでしょう。
  • 確かにネットで道路台帳で認定路線を見ると、徒歩は問題なさそうですが、自動車の通れる道路は公道ではなさそうです。周辺の一戸建てやアパートもそうだといえばそうなのですが、所有者や契約条件などすべて確認する訳にもいかず・・・。将来的にトラブルの元になりそうなのですが、営業の方から何か説明はあったのでしょうか？
  • 私の知っている範囲です。 確かに南側から入る部分は私道となっているみたいです。（重要事項にも記載あります）西側（綱島街道）からは公道となっております。もしからしたら、南側の部分から入れなくなる可能性は無いとは言えません。地権者が誰かもわからいなので不安もありますよね。。でも、楽観的に考えているかも知れませんが、あの通りはそのままでないでしょうか・・・。どうしても車中心の生活をされているのであれば、よく営業に確認が必要かと思います。たぶん明確な答えは無いとおもいます。
  • 車で通る場合は、西側（綱島街道）から出入りするように言われたような気がします。積極的には、営業から説明はなかったような気がします。自分から質問してわかった感じかな。

掲示板

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